BIJLAGE 2: Beleidsregel rood voor rood buitengebied Berkelland 2022

Het ontwerp van de beleidsregel Rood voor Rood heeft van 11 november 2021 tot en met 8 december 2021 voor een ieder ter inzage gelegen. Dit is op 10 november 2021 bekendgemaakt via een publicatie op www.officiëlebekendmakingen.nl, in BerkelBericht en op de website van gemeente Berkelland.

Er zijn 15 zienswijzen ingediend.

Beoordeling van de zienswijzen

De inhoud van de zienswijzen is hieronder samengevat en vervolgens is de reactie van de gemeente beschreven. In verband met de privacywetgeving worden de indieners van zienswijzen aangeduid als ‘indiener’.

Indiener 1:

Heeft een schriftelijke zienswijze ingediend die op 7 december 2021 is binnengekomen.

Samenvatting

• - Na vaststelling van de beleidsregel dient deze als toetsingskader voor aanvragen om omgevingsvergunningen en voor aanvragen tot herziening van een bestemmingsplan staat in de ontwerp-beleidsregel. Indiener wil graag antwoord op de vraag of het toetsingskader als genoemd in het ontwerp ook van toepassing is op een wijziging van een bestemmingsplan conform artikel 3.6, eerste lid, onder a, van de Wro.
• - Op locaties kan meer dan 3.000m² vrijkomende agrarische bebouwing aanwezig zijn. In beginsel zou dit betekenen dat een initiatiefnemer op basis van het principe 1.000 m2 sloopmeters per woning ten minste drie woningen kan realiseren. Maar het maximaal aantal woningen in deze beleidsregel wordt beperkt tot twee wooneenheden. Indiener vraagt om nader te onderbouwen waarom het maximumaantal te realiseren woningen is beperkt.
• - ‘Aanwezige mest- en sleufsilo’s, torensilo’s, kuilvoerplaten en ondergrondse (mest)kelders etc. dienen ook gesloopt te worden, maar de oppervlakte hiervan telt niet mee in de sloopeis. Hetzelfde geldt voor (tunnel)kassen’. Indiener vindt deze voorwaarde merkwaardig. De genoemde werken maken namelijk expliciet onderdeel uit van het agrarisch bedrijf en het laten staan van deze werken heeft een dusdanig negatief effect op de ruimtelijke kwaliteit, leefomgeving en waterhuishouding. Tenslotte worden initiatiefnemers geconfronteerd met het maken van extra kosten wanneer de werken dienen te worden gesloopt, terwijl hier geen vergoeding of sloopmeters tegenover staat. Indiener verzoekt om de oppervlakte van de genoemde werken mee te tellen in de sloopeis die wordt gehanteerd bij Rood voor Rood.
• - De gemeente Dinkelland heeft in 2019 een beleidsregel vastgesteld houdende regels omtrent Schuur voor Schuur. In deze beleidsregel is een sloopregeling in combinatie met het verwijderen van asbest geïntroduceerd, waarbij gebruik wordt gemaakt van de ‘staffel werkwijze. Indiener verzoekt om bovenstaande regeling mee te nemen in de vaststelling van de beleidsregel ‘Rood voor Rood buitengebied’.
• - Tot slot verzoekt indiener om een nadere onderbouwing van de voorwaarden die worden verbonden aan de investering in ruimtelijke kwaliteit. En aan te geven of dit in natura is of in een fonds.

