Om zo transparant en consistent mogelijk te zijn, is voor het mogen inroepen van een uitzondering altijd voorafgaand een formeel besluit nodig van het college dan wel een gemandateerd besluit van de domein- en of teammanager. Hiervoor gebruiken we het verkoopadvies zoals beschreven in paragraaf 1.2. Het schrijven van een verkoopadvies is maatwerk. Dit volgt uit het type vastgoed (grond of gebouw), de complexiteit (wel of geen herontwikkelingsopgave), de historie (welke contractuele afspraken zijn er in het verleden gemaakt) en de wijze waarop het beheer van het vastgoed nu geregeld is (huur, pacht, vestiging zakelijke rechten etc.). Voor verschillende categorieën van uitgiften worden hierna enkele aandachtspunten beschreven:
Huurrecht
In het huurrecht geldt de regel “koop breekt geen huur”. Dat wil zeggen: de huurovereenkomst gaat bij de verkoop van een pand automatisch over op de nieuwe eigenaar. Dit betekent dat de rechten van zittende huurders zijn gewaarborgd. Maar ook dat het geen geschreven regel is dat huurwoningen aan de zittende huurders moet worden aangeboden. Gezien de huidige krapte op de vastgoedmarkt is er immers al gauw sprake van schaarste. En geldt in principe de hoofdregel dat er in eerste instantie een openbare selectieprocedure moet worden gevolgd. Het risico is aanwezig dat woningen door beleggers worden opgekocht. Door het formuleren van selectiecriteria bij de verkoop van woningen als een zelfbewoningsbeding met een anti-speculatiebeding (privaatrechtelijk instrument) is dit risico beperkt. Nog meer zekerheid biedt de inzet van het publiekrechtelijk instrument zoals opgenomen in de Wet opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur.
In geval van ander verhuurd vastgoed, zoals bedrijfsgebouwen, is het afhankelijk van het gesloten huurcontract of sprake is van een uitzondering op het TOR-principe. Een argument voor de toepassing van de uitzondering zou kunnen zijn dat er sprake is van een vooraf overeengekomen recht van eerste koop. Uiteraard dient deze afspraak wel voor de uitspraak van het Didam-arrest (26 november 2021) te zijn gemaakt. En staat en valt de juridische houdbaarheid van een beroep op de uitzondering van de mededingingsruimte met de feiten en omstandigheden van het geval.
In alle huurgevallen kan naar keuze van de gemeente ook besloten worden de verkoop uit te stellen totdat de huursituatie is beëindigd.
Pacht, opstal en erfpacht
Ingeval van verpacht vastgoed heeft de pachter een wettelijk recht van eerste koop (art. 7:378 BW). Opstalhouders en erfpachters hebben alleen recht van eerste koop als dit vooraf contractueel is vastgelegd. Veel maatschappelijke accommodaties in de gemeente Buren zijn middels een zakelijk recht van opstal dan wel erfpacht uitgegeven aan lokale verenigingen. Vaak is er geen recht van eerste koop opgenomen. In principe geldt ook hier dan het principe van de hoofdregel van Didam. Er zijn echter argumenten om te rechtvaardigen dat de Gemeente deze onroerende zaken respectievelijk het zakelijk recht op de onroerende zaak enkelvoudig onderhands (1-op-1) uitgeeft aan de zittende vereniging dan wel aan een rechtspersoonlijkheid die expliciet is opgericht om bepaalde maatschappelijke beleidsdoelen te waarborgen. Ook dit is maatwerk, vraagt om een kennisgeving vooraf van de uitgifte en een nadere motivatie. Zie voor het proces en de termijnen paragraaf 2.3 onder “platte verkoop – gevalstype 1.
Verkoop van niet strategische- en niet-schaarse grond
Ook in geval van voorgenomen verkoop van niet-strategische grond die benodigd is bij een gebiedsontwikkeling, de aanleg van een middenspanningsruimte of ter vergroting van iemands tuin (zogenoemde restgroenstroken die kadastraal grenzen aan het perceel van één kadastrale eigenaar), zou kunnen worden afgeweken van het verplicht bieden van mededingingsruimte.
Hetzelfde geldt bij een grondruil, waarbij uiteindelijk de in de ontwikkeling betrokken grond na realisatie geheel of gedeeltelijk aan de gemeente terug wordt geleverd, zoals openbare ruimte of parkeervoorzieningen. Hoe groot het perceel kan zijn, hangt af van de omstandigheden van het geval. Vast moet komen te staan dat andere partijen geen belang bij het perceel hebben. Dit kan onder meer door vast te stellen dat het perceel geen zelfstandige functie kan hebben (geen bouwrechten). Gedacht kan worden aan een gedeelte openbare ruimte dat bij een groter te ontwikkelen plangebied wordt betrokken en daarvoor aangekocht moet worden. Anderen kunnen niks met dat stukje grond als zij het aankopen. Het komt dan echt ten goede aan het grotere plan. Zonder dat plan heb je niets aan dat stukje grond en zouden wij het ook niet verkopen. En er worden ook weer delen van het te ontwikkelen perceel uiteindelijk terug geleverd aan de gemeente. In die zin dat dit als openbare ruimte wordt terug geleverd aan de gemeente.
