Op basis van de ambities en beleidskeuzes die in de vorige hoofdstukken zijn gepresenteerd, hanteren we bij het beoordelen van nieuwe initiatieven een toetsingskader voor transformatie en nieuwbouw. Dit kader is uitgewerkt naar de verschillende dorpen en wijken van Alphen aan den Rijn en geeft een richting in welke situaties de gemeente wel of niet meewerkt aan initiatieven.
De verschillende wijken en dorpen zijn samengevoegd in vier gebieden/clusters waar de woningbehoefte redelijk overeenkomt. Deze clusters/gebieden zijn:
- - Alphen aan den Rijn (stad)
- - Benthuizen, Hazerswoude-Rijndijk, Hazerswoude-Dorp en Koudekerk aan den Rijn
- - Boskoop
- - Zwammerdam en Aarlanderveen.
Het afwegingskader bestaat uit twee stappen. Deze stappen zijn:
- - Een kwantitatieve toets
- - Een kwalitatieve toets
Kwantitatieve toets
De kwantitatieve toets kijkt in hoeverre het geplande aantal woningen aansluit op de woningbehoefte. Daarbij gaat de gemeente uit van de uitgangspunten van de woningbehoefte zoals onderzocht in recente woningmarktonderzoeken, provinciale Woonbehoefteraming (WBR) en de Regionale Woonagenda. Hieruit komt naar voren dat tot 2030 er ruimte is voor een toevoeging van minimaal 600 woningen per jaar. In de onderstaande tabel is dit uitgewerkt naar de kernen.
| Behoefte planperiode (2021 tot 2030) | Aantal woningen per jaar (indicatie – 130% van de behoefte) | |
| Aarlanderveen | 45-55 woningen | 5-6 woningen |
| Alphen aan den Rijn | 3.600-4.150 woningen | 400-460 woningen |
| Benthuizen | 180-225 woningen | 20-25 woningen |
| Boskoop | 765-900 woningen | 85-100 woningen |
| Hazerswoude-Rijndijk | 270-315 woningen | 30-35 woningen |
| Hazerswoude-Dorp | 270-315 woningen | 30-35 woningen |
| Koudekerk aan den Rijn | 135-180 woningen | 15-20 woningen |
| Zwammerdam | 45-90 woningen | 5-10 woningen |
| Totaal | 5.310-6.219 woningen | 590-690 woningen |
Kwalitatieve toets
Het kwalitatieve toetsingskader wordt gebruikt om nieuwe initiatieven te toetsen op kwalitatieve eisen. In dat geval is het toetsingskader een hulpmiddel en een programma van wensen vanuit de gemeente. Dit communiceert makkelijk en helpt bij het verbeteren van de kwaliteit van plannen. Om een stapeling van eisen te voorkomen en het tempo van de woningbouw op peil te houden onderscheiden we in het kader naar eisen en wensen. Op het gebied van eisen moet een project voldoen aan de kaders om actieve medewerking te krijgen van de gemeente. Op het gebied van wensen geven we onze voorkeuren aan zodat we bepaalde plannen beter kunnen prioriteren.
In de tabel op de volgende pagina is een voorstel tot een nieuw toetsingskader opgesteld dat aansluit bij de nieuwe Woonvisie.