Beoordeling/reactie gemeente

• - In principe is dit toetsingskader ook van toepassing op een wijziging van een bestemmingsplan. Maar de geldende bestemmingsplannen en ook het nieuwe bestemmingsplan “Buitengebied Berkelland 2020” kennen geen wijzigingsmogelijkheden waarmee Rood voor Rood mogelijk is.
• - Het maximum aantal toe te voegen woningen op een Rood voor Rood-erf hebben wij op twee vastgesteld. In principe moet alle bebouwing op een erf worden gesloopt, ook als dat meer is dan de minimale sloopeis. Dit aantal sluit aan bij het eerdere beleid in de gemeente Berkelland dat voor dit onderwerp gold. Vanwege de huidige ruimtelijke indeling en kwaliteit en het gewenste behoud van het groene karakter van het buitengebied en de aanwezige omliggende (agrarische) functies is het over het algemeen niet gewenst om meer dan 2 woningen per erf toe te staan. Wij zijn ons er van bewust dat het slopen van grotere oppervlaktes aan bedrijfsgebouwen ook meer kosten met zich meebrengt. Het zou kunnen voorkomen dat de opbrengst van 2 kavels dan niet voldoende is om verantwoord te kunnen stoppen. Er zijn een tiental agrarische bouwblokken in Berkeland met meer dan 3000-4000 m2 aan bebouwing, vaak van grotere varkensbedrijven. Milieutechnisch kan het gewenst zijn deze te slopen als het bedrijf gestopt is. Daarom zullen we in die gevallen kijken of maatwerk mogelijk is als initiatiefnemers daarom vragen.
• - Met de beleidsregel Rood voor Rood beogen we het stimuleren van sloop van vrijkomende (agrarische) bebouwing. Het slopen van deze bebouwing draagt ook bij aan de subdoelstellingen zoals het opruimen van asbest en het voorkomen van ondermijning. Bij de genoemde silo’s en verharding is dit over het algemeen niet aan de orde. Het argument dat het laten staan van deze werken een dusdanig negatief effect heeft op de ruimtelijke kwaliteit, leefomgeving en waterhuishouding is niet aan de orde, aangezien in de beleidsregel staat ‘Aanwezige mest- en sleufsilo’s, torensilo’s, kuilvoerplaten en ondergrondse (mest)kelders etc. dienen ook gesloopt te worden, maar de oppervlakte hiervan telt niet mee in de sloopeis.’ De grootste kostenposten zitten ook in de sloop van de bebouwing. Daarnaast vertegenwoordigen de genoemde objecten vaak ook nog een restwaarde zodat de sloopkosten over het algemeen meevallen.
• - De schuur voor schuur-regeling van de gemeente Dinkelland heeft als doel om de ontwikkeling van economische activiteiten te faciliteren en te voorzien in uitbreidingsbehoefte bij particuliere erven. Dit in combinatie met sloop elders. In de gemeente Berkelland is het via de bovenplanse sloopbonusregeling (opgenomen in het (ontwerp)bestemmingsplan “Buitengebied Berkelland 2020”) al mogelijk gemaakt om hetzelfde te bereiken. Er kunnen hiermee bijgebouwen op particuliere erven worden vergroot in combinatie met sloop elders. Bij de bovenplanse sloopbonusregeling hebben we geen onderscheid gemaakt tussen schuren met en zonder asbestdak. Om de regeling(en) laagdrempelig en eenvoudig te houden, is er bij de beleidsregel Rood voor Rood voor gekozen om hierin ook geen onderscheid te maken. Wij zien dan ook geen aanleiding dit onderwerp op te nemen in de beleidsregel voor Rood voor Rood.
• - Door het herinrichten van een Rood voor Rood-erf creëren we kansen voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. De investering moet in natura worden uitgevoerd, en bij het vooroverleg zal hier aandacht aan worden besteed. Zoals in de toelichting van voorwaarde 6 staat moet het bedrag van €7.500,- worden besteed aan bijvoorbeeld de uitvoering van maatregelen op het gebied van versterking van landschap en natuur (bijv. aanbrengen houtwallen en streekeigen beplanting op erven), recreatie (bijv. wandelpad), cultuurhistorie en klimaatadaptatie. Deze investering kan op het erf of in de omgeving van het erf worden gedaan. Bij de uitvoering heeft de initiatiefnemer dus keus uit onderdelen die het beste aansluiten bij zijn/haar wensen.

Indiener 2:

Heeft een schriftelijke zienswijze ingediend die op 3 december 2021 is binnengekomen.

Samenvatting

Indiener is blij met de mogelijkheden van Rood voor Rood. Hij wil graag een tweede bedrijfswoning voor zijn bedrijfsopvolger op zijn locatie. Tot nu toe is dat afgewezen i.v.m. het SAAB advies. Hij verzoekt om maatwerk; realisatie van een nieuwe woning (als 2e bedrijfswoning) op zijn bedrijfslocatie in combinatie met sloop van gebouwen op zijn nabijgelegen andere locatie.

Beoordeling/reactie gemeente

De nieuw toe te voegen Rood voor Rood-woning mag alleen worden gerealiseerd op een erf waar gesloopt wordt. De Rood voor Rood regeling is bedoeld om stoppende (agrarische) bedrijven te stimuleren om leegstaande bebouwing te slopen en is niet bedoeld als een nieuwe mogelijkheid om een tweede bedrijfswoning bij een agrarisch bedrijf mogelijk te maken. Als een SAAB advies een tweede vrijstaande bedrijfswoning niet mogelijk maakt, kan gebruik worden gemaakt van de ‘structuurvisie woningsplitsing’ om inpandig een tweede bedrijfswoning (extra verblijfsobject met een woonfunctie) te realiseren.

We zien steeds meer vragen over pre-mantelzorg. Buiten het kader van de beleidsregel Rood voor Rood wordt gekeken of we hier ruimte voor gaan bieden in Berkelland. Mogelijk zal te zijner tijd een nog op te stellen regeling voor pré-mantelzorg wel kunnen passen voor indiener. Hierover kan op dit moment echter nog geen duidelijkheid worden gegeven.

Indiener 3:

Heeft een schriftelijke zienswijze ingediend die op 6 december 2021 is binnengekomen.

