Art. 1.3.1 Spelregels verkoop gemeentelijk vastgoed 1.0 — Uitwerking van gevaltypen 1 en 2

Gevalstype 1 - Platte verkopen (verkoop bestaand vastgoed zonder herontwikkelingsopgave) De zogenoemde platte verkoop vindt plaats bij bestaand vastgoed waarbij de bestaande kaders voldoende aanwezig en sterk zijn voor het opstarten en afronden van een eenvoudig verkoopproces zoals omschreven in paragraaf 2.2 en met inachtneming van de spelregels. Een aanvullende selectie op kwaliteit is niet noodzakelijk en ook de bestemming hoeft niet te worden gewijzigd. Te denken valt aan te verkopen bestaande woningen, restgroen etc. Verkoop door externe makelaar of door eigen organisatie De prijs die wordt betaald voor gronden of vastgoed is de marktprijs. Deze kan worden bepaald door middel van taxaties, de grondprijzenbrief op basis van de Nota Grondprijsbeleid of door de markt haar werk te laten doen via biedingen. Bij een platte verkoop zoekt een externe makelaar, in opdracht van de gemeente, op de vrije markt via het TOR-principe (zie verder: paragraaf 2.4) een koper waarmee een overeenkomst wordt gesloten. Het doel is om zoveel mogelijk partijen te interesseren voor de aankoop. De vraagprijs van het vastgoed is door de externe makelaar vastgesteld, op basis van de eerder uitgevoerde objectieve taxatie. Een specifieke vorm van een platte verkoop kan Collectief Particulier Opdrachtgeverschap zijn. De gemeente kan vastgoed reserveren voor (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Bij (C)PO zijn bewoners zelf opdrachtgever voor hun project. Deze vorm van zelfbouw kan binnen bestaand vastgoed plaatsvinden. Hierbij gaat het dan meestal om het met een groep particulieren transformeren van een bestaand object (kluswoningen), bijvoorbeeld een voormalig schoolgebouw naar een woongebouw. Zelfbewoning is altijd een voorwaarde voor een (C)PO project. Ook bij verkoop van vastgoed voor (C)PO brengt een externe makelaar het vastgoed op de markt. In het informatiepakket en de selectiecriteria maakt de gemeente duidelijk dat (C)PO een voorwaarde is voor verkoop. Indien en voor zover er sprake is van uitgifte van restgroen, volkstuinen, agrarische pachtgronden, gronden hobbymatig gebruik, terrassen, jachthuur, maatschappelijke voorzieningen (waaronder mede begrepen sportvoorzieningen), nutsvoorzieningen, (ondergrondse) infrastructuur zoals genoemd in de grondprijzenbrief van de gemeente Buren kan de uitgifte zonder makelaar plaatsvinden en gelden de tarieven van uitgifte zoals daarin genoemd. In deze situatie zal uitgifte plaatsvinden door de vakinhoudelijke afdeling met inachtneming van de mandaatregeling en het TOR-principe. Het inschakelen van een externe makelaar voor de platte verkoop blijft echter altijd mogelijk. Al het te verkopen vastgoed wordt via www.buren.nl/verkoop-en-verhuur/ bekendgemaakt. Termijn selectieprocedure platte verkoop – met meerdere (potentiële) gegadigden Het te verkopen vastgoed wordt minimaal drie weken te koop aangeboden. Dit is/zijn minimale termijnen. De aanmeld- of indieningstermijn kan afgestemd worden op de mate van inspanningen die van de (potentiële) gegadigden in de specifieke selectieprocedure wordt verwacht om een serieuze aanmelding of aanbieding te kunnen overwegen en voorbereiden. Deze vrijheid om de minimale termijnen te verruimen is nodig indien en voor zover er meer inspanningen worden gevraagd van (potentiële) gegadigden. De gemeente borgt hiermee ook dat er een marktconforme prijs tot stand zal komen. Met het lezen van deze notitie mag het duidelijk zijn dat de gemeente bij verkoop van vastgoed en andere positie heeft dan een private partij. Het gelijkheidsbeginsel vraagt dus om zorgvuldigheid en transparantie. Ook al is er sprake van een eenvoudige platte verkoop (al dan niet via een makelaar). Dit is ook waarom er aan de afgevallen gegadigden aan het slot van de selectieprocedure een minimale termijn van drie weken wordt geboden waarbinnen zij de kwestie aan de rechter kunnen voorleggen om op te komen tegen de gemotiveerde selectiebeslissing. In deze situatie stuurt de gemeente een mededeling met de gunningsbeslissing aan alle gegadigden. De dag na verzending begint de opschortende termijn te lopen. Deze opschortende termijn wordt ook wel standstill-termijn genoemd. Met de opschortende termijn hebben alle afgewezen