In deze paragraaf is het huidig functioneren van het aanbod in de gemeente Zuidplas opgenomen. De focus ligt hierin op de detailhandel (door middel van o.a. dichtheden en een distributieve toets), maar ook de andere retailfuncties komen, meer kwalitatief, aan de orde. Ook de status van leegstand en succesvolle en probleemlocaties komen aan bod.
DICHTHEDEN DETAILHANDEL TEN OPZICHTE VAN NEDERLAND
Een winkeldichtheid9 Het aantal m² wvo per 1.000 inwoners – enkel voor detailhandel geanalyseerd i.v.m. dat er geen landelijke Locatus cijfers bekend zijn van Leisure en Diensten. geeft een indicatie van de hoeveelheid aanbod er is gevestigd in Moerkapelle, Zevenhuizen, Moordrecht en Nieuwerkerk a/d IJssel en in de gemeente Zuidplas als geheel, ten opzichte van het landelijke gemiddelde.
FIGUUR 23 DICHTHEID DETAILHANDELSBRANCHES IN M² WVO PER 1.000 INWONERS
Bron: Locatus september 2020 en CBS 2020
Voor de gemeente Zuidplas als totaal, geldt dat de totale winkeldichtheid lager ligt dan gemiddeld in Nederland. Voornamelijk het dagelijks aanbod (289 m² wvo per 1.000 inwoners) en het aanbod Mode & Luxe (104 m² wvo per 1.000 inwoners) liggen een stuk lager dan landelijk (respectievelijk 375 m² wvo dagelijks en 335 m² wvo Mode & Luxe per 1.000 inwoners).
Alleen in de branche In en om het Huis ligt de dichtheid voor de gemeente iets hoger dan het landelijke gemiddelde. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de aanwezigheid van een Hornbach (ca. 11.000 m² wvo) en een Intratuin (ca. 8.300 m² wvo).
Voor de kernen binnen de gemeente geldt dat de totale winkeldichtheid vaak relatief veel lager ligt dan gemiddeld in Nederland. Zevenhuizen is hierin een uitzondering, waar de dichtheid In en om het Huis fors hoger is. De vestiging van de eerder genoemde Intratuin (8.300 m² wvo) in combinatie met relatief weinig inwoners zorgt voor een hoge dichtheid. Echter heeft een dergelijke Intratuin een bovenlokale functie, waardoor het geen overaanbod betreft.
FIGUUR 24 EEN (TE) HOGE DICHTHEID KAN BETEKENEN DAT ER TE WEINIG BESTEDINGEN ZIJN OM HET AANBOD TE LATEN FLOREREN
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Een lagere dichtheid dan landelijk kan verschillende dingen betekenen. Enerzijds kan het aangeven dat het aanbod in een gebied een lokale functie heeft, want er is te weinig aanbod voor de bewoners van een kern, waardoor zij ook afvloeien naar andere winkelgebieden. Anderzijds kan het ook betekenen dat er onderaanbod is, ofwel nog enige marktruimte. Met het oog op de toename in online bestedingen, de lokale functie van de vier kernen en een ook op landelijk niveau bestaand overaanbod in diverse branches is het onderaanbod in de verschillende branches geen probleem en zal er juist gekeken moeten worden of het huidige detailhandelsaanbod op dit moment goed functioneert en of er in verschillende branches (voornamelijk dagelijks) wellicht enige uitbreidingsruimte zou kunnen zitten.
FUNCTIONEREN DETAILHANDELSAANBOD
Op indicatieve wijze kan het gemiddeld functioneren van het detailhandelsaanbod berekend worden middels een distributieve toets. Aan de hand van koopstromen en omzetkengetallen (gemiddelde bestedingen en vloerproductiviteit) ontstaat er een indicatie van het functioneren van het aanbod in vergelijking met het landelijk gemiddelde. Als de gemiddelde vloerproductiviteit hoger is dan landelijk, presteert het aanbod gemiddeld goed, en vice versa 10 Daarbij moet wel rekening gehouden worden met het feit dat er op sommige plekken o.a. een hogere huurlast is en dat een hogere vloerproductiviteit dan ook noodzakelijk is om tot een goede marge te komen. Dit geldt ook andersom.. Het functioneren van het detailhandelsaanbod is gedaan voor vier branchegroepen: ‘Dagelijks’, ‘Mode & Luxe’, ‘Vrije Tijd’ en ‘In en om Huis’. Deze branchegroepen zijn in bijlage 1 nader toegelicht.
Het detailhandelsaanbod in de gemeente Zuidplas functioneert gemiddeld genomen goed. De vloerproductiviteit van drie van de vier branchegroepen ligt boven het landelijk gemiddelde. Voornamelijk de vloerproductiviteit van de groep Vrije Tijd ligt met +135% fors hoger dan het landelijk gemiddelde. Dit laatste kan mede verklaard worden door een lichte onderaanbod in de gemeente ten opzichte van een relatief laag inwoneraantal, maar ook door een relatief hoge toevloeiing tot het vrijetijdsaanbod (bovenlokale werking).
