Afweging 1: Het plan past binnen de indicatieve regionale en gemeentelijke woningbehoefte (incl. buffer) en blijft in principe binnen de gemeentelijke behoefte (Westfriese basis).
Uit de ‘Kwantitatieve woningbouwprogrammering Westfriesland 2020’ blijkt wat voor de periode 2019-2030 de prognose voor de woningbouwbehoefte per gemeente is. Voor de gemeente Medemblik is de totale woningbouwbehoefte op 1.450 woningen vastgesteld. Rekening houdend met de reeds gerealiseerde woningen en gesloopte woningen, bedraagt de gemeentelijke indicatieve behoefte per 1 januari 2019 een aantal van 1.361 woningen (zie ook het amendement bij de Kadernota en de relevante recente provinciale en regionale beleid in bijlage 2, o.a. Woonagenda en Woonakkoord).
Spelregels beoordeling:
de gemeente beoordeelt aan de hand van het actuele woningbouwprogramma of het aantal woningen van het nieuwe initiatief passend is binnen het gemeentelijk randtotaal;
indien het nieuwe initiatief (geheel of gedeeltelijk) niet binnen het actuele woningbouwprogramma past, maar het wel positief scoort op de andere gebieden van de ‘ontwikkelingsdriehoek’, weegt de gemeente dit nieuwe initiatief af tegen andere (bestaande) plannen in het woningbouwprogramma. Het nieuwe initiatief kan daarmee in een jaarschijf van het woningbouwprogramma terecht komen (zie uitgangspunt 8), met als mogelijk gevolg dat bestaande plannen in tijd doorschuiven.
Afweging 2: Het plan voldoet aan de voorwaarde dat minimaal 70% van de woningbouw in de grote (krachtige) kernen wordt gerealiseerd(Westfriese basis).
In de regio Westfriesland is afgesproken dat minimaal 70% van de woningbouwplannen in de krachtige kernen van Westfriesland wordt gerealiseerd. In de gemeente Medemblik zijn dat Medemblik, Wervershoof, Wognum en Andijk. Dat betekent dat maximaal 30% van de woningbouwplannen in de kleine kernen kan plaatsvinden.
Voor de periode 2017-2030 kunnen in de gemeente Medemblik in totaal 510 woningen in de 14 kleine kernen worden gerealiseerd. Voor de dorpen Twisk, Hauwert, Zwaagdijk West en Sijbekarspel is in het programma reeds rekening gehouden met de volgende aantallen woningen die op korte termijn kunnen worden gerealiseerd:
Richtgetallen te bouwen woningen
Twisk
10
Hauwert
10
Zwaagdijk West
10
Sijbekarspel
15
Spelregels beoordeling:
de gemeente beoordeelt of het aantal woningen in het plan binnen de verdeling per kern past;
per kern zijn meerdere plannen mogelijk, mits in totaal de aangegeven richtgetallen per kern niet wordt overschreden;
Indien als gevolg van de afwegingen in de ‘ontwikkeldriehoek’ blijkt dat iets meer woningen nodig zijn of minder woningen mogelijk zijn om de beoogde woningtypologie en differentiatie rond te krijgen, kan de gemeente overgaan tot een afwijking van het richtgetal. Hiervoor gebruiken we een marge van 20% ten opzichte van het richtgetal per kern;
In het geval meerdere plannen positief scoren, en de aangegeven richtgetallen per kern (inclusief marge) worden overschreden én binnen het totaal van de 30% blijven, wordt bekeken of deze plannen alsnog in het woningbouwprogramma kunnen worden opgenomen en in de tijd kunnen worden gefaseerd.
Afweging 3:Het plan voldoet aan de regionale behoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief(Westfriese basis)
In de Westfriese basis is het huidige woningbouwbeleid gericht op het realiseren van ‘onderscheidende en complementaire woonmilieus’. Daarbij wordt vooral ingezet op woningtypen waar meer eigen inbreng van toekomstige bewoners mogelijk is én woningtypen die afwijken van dat wat hier al veel voorkomt.
De algemene regel is dat het initiatief bestaat uit:
50% huur en/of goedkope koop
50% vrij te besteden
Indien uit de beoordeling blijkt dat een plan hier niet aan kan voldoen, wordt verwezen naar afwegingskader 9.
Bij de toetsing van deze percentages scoren initiatieven goed op onderstaande woningtypen, doelgroepen en woonmilieus:
betaalbare woningen (Westfries vooruitdenken)
huur (sociale huur onder de liberalisatiegrens of middenhuur/vrije sector)
goedkope koopwoningen, onder indexgrens starterslening / NHG (NB ten opzichte van het criterium van de regio legt Medemblik dit wat ruimer uit)
woningen die bijdragen aan langer zelfstandig wonen (Westfries vooruitdenken)
rolstoel-/rollatortoegankelijkheid
installatie van traplift is mogelijk // slaap- en badkamer op begane grond
voorzieningen: winkels, zorg, ov, ontmoeting
glasvezel/domotica
woningen in vrije huursector voor middeninkomens (Westfries vooruitdenken)
huur boven de liberalisatiegrens
woningen die een toevoeging vormen vanwege het type woningen waarin het voorziet (Westfries vooruitdenken)
De behoefte is, zoals onderzocht, evident aanwezig voor:
betaalbare koopwoningen (grondgebonden en/of appartement, hangt samen met mate van verstedelijking)
sociale huur
in stedelijk gebied: goedkope appartementen met lift
kwetsbare groepen met zorgvraag (aanleun, mantelzorg etc)
Focusdoelgroepen van beleid: starters, startende huishoudens (binnen als buiten de regio), sociaal kwetsbare woningzoekenden, binnenlandse en buitenlandse werknemers (Westfries vooruitdenken).
