Woonfunctie naar aan wonen gerelateerde functie
In beginsel willen wij vasthouden aan de bestaande woningvoorraad. Vanwege schaarste in de woningvoorraad in onze gemeente is een afname van woningen niet wenselijk is. Er zijn echter gevallen waarin wij ons kunnen voorstellen dat het gebruik als woning niet langer wenselijk is of dat het gebruik daarvan gedeeltelijk kan worden aangepast.
Aandachtspunt is wel dat zodra een woning in zijn geheel verdwijnt door omzetting naar een andere functie, er een onttrekkingvergunning nodig is op grond de regionale Huisvestingsverordening. Het kan dan zijn dat het verlies van de woning moet worden gecompenseerd (financieel of reëel). Deze afweging wordt in het kader van die vergunningprocedure gemaakt.
Een geval betreft de voormalige bedrijfs-/dienstwoningen. Het principe van een bedrijfswoning is niet meer van deze tijd. De behoefte om een dergelijke woning bij bedrijf of kantoor te hebben is dan ook niet meer aanwezig. Wij kunnen ons voorstellen dat het wenselijk is om in bestaande situaties de voormalige bedrijfswoning een andere functie te geven. Soms kan het wenselijk zijn om deze woning bij de bedrijfs- of kantoorfunctie te betrekken. Voorwaarde hiervoor is wel dat deze uitbreiding van het bedrijf of kantoor geen nadelige invloed mag hebben op omliggende woningen en functies. Daarvoor mag geen overlast ontstaan vanwege geur, geluid of anderszins. De initiatiefnemer dient dit bij zijn aanvraag aan te tonen. Hij kan hierbij gebruik maken van de Handreiking van de VNG ‘Bedrijven en Milieuzonering 2009’.
Wanneer een voormalige bedrijfswoning gebruikt gaat worden als burgerwoning zal hiervoor een individuele afweging worden gemaakt. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zullen alle hierbij betrokken belangen moeten worden betrokken en zal de initiatiefnemer hiertoe een deugdelijke onderbouwing moeten aanleveren. Mogelijk dat dit tot gevolg heeft dat er voldaan moet worden aan een aantal (bijvoorbeeld milieukundige) voorwaarden.
Met een mogelijkheid tot het creëren van Bed & Breakfast wordt tegemoet gekomen aan een toenemende vraag. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat voldaan wordt aan de regels die gelden voor het exploiteren van een Bed & Breakfast, zoals bijvoorbeeld het niet mogen schenken van alcohol en het hebben van een exploitatievergunning. Ruimtelijk gezien zien wij geen bezwaren tegen dergelijke activiteiten mits de activiteiten niet leiden tot overlast, bijvoorbeeld in de vorm van parkeren. Het gebruik als B&B blijft functioneel ondergeschikt aan de woning. Er mogen maximaal twee kamers worden ingericht ten behoeve van een B&B. Over de kamers verdeeld mogen er maximaal vier bedden worden geplaatst voor maximaal vier personen. Eventuele gemeenschappelijke ruimtes blijven buiten beschouwing. Een B&B mag niet beschikken over een eigen kookgelegenheid. Een eigen kookgelegenheid wordt niet noodzakelijk geacht voor een B&B, omdat de verzorging van B&B-gasten zich beperkt tot logies en ontbijt.
Aan huis verbonden beroep is in het algemeen toegestaan in de gemeente. Uitgangspunt is dat de hoofdbewoner het beroep zelf uitoefent. De recente bestemmingsplannen in de gemeente hebben al een regeling die dit mogelijk maakt. Voor oudere bestemmingsplannen vormt de mogelijkheid in dit beleid het vangnet. Een goed woon- en leefklimaat moet worden gehandhaafd.
Met de studentenstad Utrecht en daarmee de Uithof op korte afstand vindt op dit moment op meerdere plekken al kamerbewoning of bewoning in appartementen plaats in onze gemeente, met name rond het gebied Hessenweg. Kamerbewoning is een specifieke vorm van bewoning in een onzelfstandige woonruimte, met name door studenten. Veelal is er sprake van een aantal kamers in een pand, waar gebruik wordt gemaakt van een of meer gezamenlijke voorzieningen. Een appartement heeft wel eigen voorzieningen. Zowel voor kamerbewoning als appartementen creëren we een mogelijkheid om dit boven een winkel, horecagelegenheid of andere centrumfunctie te realiseren. Daarbij stellen wij het maximum op vier kamers/appartementen. Ook hier is een goed woon- en leefklimaat het uitgangspunt en mogen er geen nadelige gevolgen zijn voor de woonomgeving. Daarbij zal de initiatiefnemer moeten aantonen, dat er bijvoorbeeld voldoende stallingsmogelijkheden zijn en dat de afvalvoorziening goed geregeld is. De initiatiefnemer zal hier ook moeten onderbouwen dat de kamers/appartementen voldoen aan een goede ruimtelijke ordening.
Voor zover een mogelijkheid tot logiesfunctie werknemers en opvang van asielzoekers of andere categorieën van vreemdelingen niet is geregeld in het bestemmingsplan / de beheersverordening, bekijkt het college een verzoek tot afwijking per geval afzonderlijk. Daarnaast is het tevens mogelijk dat een vergunning in het kader van brandveilig gebruik noodzakelijk is.
Niet woonfunctie naar woonfunctie
In de loop der jaren zijn woningen boven winkels of horeca in gebruik genomen als opslagruimte of kantoorruimte bij het ondergelegen bedrijf. Indien de wens bestaat dit weer een woning te maken, moet dit mogelijk zijn. Vaak kent de verdieping nog alle uiterlijke kenmerken van een woning. De ruimtelijke impact om op de verdieping weer een woning te realiseren is dan vrijwel nihil.
Door de overspannen kantorenmarkt ontstaat ongewenste leegstand. Om invulling te kunnen geven aan deze panden, bestaat een mogelijkheid om hier bijvoorbeeld woningen in te maken, al dan niet tijdelijk. Dit kunnen kamers zijn ten behoeve van studenten, maar ook studio’s of appartementen, eventueel ook ten behoeve van zorg of antikraak. Wij zien in deze gevallen een groter belang in de voorkoming van leegstand dan om vast te houden aan de geldende kantoorbestemming.
Hetzelfde geldt voor gebouwen met een maatschappelijke bestemming, zoals bijvoorbeeld schoolgebouwen of gebouwen waar voorheen een culturele instelling zat. Door velerlei oorzaken komen gebouwen met een maatschappelijke bestemming leeg te staan. Wanneer nog niet duidelijk is wat er op die plek gaat gebeuren, kan het wenselijk zijn tijdelijk of permanent invulling te geven aan zo’n gebouw met woningbouw, bijvoorbeeld studentenhuisvesting, ouderenhuisvesting of appartementen. Ook kan er sprake zijn van antikraak. Leegstand leidt tot verloedering en kan leiden tot criminaliteit en vernielingen. Dit is ongewenst. Vanwege de ligging in een woonomgeving wordt de mogelijkheid hiertoe wel beperkt tot een maximale termijn van vier jaar. Het belang van de woonomgeving wordt hiermee gerespecteerd. De termijn van vier jaar sluit aan bij de gemiddelde duur van nieuwe planvorming en -ontwikkeling van de betrokken locatie en vormt tegelijkertijd een prikkel voor de eigenaar om het pand een nieuwe invulling te geven. Tevens wordt hiermee de vestiging van jongeren/studenten in onze gemeente gestimuleerd. De termijn sluit bovendien aan bij de gemiddelde duur van een studie.
Detailhandel vindt hoofdzakelijk plaats in concentratiegebieden, zoals de centrumgebieden De Bilt, Bilthoven en in Maartensdijk. Her en der zijn nog losse detailhandelfuncties aanwezig.
Wanneer detailhandelsfuncties buiten de centra willen omzetten naar een woonfunctie, is dit mogelijk. Dit zal de woonomgeving veelal ten goede komen en bovendien ten gunste van de parkeersituatie.
In sommige woongebieden is van oudsher een bedrijfsfunctie gevestigd. Vanuit milieuoogpunt kan dit hinderlijk zijn (bijvoorbeeld geluid en/of geur) en zou een woonfunctie beter passen in het bestaande pand. Hiermee wordt een concentratie van bedrijfsfuncties op de daarvoor bestemde locaties binnen de gemeente bevorderd. Voor het creëren van een woonfunctie dient dan in het kader van de goede ruimtelijke ordening te worden aangetoond dat de woonfunctie inpasbaar is (bijv. akoestisch).
Niet-woonfunctie naar een andere niet-woonfunctie
In het centrumgebied Bilthoven, een gebied in ontwikkeling, is meer behoefte aan uitwisselbaarheid van functies. Detailhandel, dienstverlening en (lichte) horeca wisselen elkaar af en kunnen elkaar versterken. Het is wenselijk om dit te faciliteren.
De bestaande bedrijventerreinen en/of gebieden willen we graag behouden. Er is op slechts enkele plekken nog sprake van een concentratie van bedrijvigheid. Buiten die gebieden wordt slechts op zeer incidentele basis en na een uitgebreide ruimtelijke afweging bedrijvigheid toegestaan. Bedrijven toestaan door functiewijziging is veelal onwenselijk, vanwege de gevolgen voor de omgeving. Vanwege een overspannen kantorenmarkt is het niet wenselijk dat er nog nieuwe kantoren bij komen. Daarom is de wijziging naar kantoren uitgesloten.
Op het bedrijventerrein Rembrandtlaan e.o. vindt veel vermenging van functies plaats. Ook dienstverlening is al bij recht toegestaan. Er is een toenemende behoefte aan diverse functies in dit gebied. Gezien deze ontwikkeling en gelet op de ligging in de bebouwde kom, willen wij functievermenging faciliteren en is de uitzondering ten aanzien van de bedrijfsbestemming Rembrandtlaan e.o. geschrapt uit de beleidsregels. Verzoeken tot functiewijziging dienen wel voorzien te zijn van een onderbouwing waaruit blijkt dat e.e.a. ruimtelijk inpasbaar is (bijv. akoestisch).
