GRONDVERWERVING
De gemeente neemt bewust een grondpositie in om de gemeentelijke ambities te realiseren en zelf de volledige regie van de ontwikkeling in de hand te houden. Het besluit om grond aan te kopen is een weloverwogen keuze volgt uit de keuze om actief grondbeleid te voeren.
Grondaankoop is niet zonder risico. Een risicoanalyse draagt eraan bij om de risico’s in beeld te brengen waarbij ten minste de onderstaande vier factoren worden meegewogen:
Noodzaak van een sterke gemeentelijke sturing in het gebied
De toekomstige ruimtelijke ontwikkeling behoeft een sterke sturing door ge
meente. De gemeente wil actief regie voeren om de ruimtelijke ontwikkeling binnen haar ambities, termijnen en afspraken te realiseren en wil dit bereiken met de grondverwerving
Toegevoegde waarde en effect voor de gewenste ontwikkeling
De aankoop dient het belang, de ambities en beleidsdoelstellingen van de gemeente. Met de verwerving stuurt de gemeente op impact en op dekking door waardecreatie op de lange termijn.
Marktconformiteit van de aankoopprijs door een onafhankelijke taxatie
De grondverwerving vindt plaats tegen marktconforme prijzen en voorwaarden conform het grondprijsbeleid van de gemeente
Dekking
De grondverwerving wordt gedekt door de grondexploitatie, de reserve strategisch aankopen of de reserve binnenstedelijke transformaties
Een goede voorbereiding draagt bij aan een optimaal resultaat in het aankoopproces. Een verwervingsstrategie helpt daarbij. Afhankelijk van de mate van concreetheid van de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling kunnen twee vormen van aankoop onderscheiden worden, namelijk strategische aankopen en planmatige aankopen.
Strategische verwerving
Oss kan een (strategische) positie innemen op de grondmarkt of in een toekomstige ontwikkeling voordat een planologische beslissing of ander ruimtelijk bestuurlijk besluit is genomen. De aankoop wordt voornamelijk gedaan in uitbreidingsgebieden met een concreet doel of eindresultaat, waarbij de gemeente de realisatie van de gemeentelijke ambities denkt te bereiken door middel van een actieve rol. De strategische verwerving heeft als voordeel dat de gemeente een concurrerende en marktconforme positie kan innemen. Door cruciale (grond) posities in te nemen, krijgt de gemeente een betere onderhandelingspositie om invloed te kunnen uitoefenen op de richting en uitkomst van de ontwikkeling in een uitbreidingsgebied waar ook marktpartijen een positie hebben ingenomen of kunnen innemen.
Planmatige verwerving
Op het moment dat de gemeenteraad voor een plangebied een grondexploitatie heeft vastgesteld, en er is in de grondexploitatie verwerving van gronden voorzien, is de grondverwerving planmatig. De grondverwerving geschiedt vaak in het kader van het algemeen belang. Bij planmatige grondverwerving is (de voorgenomen) planologische beslissing of het ruimtelijk bestuurlijk besluit bekend. De grondeigenaar is dus bekend met de nieuwe bestemming.
Om het aankoopproces effectief te laten zijn, mag een eventuele onteigening nooit uit het oog verloren worden. Het is daarom verstandig om in voorkomende gevallen al te handelen conform de in een onteigeningsprocedure voorgeschreven regels, zoals aankoop op basis van volledige schadeloosstelling. Op deze manier wordt geanticipeerd op een eventuele inzet van onteigening. Blijft overeenstemming uit, dan kan de gemeente zonder tijdverlies overschakelen naar de formele onteigeningsprocedure. Het onderhandelingsdossier is namelijk dan al op een onteigening afgestemd.
GRONDUITGIFTE
Oss hanteert bij gronduitgifte marktconforme prijzen en voorwaarden conform het grondprijsbeleid.
Grondverkoop
De gemeente kan gronden met een biedproces op de markt brengen of één-op-één verkopen. Bij een tender brengen marktpartijen in concurrentie een aanbieding uit. Dit zorgt voor marktwerking en geeft een optimale opbrengst. Oss kan in het tenderdocument een bodemprijs noemen, die de gemeente baseert op het programma dat op basis van het tenderdocument kan worden ontwikkeld (bouwenvelop). Deze bodemprijs is marktconform.
