Bij de vastgoedobjecten die niet tot de kernportefeuille of tot de portefeuille ontwikkelingsvastgoed behoren, geldt de regel dat het vastgoedobject in aanmerking komt voor verkoop, tenzij:

  • - het geen courant object is (er is geen koper, dit geldt met name voor een aantal objecten die van algemeen belang zijn);
  • - de juiste prijs niet kan worden ontvangen (op dit moment);
  • - er te veel risico’s worden gezien (op dit moment);
  • - op korte termijn gebruik binnen de gemeentelijke doelstellingen wordt verwacht.

Om een juiste afweging te maken over de wijze van afstoting zijn in figuur 4 en de paragrafen 3.4.1. t/m 3.4.3. de belangrijkste principekeuzen en de achterliggende keuzemotieven aangegeven die zich bij deze vraagstelling voordoen.

Het keuzetraject zoals opgenomen in figuur 4 bestaat uit een viertal keuzeniveaus. Hierbij geldt dat de keuzeniveaus 2, 3 en 4 in hun onderlinge samenhang worden bezien en niet per definitie in deze volgorde hoeven te worden doorlopen. Deze afwegingen worden zichtbaar en transparant vastgelegd in een besluit.

figuur 4 Afwegingen bij afstoten vastgoedobjecten

3.4.1. overwegingen

Bij het afstoten van een vastgoedobject zal worden overwogen of het vastgoedobject in de huidige staat met de huidige randvoorwaarden op de markt moet worden gebracht of dat een meerwaarde in opbrengst is te verwachten door het vastgoedobject op de markt te brengen na een plan- of herontwikkeling c.q. bestemmingsplanwijziging gericht op het toekomstige gebruik.

Afhankelijk van de situatie kan er gekozen worden voor verschillende vormen, uiteenlopend van grootschalige activiteiten zoals de her- of nieuwbouwontwikkeling van een bepaald vastgoedobject tot minder omvangrijke activiteiten en voorwerkzaamheden waarbij uitsluitend de bestemming of zelfs alleen het gebruik van het vastgoedobject leidt tot een opbrengstoptimalisatie.

Het besluit tot verkoop wordt regulier genomen door het college. Het college zal de gemeenteraad consulteren bij voorgenomen verkoop van rijksmonumenten en van objecten waarvan de raad eerder heeft aangegeven betrokken te willen worden (de A-categorie uit de ABC-lijst, zie: Collegebesluit 5 februari 2015: Wetshuys en Theehuis).

De keuzemogelijkheden op een rij:

1. direct afstoten: geen activiteiten ondernemen, het pand afstoten in de huidige staat en condities;

2. alternatief gebruik; bekijken of een alternatief gebruik (met een hogere opbrengst) mogelijk is binnen de bestaande bestemming;

3. bestemmingsplanwijziging: het uitvoeren van activiteiten gericht op het wijzigen van het vigerend bestemmingsplan met het oog op het toekomstige gebruik;

4. planontwikkeling: het uitwerken van (conceptuele) plannen met het oog op het toekomstig gebruik, zoals een studie naar de ruimtelijke inpassingsmogelijkheden, de capaciteitsbepaling en/of beeldvorming. Hierbij ligt er een relatie met de keuze voor een actief danwel passief grondbeleid (zie hoofdstuk 2);

5. herontwikkeling: het ontwikkelen van plannen, uitvoeren van marktanalyses en financierings- en exploitatiestudies, zorgdragen voor de benodigde bestemmingswijzigingen en vergunningen en dergelijke. (Her)ontwikkeling kan zowel betrekking hebben op de aanpassing van bestaande vastgoedobjecten als ook op de sloop van de bestaande vastgoedobjecten en de nieuwbouwontwikkelingen op de betreffende locatie.

De gemeente zal in een verkoopbesluit overwegen welke verkoopstrategie het meest passend is: onafhankelijk van elkaar op de markt brengen van de diverse vastgoedobjecten of een verkoop waarbij meerdere vastgoedobjecten in een beperkte omvang worden geclusterd.

De reden voor clustering van vastgoedobjecten kan bijvoorbeeld zijn dat de vastgoedobjecten een samenhang vertonen in ligging en situering of in hun (toekomstige) bestemming.

In de Omgevingsvisie geeft de gemeente de richting aan waarin ze zich wil ontwikkelen en biedt daarvoor kaders. De gemeente geeft echter ook nadrukkelijk aan dat er ruimte is voor ontwikkelingen door derden en nodigt daartoe uit. Dit is de kerngedachte van de Omgevingswet. In het omgevingsplan geeft de gemeente aan welke gebieden in de stad ontwikkelgebieden zijn. De gemeente kan dan eventuele randvoorwaarden meegeven waarbinnen initiatiefnemers een gebied kunnen ontwikkelen. Voor het bepalen van de meest passende verkoopstrategie zal gebruik worden gemaakt van het afwegingskader vanuit de Omgevingsvisie en het Omgevingsplan en zullen de bijbehorende inzichten en instrumenten worden meegenomen. Hierbij worden initiatieven integraal gewogen, wordt een passende strategie ontwikkeld en kan een verkoopproces worden ingericht.

3.4.2. Uitgangspunten voor verkoop

De gemeente hanteert de volgende uitgangspunten voor verkoop:

  • - er ligt altijd een onafhankelijke taxatie ten grondslag aan de verkoop. In het gemeentelijke taxatieprotocol wordt dit verder uitgewerkt. In het taxatieprotocol is onder andere bepaald aan welke eisen een taxatie en de taxateur moeten voldoen en hoe de taxateur wordt geselecteerd;
  • - bij verkoop wordt uitgegaan van marktconforme prijzen en voorwaarden, tenzij het college hierover een afwijkend besluit heeft genomen;
  • - wanneer op grond van het bibob-beleid een beperkte of uitgebreide toetsing van de kopende partij vereist is, kan pas een besluit worden genomen wanneer de toetsing is afgerond. De uitkomst van van de bibob-toetsing is leidend voor het verkoopbesluit: bij een negatieve bibob-uitkomst zal de gemeente afzien van verkoop.

3.4.3. Verkoopwijze

De gemeente bepaalt in een besluit tot verkoop welke verkoopvorm wordt gekozen:

1. openbare verkoop is het uitgangspunt voor de gemeente. Deze vorm van verkoop is het meest transparant en biedt over het algemeen de hoogste opbrengst. De gemeente plaatst het object op een gemeentelijke verkoopsite en via advertenties in diverse media. De gemeente kan er ook voor kiezen om tot openbare verkoop via actieve bemiddeling door derden over te gaan. Vooral waar sprake is van de verkoop van meer panden tegelijkertijd of de bij de verkoop van een incourant pand kan dit een te verkiezen strategie zijn.

2. onderhandse verkoop kan de voorkeur hebben wanneer de gemeente andere belangen en overwegingen wil laten meewegen bij de verkoop. Voorbeelden zijn:

a. verkoop aan de huidige gebruiker. Hierbij kan gedacht worden aan de aankoop van een sportvoorziening door de sportvereniging. Naast verkoop van het object kan de gemeente in dat geval hechten aan de continuïteit van het sportaanbod;

b. verkoop aan huidige bewoner. Huurders van een woonhuis hebben vaak een eerste recht van koop. Hen wordt het betreffende woonhuis aangeboden in het kader van woonbescherming;

c. verkoop aan een dienstverlener die ten behoeve van de uitvoering van bepaalde diensten het eigendom van het pand overneemt van de gemeente en zo het aanbod van diensten waarborgt.

3. In bijzondere situaties kan de gemeente via een prijsvraag of burgerparticipatie inwoners uitdagen met goede ideëen te komen. Dit sluit aan bij werkwijze die in de gemeentelijke Omgevingsvisie is beschreven.