Voor een pand met een bovengelegen woning is een beperking opgenomen. ‘Zware’ horeca (zoals restaurants, bars, cafe’s of clubs) is daarbij niet mogelijk door middel van dit afwijkingenbeleid. Dit zou te veel overlast voor de woonomgeving kunnen veroorzaken. Zou hier sprake van zijn, dan wordt een afweging op planniveau gemaakt. In het centrumgebied vinden wij lichte horeca aanvaardbaar wanneer daarboven een woning is gelegen. Hiermee wordt aangesloten bij de mogelijkheden voor lichte horeca die reeds bij het centrumgebied Hessenweg mogelijk zijn.
In beginsel zou elke functie moeten kunnen, mits er geen hinder ontstaat voor de (woon)omgeving, het parkeren mogelijk is en omliggende functies niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt.
Planschade
Het verlenen van een omgevingsvergunning (= planologische maatregel) voor het afwijken van een bestemmingsplan is op basis van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening een potentieel schadeveroorzakend besluit. Dat houdt in dat er mogelijk planschade kan ontstaan door de planologische maatregel. De eventuele schade leggen wij door aan de initiatiefnemer van het plan via een planschadeverhaalsovereenkomst. Zo zorgen wij ervoor dat eventuele schade niet voor rekening van de gemeente komt, maar voor rekening van degene die het initiatief heeft. Wij maken gebruik van een standaardovereenkomst. Deze zal voor het verlenen van een eventuele vergunning getekend moeten zijn.
Goede ruimtelijke ordening
Een woning is een geur- en geluidgevoelig object. Bij het toevoegen van een woonfunctie zal daarom moeten worden aangetoond dat een goed woon- en leefklimaat is gewaarborgd. Dit is onderdeel van een goede ruimtelijke ordening. Ligt het pand bijvoorbeeld in de buurt van een spoorweg of in de geluidszone van een snelweg of 50km-weg, dan zal moeten worden aangetoond (door middel van een akoestisch onderzoek) dat voldaan wordt aan de wettelijke normen. Het kan zo zijn dat de toegestane geluidswaarden worden overschreden. In dat geval kan een hogere waardenprocedure op grond van de Wet geluidhinder aan de orde zijn. Deze loopt dan gelijktijdig met de procedure van de omgevingsvergunning.
Hinder
Bij de wijziging van gebruik van een pand dient voorkomen te worden dat hinder optreedt (voor de woonsituatie). Hinder is een ruim begrip. Aan de hand van de ‘Handreiking Bedrijven en Milieuzonering’ van de VNG kan het begrip worden geconcretiseerd. Twee vragen spelen hierbij een rol: 1. Is een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd en 2. Worden bestaande bedrijven/woningen in hun belangen geschaad? In de handreiking worden richtafstanden genoemd. Als de afstand tussen de milieuhinderlijke en de milieugevoelige functie groter is dan de richtafstand, dan valt doorgaans geen hinder te verwachten. Is de afstand kleiner, dan moet de situatie nader worden beschouwd. Aan de aanvrager kan gevraagd worden om aan de hand van de Handreiking van de VNG de situatie te beschrijven en te motiveren waarom de aanvrager meent dat sprake is van een aanvaardbare situatie. Eventueel moeten maatregelen worden getroffen (een muur of afscheiding plaatsen of extra isolatie aanbrengen) om een goed woon- en leefklimaat te kunnen waarborgen.
Parkeren
Het parkeerbeleid is vastgelegd in het Gemeentelijk Verkeer- en vervoersplan. De parkeerplaatsen moeten in beginsel op eigen terrein, dus binnen de grenzen van het te ontwikkelen kavel of projectgebied, gerealiseerd worden. Als er voldoende alternatieve mogelijkheden zijn, dan kan afgeweken worden van het vereiste van op eigen terrein parkeren. De parkeerkencijfers van het CROW worden als uitgangspunt gehanteerd. De gemeente De Bilt is opgedeeld in verschillende stedelijkheidsklassen, variërend van niet tot matig stedelijk. In het GVVP is deze indeling schematisch weergegeven. De klassen corresponderen met de parkeernormen.
Besluit MER
Op het moment dat sprake is van functiewijziging of afwijking voor tijdelijke termijn is medewerking via de kruimelgevallenregeling niet mogelijk als de activiteit voorkomt in onderdeel C of D van de bijlage bij het Besluit mer (zie artikel 5 onderdeel 6 van Bijlage II van het Bor). Dit betekent onder meer dat op het moment dat er sprake is van een ‘stedelijk ontwikkelingsproject’ de afwijking via de uitgebreide procedure dient te verlopen.
Hoofdstuk 5.
Artikel 11
Wijziging van gebruik bestaande bouwwerken
Onderdeel van Beleidsregels artikel 2.12 lid 1 onder a onder 2 Wabo jo. artikel 4 van Bijlage II Bor, 5de wijziging, Gemeente De Bilt 2014