In het voorgaande zijn al een aantal risico’s van het beleid van sturing op sociaal en middensegment in particuliere plannen aan de orde geweest. In deze paragraaf wordt nog eens specifiek op (mogelijke) risico’s ingegaan.
De eigenaar van eigen grond of een erfpachtrecht hoeft normaliter een ontwikkeling niet tot stand te brengen. In het geval dat men de gemeentelijke wensen niet wil inwilligen kan men weigeren het project verder te brengen. Dat kan twee vormen aannemen: ten eerste kan men de ontwikkeling stopzetten. Een project komt niet van de grond. De woningproductie, die op zich gewenst is, komt niet tot stand. Een tweede mogelijkheid is dat de particuliere ontwikkelaar de gemeentelijke sturing aanvecht. Sturing op pro-gramma in geval van particulier eigendom van de grond, is een wettelijke mogelijkheid waardoor de gemeente sterk staat. Hierboven is met betrekking tot een bestaande erf-pachtsituatie aangegeven dat de gemeente ook sterk staat indien haar sturing beleidsmatig goed is onderbouwd. Dat laat onverlet dat de rechter de particuliere eigenaar in het gelijk kan stellen.
Is er een risico van planschade? Planschade is aan de orde wanneer er sprake is van wijziging van het planologisch regime waardoor de belanghebbende in een nadeliger positie komt te verkeren en wanneer hij ten gevolge daarvan schade lijdt. We zouden hiermee dus mee van doen kunnen hebben als het gaat om een bestemmingsplan(wijziging). Echter, omdat de hier van toepassing zijnde wijzigingen van bestemmingsplannen juist alleen worden aangebracht als er met de ontwikkelaars overeenstemming is over het programma, is planschade niet aan de orde. Voor erfpachtsituaties geldt eveneens dat planschade niet aan de orde is.
3. Een vraag is of een particuliere ontwikkelaar, geconfronteerd met het vereiste in het bestemmingsplan, de verplichting kan minimaliseren door alleen maar (zeer) kleine woningen te bouwen? Er zijn voorbeelden waarbij de particuliere ontwikkelaar zo’n positie inneemt. In dit verband is artikel 3.1, lid 1 van de Wro relevant. Dit artikel bepaalt dat de regels in een bestemmingsplan voor woningbouwcategorieën uitsluitend in percentages uitgedrukt mogen worden in relatie tot het plangebied. De wetstekst stelt niet helder of daarmee een percentage van het aantal woningen wordt bedoeld of dat men hier ook kan kiezen voor een percentage van het te realiseren vloeroppervlakte. Vanwege deze onduidelijkheid is het raadzaam te kiezen voor een percentage van het oppervlakte. In deze context is het verder van belang dat de beperking tot een percentage niet geldt voor het eventueel parallel met het bestemmingsplan op te stellen exploitatieplan. In een exploitatieplan kunnen wel aantal en situering van sociale woningbouw worden vastgelegd. Dit kan een zelfstandige reden zijn om een exploitatieplan vast te stellen 4Uit de handreiking Grondexploitatiewet: Een exploitatieplan mag de woningbouwcategorieën echter alleen regelen als in een in de planologische maatregel een percentage gerelateerd aan het plangebied is opgenomen. De percentageregeling kan in het exploitatieplan worden gedetailleerd op perceelsniveau. Hiermee krijgt de gemeente eindelijk een praktisch instrument om eigenaren te dwingen om voldoende ruimte te bieden voor deze categorieën..
Het is waarschijnlijk dat niet alle gevallen zich lenen voor toepassing van het programmatische uitgangspunt. Het kan dan voorkomen dat er geen transformatie plaatsvindt, waar dat wel wenselijk is. Een beperking kan liggen bij de praktische omvang van een project/ transformatie. En de financiële haalbaarheid zal in bepaalde gevallen een kwestie zijn. Als de inpassing van het gewenste programma tot een financieel onhaalbare casus leidt, dan kan het uitgangspunt tot een impasse leiden. Een particuliere ontwikkelaar kan snel geneigd zijn te stellen dat er geen financiële ruimte is.
Er kunnen risico’s optreden wat betreft de uitvoerbaarheid en handhaafbaarheid als het gaat om inzet van het bestemmingsplan als instrument. Een wettelijke eis (volgt uit de Wro en Bro en jurisprudentie) is dat bestemmingsplannen aantoonbaar uitvoerbaar moeten zijn. Dat betekent een aantal dingen op verschillende niveaus, namelijk:
dat wat in het plan is opgenomen/geregeld ook daadwerkelijk ruimtelijk maar ook financieel uitgevoerd kan worden. Uit onderzoek moet blijken dat wat je regelt ook fysiek/ruimtelijk kan en voldoet aan de wet- en regelgeving en dat de gemeente het kan betalen en geen financieel risico loopt;
daarnaast vormt een bestemmingsplan het toetsingskader om omgevingsvergunningen te verlenen maar vormt daarmee ook de grondslag om handhavend op te treden wanneer er niet conform (illegaal) vergunning is gebouwd of het feitelijke gebruik niet in overeenstemming is met het gebruik dat is vastgelegd in een bestemmingsplan. Dus voor bouwplantoetsers als ook buiteninspecteurs moet een bestemmingsplan houvast geven om hun wettelijke taken uit te voeren.
Het gevolg van een aantoonbaar niet uitvoerbaar bestemmingsplan is vernietiging van het bestemmingsplan door de Raad van State of in het milde geval krijg je een herstel-termijn van de Raad van State maar dit is afhankelijk van de vraag of de Raad van State vindt dat het gaat om een te herstellen gebrek. Dit is ook het geval wanneer “niet ruimtelijke relevante zaken” toch worden opgenomen in een bestemmingsplan. De wet schrijft voor dat alleen ruimtelijk relevante zaken geregeld kunnen worden in een bestemmingsplan.
Evenals bij de sturing op programma’s bij nieuwe gemeentelijke gronduitgifte, is de wens van de gemeente om ook in particuliere ontwikkelingen te sturen op programma niet financieel neutraal. De financiële effecten kunnen aanzienlijk zijn. De sturing op transformatievoorwaarden zal bijvoorbeeld een drukkend effect hebben op de vastgoedwaarden in Amsterdam en dus kunnen leiden tot verminderde interesse bij particuliere investeerders.
Ook voor de gemeente is een inzet op middensegment en sociale huur in particuliere plannen niet zonder financiële consequenties. In geval van bestaande erfpacht wordt bij bestemmingswijziging de canon aangepast aan de nieuwe bestemming. De hoogte van die aanpassing is afhankelijk van de soort nieuwe woningen: bij sociale huur en middensegment huur gelden lagere canons en afkoopsommen dan bij koopwoningen. In geval van eigen grond is het te realiseren programma van invloed op het exploitatieplan c.q. op de inhoud van een anterieure overeenkomst.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies