Grondverwerving
Bij de uitoefening van actief grondbeleid kan de gemeente benodigde grond nog moeten verwerven. Al in een zeer vroeg stadium van de planvorming wordt door de gemeente bepaald of de grond aangekocht kan en moet worden. Deze strategische grondverwerving, of speculerende aankoop, houdt in dat de gemeente vooruitlopend op verwachte planvorming de grond verwerft om haar grondpositie te versterken. Het vroegtijdig aankopen van percelen brengt voor de gemeente wel risico’s mee. Het is immers niet zeker of en wanneer een locatie in ontwikkeling genomen kan worden.
Bij het strategisch en succesvol inzetten van het instrument verwerving wordt bij voorkeur vooraf een inventarisatie gemaakt van potentiële ontwikkellocaties. Op basis daarvan kan worden bepaald of het noodzakelijk is om verwervingsplannen op te stellen.
De criteria voor de keuze voor actief grondbeleid worden in paragraaf 2.1.2 beschreven. Bij de afwegingen speelt het behalen van beleidsdoelstellingen en het inschatten van te behalen winst en eventuele risico’s een rol.
De gemeente kan grond op twee manieren gronden verwerven:
Minnelijke verwerving: de gemeente koopt op eigen initiatief aan en de verkoper handelt op vrijwillige basis.
Ter ondersteuning van de minnelijke aankoop kan de gemeente als instrument de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) inzetten. De vestiging van een voorkeursrecht betekent dat de gemeente het eerste recht van koop krijgt.
Onteigening: als de minnelijke verkoop niet lukt, kan gebruik gemaakt worden van de Onteigeningswet2Andere overheden of publieke instellingen (bijv. Rijkswaterstaat, provincie, woningcorporaties etc.) kunnen ook het instrument van onteigening inzetten.. Deze maakt, als dat echt nodig is, aankoop van grond onder dwang mogelijk.
Tot het moment dat een plan gerealiseerd wordt, zal strategisch aangekochte grond en onroerend goed tijdelijk beheerd moeten worden. Panden kunnen tijdelijk in gebruik gegeven of eventueel verhuurd worden.
Gronduitgifte
Grond kan op diverse manieren worden uitgegeven:
verkoop;
erfpacht;
ingebruikgeving;
verhuur.
Op verkoop en erfpacht wordt hieronder nader ingegaan.
Bij gebiedsontwikkeling is de verkoop van gronden één van de belangrijkere activiteiten. In de eerste plaats omdat verkoop van grond de inkomsten oplevert binnen de (grond)exploitatie als dekkingsbron voor te maken kosten. Ook grond waarop gemeentelijke voorzieningen worden gerealiseerd (sport, onderwijs etc.) worden verkocht; dit geeft inzage in de kostprijs van het product en vergroot de transparantie.
In de tweede plaats omdat de gemeente bij gronduitgifte de randvoorwaarden in het kader van het beoogde gemeentelijk beleid (ruimtelijke ordening, duurzame ontwikkeling, enz.) vastlegt. Door middel van de gronduitgifte houdt de gemeente grip op de manier waarop het gemeentelijk beleid wordt uitgevoerd.
Bij erfpacht wordt de grond niet in volledig eigendom overgedragen. Het economisch gebruiksrecht wordt aan de erfpachter verleend, maar het juridisch eigendom blijft bij de gemeente. De gemeente behoudt daarmee meer zeggenschap over de grond. De erfpachter hoeft de grondwaarde niet vooraf volledig te voldoen, maar betaalt voor het gebruik van de grond een jaarlijks bedrag, de canon. De hoogte van de canon wordt bepaald op basis van de grondwaarde.
Erfpachtcontracten met een vaste einddatum waren tot voor kort gebruikelijk. Dit levert in praktijk problemen op bij verkoop of financiering. De gemeente gaat bij aflopende contracten in gesprek met de erfpachters en geeft daarbij de keuze: grond kopen of het erfpachtcontract omzetten naar een contract zonder einddatum.
Standaard wordt iedere tien jaar een herziening van de erfpachtcanon doorgevoerd, uitzondering hierop vormen lopende erfpachtcontracten met kortere herzieningstermijnen.
Het is mogelijk om de jaarlijkse canonverplichting voor een bepaald tijdvak af te kopen.
De gemeente werkt daarnaast, waar mogelijk, mee aan verkoop van het blooteigendom van de grond aan de huidige erfpachters. Op nieuwe erfpachtcontracten zijn de Algemene Voorwaarden uit 2005 van toepassing. In paragraaf 3.3 wordt nader op erfpacht ingegaan.
Naast uitgifte van bouwkavels (verkoop of erfpacht), vindt incidenteel verkoop van grond in het openbaar gebied plaats. Dit kan snippergroen bij woningen zijn, bij non-profit instellingen en soms bij particuliere ontwikkelingen.
In het Handboek Grondzaken is het grondprijzenbeleid nader uitgewerkt.
Jaarlijks worden de vaste grondprijzen in de Grondprijzenbrief bepaald.
Het berekenen van grondprijzen is maatwerk. Het grondprijzenbeleid biedt daarom het instrumentarium om, afhankelijk van de situatie en rekening houdend met beleidsdoelen, de meest passende grondprijs te bepalen. Hierdoor wordt enerzijds de flexibiliteit vergroot en blijven rechtszekerheid en rechtsgelijkheid gewaarborgd.
Hoofdstuk 2 › Paragraaf 2.1
Artikel 2.1.1.
Instrumenten voor actief grondbeleid
Onderdeel van Nota Grondbeleid 2017