Amsterdam wil een stad zijn waarin mensen ongeacht hun inkomen kunnen wonen, in alle delen van de stad. Om dit te bereiken stuurt de stad bij de uitgifte in erfpacht van nieuwe grond op verschillende categorieën woningen (sociale huur, middensegment en koopwoningen in onderscheiden prijsklassen) bestemd voor huishoudens met onderscheiden inkomens. Maar woningen worden niet alleen gerealiseerd op grond die nieuw door de gemeente wordt uitgegeven. Niettegenstaande het actieve grondbeleid van de gemeente Amsterdam, wordt een deel van de woningproductie gerealiseerd op grond waar particulieren al erfpachter zijn of eigenaar van de grond. Om het doel van de gemengde stad te bereiken is het nodig dat er ook invloed wordt uitgeoefend op het programma van door particulieren te realiseren woningen: zonder richting te geven zullen ontwikkelaars een financieel-economisch zo aantrekkelijk mogelijk programma ontwikkelen, dus voor de (koop)markt bouwen. Gezien andere tendensen zoals liberalisatie van veel (vooral particuliere maar ook sociale ) huurwoningen en de prijsdruk waardoor veel middensegment huurwoningen promoveren naar duurdere huurwoningen, staat een evenwichtige ontwikkeling van de (woon) stad sterk onder druk. Het is dus van belang dat de gemeente in staat is een evenwichtige ontwikkeling te bewerkstelligen/ te bevorderen, aanvullend op het beleid dat de gemeente voert met betrekking tot de ‘eigen’, gemeentelijke locatie-ontwikkeling.
Naast dit algemene motief, zijn er hiervoor ook een viertal concrete aanleidingen.
De gemeente heeft met corporaties en huurders afgesproken om te bezien hoe ze, met name in gebieden waar het voorraadpercentage sociale huurwoningen laag is, ook in particuliere ontwikkelingen (eigen grond van particulieren of in geval van een reeds bestaand erfpachtrecht) kan sturen op het realiseren van sociale huurwoningen.
Op 1 juli 2017 is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden waarmee gemeenten de gelegenheid wordt geboden om via bestemmingsplannen te sturen op de realisatie van middensegment huurwoningen. Via het bestemmingsplan sturen op sociale huur was al mogelijk.
In de Woonagenda 2025 is als stedelijke uitgangspunt voor nieuwbouw opgenomen dat van de woningen 40% als sociale woning wordt gerealiseerd, 40% van de woningen als middeldure woning en 20% als dure huur- of koopwoning. Voor de toepassing van dit uitgangspunt zijn spelregels vastgesteld (Collegebesluit d.d. 20 juni 2017). In Spelregel 10 is opgenomen dat dit stedelijk uitgangspunt ook geldt voor transformatieprojecten, waarbij is aangegeven dat de nadere regels worden uitgewerkt in een Stedelijk Kader voor particuliere transformaties.
In het kader van de Voorjaarsnota 2017 hebben raadsleden Dijk en Vink over het “gebruik van het bestemmingsplan voor middenhuur” een motie ingediend (Motie 545) waarin het College wordt gevraagd “Te onderzoeken welke voor- en nadelen de inzet van het bestuursrechtelijk instrumentarium ten opzichte van het privaatrechtelijke instrumentarium heeft om huurstijgingen van middenhuurwoningen te beperken”.
Deze notitie gaat in op de mogelijkheden van de gemeente om in ‘ particuliere ‘ ontwikkelingen te sturen op het programma zodanig dat via stedelijke ontwikkeling aan het doel van een gemengde stad wordt bijgedragen. Ten eerste wordt in paragraaf 2 nader onderbouwd vanuit welke overwegingen de gemeente ook in particuliere ontwikkelingen richting wil geven aan het te realiseren programma. Daarna wordt uitgebreider dan in deze inleiding ingegaan op de rol/positie van de gemeente in onderscheiden ontwikkelingssituaties. Vervolgens wordt ingezoomd op de instrumenten die de gemeente moet hanteren om ook in particuliere ontwikkeling onderscheiden soorten woningen te programmeren. Daarbij is het steeds belangrijk goed te onderscheiden tussen het instrument bestemmingsplan en het instrument erfpacht. Ook is het van belang steeds helder te onderscheiden of het gaat om (de transformatie van) gebieden of om de transformatie van gebouwen.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies