De gemeente Soest heeft drie winkelgebieden: Winkelpromenade Soestdijk, Soest-Zuid en de Rademakerstraat in Soesterberg. Daarnaast zijn er twee boodschappencentra (Smitshof en Overhees), twee solitaire supermarkten en twee concentraties met woonwinkels (Wooncenter Soesterberg en de concentratie aan de Birkstraat). Winkelpromenade Soestdijk is het hoofdwinkelgebied van Soest en de Rademakerstraat is het hoofdwinkelgebied van Soesterberg.
Soest kenmerkt zich door de langgerekte structuur van het dorp. In de historie zijn twee winkelkernen ontstaan aan dit lint met bebouwing: Winkelpromenade Soestdijk en Soest Zuid, met daartussen veel solitaire winkels.
Er is in Soest ruim 72.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo) verdeeld over circa 300 verkooppunten:
dagelijkse sector (levensmiddelen en persoonlijke verzorging) 16.000 m² wvo
niet-dagelijkse sector 56.000 m² wvo.
Ruim driekwart (77%) van het winkelaanbod is gevestigd in de kern Soest. De overige 23% in Soesterberg.
In onze gemeente valt 33% van de detailhandel onder de categorie ‘verspreide bewinkeling’. Ofwel solitaire winkellocaties binnen de bebouwde kom. Dat is een behoorlijk groot percentage van het aanbod.
De leegstand in Soest is laag en laat sinds 2014 een dalende trend zien. Soest heeft een leegstand van 5,7 % en Soesterberg 2,4 % (peildatum april 2016). Deze percentages liggen onder het landelijk gemiddelde van 7,4 %.
In onze gemeente is het parkeren gratis. Dit is een belangrijk pluspunt voor de winkelgebieden. Soest en Soesterberg staan erom bekend dat je ‘voor de deur van de winkels’ kunt parkeren. Het is belangrijk dit imago te behouden. Op dit moment is de parkeerdruk op een aantal plaatsen hoog. In de winkelgebieden geldt een blauwe zone waar je 1,5 uur mag parkeren.
In de omgeving van Soest en Soesterberg liggen een aantal plaatsen met een sterke regionale positie voor recreatief winkelen, zoals Amersfoort, Utrecht en Hilversum. Ook op het gebied van grootschalig en perifere detailhandel is het aanbod in de regio aanzienlijk. Het aanbod in de regio nemen we mee bij het bepalen van de marktruimte in Soest en Soesterberg.
Op de volgende pagina’s volgt een analyse van het retailaanbod in de verschillende winkelgebieden. Daarbij geven we ook de begrenzing van de winkelgebieden aan. Binnen de grenzen ligt het kernwinkelgebied.
Winkelpromenade Soestdijk
Winkelpromenade Soestdijk (van Weedestraat, Burg. Grothestraat) is het hoofdwinkelgebied van Soest en daarmee de belangrijkste aankoopplaats. Het gebied heeft in totaal circa 14.400 m² winkelaanbod verdeeld over ongeveer 80 winkels. Het winkelgebied strekt zich uit over een relatief lange afstand en het is optisch opgedeeld in twee gedeelten. Het gedeelte ten westen van de Stadshouderslaan is autoluw gemaakt (eenrichtingverkeer). Hier liggen de grootste trekkers als Albert Heijn, Lidl, Action en HEMA. In het gedeelte ten oosten van de Stadhouderslaan zijn veelal zaken met niet-dagelijks aanbod gevestigd, afgewisseld met speciaalzaken met dagelijks aanbod.
Het winkelgebied heeft voor niet-dagelijkse aankopen een bovenlokale functie en bedient ook inwoners van omliggende kernen zoals Baarn, Soesterberg en het buitengebied. Ook qua dagelijkse boodschappen heeft het aanbod in Winkelpromenade Soestdijk een bovenlokale functie. De combinatie Albert Heijn en Lidl heeft extra aantrekkingskracht en bedient inwoners uit de hele gemeente Soest en heeft een aantrekkingskracht op omliggende kernen. Het winkelaanbod is relatief sterk en heeft een goede afwisseling tussen landelijke ketens en zelfstandig ondernemers. Het blijft wel mogelijk om het aanbod kwalitatief te versterken. Op donderdagochtend staat de weekmarkt in het westelijke deel van het winkelgebied.
Horeca is in redelijke mate aanwezig bij Winkelpromenade Soestdijk. Zowel in de aanloopstraten als in het winkelgebied zelf. Er is beperkt ruimte om dit aanbod uit te breiden zolang dit het verblijfsklimaat van het winkelgebied versterkt. Dag horeca voegt het meeste toe aan de retailstructuur.
