Voor het bepalen van de grondwaarde van rijwoningen, hoekwoningen en twee-onder-één-kap-woningen is op basis van een ‘standaard’ woning (zie bijlage 1) uit de betreffende categorie een normatieve residuele berekening opgesteld. Hierdoor ontstaat een uniform beeld op basis waarvan een gemiddelde grondprijs voor de verschillende woningtypen kan worden bepaald. Uitgangspunt hierbij is projectmatige bouw, waarbij geen aanvullende kwaliteits- of duurzaamheidseisen worden gesteld en er geen sprake is van voor de locatie speciaal ontworpen woningen of van substantieel van het gemiddelde woningtype afwijkende maatvoeringen (indien dit wel het geval is zal een afzonderlijke maatwerktaxatie worden gevraagd).
Voor vrijstaande woningen is de grondwaarde comparatief bepaald. De residuele methode kan voor deze categorieën namelijk een vertekend beeld geven van de grondwaarde vanwege de relatief grotere invloed van het afwerkingsniveau, de constructie en de vorm van de kavel.
Grondprijzen bouwgrond grondgebonden woningen per woonkern
Op basis van het marktonderzoek worden de minimum uitgifteprijzen per woningtype gedifferentieerd naar de kernen Bergen op Zoom, Halsteren en Lepelstraat.
Minimum grondprijs grondgebonden woningen
Woningtype
Bergen op Zoom
Halsteren
Lepelstraat
Rijwoning
€ 420,-
€ 400,-
€ 380,-
Hoekwoning
€ 395,-
€ 375,-
€ 355,-
Twee-onder-één-kapwoning
€ 375,-
€ 355,-
€ 337,50
Vrijstaande woning
€ 380,-
€ 360,-
€ 342,50
Bovenstaande grondprijzen vormen gemiddelde grondprijzen bij de uitgifte van grond voor de nieuwbouw van het betreffende woningtype in geval van een ‘standaard’ projectmatige ontwikkeling. Een prijsbepaling specifiek op kavelniveau kan worden beoordeeld op basis van ligging en vorm. Hiertoe kan de gemiddelde grondprijs in stappen van 2,5% worden verhoogd of verlaagd, tot maximaal 10%.
Bij de gronduitgifte worden de ‘goede en slechte’ kavels bovendien met elkaar verevend en zal de gemiddelde prijs per m² minimaal gehanteerd dienen te worden.
Tevens wordt voor de standaard vrijstaande woningen een degressief stelsel toegepast op de gemiddelde uitgifteprijs voor wat betreft de kavelgrootte van de percelen. Deze methodiek gaat er bij de waardering van gronden vanuit dat de waarde vanaf een bepaalde omvang relatief afneemt naar gelang de oppervlakte van de (bouw)kavel toeneemt. Hierdoor wordt de grondwaarde bij een vrijstaande woning trapsgewijs verlaagd vanaf 500 m², waarbij van elke daarop volgende 500 m² de prijs wordt gehalveerd. Dit betekent dat de 1e 500 m² een grondprijs van 100% kennen, de daarop volgende 500 m² een grondprijs van 50%, de daarop volgende 500 m² een grondprijs van 25% en zo verder.
Voor bouwkavels van vrijstaande woningen met ruime bebouwingsmogelijkheden (inhoud van de woning groter dan 750 m³ en/of een bouwvlak van meer dan 150 m²) wordt een eerste trede van 750 m² gehanteerd, waarna de m² prijs elke daaropvolgende 500 m² met 50% afneemt.