Art. 5.3 Grondprijzenbrief 2022 – 2023 — Koopwoningen: vrije sector koop en sociale koop

Vrije sector koopwoningen De grondprijs voor een koopwoning bedraagt een percentage van de vrij- op- naam-prijs (v.o.n.) van de te realiseren woning. De v.o.n.-prijs zal min of meer identiek zijn aan de waarde van de woning in het vrije economische verkeer, kortweg de marktwaarde genoemd. De vaststelling van de hieronder genoemde grondquotes comparatief uitgevoerd. De grondquotes zijn tot stand gekomen door te vergelijken met grondquotes van diverse andere gemeenten in de provincie Zuid-Holland en door te vergelijken met al gerealiseerde grondquotes binnen de gemeente Oegstgeest. Hierbij is rekening gehouden met de onderscheidende kenmerken van Oegstgeest: een groene forensengemeente met een dorps karakter, centraal gelegen in de Randstad. Tot slot dient opgemerkt te worden dat de grondquotes ook via de residuele grondprijsbepalings-methodiek tot stand zijn gekomen, in die zin dat de praktijk uitwijst dat de grondprijs in toenemende mate het sluitstuk is van het verschil tussen de marktwaarde en de bruto bouwsom van een woning. Deze residuele systematiek maakt de weg vrij voor meer kwaliteit van de woningen, maar is hier geen garantie voor. Sociale koopwoningen Om de bouw van sociale koopwoningen te stimuleren wordt voor deze categorie een lagere grondquote vastgesteld. In de doelgroepenverordening is een periode van 10 jaar opgenomen, gedurende welke deze woningen voor de doelgroep beschikbaar dienen te blijven. De koopprijs mag gedurende deze periode niet hoger zijn dan de NHG grens. Een wijze om dit te borgen is bijvoorbeeld koopgarant. Een andere wijze van borging is ook mogelijk. Appartementen Bij appartementen worden over het algemeen lagere grondprijzen per woning gerealiseerd dan bij grondgebonden woningen, omdat aan een appartement naar zijn aard over het algemeen minder vierkante meters per appartement zijn toe te rekenen dan bij een grondgebonden woning. De lagere grondprijs voor appartementen is de evenknie van de reductie die bij de sociale sector wordt toegepast door middel van de stapelingsfactor, in die zin dat een vaste reductie van 20 tot 25 % ten aanzien van de grondquote voor eengezinswoningen is gehanteerd. Indien de bouw van het appartementengebouw tevens omvat de bouw van een private parkeervoorziening, wordt voor de toepassing van de quote uitgegaan van de v.o.n.-prijs met inbegrip van de bouwkosten c.a. van de parkeerplaats (zie verder hoofdstuk 11 Parkeren). Op grond van het bovenstaande worden voor koopwoningen de volgende grondquotes gehanteerd: prijsklasse grondquote eengezins meergezins v.o.n.-prijs tot NHG grens (€ 355.000 prijspeil 2022) 25 - 30 15 - 23 v.o.n.-prijs € 355.001 - € 425.000 30 - 35 23 - 27 v.o.n.-prijs vanaf € 425.001 - € 550.000 35 - 40 27- 30 v.o.n.-prijs vanaf € 425.001 - € 550.000 40- 45 30 - 34 v.o. n.-prijs vanaf € 550.001 kavelprijs kavelprijs De opgenomen grondquotes gelden als ondergrens per prijscategorie. Vrije sector woningen: De v.o.n.-prijs is de verkoopprijs inclusief BTW, zoals opgenomen in de koop(ontwikkelings)overeenkomst tussen de ontwikkelaar en de eindgebruiker, van de direct bewoonbare woning, inclusief een (standaard)keuken, (standaard) sanitaire voorzieningen en installaties, passend bij die betreffende woning en locatie. Indien de woning wordt opgeleverd exclusief een (standaard)keuken en/of sanitair, dan wordt voor de bepaling van de grondquote uitgegaan voor een stelpost ten behoeve van de keuken van € 10.000 inclusief BTW en voor het sanitair van € 8.000 inclusief BTW. Bij meergezinswoningen is de v.o.n.