Samenvatting

Indiener is van mening dat de gemeente in gebreke is gebleven met informatievoorziening over het nieuwe Rood voor Rood beleid. Hij heeft recent stallen gesloopt en asbest gesaneerd en had deze in willen brengen voor Rood voor Rood. Hij verzoekt om wijziging van de voorwaarde dat de te slopen bebouwing op de datum van inwerkingtreding van het beleid voor Rood voor Rood fysiek aanwezig moet zijn, zodat ook sloopmeters van recent gesloopte schuren ingezet kunnen worden voor de Rood voor Rood regeling.

Beoordeling/reactie gemeente

Het vaststellen van een ingangsdatum van de Rood voor Rood regeling en peildatum waarop de bebouwing fysiek aanwezig moet zijn, is altijd in het nadeel van inwoners die net daarvoor hun schuren hebben gesloopt.

Indiener had ook op de hoogte kunnen zijn van de aanstaande Rood voor Rood regeling. Op 19 mei 2021 heeft er namelijk een uitgebreid artikel in BerkelBericht gestaan waarin is aangekondigd dat er een plan van aanpak voor de vrijkomende agrarische bebouwing is gemaakt. De Rood voor Rood regeling is in dit artikel benoemd. Vervolgens is op 30 juni 2021 in BerkelBericht (onderdeel ‘als de hamer valt’) het besluit van de gemeenteraad op het plan van aanpak benoemd. Ook hierin is de Rood voor Rood regeling benoemd.

Indiener 4:

Heeft een schriftelijke zienswijze ingediend die op 7 december 2021 is binnengekomen.

Samenvatting

De tekst van de zienswijze is gelijk aan die van indiener 1.

Beoordeling/reactie gemeente

Zie hiervoor ook de gemeentelijke reactie bij indiener 1.

Indiener 5:

Heeft een schriftelijke zienswijze ingediend die op 24 november 2021 is binnengekomen, deze was gericht op het ontwerpbestemmingsplan “Buitengebied Berkelland 2020” én de ontwerp beleidsregel Rood voor Rood.

Samenvatting

Indiener wil gebouwen die door hem de afgelopen jaren gesloopt zijn, alsnog kunnen inbrengen voor een nieuwe woning. Ook in relatie tot de toekomstige sloopvoucher-regeling waarbij 10 jaar lang gebruik kan worden gemaakt van rechten na sloop van gebouwen.

Beoordeling/reactie gemeente

Zoals ook bij de reactie op indiener 3 is aangegeven, is het opnemen van een peildatum altijd nadelig voor inwoners die daarvóór al hebben gesloopt. Deze regeling is mede opgesteld om te stimuleren dat nog niet gesloopte bebouwing, ook wordt gesloopt. De relatie met een toekomstige sloopvoucher-regeling kan nog niet gelegd worden, die is immers nog niet vastgesteld.

Indiener 6:

Heeft een mondelinge zienswijze ingediend die op 24 november 2021 is binnengekomen.

Samenvatting

Indiener wil de oppervlakte van mestbassins mee laten tellen bij sloopeis. Die zijn nu uitgezonderd terwijl ze wel op een milieuvergunning staan.

Beoordeling/reactie gemeente

Zie hiervoor ook de reactie bij punt 3 van indiener 1. Mocht na de evaluatie van de Rood voor Rood regeling (gepland 1,5 jaar na de inwerkingtreding van de Rood voor Rood regeling) blijken dat veel erfeigenaren net niet aan de minimale sloopeis kunnen voldoen en met meetelling van de oppervlakte van een mestbassin wel; dan kunnen wij deze voorwaarde daarbij eventueel heroverwegen.

Indiener 7:

Heeft een schriftelijke zienswijze ingediend die op 4 december 2021 is binnengekomen.

Samenvatting

Indiener wil sloopeis van minimaal 600 m2 op het eigen erf verlagen naar 400-500m2 en wil het mogelijk maken dat er van meerdere slooplocaties kan worden bijgekocht. Daarnaast wil hij toevoegen dat het mogelijk wordt om slechte kleinere panden die her en der verspreid staan te mogen inbrengen voor sloop.

