Algemeen

Deze huisvestingsverordening heeft enerzijds tot doel om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarse woonruimte te bestrijden door op basis van de Huisvestingswet 2014 regels te stellen aan het verdelen van standplaatsen en het wijzigen van de woningvoorraad. Anderzijds heeft het tot doel om op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (ook wel Wbmgp of Rotterdamwet) woningen en standplaatsen selectief toe te wijzen in een aantal gebieden.

Artikel 2.5Huisvestingsvergunning voor standplaats woonwagens

De huisvestingsvergunning voor een standplaats is in principe persoonsgebonden en niet overdraagbaar. In geval van medebewoning regelt het Burgerlijk Wetboek de huurbescherming in geval van overlijden van de hoofdbewoner. Essentieel voor medehuurderschap of het kunnen voorzetten van de huurovereenkomst door een medebewoner bij overlijden van de hoofdbewoner, is dat er sprake moet zijn van een gemeenschappelijke huishouding. Bij de beoordeling of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding (in eerste instantie door de verhuurder of bij afwijzing door de rechter) wordt naar verschillende zaken gekeken (zoals de duur de gemeenschappelijke huishouding, maar ook of er sprake was van het verlenen van mantelzorg bijvoorbeeld). Als sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding krijgt de betreffende persoon medehuurderschap of het recht op voortzetting van de huurovereenkomst van de standplaats bij overlijden van de hoofdhuurder. De tenaamstelling van de huisvestingsvergunning voor standplaatsen zal dan conform gewijzigd worden.

Artikel 2.6 en 2.7Selectieve woningtoewijzing op basis van de Wbmgp

De gemeente ’s-Hertogenbosch werkt aan het behoud en versterken van de leefbaarheid en veiligheid van buurten en wijken. Het toepassen van selectieve woningtoewijzing als onderdeel van een breder maatregelenpakket in de wijkaanpak draagt bij aan dat doel. Selectieve woningtoewijzing op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek vormt een inperking van de vrijheid van vestiging en het recht op privacy. Het inzetten van het instrument is dan ook zorgvuldig afgewogen. En de toepassing is bij wet aan een aantal vereisten en waarborgen gebonden. Selectieve woningtoewijzing kan slechts in daartoe op verzoek van de gemeenteraad door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aangewezen gebieden.

De gemeenteraad heeft op 22 september 2021 besloten een aanvraag voor een gebiedsaanwijzing bij de Minister in te dienen. Een volledige onderbouwing en beschrijving van de gebieden waar de selectieve woningtoewijzing van toepassing is, is terug te vinden in het betreffende raadsvoorstel.

De inzet van artikel 8 (selectie op basis van de aard van het inkomen) van de Wbmgp heeft tot doel de concentratie van het aantal en aandeel van financieel kwetsbare bewoners te verminderen. Dit om de sociaal-economische structuur van de buurt te versterken en het draagvermogen van de wijk te vergroten.

In artikel 2.6 van de huisvestingsverordening zijn de selectiecriteria opgenomen. Voor de volgende buurten wordt selectieve woningtoewijzing op basis van artikel 8 van de Wbmgp toegepast: Sprookjesbuurt (CBS-buurtcode BU07960910), Muziekinstrumentenbuurt (CBS-buurtcode BU07960911) en Edelstenenbuurt (CBS-buurtcode BU07960912).

De inzet van artikel 10 (selectie ter beperking van overlast gevend en crimineel gedrag) van de Wbmgp is er op gericht personen die op grond van hun verleden een risico met zich meebrengen voor het creëren van woonoverlast en het ontplooien van criminele activiteiten uit de buurt worden geweerd. In combinatie met andere maatregelen draagt dit bij aan het leef- en woonklimaat in de aangewezen kwetsbare buurten.

In artikel 2.7 van de huisvestingsverordening zijn de selectiecriteria opgenomen. Voor de volgende buurten wordt selectieve woningtoewijzing op basis van artikel 10 van de Wbmgp toegepast: Sprookjesbuurt (CBS-buurtcode BU07960910), Muziekinstrumentenbuurt (CBS-buurtcode BU07960911), Edelstenenbuurt (CBS-buurtcode BU07960912), De Hambaken (CBS-buurtcode BU07960909), Hinthamerpoort-Zuid (als onderdeel van CBS-buurtcode BU07960301) en Gestelse Buurt (CBS-buurtcode BU07960205).

