De Wet markt en overheid geeft kaders voor de verhuur van vastgoed door overheden. De gemeente heeft deze wet vertaald in een praktisch en eenduidig kader.

4.2.1 uitgangspunten

De gemeente Almelo hanteert de volgende uitgangspunten bij verhuur van vastgoedobjecten:

  • - verhuur aan derden wordt vastgelegd in een overeenkomst. In deze overeenkomst worden de voorwaarden waaronder dit gebruik plaatsvindt vastgelegd alsmede de huurtermijnen. Tenzij anders bepaald zullen deze overeenkomsten persoonlijk zijn en niet overdraagbaar;
  • - er wordt kostprijsdekkende huur toegepast, behalve voor scholen (hiervoor geldt een wettelijk regime) of de uitzonderingen als genoemd onder 4.2.3. t/m 4.2.5;
  • - Daar waar meerdere huurregimes in één object van toepassing zijn worden deze transparant uitgesplitst.
  • - jaarlijks worden de huurbedragen geïndexeerd;
  • - In de overeenkomst wordt vastgelegd dat de huur periodiek integraal zal worden herzien op basis van vergelijkende taxaties c.q. de kostprijsdekkende huur wordt geactualiseerd.

4.2.2. Kostprijs

De kosten behorend bij het eigendom (dus niet de gebruikerslasten) worden per object inzichtelijk gemaakt, zodat de Vastgoedportefeuille kostendekkend kan werken. Volgens het basisprincipe van kostprijsdekkende huur worden die kosten doorbelast die behoren bij de geprognotiseerde levensduur van het object. Er wordt niet gereserveerd voor investeringen ná die periode.

De gemeente werkt met een vaste methodiek van kostprijsberekening en transparante uitgangspunten over aanvangswaarde, exploitatieperiode, risico-opslag etc. Hiermee wordt inzicht in de waarde van het vastgoed tijdens de exploitatieperiode waardoor sturing (assetmanagement) beter mogelijk is.

De volgende componenten maken onderdeel uit van de kostprijs:

  • - kapitaallasten:

o afschrijving (conform financieel beleid)

o rente

  • - kosten van groot onderhoud (t.b.v. technische instandhouding), zoals beschreven in paragraaf 4.3
  • - kosten van dagelijks onderhoud
  • - eigenaarslasten, zoals onroerendezaakbelasting (OZB), verzekeringen en waterschapslasten
  • - beheerkosten (overhead)
  • - sloopkosten (onderdeel restwaarde)
  • - risico-opslag voor frictieleegstand (tussen twee huurperiodes in)
  • - risico-opslag, bijvoorbeeld voor wijzigingen in wet- en regelgeving

Bovenstaande kosten worden transparant en herleidbaar in beeld gebracht en via een eenduidige en erkende methodiek vertaald naar een huurprijs.

De volgende componenten maken in beginsel dus géén onderdeel uit van de kostprijs (niet limitatief):

  • - functionele verbeteringen
  • - duurzaamheid voor zover niet wettelijk verplicht of passend bij de duurzaamheidsambities van de gemeente
  • - structurele leegstand
  • - risico’s voor calamiteiten
  • - afwijkingen van instandhoudingstermijn ten opzichte van de afschrijving. In het geval dat een object korter dan de afschrijvingstermijn in gebruik is, wordt dit niet verrekend in de huurprijs.

Onder functionele verbeteringen wordt verstaan de specifieke aanpassingen die gedaan moeten worden om de betreffende functie daar te huisvesten. De kosten die hiervoor gemaakt moeten worden vormen géén onderdeel van het takenpakket van de verhuurder, maar komen (los van de kostprijsdekkende huur) voor rekening en inspanning van de huurder.

Aanpassingen in het kader van duurzaamheid voor zover deze wettelijk verplicht zijn én wanneer deze aansluiten bij de duurzaamheidsambities van de gemeente én de investeringen bovendien aansluiten bij de algemene uitgangspunten om het gebouw duurzaam in stand te houden, vormen onderdeel van de reguliere verhuur en worden (bovenop de kostprijsdekkende huur) doorbelast aan de huurder.