Grondprijzen
De grondprijzen zijn marktconform en zijn vastgelegd in het grondprijsbeleid van de gemeente. Het grondprijsbeleid gaat uit van een functionele grondprijs. Per functie en gebied wordt een vaste marktconforme grondprijs per m2 bepaald. Het college stelt hiervoor jaarlijks een grondprijzenbrief vast voor de grondprijzen. De grondprijzenbrief bevat de basisprijzen en kan hierbij differentiëren naar kernen, wijken en indien nodig specifieke projecten en woningbouwtypologieën. De basisprijzen gelden voor de kaders om op kavelniveau een eventuele opslag/afslag op de basisprijs te bepalen; dit is afhankelijk van de courantheid van de specifieke bouwkavel.
Bij proactief facilitair grondbeleid kan Oss overwegen om de instrumenten Wvg en onteigening in te zetten. Een private ontwikkelaar pakt de ruimtelijke ontwikkeling, die in belangrijke mate bijdraagt aan de realisatie van gemeentelijke ambities op, en de gemeente zet haar instrumentarium in om te helpen om deze ruimtelijke ontwikkeling te realiseren.
Daarnaast heeft het college de mogelijkheid om waar nodig maatwerk toe te passen. Bij maatwerk onderbouwt de gemeente de grondprijs zonodig met een onafhankelijke taxatie, een onafhankelijke marktconformiteitstoets of is de grondprijs tot stand gekomen in concurrentie, bijvoorbeeld met een tender of een grondbod.
Vestigen van zakelijk rechten/huur en bruikleen
De uitgifte in volle eigendom is het uitgangspunt van de gemeente. In voorkomende gevallen kan de gemeente besluiten om hiervan af te wijken en te kiezen voor het vestigen van zakelijk rechten of de gronden in huur of bruikleen uit te geven. Dit zal bij situaties zijn waarbij de gemeente haar regie wil behouden op de grond en het gebruik hiervan. Dan vormt de uitgifte in erfpacht of het vestigen van een opstalrecht een goed alternatief. Ook denkbaar is dat de gemeente een huurovereenkomst of een bruikleenovereenkomst wil afsluiten. Vooral in de gevallen waarbij de gemeente relatief snel over de grond wil beschikken of de grond tijdelijk uitgeeft vooruitlopend op een definitieve bestemming of ontwikkeling, is bruikleen een goed toepasbaar instrument
De uitgifte in erfpacht en het vestigen van een opstal is maatwerk. De condities en vestigingsvoorwaarden zijn afgestemd op marktconforme en redelijke uitgangspunten, waarbij de gemeente een gelijkwaardige rechtspositie inneemt ten opzichte van de zakelijke gerechtigde. De canon of retributie wordt bepaald aan de hand van de uitgangspunten van het grondprijsbeleid en grondprijzenbrief.
ONDERSTEUNENDE INSTRUMENTEN
De gemeente beschikt binnen de actieve grondpolitiek over ondersteunende instrumenten bij grondaankoop, te weten: het voorkeursrecht op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en onteigening. Op het moment dat de gemeente voorziet dat de gronden om prijsopdrijvende redenen door marktpartijen worden aangekocht dan wel dat positie van de gemeente in het gebied wordt aangetast wordt, kan Oss de Wvg inzetten om een voorkeurspositie op de gronden te krijgen. De onteigening wordt als uiterst middel ingezet als bij een grondaankoop een minnelijk overeenstemming dreigt uit te blijven en er voor de gemeente een onteigeningsbelang aanwezig is.
Wet voorkeursrecht gemeenten
Oss kan de Wvg inzetten om een voorkeurspositie in te nemen in de grondmarkt. De Wvg is een passief verwervingsinstrument dat de gemeente kan helpen bij actief grondbeleid. Door een voorkeursrecht op de grond te vestigen, dient de grondeigenaar bij een voorgenomen verkoop zijn grond als eerste aan de gemeente te koop aan te bieden. Dit helpt Oss om de gronden marktconform en zonder prijsopdrijving door speculatie aan te kopen. De gemeente kan de Wvg ook inzetten om een betere onderhandelingspositie te verkrijgen ten opzichte van de grondeigenaar. De gemeente verschaft zich een plek aan de onderhandelingstafel op het moment dat de grondeigenaar met een derden zaken wil doen en hiervoor op basis van de Wvg toestemming nodig heeft van de gemeente.