Het winkelgebied is tussen 2011 en 2013 volledig heringericht. Dit heeft het verblijfsklimaat duidelijk verbeterd. Parkeren blijft een belangrijk aandachtspunt in dit winkelgebied. Er is op dit moment een tekort aan parkeerplaatsen in het winkelgebied. Op basis van het parkeerdrukonderzoek uit 2014 is berekend dat het westelijke deel van de Winkelpromenade Soestdijk parkeerplaatsen te kort komt. In het oostelijke deel van de winkelpromenade, tussen de Steenhoffstraat en de Stadhouderslaan is de parkeerdruk lager. In de straat zelf is het voor bezoekers soms lastig om een plek te vinden maar op een relatief korte loopafstand is er altijd wel ruimte. Vooral op donderdag ochtend (markt), vrijdag middag en zaterdag is het soms lastig een parkeerplaats te vinden.
Door de huidige parkeernorm is het meestal niet mogelijk om in Winkelpromenade Soestdijk bijvoorbeeld de functie van een pand van detailhandel om te zetten naar horeca. Dan zijn er volgens de parkeernorm extra parkeerplaatsen nodig die meestal niet voorhanden zijn. De verantwoordelijkheid voor het creëren van deze extra parkeerplaatsen ligt bij de ondernemers. Dit is een extra reden waarom het wenselijk is om de parkeervoorzieningen bij Winkelpromenade Soestdijk uit te breiden of in elk geval ruimte te bestemmen om parkeerplaatsen aan te kunnen leggen.
Het toevoegen van een sterke trekker aan de oostzijde kan het winkelgebied versterken. Het oostelijke deel van het gebied heeft een lagere passantenstroom3Onderzoek Locatus. Een sterke trekker kan de passentenstroom verhogen wat een positief effect heeft op dat deel van het winkelgebied.
Denk hierbij aan verplaatsing van een supermarkt of het aantrekken van een bekende of aansprekende retailer.
Foto 3 en 4: Winkelpromenade Soestdijk
Begrenzing Winkelpromenade Soestdijk
Op Figuur 5 is de begrenzing van het winkelgebied Winkelpromenade Soestdijk aangegeven. De grenzen zijn: Anna Paulownalaan aan de westzijde en de Prins Berhardlaan aan de oostzijde met de toevoeging van het pand van Weedestraat 4 – 6.
Figuur 5 Begrenzing Winkelpromenade Soestdijk
Soest-Zuid
Winkelgebied Soest-Zuid bestaat uit de Zuidpromenade, de winkels aan de Soesterbergsestraat en het Plein van Zuid. Het winkelgebied Soest- Zuid heeft een wijkverzorgend karakter. Er is circa
9.000 m² wvo verdeeld over bijna 50 winkels. Soest-Zuid heeft één supermarkt: Jumbo. Het winkelgebied kent een behoorlijk aantal modezaken. In het hogere en het lagere segment, daarnaast is het overig recreatief aanbod redelijk uitgebreid met speciaalzaken zoals een audicien, juwelier en boekhandel. Het winkelgebied wordt op dit moment gerenoveerd om de uitstraling en sfeer te verbeteren.
Op zaterdagen staat de SoesterMARKT in Soest-Zuid. De SoesterMARKT is een bewonersinitiatief. Het is een coöperatie die een kleinschalige markt organiseert en maatschappelijke activiteiten onderneemt. Dag horeca is in Soest-Zuid voldoende aanwezig.
In Soest-Zuid is parkeren geen direct aandachtspunt. Winkelend publiek kan in Soest-Zuid eigenlijk altijd de auto kwijt, blijkt uit onderzoek. Op de Soesterbergsestraat zelf staat het vaak vol maar op Plein van Zuid is er voldoende parkeerruimte.
Figuur 6 en 7: Soest-Zuid
Begrenzing winkelgebied Soest Zuid
Op Figuur 8 is de begrenzing van het winkelgebied Soest Zuid aangegeven. Het winkelgebied bestaat uit het Plein van Zuid, de Zuidpromenade en de Soesterbergsestraat tussen Soesterbergsestraat 31 -1 en 50 en aan de noordzijde en de Soesterbergsestraat 61-1 aan de zuidzijde. Het pand Soesterbergsestraat 70 valt buiten het winkelgebied.
Figuur 8: Begrenzing winkelgebied Soest Zuid
Westkant van Soest
Winkelcentrum Overhees heeft een buurtfunctie met circa 1.600 m² wvo en 11 winkels. Het winkelcentrum is compact en heeft veel vers speciaalzaken. Dit geldt ook voor winkelcentrum Smitshof met circa 3.000 m² en 9 winkels, waaronder twee supermarkten (Lidl en Albert Heijn). Deze centra typeren we als boodschappencentra.
Figuur 9 en 10 Winkelcentrum Smitshof (rechts) en winkelcentrum Overhees (links)
Begrenzing winkelgebieden Smitshof en Overhees
In de Figuren 11 en 12 zijn de winkelgebieden Smitshof en Overhees geografisch afgebakend.
