Art. 5.4 Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Maastricht houdende regels omtrent woonprogrammering — Deeluitwerking: Vervolghuisvesting Maatschappelijke Opvang/GGZ

Uitkomst woningmarktanalyse Bij de vervolghuisvesting van doelgroepen die uitstromen uit de Maatschappelijke Opvang en Geestelijke Gezondheidszorg komt naar voren dat een deel van deze doelgroepen doorstroomt naar een tussenvoorziening (ca. 180 personen tot 2030) en een deel naar een zelfstandige woning (335 personen per jaar). Companen berekent dat er voor de bijzondere doelgroepen onvoldoende woningen vrijkomen in de bestaande woningvoorraad om deze doelgroepen (passend, tijdig en betaalbaar) te kunnen huisvesten. Omdat deze doelgroepen meestal een laag tot zeer laag inkomen hebben, zijn zij aangewezen op de goedkope woningen, c.q. betaalbare woningen tot de aftoppingsgrens. Dat impliceert dat er extra aanbod zou moeten worden gecreëerd. Tegenover de jaarlijkse vraag van 335 woningen staat volgens Companen een jaarlijks vrijkomend aanbod voor bijzondere doelgroepen van 92 woningen in het goedkoopste segment en 385 woningen in het betaalbare segment (totaal 477 woningen; kamers zijn in deze berekening niet betrokken). Companen heeft daarbij verondersteld dat conform de huidige afspraken maximaal 55% van alle vrijkomende goedkope en betaalbare voor bijzondere doelgroepen beschikbaar komt (en daarmee dus minimaal 45% van de vrijkomende woningen via het aanbodmodel aan reguliere woningzoekenden wordt aangeboden; dit om te voorkomen dat reguliere woningzoekenden niet meer in staat worden gesteld om een passende woning te vinden). Op het eerste gezicht lijkt dat voldoende. Maar hier staat tegenover dat er ook andere maatwerkgroepen zijn (waaronder ook ‘eigen inplaatsing’ en ‘herstructurering’31 Dit zijn woningzoekenden die op grond van renovatie/sloop (tijdelijk) een andere woning nodig hebben.) die een beroep doen op de goedkope en betaalbare woningvoorraad. Bovendien is er bij statushouders en de 50-gezinnenaanpak behoefte aan grote en goedkope eengezinshuurwoningen. De combinatie van grondgebonden met groot en goedkoop komt slechts spaarzaam vrij door doorstroming. De realiteit gebiedt te zeggen dat het in de huidige omstandigheden niet mogelijk is om dergelijke woningen bij te bouwen. In ieder geval niet, zonder dat betrokken partijen hier extra financieringsmogelijkheden voor bieden. Corporaties kunnen binnen de huidige financiële mogelijkheden nog maar zeer beperkt woningen bouwen onder de aftoppingsgrenzen. Voor grotere gezinswoningen is dit onmogelijk, zonder dat een corporatie hiervoor zwaar onrendabel investeert. Uit gegevens van Thuis in Limburg blijkt dat de afgelopen jaren ca. 20% van de woningen is toegewezen aan urgenten (incl. herstructurering). In de regel gaat het daarbij om woningen onder de aftoppingsgrenzen. Dat betekent dat van de 55% van de goedkope en betaalbare woningen die aan bijzondere doelgroepen worden toegewezen er ca. 35 procentpunt resteert voor de andere bijzondere doelgroepen zoals opgenomen in het rapport van Companen. Dit betekent dat er voor deze doelgroepen ca. 300 woningen per jaar beschikbaar komen. Dit is lager dan de berekende jaarlijkse vraag, zodat geconcludeerd kan worden wordt dat er te weinig aanbod is.32 Ter nuancering: Er worden per jaar door de corporaties 140 woningen gereserveerd voor kandidaten die via Housing bij de woningcorporaties worden voorgedragen voor zelfstandige huisvesting. Dit gereserveerde aantal is de afgelopen jaren niet volledig gebruikt. Het is duidelijk dat er met name een knelpunt zit bij woningen onder de kwaliteitskortingsgrens (in 2020: € 432,51). Het aantal goedkope huurwoningen onder deze grens slinkt snel en er komen er dus weinig beschikbaar. In bovenstaande berekeningen is opgenomen dat van het jaarlijks vrijkomende aanbod slechts 20% van de woningen een huur heeft onder de aftoppingsgrens. Met de corporaties zal overleg worden gevoerd over de wijze waarop het aanbod van de goedkoopste woningen op peil kan blijven. Daarom is in het indicatieve woningbouwprogramma een opslag van 400 tijdelijke woningen toegevoegd voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. De keus voor tijdelijk is ingegeven door de overweging dat op termijn een overschot aan sociale huurwoningen kan worden verwacht. Daarmee ligt een permanente uitbreiding niet voor de hand. Een tweede punt van aandacht is de evenredige spreiding en het tegengaan van ongewenste concentraties van bijzondere doelgroepen op buurt- en complexniveau. Behoefte tussenvoorziening: Voor de tussenvorm van wonen moeten mogelijk nieuwe woningen worden ontwikkeld of bestaande woningen worden omgevormd. Een tussenvorm van wonen is, met uitzondering van tussenvormen voor verstandelijk beperkten, een woning die op tijdelijke basis wordt verhuurd. Dat betekent dat het doel is dat de bewoner uiteindelijk uitstroomt naar een reguliere zelfstandige woning. Gespikkeld wonen is een voorbeeld van een tussenvorm