FIGUUR 25 HUIDIG FUNCTIONEREN DETAILHANDELSAANBOD GEMEENTE ZUIDPLAS T.O.V. LANDELIJK
Bron: KSO 2018, Locatus september 2020, Omzetkengetallen 2019; Bewerking: Bureau Stedelijke Planning
Voor Mode & Luxe geldt dat het aanbod gemiddeld iets minder functioneert dan landelijk. Hier ligt de vloerproductiviteit 10% lager dan het landelijk gemiddelde. Ondanks dat in deze branchegroep de winkeldichtheid in de gemeente Zuidplas en de individuele kernen lager dan landelijk ligt, heeft het aanbod Mode & Luxe in Zuidplas een lokale functie en is er veel online afvloeiing (38% bestedingen bevolking Zuidplas), maar ook fysieke afvloeiing (47% van bestedingen bevolking Zuidplas) naar grotere winkelgebieden buiten de gemeente.
FUNCTIONEREN HORECA, OVERIG LEISURE EN DIENSTEN AANBOD
Voor horeca, overig leisure en diensten is het functioneren moeilijker na te gaan dan voor detailhandel. Voor detailhandel zijn diverse kwantitatieve toetsen bruikbaar om het functioneren indicatief weer te geven. Voor de andere retailbranches zijn deze er veelal niet. Wel kunnen we aan de hand van horecadichtheden een inzicht krijgen in het functioneren van het horeca aanbod.
Dichtheid horeca. De gemeente Zuidplas kent een zeer lage dichtheid voor horecavestigingen. Zowel ten opzichte van landelijk, de provincie Zuid-Holland als gemeenten met 25.000 – 50.000 inwoners zijn de dichtheden in Zuidplas duidelijk lager. Eruit springt de lage dichtheid voor de fastservicesector. Ten opzichte van alle andere schaalniveau’s ligt de dichtheid hiervoor ca. 60% lager. Dit kan betekenen dat het aanbod dat wel aanwezig is gemiddeld goed functioneert, maar kan ook betekenen dat inwoners van Zuidplas veelal uitwijken naar andere horeca buiten de gemeente. Met het toevoegen van kwalitatieve horeca aansluitend op de behoefte van de doelgroepen kan er zeker een gat worden opgevuld.
FIGUUR 26 DICHTHEID HORECABRANCHES IN GEMEENTE ZUIDPLAS TEN OPZICHTE VAN ANDERE DICHTHEDEN
Bron: Horeca DNA 2020 11 Gebruik makend van Horeca DNA aangezien Locatus geen Retailfacts voor horeca beschikbaar heeft op bijvoorbeeld landelijk en provinciaal niveau. We kunnen er van uitgaan dat de dichtheden uit Horeca DNA tot geldige conclusies leiden.; Bewerking: Bureau Stedelijke Planning
Voorzichtig zijn met toevoeging diensten. De niet ambachtelijke diensten verdwijnen veelal uit alle retailclusters. Waar zich momenteel nog reisbureaus (zoals TUI in de Reigerhof) en banken (zoals Rabobank Raadhuisplein Nieuwerkerk a/d IJssel) bevinden, moeten we ons beseffen dat de kans klein is dat deze er over tien jaar nog zitten. Voor de ambachtelijke diensten blijft de vraag bestaan. Gezien de afnemende vraag naar een deel van de diensten zijn er naar verwachting voldoende meters beschikbaar indien de vraag naar ambachten door bevolkingsgroei groeit.
ANALYSE LEEGSTAND EN LEEGSTANDSONTWIKKELING
Leegstandspercentage relatief laag in de gemeente Zuidplas. In de gemeente staat in totaal ca. 1.700 m² wvo verspreid over 14 winkels en andere verkooppunten leeg. Dit is 2% van het totaal aantal retailmeters en 5% van het aantal verkooppunten. In vergelijking met het landelijke beeld, waar gemiddeld bijna 8% van de retailmeters leeg staat, is de leegstand in de gemeente Zuidplas met 2% relatief laag.
Leegstandsontwikkeling – afname in aantal leegstaande vkp. In de gemeente Zuidplas is het aantal leegstaande verkooppunten in de afgelopen vier jaar afgenomen van 8% naar 5%. Echter als naar de leegstand in m² wvo wordt gekeken is er een daling van 4% naar 2% in de afgelopen vier jaar te zien, met een tussentijdse uitschieter van 9% in 2018.