4.2.3 Meer dan de kostprijs: marktconforme huur

Voor de huur van commercieel vastgoed brengt de gemeente een marktconforme prijs in rekening. Dit geldt bijvoorbeeld voor het gebruik van commercieel vastgoed dat ten behoeve van een ontwikkeling is aangekocht, maar ook voor gebruik door commerciële partijen met een maatschappelijke functie, zoals kinderopvang. De hoogte van de huur wordt middels taxatie door een door de gemeente gekozen onafhankelijk deskundige bepaald.

4.2.4 Minder dan de kostprijs: algemeen belang en bijzonder gebruik

De Wet markt en overheid biedt de ruimte aan de gemeenteraad om een object vast te stellen als van algemeen belang. Voor objecten met een algemeen belang hoeven de werkelijke kosten niet in rekening te worden gebracht. De gemeente kiest ervoor om het aantal objecten dat hier onder valt beperkt te houden. De gemeente hanteert de volgende uitgangspunten:

• Het betreft activiteiten die niet ook door bedrijven worden aangeboden.

• Er is sprake van een openbare en voor iedereen toegankelijke voorziening (bijvoorbeeld openbaar toilet).

• De gebruiker heeft een ANBI-status of een hiermee vergelijkbare status.

• Bij een bijzondere situatie, zoals anti-kraakbewoning of tijdelijke ingebruikgeving kan ook minder dan de kostprijs worden gerekend. Voor dergelijk tijdelijk gebruik van gemeentelijk vastgoed worden overeenkomsten gesloten waarin onder andere de looptijd en de vergoeding worden vastgelegd.

4.2.5 Geen verhuur, maar gebruik door eigen organisatie

Bij gebruik door gemeentelijke diensten is er geen sprake van verhuur. De gemeente is immers één organisatie. De kosten van het gebruik door gemeentelijke diensten worden transparant op vergelijkbare wijze beheerd als de verhuurobjecten. Er wordt geen huurcontract opgesteld en er vindt ook geen interne facturering of doorbelasting plaats. Wel zal er periodiek een benchmark worden uitgevoerd om te bezien hoe de gemeentelijke vastgoedexploitatie zich verhoudt met die van vergelijkbare organisaties.

4.2.6. kaders voor uitgifte van vastgoed

In onderstaande tabel is een overzicht weergegeven welke kaders de gemeente hanteert voor welke categorie vastgoed

Tabel 1: ingebruikgeving

Vastgoedcategorie

Beleidskader

Vergoeding

Gemeentelijke dienstverlening / publieke dienst

Eigen huisvesting personeel,/ transformatorhuisjes, openbare toiletten etc.

Gemeentelijke plan huisvesting / dienstverlening

Eigen gebruik, kosten rechtstreeks opgenomen in de gemeentebegroting.

Géén interne facturering, periodiek benchmark-vergelijking

Parkeergarages, begraafplaatsen

parkeerbeleid

Eigen gebruik, kosten rechtstreeks opgenomen in de gemeentebegroting. Géén interne facturering, periodiek benchmark-vergelijking. Kostprijsdekkende doorbelasting naar gebruikers

Onderwijsgebouwen

Integraal huisvestingsplan onderwijs

Ingebruikgeving om niet obv onderwijswetgeving. Exploitatie en onderhoud door de onderwijsbesturen.

Alleen gas, water, licht + onderhoud

Gymzalen en sporthallen (o.a. bewegingsonderwijs)

Integraal huisvestingsplan onderwijs / sportvisie

Kostprijsdekkende verhuur

Sportaccommodaties

Sportverenigingen, sportbedrijf

Sportvisie

Kostprijsdekkende verhuur

Kunst en Cultuur, Zorg en Welzijn

Maatschappelijke partners:

kostprijsdekkende verhuur.

Overige partijen: Marktconforme huur

Commercieel vastgoed

Vastgoed dat geen gemeentelijk beleidsdoel dient, bijv woningen /commercieel verhuurd bedrijfsvastgoed (incl. kinderdagverblijven.

Veelal af te stoten vastgoed.

Marktconforme verhuur.

Ontwikkelingsvastgoed

Bezit is gekoppeld aan ambities ruimtelijke ontwikkeling.

Tijdelijke uitgifte in afwachting van ontwikkeling. Marktconforme verhuur is het uitgangspunt Als dat niet mogelijk is: leegstand, antikraak of gebruiksovereenkomst

Algemeen belang

ANBI-status of vergelijkbaar

Geen of beperkte huur