In dit hoofdstuk wordt toegelicht welke vergunningvereisten gelden, op welke wijze een aanvraag voor kamergewijze verhuur kan worden ingediend en aan welke voorwaarden per variant wordt getoetst.
5.1 Variant 1 Hospitaverhuur
Hospitaverhuur (variant 1) gaat om het verhuren van maximaal twee kamers aan maximaal één persoon per kamer. Degene die de kamer(s) verhuurt moet eigenaar van de woning of het appartement zijn en tevens in de woning of het appartement woonachtig zijn. Wanneer de woning of het appartement in bezit is van een toegelaten instelling (woningcorporatie), dan mag de hoofdhuurder maximaal twee kamers verhuren. Hospitaverhuur heeft betrekking op woningen welke conform de bestemming zijn toegestaan. Voor kamergewijze verhuur in de vorm van hospitaverhuur (variant 1) is met inwerkingtreding van het paraplubestemmingsplan geen omgevingsvergunning vereist.
5.2 Variant 2 Kamergewijze verhuur boven detailhandel (winkels), horeca (restaurants), kantoren of andere niet-wonen bestemming
Deze variant heeft betrekking op het kamergewijs verhuren boven winkels, horeca, kantoren en andere niet-wonen bestemmingen, zowel in het centrum van Wageningen als daarbuiten. Voor deze variant geldt dat met inwerkingtreding van het paraplubestemmingsplan geen omgevingsvergunning is vereist, mits het gaat om kamerverhuur met minder dan 10 kamers. Bij 10 kamers of meer wordt het gezien als een grootschalige locatie, waarop de voorliggende beleidsregels niet van toepassing zijn.
Kamergewijze verhuur volgens variant 2 is niet toegestaan op de bedrijventerreinen.
5.3 Variant 3 Kamergewijze verhuur in woningen, appartementen, kantoren of detailhandel/horeca
Dit betreft het bedrijfsmatig kamergewijs verhuren in een appartement of woning (welke conform de bestemming zijn toegestaan) of in kantoren of detailhandel/horeca, die worden verhuurd aan maximaal één persoon per kamer. Hier worden ook aanvragen voor kamergewijze verhuur in het geval van meerdere aaneengesloten woningen onder verstaan.
Kamergewijze verhuur volgens variant 3 is niet toegestaan op de bedrijventerreinen.
Omgevingsvergunning
Vanwege het feit dat er sprake is van strijdig planologisch gebruik is een omgevingsvergunning vereist.
Bestaande wet- en regelgeving
Er wordt getoetst aan relevante bestaande wet- en regelgeving zoals het Bouwbesluit 2012. Wanneer er sprake is van actuele en nieuwe wetgeving, zal deze wetgeving in acht worden genomen.
Toetsing op leefbaarheid en beeldkwaliteit
Bij deze variant zal de gemeente per aanvraag/situatie een belangenafweging maken. De kans op (nadelige) gevolgen voor de omgeving is immers groter. Het heeft naast een grotere ruimtelijke impact, ook gevolgen voor de leefbaarheid en het straatbeeld. Het is van belang dat er geen ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu ontstaat in de omgeving van het betreffende gebouw. De gemeente maakt een belangenafweging op de ingediende aanvraag aan de hand van onderstaande aspecten:
Beeldkwaliteit
Kamerverhuur kan ook een nadelige impact hebben op de beeldkwaliteit van een straat of buurt. Naast het aanzicht van het gebouw kan gedacht worden aan verstoring van het beeld door gestalde fietsen op straat of in het zicht, extra aanbod aan huisvuil, ‘rommelig’ aanzicht van het gebouw waarop de kamerverhuur betrekking heeft. De gemeente neemt beeldkwaliteit dan ook mee in de belangenafweging.
Leefbaarheid
Het verlenen van een omgevingsvergunning ten behoeve van kamergewijze verhuur mag niet leiden tot onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat in een straat of buurt. De gemeente kijkt hierbij of er geen sprake is van een risico voor concentratie in de straat. Dit wordt getoetst aan de hand van de volgende aspecten:
Reeds bestaande kamerverhuurpanden in de omgeving
Per straat geldt in beginsel een maximum van 5% kamerverhuurpanden. Hierbij geldt dat in straten tot 20 woningen maximaal 1 kamerverhuurpand is toegestaan. Voor lange straten geldt dat deze worden opgeknipt conform de in bijlage 1 opgenomen uitleg en de kaart, waarbij ieder afzonderlijk deel gezien moet worden als afzonderlijke straat, zoals bedoeld in de hoofdregel. Bij de berekening van het percentage worden alleen de vergunde kamerverhuurpanden meegenomen, die op de kaart zijn opgenomen. Deze kaart is een dynamische kaart, zodra er een vergunning verleend wordt, wordt deze bijgewerkt.