Beoordeling/reactie gemeente

In het plan van aanpak VAB was de minimale sloopeis van 1000m² al opgenomen, waarbij het merendeel op het eigen erf aanwezig moet zijn. Gemeenten hebben verschillende omstandigheden waarop ze hun beleid baseren. Wij hebben een oppervlakte genomen die past bij de Berkellandse opgave en omstandigheden. Zoals is aangegeven in de beleidsregel heeft het gemiddelde agrarische erf in Berkelland een oppervlakte aan bedrijfsgebouwen van 700 m2. Vanwege de grote opgave aan VAB in Berkelland is bewust gekozen voor het slopen van een oppervlakte met enige impact op de ruimtelijke kwaliteit. De minimale sloopeis van 1000 m2 sluit ook aan bij de eerdere Rood voor Rood regeling. Het verlagen van de oppervlaktegrens op het eigen erf kan tot gevolg hebben dat er meer bebouwing terugkomt op een erf dan dat er stond vóór de toepassing van de Rood voor Rood-regeling. Dit vindt de gemeente niet wenselijk en ook niet logisch voor een regeling die insteekt op een afname van leegstaande gebouwen in het buitengebied. Om de regeling eenvoudig te houden en de administratie van aanvullende slooplocaties overzichtelijk te houden is gekozen voor 1 andere slooplocatie waar de meters die tekort komen, aangekocht kunnen worden. Hierdoor moet ook op de tweede slooplocatie sprake zijn van een substantiële sloopomvang die ten goede komt aan de ruimtelijke kwaliteit, iets waarvan geen sprake zal zijn wanneer wordt toegestaan om nog meer slooplocaties mee te nemen met op elk van die locaties een betrekkelijk kleine sloopomvang. Gelet op bovenstaande zien wij geen redenen om de sloopeisen aan te passen.

Indiener 8:

Heeft een schriftelijke zienswijze ingediend die op 6 december 2021 is binnengekomen.

Samenvatting

Indiener wil sloopeis voor de eerste woning van minimaal 1000 m2 verlagen naar 750-850 m2 en wil het mede ondertekenen van de aanvraag om Rood voor Rood door de toekomstige bewoner vervangen door een makelaarsverklaring waarmee de volkshuisvestelijke behoefte aangetoond wordt.

Beoordeling/reactie gemeente

Er worden in de regio inderdaad verschillende oppervlaktes voor de sloopeis gehanteerd. Wij hanteren bij Berkelland passende voorwaarden. De regio Zuidwest Twente (met daarin o.a. buurgemeenten Hof van Twente en Haaksbergen) hanteert ook 1000 m2 evenals de gemeente Lochem. Zie voor verdere onderbouwing bij de keuze voor 1.000m² ook de reactie op indiener 7.

Het medeondertekenen van de aanvraag door de toekomstige bewoners hebben wij als voorwaarde opgenomen om daarmee de volkshuisvestelijke behoefte aan te tonen. Gezien de doorlooptijd van een Rood voor Rood traject begrijpen we dat toekomstige bewoners niet altijd bekend zijn bij de start van een Rood voor Rood traject.

Op het moment dat de officiële aanvraag ingediend wordt (zie voorwaarde 1 uit de beleidsregel), moet de toekomstige bewoner bekend zijn. We geven wel de suggestie mee om snel op zoek te gaan naar een toekomstige bewoner, zodat deze ook mee kan denken in de planontwikkeling en zodat de hierover gemaakte afspraken ten tijde van de daadwerkelijke bewoning voor alle partijen helder zijn. En zodat de volkshuisvestelijke toets zo spoedig mogelijk kan worden gedaan.

Op het moment dat een lokale koper afhaakt, dan is er ruimte voor een nieuwe lokale koper.

We hebben de beleidsregel op dit punt verduidelijkt.

Indiener 9:

Heeft een schriftelijke zienswijze ingediend die op 3 december 2021 is binnengekomen.

Samenvatting

Indiener wil het medeondertekenen van de aanvraag om Rood voor Rood door de toekomstige bewoner(s) laten vervallen. Ook verzoekt de indiener om een mogelijkheid om nu al te slopen en deze m2 te behouden voor inzet in de nabije toekomst voor Rood voor Rood. Tot slot vraagt de indiener of het klopt dat de sloopeis ook geldt voor voormalige agrarische locaties die bijvoorbeeld inmiddels een woonbestemming hebben gekregen.

Beoordeling/reactie gemeente

Zie hiervoor ook de reactie op de zienswijze van indiener 8.

Vrijkomende (agrarische) bebouwing die indiener wil inbrengen in de Rood voor Rood regeling, mag niet vooruitlopend op het indienen van een formele aanvraag gesloopt worden. Wij zijn voornemens een sloopvoucher-regeling op te zetten die het wel mogelijk maakt om op voorhand schuren te slopen, en die later in te kunnen zetten in een regeling zoals bijvoorbeeld Rood voor Rood. Deze is ook genoemd in het ‘plan van aanpak vrijkomende agrarische bebouwing’ (juni ’21). Zolang deze regeling niet is vastgesteld, is het niet mogelijk om op voorhand schuren te slopen en rechten te behouden.

Het klopt inderdaad dat ook voormalige agrarische locaties die inmiddels een woonbestemming hebben gebruik kunnen maken van de Rood voor Rood regeling.

Indiener 10:

Heeft een mondelinge zienswijze ingediend die op 8 december 2021 is binnengekomen.

Samenvatting

Indiener wil de sloopeis van minimaal 600m² op het eigen erf naar beneden bijstellen om zo ook kleinere locaties en locaties waar een deel van de bebouwing karakteristiek is in aanmerking te laten komen.

