STURING MET PLANOLOGISCHE INSTRUMENTEN
Bestemming van grond
Kern van het facilitaire grondbeleid is dat Oss vanuit haar publiekrechtelijke rol kan sturen op de ruimtelijke ordening van grond: Oss stuurt met de bestemming. De gemeente heeft de bevoegdheid om de bestemming van grond te veranderen en vast te leggen. Als Oss planologische medewerking verleent, kan zij kwalitatieve (bijvoorbeeld programmering en duurzaamheid van een plan) en financiële (kostenverhaal) voorwaarden verbinden aan deze medewerking. Als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen haar ambities en beleidskaders en daarbij het kostenverhaal vooraf verzekerd is, dan staat niets in de weg om medewerking te verlenen aan de bestemmingsherziening.
Voorbereidingsbesluit
Oss kan een voorbereidingsbesluit strategisch inzetten. Het voorbereidingsbesluit zorgt er voor dat een aanhoudingsplicht voor bouw- en aanlegactiviteiten ontstaat. Hierdoor zorgt de gemeente ervoor dat binnen de geldigheidsduur van het voorbereidingsbesluit geen omgevingsvergunningen worden verleend, die binnen het vigerende bestemmingsplan passen. Dit kan Oss helpen met het bereiken van haar toekomstige doelstellingen en voorkomt hogere kosten van bijvoorbeeld verwerving en schadeloosstelling. Het voorbereidingsbesluit anticipeert vanuit een ruimtelijk planologisch perspectief op de gewenste ontwikkelingen van de gemeente voor een bepaald gebied.
De bescherming van het voorbereidingsbesluit geldt voor één jaar en wordt overgenomen door het ontwerpbestemmingsplan dat binnen één jaar ter inzage gelegd moet worden. Gebeurt dit niet dan vervalt de voorbereidingsbescherming en moeten de aangehouden vergunningen alsnog worden verleend.
Toetsing
Naast een sturende rol heeft Oss ook een toetsende rol. De gemeente toetst bij de afhandeling van een omgevingsvergunning of de aanvraag voldoet aan de publiekrechtelijke kaders en regelgeving.
KOSTENVERHAAL
De gemeente is verplicht om de kosten, die zij voor een ruimtelijke ontwikkeling maakt, te verhalen op de initiatiefnemer. Het is wettelijk verplicht om de hoogte van de exploitatiebijdrage vast te stellen conform de Wro2 Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet is dit geregeld in de Aanvullingswet grondeigendom en het kostenverhaal te verzekeren. Het kostenverhaal omvat de grondexploitatiekosten conform de kostensoortenlijst (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 Bro3 Aanvullingsbesluit grondeigendom (afdeling 8.4)). De wet schrijft voor dat het kostenverhaal dient te geschieden door middel van een exploitatieplan, tenzij anders geregeld (door middel van een anterieure overeenkomst).
Anterieure overeenkomst
De anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst, waarin de gemeente en een private partij afspraken over de ruimtelijke ontwikkeling vastleggen. In de anterieure overeenkomst leggen de gemeente en de private partij de verdeling van taken, verantwoordelijkheden en risico’s vast. Bovendien biedt de anterieure overeenkomst de mogelijkheid om voorwaarden te stellen waaraan de ontwikkeling moet voldoen. Een gemeente stuurt hiermee privaatrechtelijk op locatie-eisen, programmering en planning. Met een anterieure overeenkomst zijn partijen niet gebonden aan de kostensoortenlijst en de criteria ‘profijt’, ‘toerekenbaarheid’ en ‘proportionaliteit’, die in de Wro zijn opgenomen. Hoewel de anterieure overeenkomst wordt beheerst door het privaatrecht met veel contractsvrijheid, zitten er voor de gemeente wel grenzen aan hetgeen zij van een marktpartij mag verlangen. De anterieure overeenkomst mag uiteraard niet strijdig zijn met geldende wet- en regelgeving, de redelijkheid en de billijkheid moet worden gerespecteerd en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur moeten worden nageleefd. De gemeente mag van deze overeenkomst geen misbruik maken door een exploitant te dwingen onredelijk hoge bijdragen te betalen en/of andere buitensporige verplichtingen aan te gaan. Zo mag de gemeente de medewerking aan een ontwikkeling die past in een goede ruimtelijke ordening niet weigeren, omdat de exploitant niet bereid is een overeenkomst te sluiten over het kostenverhaal4 Handleiding exploitatieplan, Sdu Uitgevers bv, Den Haag,2010.. De gemeente kan dan altijd terugvallen op de verhaalsmogelijkheden via het exploitatieplan. Vooral in de situatie dat de ruimtelijke ontwikkeling ook bijdraagt aan gemeentelijke ambities, is het noodzaak om haalbare afspraken te maken vanuit een gelijkwaardige positie van partijen. De betaling van de exploitatiebijdrage kan in termijnen geschieden. Dit is afhankelijk van de complexiteit en omvang van het project. Het bepalen van de hoogte van de bijdrage en het aantal termijnen is dus maatwerk. De initiatiefnemer overlegt na het ondertekenen van de anterieure overeenkomst een bankgarantie, zodat de gemeente verzekerd is van betaling.
