De grondexploitatiewet is een onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Met de invoering van de grondexploitatiewet zijn de rollen van de gemeenten en eigenaren bij particuliere grondexploitatie verduidelijkt. Een grondeigenaar mag in beginsel zijn eigen perceel ontwikkelen. De gemeente wil daarentegen de ruimtelijke ontwikkeling sturen en streeft naar een goede ruimtelijke kwaliteit en een eerlijke verdeling van de lasten en baten van de grondexploitatie.
Eén van de belangrijkste vernieuwingen die de grondexploitatiewet heeft gebracht is dan ook het verplichtende karakter van het kostenverhaal. Een gemeente is onder deze wet verplicht over te gaan tot kostenverhaal en mag er niet meer – zoals in het oude stelsel – van afzien. Onder kostenverhaal wordt verstaan: het verhalen van de kosten van grondexploitatie van een gebied over de verschillende eigenaren in het gebied. De wet gaat er vanuit dat partijen eerst in de private sfeer onderhandelen. Er is binnen de wet gekozen voor de voortzetting van een gemengd stelsel met zowel een privaatrechtelijk als een publiekrechtelijk spoor.
Privaatrechtelijk spoor
Privaatrechtelijk wil zeggen dat betrokken partijen onderling tot overeenstemming komen op basis van vrijwillige samenwerking. De gemaakte afspraken worden vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst (de zogenoemde anterieure overeenkomst) die afgesloten wordt vóór vaststelling van het ruimtelijke besluit. Om de transparantie van het gemeentelijk grondbeleid te bevorderen is bepaald dat de gemeente de gesloten overeenkomsten moet publiceren. Dergelijke overeenkomsten vallen onder de Wet Openbaarheid van Bestuur (WOB).
Publiekrechtelijk spoor
Wanneer de gemeente er niet in slaagt met alle projectontwikkelaars en/of particuliere eigenaren een anterieure overeenkomst af te sluiten over de grondexploitatie dan is de gemeente verplicht publiekrechtelijk de kosten te verhalen bij partijen waarmee niet is gecontracteerd. Het publiekrechtelijk instrument kan ook worden ingezet voor het stellen van locatie-eisen.
Indien de gemeente via het privaatrechtelijk spoor overeenstemming heeft bereikt met de eigenaar, in de vorm van een anterieure overeenkomst, dan is het opstellen van een exploitatieplan niet nodig. De raad moet in dit geval bij het vaststellen van een ruimtelijk besluit wel expliciet het besluit nemen om geen exploitatieplan vast te stellen. Bij particuliere ontwikkelingen waarbij de gemeente voorzieningen moet treffen van openbaar nut is de gemeentelijke inzet onverminderd gericht op het maken van afspraken, waaronder de te leveren financiële bijdragen ten behoeve van openbare voorzieningen, met marktpartijen in de vorm van realisatieovereenkomsten.
Een publiekrechtelijk kostenverhaal start met het opstellen van een exploitatieplan. Het exploitatieplan vormt de rechtsbasis voor het kostenverhaal en de te stellen locatie-eisen.
De kosten die de gemeente in (de exploitatieopzet van) het exploitatieplan mag opnemen zijn limitatief vastgesteld in een kostensoortenlijst. Om te voorkomen dat grondeigenaren worden gedupeerd door een te hoge schatting van de kosten is bepaald dat na afronding van de exploitatie een afrekening moet worden opgesteld. Het risico van een te laag vastgestelde bijdrage is voor rekening van de gemeente. Wanneer blijkt dat de exploitatiebijdrage vooraf te hoog is vastgesteld dan moet de gemeente het verschil naar evenredigheid terugbetalen indien de berekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan de eerder betaalde exploitatiebijdrage. De exploitatiebijdrage wordt geïnd via een financiële voorwaarde aan de omgevingsvergunning.
Het is wettelijk verplicht om het exploitatieplan gelijktijdig met het ruimtelijk besluit, bijvoorbeeld het bestemmingsplan, vast te stellen. Na deze vaststelling kan alleen nog een zogenaamde posterieure overeenkomst worden afgesloten met de eigenaar van de grond. In deze overeenkomst mag niet worden afgeweken van de inhoud van het exploitatieplan.
De wet biedt ook de mogelijkheid om kosten te verhalen die niet uitsluitend ten behoeve van één exploitatiegebied worden gemaakt. Deze kosten moeten voldoen aan de volgende eisen:
bovenwijkse voorzieningen: betreft een voorziening die voor nut is voor het exploitatiegebied én voor één of meer andere gebieden.
bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen: dit is een financiële vergoeding aan de gemeente voor een ruimtelijke ontwikkeling.
Zowel voor het kostenverhaal van bovenwijkse voorzieningen als voor bijdragen voor ruimtelijke ontwikkeling bestaat er op grond van de wet een directe relatie met de omgevingsvisie. Dat wil zeggen dat kostenverhaal in dit verband uitsluitend mogelijk is wanneer hiervoor in de omgevingsvisie een basis is gelegd bijvoorbeeld door het opnemen van een programma van investeringen.
De exploitatie van bouwlocaties kan een langdurig en complex proces zijn. Gedurende het proces worden vrijwel altijd afwijkingen van eerdere ramingen geconstateerd als gevolg van mee- en tegenvallers. Daarom moet een vastgesteld exploitatieplan na inwerkingtreding tenminste eenmaal per jaar worden herzien totdat alle werken, werkzaamheden en bouwwerken die voorzien zijn in het exploitatieplan zijn gerealiseerd.
Ten behoeve van de realisatie van een project dat in strijd is met een bestemmingsplan kan de gemeente gebruik maken van het instrument projectbesluit. Het is een ruimtelijk besluit voor een individueel project en wordt wel gezien als de opvolger van artikel 19 WRO. De Wro bepaalt dat een projectbesluit uiteindelijk moet worden opgenomen in een bestemmingsplan. Een projectbesluit heeft gevolgen voor de mogelijkheid tot het innen van leges en de afgifte van vergunningen, bijvoorbeeld een omgevingsvergunning. De mogelijkheid hiertoe wordt opgeschort totdat het bestemmingsplan is vastgesteld. De meerwaarde van een projectbesluit boven een bestemmingsplan is qua tijdswinst zeer beperkt.
Hoofdstuk 4.
Artikel 4.1.
Grondexploitatiewet
Onderdeel van Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Opsterland houdende regels omtrent grondbeleid