Beoordeling/reactie gemeente

Zie hiervoor de reactie op de zienswijze van indiener 7. In situaties waar een deel van de bebouwing karakteristiek is, kijken we of maatwerk mogelijk is als initiatiefnemers daarom vragen.

Indiener 11:

Heeft een schriftelijke zienswijze ingediend die op 6 december 2021 is binnengekomen.

Samenvatting

Indiener wil sloopeis van 1000 m2 verlagen en ook is indiener voorstander van minder regelingen en voorwaarden waaraan de aanvraag voor Rood voor Rood wordt getoetst.

Beoordeling/reactie gemeente

Zie hiervoor ook de reactie op de zienswijzen van indiener 7 en 8. Verder zijn de opgenomen regelingen en voorwaarden wat ons betreft noodzakelijk om doelstellingen van het Rood voor Rood beleid en de gewenste versterking van de ruimtelijke kwaliteit te behalen.

Indiener 12:

Heeft een schriftelijke zienswijze ingediend die op 8 december 2021 is binnengekomen.

Samenvatting

Nieuwe woningen ziet indiener graag opgenomen als plattelandswoningen, zodat omliggende bedrijven beschermd worden en om een signaal af te geven naar nieuwe bewoners toe. Indiener wil graag toevoegen dat de gemeente ruimte geeft voor een pilot innovatieve energie-opwek: een energie-intensief MKB inplaatsen en laten voorzien van stroom en gas door omliggende boeren. Tot slot verzoekt indiener in de Rood voor Rood regeling te borgen dat bij functiewijziging van het erf de productiegrond naar omliggende bedrijven gaat.

Beoordeling/reactie gemeente

De systematiek van plattelandswoningen is alleen beschikbaar voor voormalige bedrijfswoningen op agrarische erven die aan derden worden verkocht. Een nieuw te bouwen Rood voor Rood-woning kan wettelijk gezien dan ook niet worden aangemerkt als een plattelandswoning.

Het inplaatsen van een energie-intensief bedrijf in het buitengebied valt wat ons betreft niet onder de scope van deze beleidsregel. Met de beleidsregel Rood voor Rood wil de gemeente de problematiek rondom de vrijkomende (agrarische) bebouwing aanpakken. Tot slot kunnen wij niet borgen dat productiegrond van deelnemers aan de Rood voor Rood-regeling naar omliggende agrarische bedrijven gaat. Een grondeigenaar kan immers zelf bepalen aan wie gronden verkocht worden zonder dat de gemeente daar zeggenschap over heeft. De bestemming van agrarische gronden buiten het erf gaan wij niet wijzigen naar een andere bestemming, dus in principe kan het huidige gebruik gewoon doorgezet worden.

Indiener 13:

Heeft een schriftelijke zienswijze ingediend die op 7 december 2021 is binnengekomen.

Samenvatting

Indiener wil jeugd de mogelijkheid geven om te wonen op een stuk grond aan de rand van de kern, maar de boogde locatie voldoet niet aan de voorwaarden voor Rood voor Rood.

Beoordeling/reactie gemeente

De beoogde locatie voldoet niet aan de voorwaarden van de beleidsregel Rood voor Rood omdat er geen woning aanwezig is of toegestaan en omdat er niet voldaan kan worden aan de sloopvoorwaarden.

Gezien de relatie van de zienswijze met het beleid voor toevoegen van woningen in de kernen, nemen we in het kader hiervan contact met indiener op.

Indiener 14:

Heeft een schriftelijke zienswijze ingediend die op 8 december 2021 is binnengekomen.

Samenvatting

Indiener heeft in een aantal punten aangegeven welke wijzigingen of aanvullingen op de beleidsregel gewenst zijn.

