De gemeente kiest ervoor om in principe alleen die vastgoedobjecten in eigendom te houden die behoren tot de kernportefeuille. Hierbij ligt de focus op maatschappelijk vastgoed en eigen huisvesting. Commercieel vastgoed wordt in principe alleen verworven c.q. in bezit gehouden wanneer dit past in de portefeuille ontwikkelingsvastgoed.
Een maatschappelijk vastgoedobject of een object voor eigen huisvesting behoort tot de kernportefeuille indien aan onderstaande voorwaarden wordt voldaan:
- - het object draagt bij aan de realisatie van één of meer beleidsdoelstellingen;
- - een financieel verantwoorde exploitatie van het object is mogelijk/haalbaar, of indien er geen financieel verantwoorde exploitatie mogelijk/haalbaar is, dan is het exploitatietekort van het object politiek/bestuurlijk aanvaardbaar;
- - eigendom van het object is essentieel in de vastgoedportefeuille en de daarmee samenhangende langetermijnstrategie van de portefeuille als geheel. Wanneer het dus gaat om panden die ook via een andere constructie het beoogde doel kunnen dienen, beschouwen we deze niet als kernportefeuille.
Alle objecten binnen de focus van maatschappelijk vastgoed of vastgoed voor eigen huisvesting die aan bovenstaande voorwaarden voldoen zijn voor de gemeente ‘kernportefeuille’, alle objecten die niet aan deze voorwaarden voldoen zijn ‘niet kernportefeuille’. Wanneer een vastgoedobject niet tot de kernportefeuille van de gemeente behoort, zal deze in principe worden afgestoten. Vice versa geldt: indien een vastgoedobject wordt beschouwd als onderdeel van de kernportefeuille zal deze niet worden verkocht.
Onderstaande beslisboom geeft de stappen weer die per vastgoedobject doorlopen worden om de status van het object te bepalen.
Figuur 2. Afwegingskader kernportefeuille maatschappelijk vastgoed en eigen huisvesting
De afwegingen op een rij:
1. Bijdrage aan beleidsdoelstellingen
Het vastgoed wordt ingezet als strategisch bedrijfsmiddel ter ondersteuning van beleid.
2. Essentieel in portefeuillestrategie en lange termijn
In deze stap wordt het vastgoedobject bezien als strategische bouwsteen in het portefeuillemanagement van de gemeente. Portefeuillemanagement betekent het besturen van de totale vastgoedportefeuille aan de hand van de in de begroting vastgestelde doelen. Daarmee overstijgt dit het beheer en de exploitatie van individuele vastgoedobjecten.
Een afweging op een afzonderlijk object wordt niet los gezien van de vraag of het vastgoed nodig is binnen de portefeuillestrategie. Daarbij wordt gekeken naar de bijdrage van het object aan de toekomstbestendigheid, de kwaliteit en de flexibiliteit van de totale portefeuille, die periodiek integraal wordt heroverwogen.
3. Financieel verantwoorde exploitatie
Vervolgens wordt bekeken of de exploitatie van het vastgoedobject financieel haalbaar is. Op grond van de wet Markt en Overheid is het uitgangspunt dat er minimaal sprake moet zijn van het doorberekenen van een integrale kostprijs en dus geen sprake mag zijn van verkapte subsidies.
De beoordeling van de exploitatie wordt integraal uitgevoerd. De haalbaarheid wordt getoetst aan de hand van een combinatie van een kosten-/batenanalyse, het exploitatierisico en het langetermijnperspectief.
4. Een exploitatietekort is politiek/bestuurlijk aanvaardbaar
Wanneer een object na het doorlopen van de voorgaande stappen in bezit zou moeten worden gehouden maar de vastgoedexploitatie levert een negatief resultaat op, dan wordt de businesscase (de afweging van kosten en baten) ter besluitvorming voorgelegd aan het college. Het college kan dan besluiten het object aan te merken als ‘kernportefeuille’ en daarmee het exploitatietekort te aanvaarden of het exploitatietekort niet te aanvaarden en het object aan te merken als ‘niet kernportefeuille’.
5. Alternatief beschikbaar in plaats van eigendom
Tot slot wordt getoetst wat de best passende manier is ter waarborging van het belang. Is het noodzakelijk dat de gemeente het pand in eigendom heeft of kan dat ook via andere wegen. De gemeente beschikt over meerdere alternatieve instrumenten. Voorbeelden hiervan zijn de inzet van publiekrechtelijke middelen (zoals een bestemmingsplan), wetgeving (zoals in het geval van een rijks- of gemeentelijk monument) of gerichte prestatieafspraken gekoppeld aan het gemeentelijk subsidiebeleid, maar ook huur. Wanneer de beoogde doelstellingen kunnen worden bereikt met dit alternatieve instrumentarium, is eigendom voor de gemeente niet noodzakelijk.
Voor gebouwen waarvan het behoud van belang is vanwege de monumentale waarde en de betekenis voor de stad is het gemeentelijk eigendom niet noodzakelijk wanneer het gebouw al als monument of als beschermd stadsgezicht is benoemd. Door deze wet- en regelgeving zijn voldoende instrumenten beschikbaar om de monumentale waarde te beschermen.