Het gebruik van de Wvg om een grondpositie in te nemen, is alleen te rechtvaardigen als Oss vooraf een duidelijk doel voor de gronden heeft, een aankoopbudget beschikbaar heeft en er bestuurlijk draagvlak is om de grond aan te kopen als de grondeigenaar de grond aanbiedt. Let wel: als de gemeente niet overgaat tot aankoop, dan is de grondeigenaar gedurende een periode van drie jaar vrij om zijn grond aan derden te verkopen. Bovendien kan het een stimulans zijn voor andere grondeigenaren om hun met Wvg belaste gronden ook aan te bieden aan de gemeente, waardoor het instrument zijn waarde verliest.
De toepassing van de Wvg kan er ook toe leiden dat de grondeigenaar de gemeente via de rechter dwingt om de gronden aan te kopen conform de waardebepaling die de rechtbankdeskundigen hebben afgegeven.
Onteigening
De toepassing van het middel van onteigening geldt als laatste redmiddel. Het is niet de ambitie van Oss om dit instrument in te zetten. In uitzonderingsgevallen kan de gemeente onteigening inzetten als ze er binnen de grenzen van redelijkheid en billijkheid niet minnelijk uitkomt met de grondeigenaar en hiervoor alle wegen heeft bewandeld.
Onteigening kan bestuurlijk gevoelig liggen. Het college neemt de raad mee in het onteigeningsproces.
INSTRUMENTEN IN DE AANVULLINGSWET GRONDEIGENDOM
De Aanvullingswet grondeigendom geven de regels van de instrumenten in de Omgevingswet die van toepassing zijn op de grondeigendom. De regels zijn beter op elkaar afgestemd zodat het eenvoudiger is om de instrumenten in samenhang toe te passen. Voor het actieve grondbeleid blijven de instrumenten Voorkeursrecht en Onteigening bestaan. Deze zullen met de invoering van de onteigeningswet wel wijzigen.
Voorkeursrecht:
De reikwijdte van het voorkeursrecht blijft hetzelfde. De belangrijkste wijzigingen met de komst van de Omgevingswet zijn:
Vestigingsgrondslag: Een voorkeursrechtbeschikking kan worden genomen op basis van een zelfstandig besluit van de gemeenteraad, een omgevingsvisie, een programma en een omgevingsplan.
Bekendmaking: de publicatie in de staatscourant is niet langer verplicht.
Inschrijving: het voorkeursrecht moet worden ingeschreven in de openbare kadastrale registers
Inwerkingtreding voorkeursrecht: pas als het voorkeursrecht is ingeschreven in de openbare registers treedt de bescherming in
Geldigheidsduur op grond van omgevingsplan: de bescherming op basis van een omgevingsplan is teruggebracht tot 5 jaar. De gemeente heeft de mogelijkheid om deze periode eenmaal te verlengen met 5 jaar als zij voornemens voornemens is de grond aan te kopen.
Onteigening:
De Onteigeningswet zal grotendeels vervallen en de proceduregang zal ingrijpend veranderen. De belang- rijkste wijzigingen zijn:
De gemeenteraad neemt een onteigeningsbeschikking. Rechthebbenden dienen bij de gemeenteraad een zienswijze in. De bestuursrechter moet de onteigeningsbeschikking bekrachtigen. Tegen de beschikking staat hoger beroep open bij de Raad van State
Het schadeloosstellingsdebat wordt losgekoppeld van de onteigeningsprocedure. De burgerlijke rechter zal besluiten over de hoogte van de schadeloosstelling. De gemeente dient een verzoekschrift in bij de rechtbank om de schadeloosstelling vast te stellen. Het verzoekschrift moet binnen 12 maanden worden ingediend na de onherroepelijke onteigeningsbeschikking.
Alle onteigeningstitels verdwijnen. Er geldt één procedure op basis van een omgevingsplan, verleende omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsactiviteiten en een vastgesteld projectbesluit.
Notaris maakt onteigeningsakte op en de eigendom gaat over op de gemeente door inschrijving in de openbare registers
De onteigeningscriteria (onteigeningsbelang, noodzaak en urgentie) worden wettelijke vastgelegd
Hoofdstuk 6.
Artikel 6.1
ACTIEF GRONDBELEID GRONDVERWERVING
Onderdeel van Nota grondbeleid gemeente Oss 2021-2031