• - Als er sprake is van meer dan 1.000m² sloop, en men maar 1 woning wil, zou het restant aan te slopen oppervlakte in het sloopfonds gestort moeten kunnen worden. Ook zou je de overige meters moeten kunnen verkopen aan een ander met onvoldoende sloopmeters.
• - Geeft als idee om sloop en bouw in combinatie met aangrenzende gemeenten te kunnen combineren, bijvoorbeeld in regio Achterhoek verband.
• - De voorwaarde om toekomstige bewoners te laten ondertekenen is niet wenselijk en realistisch.
• - Het uitgangspunt is dat op de locatie waar een nieuwe woning wordt gerealiseerd, alle bebouwing zonder vervolgfunctie gesloopt wordt. Wat wordt bedoeld met een “vervolgfunctie”? Kan in dit kader een ZZP’er ruimte krijgen?
• - De nieuwe woning moet worden gerealiseerd op een bestaand erf waar al een woning (‘verblijfsobject met woonfunctie’ zoals beschreven in de Wet BAG) aanwezig is. Wens is om ook een andere plek te kiezen, bijvoorbeeld als het bouwvlak recht achter de hoofdwoning ligt, verzoek om maatwerk.
• - Het is in principe niet mogelijk om een nieuw inrit aan te leggen voor de te bouwen Rood voor Rood-woning. Indiener geeft aan dat er overwegende redenen zijn om wel een tweede inrit aan te leggen.
• - Er is een minimum gesteld van 600m² sloop op het eigen erf van de initiatiefnemer, wat aangevuld mag worden met 1 andere slooplocatie. Indiener vraagt waarom maar van 1 andere locatie.
• - Verder vraagt indiener of de maximale inhoud van een Rood voor Rood woning 1.000 m3 mag zijn, ook als de hoofdwoning kleiner is?
• - Over het gevraagde erfinrichtingsplan vraagt indiener of hier ook de locatie van de aankoopmeters bedoeld wordt, of alleen de locatie waar men wil slopen en bouwen?
• - Valt een bedrijfslocatie (bestemming ‘bedrijf’) in het buitengebied onder de definitie van niet agrarische bedrijfsbebouwing?
• - Indiener verzoekt om een voorbeeldberekening voor de sloopeis van 1000 m2 exclusief de bij rechte toegestane meters voor een bijgebouw.
• - Verzoek om bovenplanse sloopbonusregeling om bijgebouwen te vergroten tot 300m² ook toe te mogen passen in combinatie met de Rood voor Rood regeling als er voldoende sloopmeters op de locatie aanwezig zijn.
• - Bouwwerken met een fundatie en waar een bouwvergunning voor nodig is geweest, zouden als deze legaal gebouwd zijn, gelijk behandeld moeten worden als andere gebouwen voor de oppervlakte van de sloopmeters.
• - Mag je wel een locatie slopen waar geen woning staat, maar alleen bedrijfsgebouwen om meters te compenseren die je op de Rood voor Rood locatie tekortkomt?
• - Verzoek om maatwerk en aansluiting bij de huidige structuren van het landschap dat door de eeuwen heen continue verandert, ten aanzien van cultuurhistorie.
• - Gevraagd wordt hoe wordt omgegaan met authentieke bijgebouwen, bijvoorbeeld schoppen met eiken gebinten of hooibergen, die geen functioneel gebruik meer toestaan, maar jammer zijn om te slopen. Mogen die buiten de verplichte sloop gehouden worden en hoe tellen ze mee voor de meters?
• - Ten aanzien van de pilot innovatieve woonconcepten verzoek om samen met de initiatiefnemers op te trekken en de doorlooptijd van de procedures op deze manier zo kort mogelijk te houden.
• - Graag aanvulling opnemen dat woningcontingenten kunnen worden verplaatst. In sommige gevallen kan het een wens van de aanvrager zijn om een contingent op een andere plaats te benutten, bijvoorbeeld aan de rand van een woonkern, of een contingent over te dragen aan een derde binnen de gemeente.

