Art. 5.4 Grondprijzenbrief 2022 – 2023 — Huurwoningen: marktsector en middelduur

Huurwoningen in de marktsector Huurwoningen in de marktsector, te weten huurwoningen met 186 of meer punten in het woningwaarderingsstelsel (WWS) hebben een lagere marktwaarde dan een qua woonoppervlak en locatie vergelijkbare koopwoning. Dat heeft te maken met de exploitatielasten voor de exploitant en het fiscale regiem. Daar staat tegenover dat het gebruikelijk is huurwoningen in de marktsector na afloop van een bepaalde exploitatietermijn uit te ponden. De winst ten gevolge hiervan komt ten gunste komt van de verkoper. Voor huurwoningen in de marktsector worden daarom dezelfde grondquotes gehanteerd als voor koopwoningen. De fictieve v.o.n.-prijs wordt bepaald door de maandhuur ter vermenigvuldigen met 185, waarbij gerekend wordt met een marktconforme commerciële maandhuur. De vermenigvuldigingsfactor correspondeert met een exploitatietermijn van 15 jaar en een rendement van circa 6,5 %. Indien hiervoor aanleiding is, kan gerekend worden met een afwijkende exploitatietermijn of rendement. Deze afwijkingsbevoegdheid ligt bij het college van burgemeester en wethouders. Middeldure huurwoningen Om de bouw middeldure huurwoningen te stimuleren wordt voor deze categorie een lagere grondquote vastgesteld. Voor middeldure huurwoningen wordt de fictieve V.O.N. prijs op dezelfde wijze als verkregen als voor huurwoningen in de marktsector (maandhuur maal factor 185). De aldus berekende fictieve V.O.N. prijs zal ten hoogste op circa € 180.000,- uitkomen (op basis van maximale huur € 975,- bij prijspeil 1 juli 2020). Daarmee valt middeldure huur in de prijsrange van sociale koop, zij het aan de onderkant ervan. Ten opzichte van sociale koop geldt daarbij dat de langere instandhoudingstermijn ten opzichte van sociale koop (20 jaar t.o.v. 10 jaar), het investeren in middeldure huur relatief minder aantrekkelijk maakt. Ook wijzen marktpartijen in Oegstgeest erop dat het realiseren van grondgebonden woningen middeldure huur lastiger is (lager rendement) dan appartementen. Als we hiermee rekening houden is het redelijk om voor de grondquote van middeldure huurwoningen uit te gaan van de onderkant van de bandbreedte bij sociale koop appartementen (15%), waarbij voor grondgebonden middeldure huurwoningen geen hogere grondquote wordt berekend, omdat deze niet realistisch is.

Rechtspraak bij dit artikel