Figuur 11 begrenzing winkelgebied Smitshof
Figuur 12: Begrenzing winkelgebied Overhees
Rademakerstraat Soesterberg
Het winkelgebied van Soesterberg heeft in totaal ongeveer 3.000 m² wvo verdeeld over 19 winkels. Een belangrijk deel daarvan bestaat uit dagelijks aanbod waaronder de nieuwe supermarkt van Plus en Supermarkt Soesterberg (voorheen Plus). Op woensdagochtend is de weekmarkt in de Rademakerstraat van 9:00 uur tot 13:00 uur. Met de geplande toename van de bevolking en daarmee de vergroting van het draagvlak ontstaat er enige ruimte om het retailaanbod (dagelijks en niet dagelijks) in de Rademakerstraat te versterken.
Er is horeca in het winkelgebied van Soesterberg aanwezig en er is (beperkte) ruimte om dit uit te breiden ter versterking van het verblijfsgebied.
Figuur 13 en 14 Rademakerstraat
Begrenzing winkelgebied Rademakerstraat
Op Figuur 15 is de begrenzing van het winkelgebied Rademakerstraat in Soesterberg aangegeven. Het winkelgebied is geconcentreerd op de Rademakerstraat en is begrensd door de Kampweg aan de Oostzijde en de van der Griendtlaan aan de westzijde met de toevoeging van Rademakerstraat 20.
Figuur 15: Begrenzing winkelgebied Rademakerstraat
Supermarkten
Figuur 16: Supermarktaanbod Soest
Op dit moment is er in Soest 10.000 m² wvo aan supermarktaanbod verdeeld over tien locaties. De grootste supermarkt is de Albert Heijn aan de Smitsweg (circa 1.750 m² wvo), daarna volgt de Albert Heijn aan de Burg. Grothestraat (bijna 1.600 m² wvo). Albert Heijn is marktleider in Soest en bezit 60% van het wvo supermarktaanbod. Hoogvliet is gevestigd aan de Wiardi Beckmanstraat (1.495 m² wvo). Jumbo heeft in Soest een supermarkt van ruim 1.200 m² en Lidl heeft twee wat kleinere vestigingen.
Albert Heijn bedient het hogere marktsegment. In het middensegment zijn Hoogvliet, Jumbo en Boni actief. Lidl in het discountsegment (hoewel Lidl door verschillende service-elementen in de winkels, geen echte discounter meer is maar opschuift naar de onderkant van het middensegment). Aldi is de enige echte landelijke discountformule.
Maar deze ontbreekt in Soest. Behalve in het discountsegment hebben consumenten in Soest een divers supermarktaanbod tot hun beschikking.
De online supermarkt Picnic heeft haar verzorgingsgebied in 2016 uitgebreid naar Soest. Uit onderzoek van Supermarkt & Ruimte (juni 2016) blijkt dat Picnic in 2016 in Amersfoort een marktaandeel heeft van 4% dat nog toeneemt.
Figuur 17:Positionering supermarktformules
Figuur 18: selectie uit supermarktaanbod Soest en Soesterberg
Verspreide bewinkeling
De gemeente Soest heeft veel verspreide bewinkeling (32 % van het totale winkelaanbod). Alle winkels die niet binnen de grenzen van de winkelgebieden vallen (zie kaartjes op voorgaande pagina’s) vallen in de categorie ‘verspreide bewinkeling’.
Een groot deel hiervan ligt op het bedrijventerrein en langs de doorgaande weg tussen winkelgebied Soest-Zuid en Winkelpromenade Soestdijk. Circa 8.000 m² wvo (circa 25% van de verspreide bewinkeling in de kern Soest) ligt buiten het bedrijventerrein.
De verspreide bewinkeling voegt niets toe aan de winkelstructuur van Soest. Geconcentreerde winkelgebieden trekken bezoekers door de mogelijkheid om meerdere winkels tegelijk te bezoeken. Verspreide bewinkeling doet in de regel afbreuk aan de aantrekkingskracht van de winkelgebieden.
Figuur 19: verspreide bewinkeling (rood)
Perifere detailhandel
Voor een aantal branches is het wel wenselijk om zich buiten de winkelgebieden te vestigen zoals grootschalige of perifere detailhandel.
In Soest is er een concentratie van woonwinkels aan de Birkstraat met onder andere Middelman Wonen en Pronto. In Soesterberg is Wooncenter Soesterberg gevestigd met circa 9.000 m² wvo verdeeld over negen winkels, waaronder formules als Kwantum en Leen Bakker.
Figuur 20 en 21: concentratie woonwinkels aan de Birkstraat (links) en Wooncenter Soesterberg (rechts)
De overige perifere detailhandel ligt veelal verspreid. Vooral in Soest zijn de vestigingen van bijvoorbeeld woonwinkels heel divers.
Figuur 22 en 23: Woonwinkel aan de Kerkstraat (links), Karwei op bedrijventerrein Soestdijkse Grachten (rechts)
Hoofdstuk 3.
Artikel 3.2
Analyse aanbodzijde
Onderdeel van Retailbeleid 2016 – 2026 Concentratie, vernieuwing, versterking