gegadigden voldoende tijd om de gunningsbeslissing te onderzoeken en te beoordelen of zij beroep willen instellen tegen de beslissing. Als in die periode een kort geding aanhangig is gemaakt mag de gemeente niet tot het sluiten van de koopovereenkomst overgaan tot het vonnis is uitgesproken. Termijn publicatie bij platte verkoop van voornemen tot verkoop aan de enige serieuze gegadigde Als de gemeente van oordeel is - met inachtneming van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur - dat maar één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, dient het voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst te worden gepubliceerd. Het voornemen tot (onderhandse) verkoop wordt in een zo vroeg mogelijk stadium gepubliceerd (bijvoorbeeld bij restgroen na integrale toetsing door de verschillende vakdisciplines). Daarmee kan worden voorkomen dat later blijkt dat er toch andere gegadigden zijn die aan de gestelde criteria voldoen en er dus alsnog een selectieprocedure moet worden toegepast. In de kennisgeving van het te verkopen vastgoed nemen we een uiterste termijn van drie weken op waarbinnen andere gegadigden zich dienen te melden indien zij op grond van de toepasselijke criteria eveneens in aanmerking komen. In dit geval kunnen zich binnen deze termijn van vier weken zich 3 situaties voordoen na toetsing van de in de kennisgeving vermelde criteria: er melden zich geen andere (potentiële) gegadigden; In deze situatie is er dus ook feitelijk maar één gegadigde. De verkoop kan hierna een-op-een plaatsvinden. Uiteraard onder voorbehoud en goedkeuring door het College van Burgemeester en Wethouders. Indien en voor zover de verkoop is gemandateerd is dit onder het voorbehoud en goedkeuring van de bevoegde gemandateerde. melding door andere gegadigden die aan de gestelde criteria voldoen waarna er alsnog een selectieprocedure dient te worden toegepast; In deze situatie vallen we terug op procedure en de termijn van de selectieprocedure platte verkoop – met meerdere (potentiële gegadigden) zoals beschreven onder het kopje “Termijn selectieprocedure platte verkoop – met meerdere (potentiële) gegadigden”. melding door andere niet-serieuze gegadigden die niet voldoen aan de in de kennisgeving vermelde criteria. Ook in deze situatie stuurt de gemeente een mededeling met de gunningsbeslissing aan alle gegadigden. Aan de afgevallen gegadigden wordt een minimale termijn van drie weken geboden waarbinnen zij de kwestie aan de rechter kunnen voorleggen om op te komen tegen de gemotiveerde selectiebeslissing. De dag na verzending begint de opschortende termijn te lopen (standstill-termijn). Met de opschortende termijn hebben alle afgewezen gegadigden voldoende tijd om de gunningsbeslissing te onderzoeken en te beoordelen of zij beroep willen instellen tegen de beslissing. Als in die periode een kort geding aanhangig is gemaakt mag de gemeente niet tot het sluiten van de koopovereenkomst overgaan tot het vonnis is uitgesproken. Gevalstype 2 - Complexe verkoop, zijnde verkopen die plaats vinden binnen (her)ontwikkelopgaven, waarbij naast prijs ook kwaliteit belangrijk is De gemeente heeft bij het selecteren van de geschikte koper voor het vastgoed in het kader van de gebiedsontwikkeling of grootschalige transformatie van bestaand vastgoed niet alleen een financieel belang. Naast de wens om een goede opbrengst te ontvangen voor het vastgoed zijn ook (stedenbouwkundige) kwaliteit en/of duurzaamheid een belangrijk criterium voor de verkoop. In deze gevallen wordt een uitgebreidere (getrapte) TOR-procedure - met een openbare voorselectie van maximaal vijf geschikte aspirant-kopers - gevolgd. De selectie is getrapt, hetgeen inhoudt dat er eerst een aantal partijen (maximaal 5) op basis van selectiecriteria in een openbare voorselectie wordt geselecteerd. Deze (maximaal 5) geselecteerde partijen worden vervolgens uitgenodigd om een aanbieding te doen (grofweg bestaande uit een grond bod plus een op vooraf bekendgemaakte kwaliteitscriteria te scoren (her)ontwikkelplan). De gemeente verkoopt het vastgoed aan de koper met de beste prijskwaliteitsverhouding. Een verkoop met een (her)ontwikkelopgave kan worden ingezet bij vastgoed waar mogelijk monumentale waarden, een bijzondere locatie, afwijkende bestemmingen of andere afwijkende situaties spelen. Bij