6.1. Visie en beleid
In het beleid voor functieverandering naar wonen is in twee deelgebieden onderscheiden:
• Ten noorden van de Harderwijkerweg/Elburgerweg
• Ten zuiden van de Harderwijkerweg/Elburgerweg
Deze grens is tot stand gekomen op basis van de gebiedskenmerken (openheid versus beslotenheid en vanwege begrenzing Natura 2000 gebied Veluwe)
Rem op functiewijziging naar wonen in het gebied ten noorden van de Harderwijkerweg/Elburgerweg
In dit gebied zetten we in op behoud van de bedrijven in de grondgebonden veeteelt. Een rem op de mogelijkheden voor functieverandering van agrarisch naar wonen is hier noodzakelijk, zodat dit deelgebied als duurzaam agrarisch landbouwgebied voor grondgebonden veeteelt kan blijven functioneren. Een verdere vermenging van agrarische- en woonfuncties is hier ongewenst. Het behoud van de grondgebonden veeteelt draagt bij aan de doelstellingen van openheid en landschapsbeheer in dit gebied.
Stoppende intensieve veeteeltbedrijven worden in het grootschalige open gebied bij voorkeur overgenomen door grondgebonden veeteeltbedrijven. Alleen als dit aantoonbaar niet lukt, dan is functieverandering naar wonen mogelijk.
Voorwaarde daarbij is dat de woning(en) in dit gebied niet op de eigen kavel wordt (worden) teruggebouwd, maar op een maatwerklocatie elders in gemeente. Bijvoorbeeld in de schil van de dorpen, in bestaande linten of op voormalige agrarische locaties die al wel de woonbestemming hebben gekregen, maar waar nog geen functieverandering heeft plaatsgevonden (verrommelde locaties met voormalige agrarische opstallen). Het gebied ten zuiden van de Harderwijkerweg/Elburgerweg (met name de enclaves) leent zich goed voor een versterking van het gemengde karakter, onder andere via woningbouw op locaties van vrijkomende agrarische bebouwing.
Verruiming van de mogelijkheden voor functieverandering in het gebied ten zuiden van de Harderwijkerweg / Elburgerweg.
Aan initiatieven voor functieverandering worden ruimtelijke eisen gesteld. Deze vereisten zijn opgenomen in de Welstandsnota 2015 (inclusief de Notitie Ruimtelijke kwaliteit functieverandering agrarische bebouwing naar wonen, 2011). De visie is erop gericht om de landschappelijk inpassing van functieveranderingen zwaarder te laten wegen. De stedenbouwkundige en architectonische invulling laten we meer over aan de initiatiefnemer, door een aantal sturende criteria los te laten.
6.2. Uitwerking in het bestemmingsplan
Deze visie werkt door in de functieveranderingsregels die in het bestemmingsplan zijn opgenomen.
Aanpassing staffeling sloopmeters
In het bestemmingsplan buitengebied 2019 is het beleid voor functieverandering van agrarisch naar wonen via een wijzigingsbevoegdheid gereguleerd. De regels gaan uit van de volgende staffeling:
Deze staffeling is in het nieuwe beleid aangepast, met de bedoeling om de mogelijkheden voor functieverandering voor grotere bedrijven (tijdelijk) te verruimen en tegelijk voor de kleinere bedrijven de sloop- en salderingsmogelijkheden te behouden. De volgende tabel geeft de nieuwe staffeling weer.
Aanpassing salderingsregeling
De salderingsregeling geldt alleen voor de kleinere bedrijven die in de categorieën 600 m2 en 1200 m2 sloopmeters vallen. De resterende sloopmeters kunnen in deze gevallen worden geregistreerd via een beschikking en kunnen worden benut voor een tweede functieveranderingslocatie mits het gaat om de categorie van 600 of 1200 m2. Voorwaarde is dat deze resterende meters binnen 2 jaar zijn geëffectueerd, middels een verleende omgevingsvergunning of een positief advies op een principeverzoek. Deze regeling blijft voor 2 jaar bestaan.
De randvoorwaarde dat het moet gaan om stallen die de afgelopen 6 jaar bedrijfsmatig zijn gebruikt blijft gehandhaafd.
Ook wordt de randvoorwaarde gesteld dat de vergunde stikstofuitstoot via de anterieure overeenkomst beschikbaar wordt gesteld voor gemeentelijke ontwikkelingen.
6.3. Uitwerking in de Welstandsnota
De ‘Notitie Ruimtelijke kwaliteit functieverandering agrarische bebouwing’ is toe aan een actualisering. Deze notitie is gebaseerd op het verouderde beleid uit het Streekplan 2005 en de Streekplanuitwerking 2007. Op basis van de actuele trends en ontwikkelingen bestaat de noodzaak om diverse uitgangspunten uit de welstandsnota en notitie bij te stellen of op punten te verruimen. Hoofdkeuzes zijn hierbij:
Het in de notitie voorgeschreven principe van het agrarisch erf en de 5 kenmerken is niet langer een harde eis. Een functieverandering hoeft niet per sé een hofje te zijn waar gebouwen in een hiërarchie aan een gezamenlijke ruimte staan welke ontsloten is door één hoofdontsluiting;
Het inrichtingsprincipe van de functieverandering wordt aan de stedenbouwkundige en architect overgelaten. Het stedenbouwkundig ontwerp en de plaatsing van de gebouwen op het perceel is gerelateerd aan de omgevingskarakteristiek van de bebouwing en de landschappelijke inrichting. Bij voorkeur wordt via de architectonische vormgeving opgemaakt dat hier sprake is van een functieverandering;
Indien de verkeerskundige en milieukundige vereisten dit toelaten, is een tweede hoofdontsluiting mogelijk;
Hoofdvormen zoals notariswoningen (gebiedsvreemd) of boerderettes (quasi- historisch) passen niet of minder binnen de karakteristieken van het gebied;
Waardevolle gebouwen zijn om te bewaren, omdat ze van cultuurhistorisch belang zijn of omdat hergebruik als bijvoorbeeld berging of woning mogelijk is.
Artikel 6.
Uitwerking aanpassing beleid- en regelgeving
Onderdeel van Wijziging beleidsregels voor de uitvoering van functieverandering van agrarisch naar wonen in de gemeente Nunspeet 2021-2022.