In de praktijk van de transformatie is al sprake van het nastreven en bereiken van specifieke doelen. Er wordt al bijgedragen aan het realiseren van sociale huurwoningen (bijvoorbeeld specifiek voor statushouders) en middensegment in de stad.1Bijvoorbeeld in stadsdeel Zuid zijn er verschillende voorbeelden waarbij bij de transformatie van gebouwen op eigen grond of met een bestaand erfpachtcontract met de ontwikkelaar wordt afgesproken dat een deel van de woningen in het sociale en/of middensegment zal worden gerealiseerd. De wijze waarop dit gaat lijkt echter vooralsnog afhankelijk van de inzet van de gemeentelijke partijen en de opstelling van de ontwikkelaars. Daarnaast kan worden geconstateerd dat de ene situatie niet de andere is en dat de locatie waar de stedelijke ontwikkeling zich afspeelt ook medebepalend is voor de mogelijkheid om te sturen op de ontwikkeling.
Deze inzet van gemeentelijke kant was tot nog toe ad hoc van aard. Aan de kant van de gemeentelijke partijen ontbreekt het aan duidelijke richting, aan gemeentelijk beleid dat de gemeentelijke inzet op heldere en eenduidige wijze representeert. Daardoor moet in ieder project worden afgetast wat tot de mogelijkheden behoort. Met beter richtinggevend beleid kan men daarentegen bij de aanvang van voorgenomen stedelijke ontwikkelingen of transformaties de kaders neerzetten.
Deze notitie is onderdeel van het vestigen van zodanig beleid. Zoals hierboven al aangegeven is de grondslag voor het sturen op sociale huur en middensegment via het bestemmingsplan gelegen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro).
De Woonagenda is vervolgens het overkoepelende kader waarop de gemeentelijke inzet in particuliere ontwikkelingen wordt gebaseerd. In de Woonagenda is benoemd dat het stedelijke uitgangspunt voor nieuwbouw van woningen is dat 40% als sociale woning wordt gerealiseerd, 40% van de woningen als middeldure woning en 20% als dure huur- of koopwoning.
Als nadere gemeentelijke onderbouwing is voorts de afspraak met de corporaties over de gebieden waar corporaties minder dan 35% sociale huurwoningen bezitten, van belang. Dit zijn gebieden in Amsterdam waar de gemengde stad op het spel staat. Daarnaast is de doelstelling met betrekking tot het realiseren van jaarlijks tenminste 1.200 sociale huurwoningen een gemeentelijk uitgangspunt. Daartoe is ook in andere dan in nieuw door de gemeente in erfpacht uit te geven gebieden een aandeel sociale woningbouw wenselijk. Met betrekking tot het middensegment is het gemeentelijk streven van jaarlijks 1.500 middeldure huurwo-ningen het fundament om ook in particuliere ontwikkelingen een gemengd woningbouwprogramma onder te brengen.
Naast de gewenste aantallen zullen ook de voorwaarden die de gemeente bij ontwikkelingen in gemeentelijke grondexploitaties wil stellen aan te realiseren middensegment woningen (Actieplan Middeldure Huur 2017-2025), een basis vormen voor de gemeentelijke inzet bij particuliere ontwikkelingen.
Uiteraard vergt een en ander een vertaling naar wat in onderscheiden situaties en op onderscheiden plekken wordt nagestreefd. Daarbij mag duidelijk zijn dat concrete situaties vaak niet in een mal te gieten zijn. Zo kan de gemeente in specifieke situaties ook andere doelen willen nastreven dan woningbouw. Het kan bijvoorbeeld gaan om sociaal-maatschappelijke voorzieningen. In die gevallen kan het nodig zijn geen aanvullende gemeentelijke sturing te wensen.
Ook in het geval van woningbouw is het mogelijk op onderscheiden plekken een verschillende inzet te hebben. Zo kan in gebieden waar sprake is van een grote sociale voorraad bij voorrang worden ingezet op middensegmentwoningen. In de gebieden waar de sociale voorraad onder druk staat kan een sterker accent liggen op de toevoeging van sociale huurwoningen. In Nieuw-West worden in dit verband een drietal gebieden onderscheiden waar de gemeentelijke inzet verschillend is.
De praktijk is dus genuanceerd en gevarieerd en heeft ruimte nodig. Dat laat onverlet dat hier doelen worden geformuleerd om een goed uitgangspunt te hebben.
Ten behoeve van de gemengde stad wordt als algemeen uitgangspunt voorgelegd dat in ‘ particuliere’ ontwikkelingen 40% sociale nieuwbouw, 40% middeldure huur en 20% dure huur of koop moet worden gerealiseerd.
Enige flexibiliteit bij de toepassing moet mogelijk zijn. Er zijn verschillende redenen om dat te willen. Belangrijk is dat afwijkingen goed worden onderbouwd, om willekeur, met name ook richting particuliere partijen, te voorkomen. Redenen om af te wijken zijn gelimiteerd tot:
met de beoogde afwijking wordt een ander stedelijk doel of programma nagestreefd in het betreffende project. Bijvoorbeeld de huisvesting van kwetsbare groepen, ouderenhuisvesting, zorgwoningen, studenten of jongerenwoningen, CPO.
de bestaande woningdifferentiatie in het omliggende gebied van het gebouw is dusda-nig specifiek, dat een andere menging in het te transformeren gebouw beter past om de gewenste gemengde wijk te bereiken.
Het gebouw heeft een dusdanige geringe omvang dat de beoogde menging vanuit beheersoogpunt niet wenselijk is. Het beleid van zowel corporaties als gemeente is om niet op entreeniveau sociale en marktwoningen te mixen. Er is vooralsnog geen reden van dit beleid af te stappen. Bij een relatief kleine gebouwtransformatie betekent dit dat 40-40-20 niet haalbaar is
de sociale huurwoningen in het project worden door een corporatie afgenomen. Minimaal 30% sociaal is in dit geval toegestaan, waarbij het aandeel middeldure huur minimaal 40% moet zijn.
de particuliere ontwikkelaar (erfpachter/eigenaar) heeft aangetoond dat er geen corpo-raties geïnteresseerd zijn in afname van sociale woningen. In dit geval is 0% sociaal toe-gestaan mits er minimaal 80% middeldure huur wordt gerealiseerd, waarbij de middeldure huur wordt toegewezen aan door de gemeente aan te wijzen maatschappelijke (beroeps)groepen.
de transformatie betreft een los gebouw én de ambtelijk opdrachtgever is het stadsdeel en niet Grond en Ontwikkeling. Dan is 100% woningen in het middeldure huursegment met huurafspraken conform het vigerende middeldure huurbeleid toegestaan.
De vertaling van de uitgangspunten in concrete projecten vindt plaats in principe-, project- en/of investeringsbesluiten, indien dergelijke besluiten aan de orde zijn. Daar kunnen afwijkingen van de hoofdlijn worden vastgelegd en beargumenteerd. De uitgangspunten zijn niet bedoeld als keurslijf maar als startpunt.
Artikel 2.