van wonen. In onderstaande tabel is op basis van het rapport van Companen de vraag naar tussenvormen van wonen afgezet tegen het huidige, bekende, aanbod aan gespikkelde woonvormen. Omdat deze enquête niet door alle aangeschreven zorginstellingen is ingevuld is het mogelijk dat het huidige aanbod niet volledig is. De berekende resterende vraag kan daarmee worden gezien als een maximale, maar mogelijk niet volledig noodzakelijke, toevoeging die nodig is om aan de vraag tot 2025 te voldoen en mogelijk een overaanbod aan tussenvoorzieningen kan veroorzaken. Bij de berekening van de gewenste uitbreiding is er -m.u.v. woningzoekenden met een verstandelijke beperking, waar het gaat om een eenmalige uitbreiding- van uitgegaan dat de gemiddelde verblijfsduur ca. 2 jaar is. Daarom is de vraag in de volgende tabel verdubbeld. Tabel 29 Vraag en aanbod naar tussenvoorzieningen voor kwetsbare doelgroepen in Maastricht Doelgroep Jaarlijkse vraag naar tussen-voorzieningen in 2019 Vraag naar tussen-voorzieningen in 2030 (bij uitstroom / doorstroom na 2 jaar) Aanbod tussen-voorzieningen 2020 (voor zover bekend) Gewenste maximale uitbreiding tot 2030 Verstandelijk beperkten 90 64 26 Kwetsbare Jongeren 30 60 34* 26 Beschermd wonen 37 74 11 63 Maatschappelijke Opvang 59 118 15** 103 Totaal 186 124 218 *Credohuis (2) & Kamers met Kansen (32) **Hartelstein (15) Bron: Huisvestingsopgave kwetsbare doelgroepen, Companen, bewerking gemeente Maastricht Kernbegrippen bij de invulling zijn: kleinschalig, verspreid over de stad, kleine, goedkope, zelfstandige woningen, verhuurd met tijdelijk huurcontract voor 2 jaar, soms met begeleiding en zorg. Voor jongeren onder de 23 jaar dienen de huren onder de kwaliteitskortingsgrens te liggen, omdat zij anders geen recht hebben op huurtoeslag. Voor de andere doelgroepen dienen de huren niet hoger te zijn dan de 1e aftoppingsgrens van de huurtoeslag (het gaat in de regel om alleenstaanden). Er kan in overleg met de corporaties gekozen worden voor een ‘omklapmodel’. Als een bijzondere doelgroep naar tevredenheid van buren en verhuurder woont in de buurt en na die twee jaar in dezelfde woning wil blijven, kan het huurcontract alsnog worden omgezet naar een normaal huurcontract voor onbeperkte tijd. Dit model heeft de voorkeur vanuit de wens tot stabiliteit. Zo wordt immers een vervolgverhuizing voorkomen. Gelet op de sloop die de woningcorporaties de afgelopen jaren hebben uitgevoerd vooruitlopend op geplande vervangende nieuwbouw is de verwachting dat de komende jaren er voldoende betaalbare en goedkope segment sociale huurwoningen worden bijgebouwd voor de vraag naar zelfstandige betaalbare woningen voor de uitstromende bijzondere doelgroepen. Voor het realiseren van de nieuwe tussenvormen zijn er drie lijnen: omvorming Beschermd Wonen voorzieningen, de transformatie van bestaande complexen en nieuwbouw van complexen. Er is bewust gekozen voor complexen, omdat dit betekent dat er sprake is van één beheerder die kan toezien op een passende mix van bijzondere doelgroepen en (eventueel) andere doelgroepen. Omdat er bij deze nieuwe tussenvormen sprake is van (verplichte) afname van zorg, gaat het hier om maatschappelijk vastgoed waar ook wordt gewoond. Dit houdt in dat dergelijke tussenvormen vallen onder ‘zorgwoningen’ die zijn uitgezonderd van de compensatieverplichting in de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg. Omdat het huidige aanbod van tussenvormen nog niet in kaart is gebracht en omdat er zich voortdurend nieuwe tussenvormen ontwikkelen, wordt aan de initiatiefnemers de verantwoordelijkheid gegeven om de behoefte aan de aanvullende tussenvoorziening te beargumenteren in de aanvraag. In overleg met Sociaal Domein wordt vervolgens beoordeeld of de nieuwe tussenvorm voldoende aansluit bij de in kaart gebrachte vraag en of er voldoende rekening wordt gehouden met de opgehaalde kwalitatieve wensen van de bijzondere doelgroepen. Aandachtspunt voor zowel de zelfstandige woningen als de tussenvormen is de toeleiding naar deze woningen. In overleg met de zorgprofessionals werkzaam in de buurt moet de uitstromende doelgroep een zachte landing ervaren in de wijk en de juiste zorg verkrijgen. Dit wordt opgepakt binnen het project Housing, waar corporaties, gemeente en zorginstellingen samenwerken om de uitstromende bijzondere doelgroepen te begeleiden naar een nieuwe woning. Ook is het van belang om oog te hebben voor de draagkracht en draaglast van een buurt en de bijzondere doelgroep evenredig te verdelen over de stad, maar ook over de regio. Dit spreekt voor lokaal maatwerk waarbij Sociale Wijkenteams en Veilige Buurten Teams worden betrokken. Dit lokale maatwerk is nog niet verankerd in beleid; maar wordt opgepakt binnen de pilot Housing in combinatie met de doorontwikkeling van het Coördinatiepunt Wonen en Zorg. Programma Categorie Aantal Tussenvoorzieningen met een huurprijs onder de 1e aftoppingsgrens huurtoeslag (€ 619) 218 PM PM Nadruk in aanpak

Rechtspraak bij dit artikel