Mogelijkheid tot afwijken
Het college kan afwijken van het genoemde onder 1 indien de aanvraag voldoet aan de volgende voorwaarden:
uit de aanvraag omgevingsvergunning voor kamerverhuur blijkt dat de aanvrager overleg heeft gehad met de direct omwonenden van het kamerverhuurpand waarvoor de vergunning is aangevraagd, met dien verstande dat:
de initiatiefnemer de direct omwonenden geïnformeerd heeft en zij de gelegenheid hebben gehad om hun mening te geven. De aanvrager geeft aan op welke wijze het overleg met de direct omwonenden heeft plaatsgevonden, wat de reacties waren en in voorkomend geval heeft geleid tot een eventuele aanpassing van de aanvraag;
indien het overleg als bedoeld onder a niet heeft geleid tot het wegnemen van eventuele bezwaren van omwonenden weegt het college deze bezwaren zwaar mee in haar besluit;
van de afwijkingsbevoegdheid van lid 1 mag geen gebruik worden gemaakt als vergunningverlening leidt tot meer dan 15% kamerverhuurpanden per straat dan wel tot meer dan 1 kamerverhuurpand in korte straten tot 20 woningen.
Spreiding kamerverhuurpanden
De leefbaarheid in de directe omgeving van het pand of complex wordt in kaart gebracht. Bekeken wordt of de straat of het complex al onder druk staat, dan wel wordt verwacht dat door het verlenen van de vergunning de druk op de leefbaarheid te veel toeneemt. Hierbij worden zowel vergunde als niet vergunde kamerverhuurpanden betrokken. Uitgesloten moet worden dat een reguliere (gezins)woning wordt ingesloten door meer dan twee kamerverhuurpanden. Deze kamerverhuurpanden liggen direct boven, direct onder of direct naast het beoogde kamerverhuurpand.
Het beeld van het klachtenpatroon uit de buurt
Dit wordt getoetst aan het aantal meldingen/processen verbaal van de afgelopen 2 jaar met betrekking tot woonoverlast van het betreffende gebouw en gebouwen binnen een straal van 50 meter. Het gaat hierbij om bij politie geregistreerde meldingen van overlast van bewoners binnen de straal van 50 meter. Deze overlast moet verder gaan dan het ervaren van woon- en leefgeluiden afkomstig uit de kamergewijs verhuurde woning.
De staat van onderhoud van het gebouw
Aan de hand van fotomateriaal of eventueel bezoek ter plaatse wordt een beoordeling gedaan van de situatie van het onderhoud van het gebouw. In geval er sprake is van een verbouwing kan eventueel een inschatting worden gedaan van de verwachte staat van onderhoud na de bouwwerkzaamheden.
Minimaal kameroppervlak
Onder een kamer wordt verstaan een wooneenheid in een woning met een oppervlakte van ten minste 10 m2. Dit is onafhankelijk van de aanwezigheid van een gemeenschappelijke woonkamer. Hierbij wordt uitgegaan van het verblijfsgebied en de verblijfsruimte waar boven de vloer een hoogte van tenminste 2,1 meter is.
Parkeernorm
Er moet worden voldaan aan de geldende parkeernormen van de gemeente Wageningen.
Reacties op de publicatie van de aanvraag van de vergunning
De inhoudelijke reacties op de aanvraag worden meegewogen in de beslissing.
Op grond van bovengenoemde criteria wordt de aanvraag toegekend of afgewezen. Hierbij wordt aan de criteria 1 en 3 tot en met 7 een score gehangen van plussen en minnen. De criteria 1, 6 en 7 moeten alle drie een positieve score hebben. De overige criteria moeten een overwegend positieve uitkomst hebben.
5.4.1 Specifieke regel
Voor de onder 5.1, 5.2 en 5.3 genoemde varianten geldt in alle gevallen dat kamergewijze verhuur van of in bijgebouwen is uitgesloten.
5.4.2 Gebruiksmelding
Voor de bewoning van 5 of meer wooneenheden moet er een gebruiksmelding bij het Omgevingsloket ingediend. Dit kan via www.omgevingsloket.nl. De aanvraag wordt getoetst aan het Bouwbesluit. Bij deze melding moet worden aangegeven welke brandveiligheidsvoorzieningen in de woning aanwezig zijn. Indien met een alternatieve situatie heeft, dient hiervoor een gelijkwaardige oplossing te worden aangedragen. Deze gelijkwaardigheid dient men de gemeente voor te leggen voor advies en goedkeuring.
Artikel 5.
Vergunningvereisten
Onderdeel van Beleidsregels kamergewijze verhuur Gemeente Wageningen 2021