4.1 Varianten kamergewijze verhuur
Kamergewijze verhuur kan plaatsvinden in allerlei varianten. Wij onderscheiden er drie:
Hospitaverhuur
Hospitaverhuur heeft betrekking op de volgende situaties:
in een woning of appartement (welke conform de bestemming zijn toegestaan) wordt door de eigenaar (die daar tevens zijn hoofdverblijf heeft) maximaal twee kamers verhuurd aan maximaal één persoon per kamer;
in een woning of appartementen (welke conform de bestemming zijn toegestaan) van een toegelaten instelling wordt door de hoofdhuurder (die daar tevens woonachtig is) maximaal twee kamers verhuurd aan maximaal één persoon per kamer.
Kamergewijze verhuur boven detailhandel (winkels), horeca, kantoor of een andere niet-wonen bestemming
Dit betreft één gebouw waarop de begane grond een winkel, horeca, kantoor of een andere niet-wonen bestemming is gevestigd en op de bovenliggende verdieping(en) bedrijfsmatig kamers worden verhuurd aan maximaal één persoon per kamer. Het gaat niet om een complex met meerdere woningen.
Kamergewijze verhuur in woningen, appartementen, kantoren of detailhandel/horeca
Dit betreft het kamergewijs verhuren in een appartement of woning (welke conform de bestemming zijn toegestaan)of in kantoren, detailhandel of horeca, die bedrijfsmatig worden verhuurd aan maximaal één persoon per kamer. Hier worden ook aanvragen voor kamergewijze verhuur in het geval van meerdere aaneengesloten woningen onder verstaan.
4.2 Varianten kamergewijze verhuur versus impact op de omgeving
De hiervoor genoemde varianten van kamergewijze verhuur (1,2 en 3) hebben een verschillende impact op de omgeving. Het uitgangspunt voor deze beleidsregels is dat naarmate de omvang van de kamergewijze verhuur toeneemt, ook de kans op negatieve effecten op de omgeving toeneemt.
Voor hospitaverhuur volgens variant 1 geldt dat de invloed op de omgeving vergelijkbaar is met een reguliere woonvorm. Vanaf het moment van inwerkingtreding van het paraplubestemmingsplan is het niet meer noodzakelijk dat er vergunningen worden aangevraagd voor hospitaverhuur (variant 1).
Voor kamergewijze verhuur boven detailhandel (winkels), horeca, kantoren of een andere bestemming dan wonen (variant 2) is de invloed op de omgeving gering. Een stadscentrum met een stevige woonfunctie komt de leefbaarheid en herbergzaamheid in dit gebied, vooral na sluitingstijd van de winkels, ten goede. Bovendien biedt het centrum een uniek woonmilieu dat goed aansluit bij de wensen van een deel van de woningzoekenden (met name jongeren, studenten en andere kleine huishoudens met een stedelijke leefstijl. Deze variant heeft betrekking op het kamergewijs verhuren boven winkels, horeca en restaurants, zowel in het centrum van Wageningen als daarbuiten.
Kamergewijze verhuur in woningen, appartementen, kantoren of detailhandel/horeca (variant 3) kan invloed hebben op de omgeving. Het zonder meer toestaan van kamergewijze verhuur is daarom niet wenselijk. Hiervoor geldt dat de belangen van de omgeving worden meegewogen (zoals parkeren, leefbaarheid en beeldkwaliteit). De reden hiervoor is dat deze variant van kamergewijze verhuur een grotere impact heeft op de omgeving dan varianten 1 en 2. Vanwege strijdig planologisch gebruik moet dan ook een vergunning voor wijziging van het gebruik worden aangevraagd. Conform het Bouwbesluit 2012 is het verplicht om een gebruiksmelding te doen als er sprake is van kamergewijze verhuur aan 5 wooneenheden of meer bij variant 2 en variant 3. In hoofdstuk 5 van deze beleidsregels is per variant toegelicht aan welke voorwaarden voldaan moet worden.
4.3 Uitzonderingen
4.3.1 Uitzondering grootschalige locaties
Deze beleidsregels hebben geen betrekking op verbouw en/of nieuwbouw van grootschalige locaties met wooneenheden ten behoeve van diverse doelgroepen zoals studenten, jong afgestudeerden of phd-ers.
4.3.2 Uitzondering vanwege ander beleid
Een belangrijk uitgangspunt van de Woonvisie Wageningen 2016-2025 is het faciliteren en realiseren van bijzondere woonvormen. Als gevolg van het scheiden van wonen en zorg is sinds kort ook voor maatschappelijke doelgroepen, zoals mensen die onder begeleiding wonen, sprake van het huren van een eigen kamer en moet de woning gesplitst worden in meerdere wooneenheden. Ook vanuit deze doelgroepen is er meer vraag naar en behoefte aan kamergewijze verhuur. Om te voorkomen dat dit soort projecten niet gerealiseerd kunnen worden door beleidsregels kamergewijze verhuur worden dit soort initiatieven uitgezonderd van deze beleidsregels.
De gemeente Wageningen, de Woningstichting en Idealis hebben gezamenlijk afspraken over nieuwe verzoeken van maatschappelijke organisaties met betrekking tot het kamergewijs huisvesten van bijzondere doelgroepen. Hierin zijn onder andere afspraken opgenomen over de onderbouwing van de noodzaak van huisvesting in Wageningen. De Woningstichting en Idealis zijn verantwoordelijk voor de keuze van het type woning en de buurt van deze doelgroep.
4.4 Wet- en regelgeving
Het is inmiddels vaste jurisprudentie dat een verzameling studenten of andere individuen in een woning niet gezien kan worden als een afzonderlijk huishouden. Vanaf het moment van inwerkingtreding van het paraplubestemmingsplan is het niet meer noodzakelijk dat er vergunningen worden aangevraagd voor hospitaverhuur (variant 1) en kamerverhuur boven detailhandel (winkels), horeca, kantoren of andere bestemming dan wonen (variant 2). Voor variant 3 dient vanwege strijdig planologisch gebruik wel een vergunning voor wijziging van het gebruik te worden aangevraagd.
Het begrippenkader in de bestemmingsplannen met betrekking tot woningen en wooneenheden wordt niet gewijzigd. Dit betekent dat het niet wordt toegestaan om woningen te splitsen in meerdere zelfstandige woningen. Wel worden aan de bestemmingsplannen begrippen toegevoegd die betrekking hebben op kamergewijze verhuur.
4.5 Wettelijke regels omtrent het vaststellen van beleidsregels
Op grond van artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan de gemeente beleidsregels opstellen met betrekking tot een aan de gemeente toekomende bevoegdheid. Ter motivering van een besluit ten aanzien van het verlenen van een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan kan op grond van artikel 4:82 Awb worden volstaan met een verwijzing naar deze beleidsregels. Op grond van artikel 4:84 van de Awb is de gemeente verplicht om overeenkomstig deze beleidsregels te handelen, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. Deze beleidsregels zijn opgesteld om kamergewijze verhuur te faciliteren en regels te scheppen om dit op een goede wijze in te passen in de leefomgeving.
Artikel 4.
Beleidsregels kamergewijze verhuur
Onderdeel van Beleidsregels kamergewijze verhuur Gemeente Wageningen 2021