Binnen het verkavelingsmodel ‘Boscampus’ worden verschillende randvoorwaarden gesteld ten aanzien van de kavelindeling. Door middel van randvoorwaarden worden eisen gesteld aan de inrichting van de kavel, waarmee het geoogde ruimtelijke beeld wordt bereikt. Hierdoor ontstaat een samenhangend ruimtelijk beeld rond de kwalitatief hoogwaardig ingerichte openbare ruimte van het middenterrein en de zijarmen en de bosrand rondom het bedrijventerrein, aan de Richelleweg, Het Zeisterspoor en de Zuiderweg.
Door het hanteren van verschillende randvoorwaarden ten aanzien van de kavelindeling wordt de variatie aan beeldkwaliteitsregimes versterkt. Aan de binnenzijde van het bedrijventerrein geldt een ander beeldkwaliteitsregime dan aan de Richelleweg en Het Zeisterspoor en aan de Zuiderweg. Rondom het middenterrein ligt de bebouwing in de rooilijn. De bebouwing vormt de openbare ruimte. De bebouwing op de kop van het middenterrein en de hoeken tussen het middenterrein en de zijarmen vormen accenten, waarmee de openbare ruimte op een herkenbare manier wordt beëindigd en geaccentueerd.
Bouwgrenzen
Op stedenbouwkundig niveau worden, ten aanzien van de kavelindeling, vier verschillende bouwgrenzen onderscheiden. Deze bouwgrenzen bepalen het maximale bouwvlak en vormen in het ruimtelijke beeld de rooilijnen, de bebouwingsgrenzen ten opzichte van de begrenzing van het plangebied en de bebouwingsgrenzen ten opzichte van de aanliggende kavels. Tussen de erfgrenzen en de bebouwingsgrenzen en rooilijnen mag niet gebouwd worden. De vier bouwgrenzen die worden onderscheiden zijn:
De rooilijn rondom het middenterrein en de zijarmen. De rooilijn ligt op 4 meter uit de voorste erfgrens van de kavel;
De bouwgrens aan de achterzijde van de kavels tussen het middenterrein en de Zuiderweg en de snelweg A28.
Deze bouwgrens ligt op 3 meter uit de achterste erfgrens;
De bouwgrens aan de ‘voorzijde’ van de kavels aan de Richelleweg en het Zeisterspoor (zichtlocatie). De bouwgrens ligt op 3 meter uit de erfgrens langs de Richelleweg en het Zeisterspoor;
De bouwgrens tot de zijdelingse erfgrens. De afstand tussen de zijdelingse erfgrens en de bouwgrens bedraagt 2 meter. In verband met calamiteiten is 2 meter de minimale afstand tot de zijdelingse erfgrens. Wanneer op twee aangrenzende kavels op de erfgrens wordt gebouwd (de gebouwen sluiten op elkaar aan/één gebouw) vervalt de eis van minimaal 2 meter.
Parkeren
Het parkeren wordt opgelost op de eigen kavel (paragraaf 5.3 Parkeren en logistiek). Vanwege de geldende parkeernorm van 1,8 parkeerplaatsen per 100 m2 BVO ligt hier een uitdaging voor de ondernemers. Het parkeren mag worden opgelost aan de achterzijde van de kavel. In verband met de minimale FSI van 0,8 moeten ondernemers een creatieve oplossing bedenken of samenwerken met de aanliggende kavels.
Opslag
De opslag wordt bij voorkeur inpandig opgelost. In het geval van opslag buiten de bebouwing moet dit achter de bebouwing plaatsvinden. De opslag blijft hiermee buiten het zicht vanaf de openbare ruimte. De ruimten tussen de zijdelingse erfgrenzen en de bebouwing moeten in verband met calamiteiten worden vrijgehouden en mogen niet worden gebruikt voor opslag.
De kavels aan de Richelleweg en het Zeisterspoor hebben een voorzijde aan het middenterrein of een zijarm en aan de openbare weg. De opslag moet op deze kavels binnen het gebouw of tussen twee gebouwen worden opgelost.
Voorerf
Tussen de voorste erfgrens en de rooilijn langs het middenterrein en de zijarmen ligt het voorerf. Het voorerf biedt ruimte voor de in-uitrit en de eigen invulling voor bedrijven. Op het voorerf mag niet worden geparkeerd. Op het voorerf wordt standaard bewegwijzering opgenomen.
De kavels aan de Richelleweg en het Zeisterspoor vormen voorzijden aan de openbare weg en aan het middenterrein. Het adres van de kavels ligt aan de zijde van het middenterrein. Aan deze zijde wordt de standaard bewegwijzering opgenomen
Achtererf
Aan de Zuiderweg en de snelweg liggen de achtererven van de kavels. De minimale diepte van het achtererf is 3 meter. Deze 3 meter is minimaal nodig om de kwaliteit van de bosranden te waarborgen. Op het achtererf mag worden geparkeerd en mag opslag plaatsvinden, mits dit geen invloed heeft op de kwaliteit van de bosrand.