FIGUUR 27 WINKELLEEGSTAND ZUIDPLAS
Bron: Locatus september 202012Uitgaande van Locatus richtlijn: Aantal leegstaande panden: verhouding detailhandel - niet-detailhandel is 1:1 -Oppervlakte leegstaande panden: verhouding detailhandel - niet-detailhandel is 2:1, KSO Randstad 2018 (voor 2016)
De Reigerhof kent van de zes winkelgebieden in de gemeente Zuidplas de hoogste winkelleegstand. Bijna 1.300 m² wvo, ofwel ca. 13% van het vloeroppervlak. Deze leegstand is in de afgelopen vier jaar met ca. 500 m² wvo toegenomen en verspreid zich over vier winkelpanden.
Tegelijkertijd kent Winkelcentrum Dorrestein in Nieuwerkerk a/d IJssel op dit moment geen leegstand, waar dat in 2016 nog ruim 800 m² wvo bedroeg. Ook overige vier winkelgebieden kennen een relatief lage winkelleegstand, die in het geval van Het Oude Dorp en Zevenhuizen in de afgelopen vier jaar is afgenomen.
FIGUUR 28 LEEGSTAND WINKELGEBIEDEN 2019 EN 2016
Bron: KSO 2016, Locatus september 2020; Bewerking: Bureau Stedelijke Planning
FIGUUR 29 LEEGSTANDSPERCENTAGE TOTAAL M² WVO VAN DE ZES WINKELGEBIEDEN ZUIDPLAS
Bron:, Locatus september 2020
SUCCES- EN PROBLEEMLOCATIES
Binnen de gemeente presteren over het algemeen alle winkelgebieden relatief goed, mede doordat (op Reigerhof en het Oude Dorp na) alle winkelgebieden gericht zijn op hun lokale functie voor hun eigen dorpskern/wijk. Echter zijn er enkele verschillen tussen de zes winkelgebieden te noemen.
Reigerhof presteert over het algemeen redelijk goed. Er is een relatief groot en divers aanbod aan dagelijkse en niet-dagelijkse detailhandel. De leegstand is relatief hoog, wat mede komt doordat de bovenverdieping van het winkelcentrum leegstaat. Ook aan de randen van het winkelcentrum is enige leegstand te bemerken, maar doordat het winkelcentrum één eigenaar kent kan dit beter en sneller aangepakt worden, door nieuwe huurders te vinden dan wel uitbreidingen te faciliteren.
Zevenhuizen heeft te maken met een langgerekt dorpscentrum aan de Dorpsstraat met voornamelijk lokaal aanbod. Het presteert op dit moment redelijk goed, met voornamelijk een dagelijkse functie waar de Jumbo supermarkt de grote trekker is. Er is slechts weinig leegstand, maar door de combinatie van detailhandel en woonfunctie is sprake van een fragmentarisch winkelgebied.
Moordrecht presteert door zijn lokale karakter met twee supermarkten als drager ook gemiddeld goed. Het dorp biedt met name dagelijks aanbod, aangevuld met niet-dagelijkse lokale ondernemers. Het winkelgebied is op te delen in een nieuw en oud deel, welke van elkaar gescheiden liggen. Er is geen sprake van een aaneengesloten winkelgebied. Het zwaartepunt van het centrum is richting het nieuwe deel geschoven, waar rondom De Smidse een nieuw dagelijks cluster is ontstaan.
Het Oude Dorp functioneert redelijk tot goed. Het Oude Dorp heeft in sterke mate een vaste klantenkring. Een groot deel is afkomstig van buiten de eigen gemeente. Het winkelgebied onderscheid zich door het hoogwaardige winkelaanbod van specialistische, lokale ondernemers. Het winkelgebied kent beperkte leegstand. Wel is het probleem dat steeds meer woonhuizen ontstaan tussen de bewinkeling.
Dorrestein heeft vooral een lokale functie en presteert goed. Dorrestein is als boodschappencentrum met maaiveld parkeren vooral aantrekkelijk voor het doen van boodschappen en kent geen leegstand.
Moerkapelle functioneert gemiddeld, wat vooral komt door het feit dat het huidige (grotendeels) dagelijkse aanbod uit zijn jasje begint te groeien. De dorpskern zit ingebouwd tussen de woningen aan de Dorpsstraat, waardoor de uitbreidingsmogelijkheden voor bestaande detailhandel klein zijn. Daarnaast is de bereikbaarheid niet optimaal voor het winkelgebied. Met de komst van flink wat woningbouw in de komende jaren, kan het aanbod in moeten spelen op de groeiende vraag naar dagelijks aanbod.
Hoofdstuk › Paragraaf 6
Artikel 6.1
HUIDIG FUNCTIONEREN DETAILHANDEL GEMEENTE ZUIDPLAS
Onderdeel van Detailhandelsnota 2020-2025