Artikel 3.1 - 3.3 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014. Daarin is de mogelijkheid opgenomen om met een vergunning vier soorten wijzigingen in de woningvoorraad te reguleren, te weten:

  • - Onttrekking: Onder het onttrekken aan de bestemming tot bewoning wordt verstaan het slopen of het gebruiken voor een ander doel dan permanente bewoning door een huishouden. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan gebruik als tweede woning of vakantiehuis. De vergunningsplicht is niet van toepassing als huiseigenaren een deel van hun woonruimte onttrekken voor eigen bewoning of gebruik als eigen kantoor of praktijkruimte aan huis.
  • - Samenvoeging: het samenvoegen van meerdere woonruimten waardoor één nieuwe woonruimte ontstaat. De vergunningsplicht is niet van toepassing als huiseigenaren hun woonruimte samenvoegen voor eigen bewoning of eigen kantoor- of praktijkruimte aan huis.
  • - Omzetting: het betreft dan het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte waarbij voorzieningen worden gedeeld (kamers), veelal ten behoeve van kamerverhuur.
  • - Woningvorming: Hierbij wordt woonruimte verbouwd tot twee of meer woonruimten. Dit wordt ook wel woningsplitsing genoemd.

Bij de vergunningverlening wordt het belang van de aanvrager afgewogen tegen het belang het van behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Daarbij kan naast schaarste ook worden gedacht aan andere belangen, zoals wanneer het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand.

De woningen waarvoor een vergunning is vereist zijn de zelfstandige overige huur- en koopwoningen in alle wijken van de gemeente ’s-Hertogenbosch met een WOZ-waarde onder de € 260.000,- (zoals vastgesteld op 1-1-2020, op basis van de woningwaarde van 1-1-2019). Indien de betreffende woning pas na 1-1-2019 voor het eerst een WOZ-waarde heeft gekregen, bijvoorbeeld omdat het recente nieuwbouw betreft, wordt de WOZ-waarde genomen die vastgesteld is zo snel mogelijk na 1-1-2020.

Woningen die in het bezit zijn van een toegelaten instelling zijn uitgezonderd van deze vergunningplicht, zie toelichting artikel 3.4.

Voor eigenaren die zelf in hun woning blijven wonen en aan maximaal twee andere personen die niet tot het eigen huishouden behoren één of enkele kamers willen verhuren, is de vergunningplicht niet van toepassing (inwoning i.e. hospitakamers).

Nadere voorschriften kunnen bijvoorbeeld worden gesteld omtrent de termijn (in sommige gevallen kan een vergunning tijdelijk worden afgegeven) of over te realiseren voorzieningen. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om voorzieningen die de effecten op de het woon- en leefmilieu in (de omgeving van) het pand beperken.

Artikel 3.4 Vrijstelling Toegelaten Instellingen

De woningen in bezit van toegelaten instellingen worden uitgezonderd van de vergunningplicht zoals bedoeld in artikel 3.1.

We willen het splitsen en verkameren van corporatiewoningen vanuit volkshuisvestelijk oogpunt stimuleren, omdat dit het belang van de grote groep actief woningzoekenden dient. In 2020 was 87% van de woningzoekenden namelijk een 1- of 2-persoons huishouden, terwijl een groot deel van de woningvoorraad van corporaties ééngezinswoningen betreft. Naast dat de corporaties in hun nieuwbouwprogramma zich richten op deze kleine huishoudens, willen ze ook hun bestaande voorraad daar meer voor inzetten.

Ook zal een corporatie gezien haar publieke taak als goede verhuurder omgaan met kwaliteit en leefbaarheid. Het met bijvoorbeeld splitsen of verkameren gediende belang weegt hier dus zwaarder dan het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad.

Hoofdstuk 3b Aanwijzing beschermde woonruimte opkoopbescherming

Op grond van hoofdstuk 7 van de Huisvestingswet 2014 is het voor gemeenten tijdelijk mogelijk een regeling voor de opkoopbescherming van goedkope en middeldure (hierna: betaalbare) koopwoningen in te voeren. Voorwaarde voor invoering is dat dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van schaarste aan deze woningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving.

In de onderbouwing bij deze eerste wijziging van de Huisvestingsverordening 2021 is gemotiveerd tot welke WOZ-waardegrens en voor welke gebieden en woningtypen deze regeling in de gemeente ‘s-Hertogenbosch van toepassing is.

Het verbod betekent dat een nieuw aangekochte koopwoning door de nieuwe eigenaar gedurende vier jaar na de aankoop niet mag worden verhuurd zonder vergunning van burgemeester en wethouders.

De woningen waarvoor een vergunning opkoopbescherming is vereist zijn alle typen koopwoningen in alle wijken van de gemeente ’s-Hertogenbosch met een WOZ-waarde onder de € 260.000,- (zoals vastgesteld op 1-1-2020, op basis van de woningwaarde van 1-1-2019). Indien de betreffende woning pas na 1-1-2019 voor het eerst een WOZ-waarde heeft gekregen, bijvoorbeeld omdat het recente nieuwbouw betreft, wordt de WOZ-waarde genomen die vastgesteld is zo snel mogelijk na 1-1-2020.