Verkoop aan toegelaten instellingen ten behoeve van sociale woningbouw
Op basis van de woningbouwprogrammering (Raadsvergadering - 26 januari 2021 - Gemeente Buren (ibabsonline.eu - zie ook paragraaf 3.2.3) bestaat in de gemeente Buren een grote behoefte aan nieuwe woningen in het sociale segment. De toevoeging van nieuwbouw aan de bestaande portefeuille moet worden versneld om in de behoefte te kunnen blijven voorzien. Hiertoe heeft de gemeente prestatieafspraken gemaakt met de twee woningbouwcorporaties (zijnde toegelaten instellingen) in de gemeente Buren.
De Hoge Raad bepaalde in het Didam-arrest: “het overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende zaak te verkopen, moet mededingingsruimte bieden”. Dit betekent dat het Didam-arrest dus in principe ook van toepassing is op verkoop van gronden aan woningcorporaties.
Dus niet alleen de twee woningcorporaties in de gemeente Buren moeten kunnen meedingen, maar alle toegelaten instellingen. Ook is het denkbaar dat marktpartijen zich bij de gemeente melden die bereid en in staat zijn sociale huurwoningen te realiseren. Anders gezegd: in dat opzicht is er wél sprake van concurrentiestelling en het creëren van mededingingsruimte bij de verkoop van grond. Als gemeente kunnen wij wel sturing geven omdat wij beleidsvrijheid hebben en invulling willen geven aan ons beleid en de Woningwet. Dit doen we door - zowel bij de te selecteren koper als bij de selectiecriteria voor de uitgifte – verplichtingen op te nemen die eenduidig zijn via het TOR-principe. Hoe meer handvatten concreet vastliggen in beleid, hoe beter. Gemeente Buren kan putten uit de prestatieafspraken en het woningprogramma 2020-2030. Daarnaast kan extra ingezet worden op het planologisch instrumentarium. Denk aan omgevingsvisie, omgevingsplannen en een doelgroepenverordening. De transparantie en de openbaarheid van de verkoop, ook als er een voornemen is om 1-op-1 te verkopen aan een bepaalde woningcorporatie, gebieden in dit soort situaties dan wel dat er vooraf een publicatie van het voornemen tot uitgifte plaatsvindt.
Inherente afwijkingsbevoegdheid
Naast bovengenoemde specifieke uitzonderingen kunnen zich altijd bijzondere situaties of omstandigheden voordoen die ertoe leiden dat het volgen van het TOR-beleid gevolgen zou hebben voor een of meer belanghebbenden die onevenredig zijn in verhouding tot de met het beleid te dienen doelen. In artikel 4:84 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is hiervoor een (generieke) hardheidsclausule opgenomen. In dergelijke situaties motiveert de gemeente waarom sprake is van bijzondere omstandigheden en waarom het volgen van het beleid in die situatie onevenredig is, zodat ervan moet worden afgeweken. Van deze inherente afwijkingsbevoegdheid kan niet te snel gebruik worden gemaakt; in beginsel dient overeenkomstig het (rechtmatige) beleid te worden gehandeld en besloten. Afwijken van het beleid in een “gewoon geval” leidt al snel tot strijd met het gelijkheids- en transparantiebeginsel. Echter aan de andere kant van de medaille vraagt de maatschappij in deze ook om het toepassen van de menselijke maat in bepaalde schrijnende situaties. Aan de motivering van een uitzondering worden hoge eisen gesteld. Zo kan de gemeente er niet mee volstaan om, indien zij meent dat toepassing van de spelregel in een reeks van gevaltypen tot een ongewenst resultaat leidt, met deze afwijkingsbevoegdheid in te roepen, maar zal zij de betreffende (rechtmatige) spelregel zelf moeten wijzigen. De gemeente zal dus slechts aan de hand van de concrete omstandigheden van het (bijzondere) geval moeten afwegen en op grond daarvan bezien of deze op zichzelf dan wel in combinatie met andere omstandigheden tot onevenredige gevolgen zullen leiden. Dit klemt temeer bij de verkoop van (potentieel) schaars vastgoed, waarbij het ten gunste van één belanghebbende afwijken van het principe van verplicht bieden mededingingsruimte welhaast per definitie in het nadeel van andere belanghebbenden is.
Spelregel VIII Beroep op uitzondering vraagt vooraf om formeel besluit
Voor het mogen inroepen van een uitzondering op de verplichte mededingingsruimte is altijd voorafgaand een formeel besluit nodig van het college dan wel een gemandateerd besluit van de domeinmanager en/of teammanager. Voor alle structurele verhuur gymzalen aan verenigingen en uitgifte (verkoop, verhuur en/of ingebruikgeving) restgroen (die uitsluitend grenzen aan het perceel van één aanvrager) is er sprake van uitzondering op de mededing ruimte. In deze situaties is vooraf geen formeel besluit nodig maar kan worden volstaan met een publicatie van de kennisgeving tot verkoop/uitgifte op de gemeentelijke website.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies