Om integraal zicht te hebben in de risico’s en ontwikkelingen, is een goede omgevingsanalyse nodig van het grondgebied en de activiteiten die hier op plaats vinden.
De gemeente Heemstede heeft een relatief klein grondoppervlak van 9,64 km². Het is een groene woongemeente. De ruimtelijke karakteristiek laat zich schetsen als een aangesloten bebouwde kom met daaromheen twee groene vlekken bestaande uit de weilanden rond het voormalig seminarie Hageveld en het Groenendaalse Bos. Beide groene vlekken zijn en blijven volgens vast beleid – daar zijn meerdere uitspraken van de gemeenteraad over - onbebouwd.
Elke gemeente moet sinds 2013 beschikken over een structuurvisie, waarin het ruimtelijk beleid in hoofdzaak vastligt. Zo’n structuurvisie toont aan dat het ruimtelijk beleid – op termijn – uitvoerbaar is. Gelet op het relatief kleine grondoppervlak in combinatie met het gegeven dat er meerdere raadsuitspraken liggen dat de twee grote groene vlekken in Heemstede, niet bebouwd gaan worden, is de reden dat de gemeenteraad tot op heden geen structuurvisie heeft vastgesteld. Het ruimtelijk beleid van Heemstede ligt daarmee in hoofdzaak vast. Alle ruimtelijke ontwikkelingen vinden binnen de bestaande bebouwde kom plaats en in de twee groene vlekken en de in Heemstede zich bevindende landgoederen vinden geen ruimtelijke ontwikkelingen plaats.
De beoogde inwerkingtreding van de Omgevingswet was 1 januari 2018. Aan de verplichting uit de Wet op de ruimtelijke ordening om alle bestemmingsplannen voor 1 juli 2013 te hebben herzien, heeft de gemeente voldaan. Aangezien de reikwijdte van de Omgevingswet veel verder gaat dan de Wet op de ruimtelijke ordening, die alleen het ruimtelijk beleid bestrijkt, heeft de gemeente er voor gekozen om in de zetten op het tijdig vaststellen van een omgevingsvisie in plaats van een structuurvisie. Het te zijner tijd vast te stellen omgevingsplan is een uitwerking van de omgevingsvisie. Het tijdig vaststellen van een structuurvisie is daarmee een noodzaak.
Heemstede moet vooralsnog uiterlijk op 1 januari 2025 een door de raad vastgestelde omgevingsvisie hebben. Het plan van aanpak is door de raad vastgesteld op 1 november 2018. Daarna heeft de raad op 27 juni 2019 de beleidsanalyse Omgevingsvisie fase 1 ‘Heemstede van A tot Z’ vastgesteld. De hierin geschetste opgaves en effecten op de leefomgeving aangevuld met bovenlokale opgaves vanuit o.a. de Bereikbaarheidsvisie en Regionale Energiestrategie (RES) maken een goede integrale omgevingsvisie van groot belang. Om deze reden hebben wij eerder dan wettelijke einddatum behoefte hebben aan een goede omgevingsvisie. Momenteel wordt er gewerkt aan fase 2: de visie-op-hoofdlijnen. Vanuit de beoogde aanpak van de opgaven en de verkende kansen en dilemma’s zijn drie ontwikkelopties geformuleerd. Deze zijn op 18 november 2021 besproken met de gemeenteraad (raadscommissie Ruimte). De vervolguitwerking daarvan moet leiden tot de vaststelling van de definitieve omgevingsvisie ruim voor de Omgevingswettermijn van 1 januari 2025.
De hierboven geschetste ruimtelijke karakteristiek brengt met zich mee dat Heemstede nagenoeg geen buitengebied heeft en slechts twee agrarische bedrijven. Het gebrek aan buitengebied brengt met zich mee dat Heemstede niet de problematiek kent van grote landelijke gemeenten met een groot buitengebied met relatief veel agrarische bedrijfs- en bijgebouwen die in de loop der tijd hun oorspronkelijke functie hebben verloren en al dan niet voor andere doeleinden worden gebruikt. De handhavingsproblematiek van grote buitengebieden met illegale boot- en caravanstalling, huisvesting van Oost-Europese seizoenswerkers, hennep- en weetplantages en tweede agrarische bedrijfswoningen, komt in Heemstede simpelweg niet of nauwelijks voor.
Heemstede heeft daarnaast geen grote leegstaande voormalig fabriekscomplexen of anderszins leegstand op bedrijventerreinen met een grote kans op illegaal wonen of ander gebruik in strijd met de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan. Toezicht en handhaving voor RO en BWT in Heemstede spitst zich dan ook toe op de woongebieden en in mindere mate op de winkelgebieden.
In de winkelstraten komt in een beperkt toenemende mate leegstand voor. In de praktijk zien wij geen wildvestiging van andere functies in de winkelstraten. Eigenaren/verhuurders gaan bij leegstand snel het gesprek met de gemeente aan om te onderzoeken welke functies behalve detailhandel in juridisch planologische wel aanvaardbaar zijn. In deze gaat de gemeente ook de dialoog aan met de winkeliersverenigingen, die veel niet-detailhandelsfuncties aanvaardbaar vinden, mits die functies maar voldoende verkeersbewegingen generen, lees wandelend publiek in een winkelstraat.
Heemstede heeft in 2013 het proces afgerond om de alle bestemmingsplannen te actualiseren. In Heemstede vigeren in 2020 18 actuele bestemmingsplannen. Gelet op het groene woonkarakter van Heemstede is bij de vaststelling van de bestemmingsplannen aan de woonbestemming, aangezien dat veruit de overheersende bestemming is in Heemstede, veel aandacht besteed. Heemstede heeft dienstverlening hoog in het vaandel. Dat geldt ook voor het verlenen van voorheen bouwvergunningen, onder de systematiek van de Wabo, omgevingsvergunningen. Een goede dienstverlening impliceert dat aanvragen snel afgehandeld moeten kunnen worden en de gemeente niet voor elk willekeurig ondergeschikt bouwplan een ellenlange juridische procedure moet voeren. Uitgangspunt bij het vormgeven van de woonbestemming is dan ook de wens om deze zo in te richten dat veel bouwplannen van particuliere woningeigenaren (71% van de woningen in Heemstede is particuliere eigendom) binnen het bestemmingsplan kunnen worden vergund, zonder dat er een procedure afwijken van het bestemmingsplan dient te worden doorlopen.
Bij het vormgeven van de woonbestemming is dan ook uitdrukkelijk voor twee zaken gekozen:
Ruime bouwregels voor bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. In de meeste bestemmingsplannen is vastgelegd dat de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en overkappingen ten hoogste 70 m² per bouwperceel mag bedragen en ten minste 25 m² van het bouwperceel onbebouwd dient te blijven.
Een aan-huis-gebonden beroep is toegestaan binnen de woonbestemming. Hiervoor geldt de volgende regel. De gezamenlijke bruto vloeroppervlakte voor de uitoefening van een aan-huis-gebonden beroep mag niet meer bedragen dan 25% van de vloeroppervlakte van de desbetreffende woning, inclusief de daarbij behorende aan- en uitbouwen, met een maximum van 75 m².
De regel van 70 m² aan aan- of uitbouwen is ruim. Het komt zelden voor dat huiseigenaren meer dan 70 m2 aan aan- of uitbouwen willen realiseren.
Sinds de inwerkingtreding van de Wabo in samenhang met het Besluit Omgevingsrecht (Bor) is het mogelijk op het achtererfgebied vergunningsvrij te bouwen. Dit kan zowel op basis van art. 2 van bijlage 2 behorende bij het Bor (landelijk vergunningvrij bouwen). Op basis van art. 3 van bijlage 2 behorende bij het Bor, kan ook vergunningsvrij gebouwd worden op basis van wat op het bestemmingsplan toestaat. Dit brengt met zich mee dat in heel Heemstede, met uitzondering van de wijk Merlenhoven, 70 m² vergunningsvrij aan bijbehorende bouwwerken kan worden gebouwd.
Binnen de bebouwde kom van Heemstede is om die reden dan ook niet snel sprake van bouwen zonder vergunning.
Het vergunningsvrij bouwen op het achtererfgebied bij een woning heeft een gevolg voor het toezicht. Het vergunningsvrij bouwen op het achtererfgebied brengt met zich mee dat de gemeente niet beschikt over bouwtekeningen wat er wordt gebouwd bij een woning. De vraag van de buren wat er wordt gebouwd kan de afdeling BWT niet beantwoorden omdat wij niet beschikken over bouwtekeningen. In dat geval controleert de buitendienst inspecteur van de afdeling BWT ter plaatse dat er niet meer of anders wordt gebouwd dan conform het vergunningsvrij bouwen binnen de grenzen van het bestemmingsplan is toegestaan.
Dakopbouwen en dakkapellen in het voordakvlak en zijgeveldakvlak richting openbare weg zijn en blijven vergunningsplichtig . Het komt voor dat grotere dakkapellen worden gerealiseerd dan vergund. Daar wordt in het kader van het toezicht actief op gecontroleerd door de buitendienstinspecteur. Bij constatering van een overtreding wordt in dat geval overgegaan tot handhaving.
Indien wordt geconstateerd dat er wordt gebouwd zonder vergunning en het is vergunningsplichtig, dan wordt eerst onderzocht of een en ander kan worden gelegaliseerd. Als dat niet zo is wordt overgegaan tot handhaving.
HOOFDSTUK 7.
Artikel 7.1.
Ruimtelijke analyse toezicht en handhaving RO en BWT
Onderdeel van VTH-Beleid Heemstede 2019-2022