verkoop met een (her)ontwikkelopgave is het tevens mogelijk dat behalve de geboden koopsom ook andere criteria een rol spelen in de gunning. Het is zelfs mogelijk dat via een voorselectie een aantal aspirant-kopers wordt geselecteerd, die bij de definitieve selectie hun plannen kunnen uitwerken en eventueel presenteren. Het is wel zo dat selecties aanzienlijk meer tijd en capaciteit kosten dan de eenvoudige onderhandse verkopen. De hiervoor omschreven procedure kan alleen worden toegepast als er geen sprake is van een aanbesteding plichtige overheidsopdracht. In dat laatste geval moet de gemeente namelijk (Europees) aanbesteden. Of sprake is van een overheidsopdracht kan worden bepaald aan de hand van het gemeentelijke Inkoop- en aanbestedingsbeleid. Termijn selectieprocedure complexe verkoop Er is sprake van een complexe verkoopprocedure. Dit vraagt om meer inspanningen van de (potentiële) gegadigden. Daarom wordt het te verkopen vastgoed - in de fase van de openbare voorselectie van maximaal 5 partijen - voor een termijn van minimaal vier weken te koop aangeboden. Dit biedt ruimte voor het stellen van vragen door (potentiële gegadigden). Ook hier geldt dat er sprake is van een minimale termijn. En is maatwerk mogelijk. De aanmeld- of indieningstermijn kan afgestemd worden op de mate van inspanningen die van de (potentiële) gegadigden in de specifieke selectieprocedure wordt verwacht om een serieuze aanmelding of aanbieding te kunnen overwegen en voorbereiden. Uitgangpunt is dat de complexe verkoopprocedure (gevalstype 2) altijd begint met een openbare selectie (van maximaal 5 partijen), die vervolgens kan worden voortgezet in een meer besloten meervoudige selectieprocedure. De verschillende manieren selecteren zijn: Meervoudig onderhands Meervoudig niet-openbaar Meervoudig openbaar Meervoudig openbaar met dialoog De keuze voor het kiezen van een specifieke vervolgprocedure is altijd afhankelijk van de schaal en de aard van de opgave. En van een aantal vervolgvragen zoals: Wat voor type koper? Op welke moment? Voor welke opdracht op welke wijze kan of moet worden geselecteerd? Afhankelijk van de keuzevorm meervoudige selectieprocedure wordt bij de keuze voor een bepaalde meervoudige selectieprocedure opnieuw een termijn bepaald. Deze termijn kan dus per meervoudige selectieprocedure verschillen. Gezien de complexiteit is dit maatwerk. Uitgangspunt is wel dat de te hanteren termijn steeds redelijk moet zijn. De aanmeld- of indieningstermijn moet afgestemd zijn op de mate van inspanningen die van de (max 5) geselecteerden in de meervoudige selectieprocedure mag worden verwacht om een serieuze aanmelding of aanbieding te kunnen overwegen en voorbereiden. Bij de selectie van een koper gelden ook de beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het gelijkheidsbeginsel, het transparantiebeginsel en het proportionaliteitsbeginsel. Aan de afgevallen gegadigden wordt aan het slot van de selectieprocedure een termijn geboden om (al dan niet in rechte) op te komen tegen de (gemotiveerde) selectiebeslissing. De gemeente zal gedurende deze termijn wachten met het aangaan van de voorgenomen overeenkomst. Als uit de openbare voorselectie blijkt dat er zich slechts één gegadigde aandient, dan kan hierna een-op-een verkoop plaatsvinden. Gunnen aan die ene inschrijver mag, maar hoeft niet. De gemeente mag ervoor kiezen de verkoopprocedure te staken. Maar, let op: dat betekent niet dat het vastgoed vervolgens zomaar opnieuw in de markt kan worden gezet. Dit hangt mede af van de verwachtingen die zijn gewekt (precontractuele fase en het afbreken van eventuele onderhandelingen) en de feitelijke omstandigheden van het geval (stellen van disproportionele eisen en criteria). Gevalstype 3 – Verkoop in combinatie met een overheidsopdracht Indien bij een verkoop met (her)ontwikkelingsopgave (gevalstype 2) sprake is van “overheidsopdracht” in de zin van de Aanbestedingswet 2012, is dit beleidskader niet van toepassing. Uitleg hierover is opgenomen in hoofdstuk 4. Bij een aanbesteding van een overheidsopdracht gelden de regels en procedures van de Aanbestedingswet 2012. Aangezien het niet altijd eenvoudig is om vast te stellen of de verkoop/ontwikkelopgave ook een overheidsopdracht is, vergt dit een voorafgaande juridische toets.

Rechtspraak bij dit artikel