Intentieovereenkomst
Bij kleine ontwikkelingen sluit de gemeente direct een anterieure overeenkomst om het kostenverhaal te verzekeren. Voor de wat grotere en complexere projecten is het verstandig om hieraan voorafgaand een intentieovereenkomst te sluiten met de initiatiefnemer. In de intentieovereenkomst leggen partijen de kaders en de afspraken voor de haalbaarheidsfase vast. In deze overeenkomst legt de gemeente vast dat de initiatiefnemer de gemeentelijke inzet van deze fase vergoedt. Daarnaast wordt in deze overeenkomst opgenomen onder welke voorwaarden Oss meewerkt en wanneer ze haar medewerking beëindigt. De overeenkomst bepaalt welke risico’s elk van de partijen op zich neemt en welke inspanning van elkaar wordt verwacht, gekoppeld aan een planning. De intentieovereenkomst wordt, als het plan haalbaar is gebleken, opgevolgd door de anterieure overeenkomst.
Uitblijven van overeenstemming
Indien de gemeente en de initiatiefnemer anterieur geen overeenstemming bereiken, heeft de gemeente de keuze om een exploitatieplan op te stellen of niet mee te werken aan het initiatief. Deze keuzemogelijkheid ligt vast in de intentieovereenkomst. Hierdoor is het voor de initiatiefnemer duidelijk dat Oss kan overstappen op de mogelijkheid van een exploitatieplan als via het privaatrechtelijke en anterieure spoor de economische uitvoerbaarheid van het plan niet kan worden verzekerd.
Exploitatieplan
Een exploitatieplan biedt Oss een publiekrechtelijke grondslag om de kosten van de grondexploitatie op de initiatiefnemer te verhalen en om eisen en regels te stellen aan de ontwikkeling van de locatie. Dit instrument is voor de gemeente een middel om de ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken als er met een marktpartij geen overeenstemming kan worden bereikt over het sluiten van een anterieure overeenkomst.
Daarnaast kan de exploitatieberekening van het exploitatieplan helpen om het kostenverhaal via de anterieure weg vorm te geven. Deze exploitatieberekening geeft aan wat de gemeente wettelijk aan kosten moet verhalen.
De kosten van de grondexploitatie bepaalt de gemeente aan de hand van de kostensoortenlijst (thans Bro afdeling 6.2 Grondexploitatie en toekomstig Aanvullingswet Grondeigendom) en betreffen bijvoorbeeld de plankosten (o.b.v. de Ministeriële regeling plankosten), de kosten voor aanleg van openbare ruimte, planschadevergoeding en bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen. Het verhaal van deze bovenwijkse kosten wordt getoetst aan de criteria van ‘profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit.
De raad is bevoegd om een exploitatieplan vast te stellen behorend bij bepaalde ruimtelijke besluiten, waarin gronden zijn aangewezen waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. De raad stelt het exploitatieplan gelijktijdig vast met het ruimtelijke besluit (bestemmingsplan), waarop het exploitatieplan betrekking heeft.
INSTRUMENTEN IN DE AANVULLINGSWET GRONDEIGENDOM
De Aanvullingswet grondeigendom geven de regels van de instrumenten in de Omgevingswet die van toepassing zijn op de grondeigendom. De regels zijn beter op elkaar afgestemd zodat het eenvoudiger is om de instrumenten in samenhang toe te passen.
Kostenverhaal:
Het kostenverhaal in de Omgevingswet wordt bij voorkeur via een (anterieure) overeenkomst en dus privaatrechtelijk geregeld. De kostensoortenlijst en de wettelijke regeling gelden niet direct voor de overeenkomst. Blijft een overeenkomst uit, kan de publiekrechtelijke weg worden bewandeld. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen:
Kostenverhaal voor integrale gebiedsontwikkeling, waarbij een concreet eindbeeld en tijdvak van de ontwikkeling bestaat
Kostenverhaal voor organische gebiedsontwikkeling, waarbij geen concreet tijdvak en eindbeeld aanwezig is.
Het publiekrechtelijk kostenverhaal wordt geïntegreerd in het Omgevingsplan, het projectbesluit of omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten. Een exploitatieplan komt daarmee te vervallen.
In de Omgevingswet krijgt de financiële bijdragen voor verbeteren kwaliteit fysieke leefomgeving (bovenplanse kosten) een stevige publiekrechtelijke verankering. Daarmee worden de bovenplanse kosten ook publiekrechtelijk afdwingbaar en zijn deze straks niet langer een “vrijwillige bijdragen”. Hiervoor dienen de maatregelen wel te zijn opgenomen in een projectbesluit of omgevingsvisie
Stedelijke kavelruil:
Een nieuw instrument in de Omgevingswet dat bij facilitaire grondbeleid kan worden ingezet, is de stedelijke kavelruil. Op vrijwillige basis kunnen eigenaren in het stedelijk gebied overgaan tot een kavelruil. Het instrument is vrijwillig waarbij de gemeente vooral een faciliterende rol heeft. Het kan worden ingezet als een (stedelijke) ruimtelijke ontwikkeling wordt belemmerd door een versnippering van eigendomsposities.
Hoofdstuk 6.
Artikel 6.2
FACILITAIR GRONDBELEID
Onderdeel van Nota grondbeleid gemeente Oss 2021-2031