Niet overal in de gemeente ’s-Hertogenbosch is het aandeel woningen dat door niet-eigenaar-bewoners wordt gekocht even hoog. Evenmin is de omvang van de betaalbare bestaande koopwoningvoorraad in alle gebieden binnen de gemeente even groot. Toch wordt het instrument in de hele gemeente ingevoerd. Schaarste in het aanbod betaalbare koopwoningen voor starters en middeninkomens speelt immers gemeentebreed. En hoewel het aandeel opkopen door investeerders van wijk tot wijk verschilt, speelt dit fenomeen in alle wijken.

Doordat voor de gehele gemeente dezelfde transactieprijsgrens wordt gehanteerd, is de regeling alleen van toepassing op dat deel van de woningvoorraad dat voor de doelgroep van betaalbare koopwoningen (starters en middeninkomens) bereikbaar is. Een gemeentebrede toepassing draagt er bovendien aan bij dat een waterbedeffect tussen gebiedsdelen binnen de gemeente voorkomen wordt. Door het instrument op specifieke wijken toe te passen, zou het probleem zich waarschijnlijk slechts verplaatsen.

De opkoopbescherming heeft betrekking op de bestaande betaalbare koopwoningvoorraad. Om onduidelijkheden hierover te voorkomen, zijn nieuwbouwwoningen gedurende de eerste drie maanden na oplevering van het verbod uitgezonderd. Indien dat met oog op een evenwichtige woningvoorraad gewenst is, kunnen wij bij nieuwbouwwoningen in de desbetreffende overeenkomsten wél een zelfbewoningsplicht opnemen. Na drie maanden na oplevering valt ook een nieuw gebouwde woning onder de regeling opkoopbescherming. Hoewel een woning onder zowel de zelfbewoningsplicht als de opkoopbescherming kan vallen is geen sprake van een dubbele regulering. Beide regelingen betreffen immers een ander subject: de zelfbewoningsplicht geldt voor de eerste koper/bewoner terwijl de opkoopbescherming zich richt op degene die de woning vervolgens voor verhuur van die eerste bewoner wil kopen.

Het verbod is niet van toepassing op aankopen door de toegelaten instellingen en door de gemeente, omdat zij alleen woningen zullen kopen met oog op het volkshuisvestelijk belang. Deze woningen blijven dan beschikbaar voor lagere inkomens. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin een corporatie een woning in een zogenaamd geschonden blok opnieuw in eigendom wil verkrijgen om een herontwikkeling of grootschalige renovatie mogelijk te maken. Ook maken wij een uitzondering voor de gemeente, omdat ook de gemeente alleen een woning zal kopen in het algemeen of volkshuisvestelijk belang. Het gaat naar verwachting om slechts enkele woningen op jaarbasis, waarmee deze uitzondering geen gevolgen heeft voor de effectiviteit van de opkoopbescherming als geheel.

Artikel 3b.2 en 3b.3 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming moet en kan worden verleend

Op grond van de Huisvestingswet 2014 zijn er voor de opkoopbescherming drie categorieën gevallen waarin de gemeente de vergunning moet verlenen.

Daarnaast bevat deze regeling een uitzondering voor aankopen door een door de gemeente of het Rijk gecontracteerde zorgaanbieder die deze woonruimte verhuurt aan eigen cliënten met een zorgindicatie. Evenals bij woningcorporaties betreft het aankopen die plaatsvinden vanuit het algemeen maatschappelijk belang en gaat het naar verwachting slechts om enkele woningen.

Artikel 3b.3 biedt het college bovendien de mogelijkheid een vergunning te verlenen in bijzondere gevallen als het belang dat gediend wordt met het verhuren van de beschermde woonruimte zwaarder weegt dan het belang van het behouden van de beschermde woonruimte voor de kopersmarkt.

Deze situatie kan zich bijvoorbeeld voordoen als een ontwikkelende partij woningen moet aankopen om een concrete gebiedsontwikkeling mogelijk te maken, maar de realisatie van deze ontwikkeling nog enkele jaren in beslag neemt. Daarnaast kan sprake zijn van bijzondere omstandigheden bij de aan-of verkoop van een complex van woonruimten door een (institutionele) belegger waarbinnen op het moment van overdracht één of meer woonruimten tijdelijk leegstaan (bijvoorbeeld zogenaamde ‘frictieleegstand’).

Artikel 5.1 Intrekking oude verordening en overgangsrecht

Met het tweede lid wordt de huidige wachtlijst voor standplaatsen gehandhaafd. De volgorde van de wachtlijst en de daarmee opgebouwde ‘rechten’ blijven bestaan.