| Criterium | Alphen aan den Rijn (stad) | Benthuizen, Hazerswoude-Rijndijk- en Dorp en Koudekerk aan den Rijn | Boskoop | Zwammerdam en Aarlanderveen |
| Eisen | ||||
| Passend bij de kwalitatieve behoefte | Voornamelijk: meergezins sociale en middenhuur, grondgebonden koopwoningen(rij en 2-1 kap) en koop appartementen met enkele vrijstaande koopwoningen | Voornamelijk: grondgebonden met enkele meergezins sociale huur woningen, evenals grondgebonden koopwoningen | Voornamelijk: meergezins en grondgebonden sociale en middenhuurwoningen, grondgebonden koopwoningen en enkele koopappartementen | Maatwerk in overleg met de gemeente. |
| Aandeel sociaal, middenhuur en betaalbare koop | Op programmaniveau minimaal 30% sociale huur, 20% middelduur en 15% betaalbare koop tot €355.000. → Zie toelichting percentages | Op programmaniveau minimaal 30% sociale huur, 15% middelduur en 20% betaalbare koop tot €355.000. → Zie toelichting percentages | Op programmaniveau minimaal 30% sociale huur, 20% middelduur en 15% betaalbare koop tot €355.000. → Zie toelichting percentages | Op programmaniveau minimaal maatwerk sociale huur, 15% middelduur en 20% betaalbare koop tot €355.000. → Zie toelichting percentages |
| Wonen en zorg | 20% geclusterd nabij 24-uurszorg en basisvoorzieningen → zie toelichting wonen en zorg | Maatwerk in overleg met de gemeente. | 20% geclusterd nabij 24-uurszorg en basisvoorzieningen → zie toelichting wonen en zorg | Maatwerk in overleg met de gemeente. |
| Voorkeuren | ||||
| Duurzaamheid en klimaatbestendigheid | Klimaatadaptief gebouwd bijvoorbeeld door het tegengaan van bodemdaling en hittestress. | |||
| Constructiemethode | Gebruik van circulaire materialen (bijv. hout, stro etc.) of constructiemethodes (bijv. industrieel of demontabel) | |||
| Innovatie en initiatief vanuit de samenleving | Prioriteit aan woonzorgconcepten (hofjes) en samenlevingsvormen (bijv. Friends-contracten) | Prioriteit aan duurzame klimaatadaptieve concepten | Prioriteit aan woonzorgconcepten (hofjes) en duurzame initiatieven | Prioriteit aan duurzame klimaatadaptieve concepten |
Toelichting percentages sociaal, middelduur en betaalbare koop
Voor de percentages sociaal, middelduur en betaalbare koop hanteren we de volgende principes:
- - Percentages sociaal, middelduur en betaalbare koop worden gehandhaafd op programmaniveau. Dit maakt maatwerk mogelijk. Voor de gemeente als geheel gaan we hier uit van 30% sociaal, 20% middelduur (goedkope koop en middenhuur) en 15% betaalbare koop tot €355.000. In de tabel is dit vertaald naar de behoefte in de kernen waarbij in het segment middelduur, de middenhuur vooral in de grotere kernen (Alphen Stad en Boskoop moet landen) terwijl de kleinere kernen juist meer behoefte hebben aan goedkope koop.
- - De genoemde percentages zijn minimumpercentages. Een ontwikkelaar mag bijvoorbeeld een hoger percentage sociale huurwoningen realiseren.
- - Als ontwikkelaars aan kunnen tonen dat het niet mogelijk is te voldoen aan gestelde percentages sociaal, middelduur of betaalbare koop, kunnen zij de woningen elders realiseren of een afdracht in het vereveningsfonds doen. Hier zijn wel voorwaarden aan verbonden (zie bijlage 2)
- - Voor middeldure woningen streven we naar een verdeling van 15% middenhuur (tot €1.000 en 5% goedkope koop (tot €250.000) op projectniveau in Alphen Stad en Boskoop waar de vraag naar middenhuur het grootst is. Bij middenhuur streven we ook naar het aanbrengen van differentiatie in de prijssegmenten.
Afwegingskader woonzorginitiatieven
Bij initiatieven op korte afstand van een 24-uurszorglocatie en basisvoorzieningen hanteren we het volgende kader:
- - Initiatiefnemers zijn bereid om samen te werken met andere woonzorginitiatieven, zodat voldoende (economisch) draagvlak en professionele zorg gegarandeerd kunnen worden voor een brede doelgroep.
- - Er is sprake is van een gegarandeerde exploitatie voor minimaal 10 jaar, blijkend uit aantoonbaar (risicodragende) investeringsmogelijkheden voor het betreffende initiatief.
- - Het is initiatief gericht op de lokale behoefte, of wel een regionale functie heeft maar hiervoor afstemming is geweest met andere regiogemeenten.
- - De beoogde locatie binnen de rollatorradius op korte afstand van winkelvoorzieningen voor dagelijkse boodschappen en ontmoetingsfuncties (binnen de 250-500 meter cirkel). Zo moet het voor deze mensen mogelijk zijn om in de eigen omgeving te wonen, binnen het eigen sociale netwerk.