-prijs inclusief gebouwde parkeervoorziening(en). Sociale koopwoningen: De v.o.n.-prijs is de verkoopprijs inclusief BTW, zoals opgenomen in de koop(ontwikkelings) overeenkomst tussen de ontwikkelaar en de eindgebruiker, van de direct bewoonbare woning, inclusief een (standaard)keuken, (standaard) sanitaire voorzieningen en installaties, passend bij die betreffende woning en locatie. Grondprijs woningen inclusief BTW De grondquote leidt tot een grondprijs, uitgedrukt als het percentage van de v.o.n.-prijs. Als de v.o.n.-prijs inclusief BTW is, dan is de corresponderende grondprijs eveneens inclusief BTW. Dit wijkt af van de overige in deze Grondprijzenbrief genoemde grondprijzen die exclusief BTW zijn. Afwijkend woningtype Indien een duidelijk afwijkend type woning gebouwd wordt, dan is een ad hoc-oplossing gewenst. Het is dus zaak alert te zijn op bijzondere woonvormen, zoals een perceel dat bebouwd wordt met een grote massa met een kleine tuin (bijvoorbeeld een drive-inwoning) en een woning met een extra grote tuin. Van een bijzondere woonvorm is sprake als de floor-space-index (f.s.i.) groter is dan 1,2 of kleiner dan 0,8. Een gemiddelde woning heeft een f.s.i. van 1,0. Een bijzondere behandeling geldt ook voor een cascowoning, geleverd zonder inbouwpakket en lagere stichtingskosten en v.o.n.-prijs. Invloed van locatie op de prijs Naarmate de locatiekwaliteit toeneemt, kan een hoger aandeel voor de grond worden gerekend. Dit is te verklaren uit het feit dat voor dezelfde woning op een betere locatie een hogere verkoopprijs wordt gevraagd dan op een mindere locatie. Binnen één en dezelfde locatie is de toename van de v.o.n.-prijs een gevolg van hogere stichtingskosten: bij een hogere prijsstelling verwacht de consument meer luxe en een hoger afwerkingsniveau. Die kosten stijgen minder dan de v.o.n.-prijs, zodat het aandeel voor de grond hoger wordt naarmate de v.o.n.-prijs stijgt. Prijs op grens van prijsklasse Discontinue grondprijzen rondom de grenzen van de prijsklassen kunnen op twee manieren worden ondervangen: de grondquote wordt berekend en op 0,1 % afgerond op grond van het gewogen gemiddelde van de grondquotes van de betreffende prijsklassen, óf de grondquote wordt vastgesteld door middel van een logaritme die recht doet aan de grondquote-tabel voor koopwoningen. Woon/werkwoningen Voor woonwerkwoningen en andere woonvormen die een combinatie met een andere functie dan wonen in één zelfstandig woning kennen, wordt geen afwijkende grondprijs gehanteerd, omdat die andere functie gemakkelijk veranderd kan worden in een woonfunctie. Doorverkoop en uitponding Voor sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen geldt dat de bouw daarvan meer haalbaar wordt gemaakt door het relatief laag houden van de grondprijs middels de toepassing van de grondquotes. Feitelijk is hier sprake van subsidiëring. Om te voorkomen dat deze subsidiëring neigt naar ongeoorloofdheid gelden de volgende instandhoudingstermijnen, gedurende welke de woningen beschikbaar dienen te blijven voor de doelgroep: Sociale huurwoningen: 20 jaar Middeldure huurwoningen: 20 jaar Sociale Koopwoningen: 10 jaar Voor deze woningen dienen per afzonderlijk project afspraken te worden gemaakt over een verdeling van het residu tussen de boekwaarde en de gerealiseerde koopprijs na de exploitatieperiode.

Rechtspraak bij dit artikel