Onderscheidend woonmilieu en programma (Westfries vooruitdenken)
Ten opzichte van de bestaande woningvoorraad, en ten opzichte van andere regio’s. De kwaliteiten van het plan kunnen betrekking hebben op het woonmilieu, de landschappelijke waarden, belevingswaarden of specifieke typologie woningen. O.a. bijzondere woon-concepten, zoals gemeenschappelijke woonvormen, collectieve zelfbouw.
Het plan draagt bij aan de aantrekkingskracht op woningzoekenden buiten de regio door het bieden van een aantrekkelijke onderscheidende woonomgeving (Westfries vooruitdenken)
Het programma van het plan voorziet in specifieke behoeften van woningzoekenden van buiten de regio. De aantrekkelijke woonomgeving is een belangrijke vestigingsfactor onder nieuwkomers van buiten de regio. Indien het plan een positieve bijdrage levert aan de regionale vestigingsfactoren, is dit een pré.
Het plan draagt bij aan de benodigde versnelling van de woningbouw in Westfriesland en past binnen de woningbehoefte (Westfries vooruitdenken)
Een plan scoort indien inzet is gepleegd om het plan versneld uit te voeren. Dit kan onder andere door het plan naar voren te halen in de programmering. Of een nieuw woningbouwplan met een zekere omvang, aanvullend op de bestaande en bekende plancapaciteit.
Spelregels beoordeling:
Van initiatiefnemers wordt verwacht dat zij de marktvraag naar woningen en afnamebereidheid door middel van onderzoek of marktverkenning onderbouwen. Het staat de gemeente vrij om een onafhankelijk advies in te winnen naar de behoefte / woningtypen;
de gemeente beoordeelt aan de hand van de actuele gegevens van woningvoorraad en -behoefte of het door de initiatiefnemer voorgestelde woningbouwprogramma passend is.
Afweging 4:Het plan kan binnen bestaand stedelijk gebied (BSG) worden gerealiseerd. Wanneer het plan buiten BSG is gelegen, is getoetst of realisatie binnen BSG mogelijk is(Westfriese basis)
Uitgangspunt is dat woningbouw plaatsvindt binnen BSG, tenzij dit op uiteenlopende redenen niet mogelijk is. Wanneer een plan buiten BSG gelegen is, moet aangetoond worden dat alternatieven binnenstedelijk (zoals inbreidings- of transformatielocaties) geen passend alternatief zijn. Alleen dan past het plan binnen de ladder en het afwegingskader. Een lokale behoefte kan bijvoorbeeld reden zijn om buiten BSG te bouwen in een bepaalde kern.
Voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling (een woningbouwplan van meer dan 11 woningen) moet in het kader van de ladder duurzame verstedelijking de behoefte worden onderbouwd. Dit is zowel een kwantitatieve als kwalitatieve onderbouwing:
Welke extra woningbehoefte is de komende 10 jaar te voorzien?
Hoeveel woningen zijn vastgelegd in de bestaande harde plancapaciteit?
Blijft er na vergelijking van de behoefte en de harde plancapaciteit behoefte aan de in het plan voorziene woningaantallen - / typen?.
De ladder duurzame verstedelijking gaat uit van bouwen binnen bestaand stedelijk gebied. Indien het plan (stedelijke ontwikkeling) buiten bestaand stedelijk gebied ligt, is onderzoek nodig of deze ontwikkeling ook op een locatie binnen bestand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.
Afweging 5:Als realisatie past binnen de regionale behoefte, maar niet binnen BSG, is getoetst of het plan binnen een provinciaal beschermingsregime ligt en multimodaal is ontsloten(Westfriese basis).
Waar een plan buiten BSG is gelegen, dient altijd getoetst te worden of het ook binnen bepaalde provinciale beschermingsregimes gelegen is. In Westfriesland gaat het hier specifiek om weidevogelleefgebieden, Natuurnetwerk Nederland (inclusief ecologische verbindingszones), of aardkundig waardevolle gebieden. Waar van toepassing gaan we hierover vroegtijdig met de provincie in gesprek. Wanneer er binnen BSG geen alternatieven zijn, wordt gezocht naar een locatie die multimodaal ontsloten is. Dat is een locatie die ontsloten is door verschillende vormen van mobiliteit.
Hoofdstuk 3.
Artikel 3.2
PROGRAMMATISCH KADER: AANTAL EN KWALITEIT
Onderdeel van Generiek Afwegingskader voor initiatieven van 1 tot 100 woningen in alle kernen