FSI
Vanuit het oogpunt van duurzaamheid en efficiënt ruimtegebruik wordt een FSI van minimaal 0,8 geëist. Dit betekent dat 80% van de kaveloppervlakte aan BVO moet worden gerealiseerd op de kavel.
Het maximaal te bebouwen oppervlak wordt in de basis bepaald door de bebouwingsgrenzen en rooilijnen. Het maximale bouwvlak dat door deze grenzen wordt gevormd bedraagt bij alle kavelafmetingen minimaal 70% van het kaveloppervlak.
Binnen de norm van het realiseren van 70% van de bebouwing in de rooilijn aan de voorzijde van de kavel is de ondernemer vrij om de FSI van 0,8 naar eigen inzicht in te vullen.
Een FSI van 0,8 betekent dat binnen de in dit rapport gestelde uitgangspunten er altijd een deel van het bedrijf op de verdieping gerealiseerd moet worden. Dit onderstreept de wens tot intensief ruimtegebruik.
Doorsneden
De ruimtelijke structuur van het bedrijventerrein Richelleweg wordt bepaald door de omzoming van het plangebied door een brede bosrand en de centraal
gelegen openbare ruimte aan de binnenzijde. De omzoming door de bosrand bepaald het karakter van het bedrijventerrein en verankerd het terrrein binnen de omgeving van de Leusderheide. De centrale openbare ruimte en de zij-armen structureren het bedrijventerrein en vormen zo een herkenbare ruimtelijke structuur. Om de kwaliteit van de omzoming door een bosrand en de centrale openbare ruimte te waarborgen is de inrichting van de profielen van groot belang.
Het profiel van het middenterrein (doorsnede A) heeft een symmetrische opbouw waarvan het beeld wordt bepaald door de verhoogd gelegen openbare ruimte centraal in het profiel. Aan beide zijden van de centraal gelegen openbare ruimte ligt een ontsluitingsweg met een breedte van 7,0 meter. Onder de rijweg ligt het rioolstelsel. Rondom de onsluitingsweg ligt een doorlopend trottoir met een breedte van 2,25 meter. De kabels- en leidingen liggen in een strook onder het trottoir. De bebouwing staat in de rooilijn, op 4,0 meter uit de voorste erfgrens. Deze ruimte is onder meer nodig om voldoende manouvreerruimte voor vrachtwagens te creëren bij het oprijden van de kavels zonder dat de bebouwingswand rondom het middenterrein teveel wordt onderbroken.
Binnen het profiel ontstaat, tussen beide rooilijnen, een ruimte met een breedte van 38,0 meter. Deze ruimte is nodig om het ruimtelijke karakter van het groene middenterrein beleefbaar en herkenbaar te maken en de groene kwaliteit van de openbare ruimte te kunnen waarborgen.
Op de koppen van het middenterrein (doorsnede B) wordt de rijweg verbreed tot 14,0 meter ten behoeve van het manouvreren van vrachtwagens. De rijwegverbreding vormt een kleine verhoging van de rijweg en wordt uitgevoerd in betonelementen of herkenbaar gemaakt door een ´streetprint´ in het asfalt. De verbreding ligt aan de binnenzijde van de rijweg tegen de openbare ruimte en op de scheiding tussen de rijbanen.
Het profiel van de hoofdentree (doorsnede C) van het bedrijventerrein wordt bepaald door een rijweg met een breedte van 10,5 meter. Binnen dit profiel is ruimte gereserveerd voor een toekomstig extra afslagvak vanaf het bedrijventerrein richting de Richelleweg. Deze breedte is bovendien nodig om de entree herkenbaar te maken binnen de bosrand aan de zijde van Het Zeisterspoor. Aan beide zijden van de rijweg ligt een trottoir met een breedte van 2,25 meter. De bebouwing ligt in de rooilijn op 4,0 meter uit de voorste erfgrens van de kavels.
Aan de buitenzijde van het plangebied is de omzoming van het bedrijventerrein door de bosrand beeldbepalend.
De bosrand heeft aan de zijde van de Zuiderweg en Het Zeisterspoor een minimale breedte van 15 meter, gemeten tussen de rijweg en de erfgrens van de bedrijfskavels.
Aan de zijde van de Richelleweg is de bosrand breder door het aanwezige bos buiten de plangrens. De minimale breedte van 15 meter is hier gemeten tussen de plangrens en de erfgrens van de bedrijfskavels. Aan de zijde van de Zuiderweg, Het Zeisterspoor en de Richelleweg ligt de bebouwing op of achter de bouwgrens. Aan de zijde van de Zuiderweg vormt de bebouwing achterzijden naar de Zuiderweg. Aan de zijde van de Richelleweg en het Zeisterspoor wordt ingezet op hoogwaardige bedrijven met een bijzonder representatief karakter. Hierbij moeten bedrijven worden gestimuleerd om meer afstand te nemen van de erfgrens.
Hoofdstuk 5.
Artikel 5.2
Randvoorwaarden kavelindeling
Onderdeel van Beeldkwaliteitsplan Richelleweg