Beoordeling/reactie gemeente

• - We maken uit de zienswijze op dat indiener met het sloopfonds de mogelijkheid om de sloop af te kopen bedoelt. Dat willen we niet omdat we een direct zichtbare positieve impact op de omgeving willen creëren. Daarom is het van belang dat er fysiek gesloopt wordt. Vanwege het uitgangspunt dat de Rood voor Rood regeling eenvoudig moet zijn, is het daarnaast niet gewenst om een deel van de te slopen bebouwing te verkopen ten behoeve van andere locaties of om hiervoor sloopsubsidie aan te vragen.
• - Combinatie van sloopmeters uit andere gemeenten is niet de insteek van deze beleidsregel. Verder moeten de sloop- en de bouwactiviteiten zoveel mogelijk in één besluitvormingstraject geregeld worden zodat zij op een goede manier aan elkaar kunnen worden gekoppeld en de uitvoering van sloopwerkzaamheden en andere ruimtelijke maatregelen kunnen worden geborgd. Deze werkwijze past niet bij het uitgangspunt om een eenvoudige regeling op te zetten. Verder geldt het verkleinen van de sloopopgave van Berkelland als uitgangspunt voor het gemeentelijke Rood voor Rood beleid.
• - Zie hiervoor de reactie op de zienswijze van indiener 8.
• - Uitgangspunt is sloop van alle bebouwing zonder functie. Mocht het zo zijn dat bovenop de minimale sloopeis, nog gebouwen aanwezig zijn waar men wel een functie voor heeft, zoals bijvoorbeeld voor de opslag voor een ZZP’er, dan kan dat onderbouwd worden en mogen deze blijven staan. Daarbij blijven de minimale eisen over de sloopomvang overigens wel van toepassing. We hebben de voorwaarden op dit punt verduidelijkt.
• - We begrijpen dat bij situering van de nieuwe woning er behoefte is aan privacy. Privacy en een compacte erfopzet kan prima samengaan. Hiervoor biedt de kadernota ‘Achterhoekse Erven Veranderen’ inspiratie. We zien wel dat bouwblokken soms te krap zijn en soms ook te groot. Daarom vervangen we in de beleidsregel Rood voor Rood (toelichting bij voorwaarde 5) het woord ‘bouwblok’ door ‘erf’. Het uitgangspunt bij het erfinrichtingsplan blijft de één-erfgedachte met een compacte erfopzet.
• - Naar aanleiding van de zienswijze hebben we in de beleidsregel opgenomen dat het uitgangspunt is dat er geen toevoeging van nieuwe ontsluitingen (inritten) op de openbare weg komen. De kadernota ‘Achterhoekse Erven Veranderen’ geeft inspiratie voor de herinrichting van het erf waarin privacy en verkeersveiligheid zijn geborgd. Bij een aanvraag voor Rood voor Rood gaan wij met initiatiefnemers in gesprek over het erfontwerp, daarin komt de ontsluiting van het erf ook aan de orde. We hebben de beleidsregel op dit punt aangepast.
• - Zie hiervoor ook de reactie op de zienswijze van indiener 7.
• - De inhoud van een nieuwe woning mag maximaal 1000 m3 zijn, dat is ook zo opgenomen in de ‘Uitgangspuntennotitie bestemmingsplan ‘Buitengebied Berkelland 2016’. In het schetsplan voor de nieuwe bebouwing (onderdeel van het op te stellen erfinrichtingsplan) moet in die gevallen gezocht worden naar een manier om aan te sluiten bij het bestaande bebouwingsbeeld.
• - Zoals is aangegeven in voorwaarde 5 van de beleidsregel wordt voor alle locaties waar bebouwing gesloopt en/of toegevoegd wordt, een erfinrichtingsplan gemaakt.
• - Ja, deze vallen onder die definitie.
• - Een voorbeeldberekening exclusief de bij rechte toegestane bijgebouwen is al bij de verbeeldingen weergegeven bij visualisatie B, variant 1. De bestaande woning en het bij de bestaande woning behorende bijgebouw van 150 m2 staan los van de minimale sloopeis van 1000 m2 waaraan moet worden voldaan.
• - De 2:1 regeling die door indiener genoemd wordt, gaat over sloop en herbouw op eigen erf. Deze sloopbonusregeling kan, mits voldaan wordt aan de sloopeis uit Rood voor Rood, toegepast worden in combinatie met Rood voor Rood. De Rood voor Rood regeling is gericht op herontwikkeling van het eigen erf en heeft niet als doel om in hetzelfde traject toevoeging van bebouwing op andere erven mogelijk te maken. De te slopen bebouwing mag daarom niet ingezet worden in bijvoorbeeld de sloopbonusregeling waarbij op een ander erf sloopcompensatie nodig is.
• - Zie hiervoor de reactie op punt 3 van de zienswijze van indiener 1.
• - Ja, sloopmeters die op het eigen erf tekort komen, mogen gesloopt worden op locaties waar geen woning aanwezig is, maar bijvoorbeeld alleen bedrijfsbebouwing. Zie ook de alinea ‘sloop voormalige (agrarische) bebouwing in hoofdstuk 2 van de beleidsregel. Uiteraard wordt de bestemming van de slooplocatie indien nodig aangepast, zodat herbouw van gesloopte schuren niet mogelijk is.
• - De genoemde documenten zijn vooral bedoeld als inspiratiedocumenten. Dit betekent niet dat altijd teruggegrepen moet worden naar hoe het vroeger was. Zo wordt hier bij de beoordeling van plannen ook niet mee omgegaan.
• - Zie de reactie op de zienswijze van indiener 10.
• - Uiteraard zullen wij bij aanvragen om innovatieve woonconcepten samen met de initiatiefnemers optrekken. Voor wat betreft de te doorlopen procedure, streven wij er altijd naar om in samenspraak met de initiatiefnemer de best passende procedure te doorlopen.
• - De aangehaalde zinsnede komt uit de beleidsregel voor toevoegen van woningen in de kernen en is voor het buitengebied niet van toepassing. De wens om ook nieuwe woningen op andere plekken dan het bestaande erf met woning te kunnen bouwen, kunnen we vanuit Rood voor Rood niet honoreren. In de beleidsregel is aangegeven dat door samen op een erf te wonen, er een mogelijkheid is om voor elkaar te zorgen en het onderhoud te verdelen. Daarom wordt de nieuwe Rood voor Rood-woning gerealiseerd op een bestaand erf waar al een woning aanwezig is. Vaak speelt het financiële aspect ook een rol: door samen te wonen, kan wonen op het platteland haalbaar en betaalbaar worden.

Indiener 15:

Heeft een schriftelijke zienswijze ingediend die op 10 december 2021 is binnengekomen.

Samenvatting

Indiener bepleit om het maximaal benutten van de vrijkomende gebouwen om de woningnood deels op te lossen. Indiener wil tot 8 (tussen)woningen toelaten op een erf.

Daarbij wil hij slechts op 1 nieuwe regelgeving inzetten, welke alle andere vervangt. Tot slot wil hij een eigenaar van vrijkomende gebouwen ‘maximaal’ rendement gunnen. Door de ‘overcompensatie’/ ontwikkelwinst voor 25% in een fonds voor natuurontwikkeling en/of sloop te storten.

Beoordeling/reactie gemeente

De beleidsregel Rood voor Rood richt zich vooral op de sloop van vrijkomende (agrarische) bebouwing. Het in het algemeen toelaten van 8 woningen op bestaande erven zal niet bijdragen aan een versterking van ruimtelijke kwaliteit maar kan o.a. zorgen voor meer verstening. Zie voor de onderbouwing van het maximale aantal van 2 woningen per erf, de reactie op punt 2 van indiener 1. Incidenteel zou de realisatie van 8 woningen op een erf wellicht mogelijk kunnen zijn vanuit de pilot innovatieve woonvormen. Zie daarvoor hoofdstuk 4 van de beleidsregel.

Het inzetten op 1 regeling hebben wij bewust niet gedaan, maar er is gekozen voor een palet aan regelingen omdat er vanuit de erfeigenaren ook diverse wensen zijn. Niet iedereen die vrijkomende (agrarische) bebouwing wil slopen, heeft behoefte aan een nieuwe woning op een bestaand erf.

Het storten van ontwikkelwinst in een fonds hebben wij vooraf wel overwogen, ook omdat meerdere gemeenten deze werkwijze hanteren. Er is echter gekozen voor een eenvoudige en laagdrempelige regeling, daar past een structuur met financiële berekeningen naar onze mening niet in.

Wij zien dan ook geen redenen om de gestelde voorwaarden aan te passen.

Reactie provincie Gelderland en omliggende gemeenten

Tot slot hebben, in het kader van het vooroverleg, de provincie Gelderland en een aantal omliggende gemeenten (Aalten, Doetinchem en Oude IJsselstreek) een reactie op de ontwerp beleidsregel gegeven.

Provincie Gelderland:

Aandachtspunten/overweging

• - In bijlage 2 wordt verwezen naar provinciaal beleid. Zij vraagt aandacht voor de regionale afstemming en adviseert om met gemeenten in de regio inhoudelijk afstemming te zoeken waar het gaat om Rood voor Rood / VAB-beleid.
• - De provincie merkt op dat door de gestelde eisen (sloopkosten, investeren in ruimtelijke kwaliteit, max. 2 woningen) betaalbaar bouwen voor jongeren/starters op bestaande erven in het buitengebied moeilijker wordt. Zij nemen aan dat dit bij het opstellen van deze beleidsregel is afgewogen.
• - De relatie tussen 700m² als gemiddelde omvang van bebouwing op agrarische erven en verplicht 1000m² slopen t.b.v. realisatie van een woning, wordt niet nader uitgelegd. Zij adviseren om toe te lichten waarom er meer m2 gesloopt moet worden dan dat er gemiddeld in de meeste gevallen aanwezig is op een erf.
• - De provincie geeft als overweging om als randvoorwaarde op te nemen dat de plicht tot het realiseren van het erfinrichtingsplan, waaruit ook de investering in ruimtelijke kwaliteit moet blijken, planologisch verankerd moet worden. Dit kan bijvoorbeeld door het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan.

Reactie gemeente

• - Dit hebben wij al opgepakt door het ontwerp van de beleidsregel met de regionale gemeenten af te stemmen en ook te bespreken bij het bestuurlijk overleg landelijk gebied.
• - Dit is inderdaad afgewogen en wij zien dit ook. Door het prijsniveau voor landelijk wonen i.c.m. de huidige bouwkosten is wonen op het platteland voor jongeren en starters vaak niet haalbaar. Om deze groep wellicht tegemoet te komen hebben wij in de Rood voor Rood regeling ook mogelijkheden voor nieuwe woningen in bestaande gebouwen opgenomen en hebben we een pilot voor innovatieve woonvormen.
• - Zie hiervoor de reactie op de zienswijze van indiener 7.
• - Het planologisch verankeren van de gewenste sloop en het erfinrichtingsplan met investering in ruimtelijke kwaliteit zullen wij in de vorm van een voorwaardelijke verplichting in een bestemmingsplan, dan wel in de vorm van een voorwaarde in een omgevingsvergunning en/of anterieure overeenkomst vastleggen.

Omliggende gemeenten:

De gemeente Aalten herkent de ontwikkelingen in het buitengebied en is zelf ook bezig met een Rood voor Rood regeling. Gemeente Doetinchem en Oude IJsselstreek hebben de beleidsregel voor kennisgeving aangenomen en geen inhoudelijke zienswijze gestuurd.