Art. 5.3 Visie bedrijventerreinen A2-gemeenten

Voorraad bestaande terreinen vooral functioneel grootschalig De bestaande voorraad van bedrijventerreinen in de A2-gemeenten laat zich kenmerken als functionele bedrijventerreinen met een mix van klein tot middelgroot omvang en een grootschalig formaat. In de regio zijn bedrijventerreinen met grootschaligere kavels en een hogere milieucategorie te vinden, zoals Schaapsloop 1+2 in Valkenswaard en I.T. Dorpsplein in gemeente Cranendonck. In onderstaande tabellen wordt de omvang van het bedrijventerreinvoorraad in de A2-gemeenten weergegeven naar type werkmilieu. Tabel 4: Bedrijventerreinen A2-gemeenten naar type werkmilieu Gemeente Bedrijventerrein Type werkmilieu Netto omvang Cranendonck Rondven Functioneel Klein/Middelgroot 12,2 ha Den Engelsman Functioneel Klein/Middelgroot 32,0 ha Molenheide Functioneel Klein/Middelgroot 4,0 ha Meemortel Functioneel Klein/Middelgroot 17,6 ha Airpark Brabant (incl. 1e Uitbr. Airpark) Functioneel Klein/Middelgroot 34,5 ha Fabriekstraat Functioneel Klein/Middelgroot 4,5 ha I.T. Dorplein Functioneel Grootschalig 200,0 ha Heeze-Leende De Poortmannen (incl. de Poortmannen III) Functioneel Klein/Middelgroot 27,5 ha Breedvennen Functioneel Klein/Middelgroot 2,6 ha Valkenswaard Schaapsloop 1+2 Functioneel Grootschalig 101,3 ha Den Dries Functioneel Klein/Middelgroot 1,5 ha Dommelen Functioneel Klein/Middelgroot 7,8 ha Van Linschotenstraat Functioneel Klein/Middelgroot 3,3 ha TOTAAL 448,8 ha Tabel 5: Totale bedrijventerreinareaal in de A2-gemeenten naar type werkmilieu (netto hectares) Type werkmilieu Omvang bedrijventerreinareaal Aandeel Functioneel Klein/Middelgroot 147,5 ha 33% Functioneel Grootschalig 301,3 ha 67% Diverse voorraad van bedrijventerrein met de basis goed op orde De bedrijventerreinvoorraad in de drie A2-gemeenten heeft een netto omvang van 448,8 hectare. De voorraad is over het algemeen kwalitatief goed op orde en divers. De meeste bedrijventerreinen zijn kleinschalig, maar verdeeld naar oppervlakte is circa 67% van het areaal grootschalig. De bedrijventerreinen functioneren over het algemeen naar behoren en zijn van voldoende basiskwaliteit. In 2019 voerden wij twee onderzoeken uit naar de toekomstbestendigheid van een viertal bedrijventerreinen in de gemeente Cranendonck en een tweetal bedrijventerreinen in de gemeente HeezeLeende. Dit deden wij aan de hand van ons NEER-model (Next Economy Effect Rapportage). Hiermee bepaalden we de positie op de levenscyclus die een bedrijventerrein bekleed. De bedrijventerreinen die zich in de eerste levensfase bevonden waren Airpark en Breedvennen. De overige onderzochte terreinen bevonden zich in de tweede levensfase. Naast de positie op de levenscyclus beoordeelden wij met het NEER-model ook de Next-Economy (NE) potentie van de geselecteerde terreinen. Daarmee beantwoorden we de vraag: in hoeverre is het terrein uitgerust om een transitie naar de ‘nieuwe economie’ te kunnen maken? Bijna de helft van het onderzochte bedrijventerreinareaal had een hoge NE-potentie. Circa een derde van het areaal had zelfs een excellente potentie, het gaat om de terreinen Rondven en Den Engelsman in de gemeente Cranendonck. Het overige deel van het areaal had een basis NE-potentie. In onderstaande kaart is de ligging van alle bedrijventerreinen in de regio te zien. Figuur 7: Bedrijventerreinen in de A2-gemeenten naar type werkmilieu Bron: IBIS, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2020. Weinig leegstand op bedrijventerreinen A2-gemeenten Het aanbod van bedrijfspanden op bedrijventerreinen in de A2-gemeenten bedraagt circa 6% van de totale voorraad5Blijkt uit de Aanbodmonitor Bedrijventerreinen van Stec Groep, op basis van een periodieke analyse van Funda in Business. 6 Doorgaans wordt 5% leegstand als frictieleegstand beschouwd. Frictieleegstand is de leegstand die doorgaans gewenst is binnen een regio om enige schuifruimte te hebben. Zo kunnen nieuwe bedrijven starten in leegstaande panden en kunnen bedrijven doorgroeien naar een ander pand binnen de regio zonder zelf een volledig nieuw pand te moeten realiseren. De bedrijventerreinenmarkt kan hierdoor als een goed werkend ecosysteem functioneren. . Aanbod is een goede graadmeter voor het leegstandspercentage maar is niet hetzelfde als leegstand. Panden kunnen aangeboden worden én nog in gebruik zijn. Daar staat tegenover dat niet ieder leegstaand pand ook daadwerkelijk wordt aangeboden via bijvoorbeeld Funda in Business. Binnen de gemeenten in de A2-gemeenten zijn aanzienlijke verschillen zichtbaar. Zo is het aanbod van panden in Cranendonck met 2,1% erg laag en onder een gezond frictieniveau 6. In Heeze-Leende is het aanbod met 10,2% juist hoog, maar dit komt vrijwel volledig op het conto van twee grotere panden op bedrijventerrein De Poortmannen. Vanwege de omvang of incourantheid van deze panden kan het lastig zijn om een nieuwe huurder te vinden. Herstructurering van de panden kan oplossingen bieden en bovendien in waardevolle uitbreidingsruimte voorzien. In Valkenswaard is de leegstand met 5,8% op een gemiddeld en relatief gezond frictieniveau. Naast onze eigen aanbodmonitor houdt het CBS jaarlijks een leegstandsmonitor bij. Deze monitor heeft ook een afbakening op bedrijventerreinen. Als we kijken naar de voor 2019 gerapporteerde leegstand op bedrijventerreinen zien we voor het totaal van de gemeenten in de regio A2-gemeenten een leegstandspercentage van circa 2,3%. We merken hierbij op dat het CBS administratieve leegstand monitort. Panden worden als leeg geregistreerd wanneer er geen eindgebruiker op het adres staat ingeschreven. Daarmee kan het voorkomen dat wanneer een bedrijf verderop in de straat een extra opslaghal huurt en op dit extra adres niet staat ingeschreven, dat dit pand als ‘leeg’ wordt geregistreerd. Onze ervaring leert dat de combinatie van onze aanbodmonitor en de leegstandsmonitor van het CBS elkaar complementeren. Dit leidt tot een realistisch beeld van leegstand op bedrijventerreinen. In de A2 regio ligt die dus tussen circa 2,5 en 6%, wat een gezond niveau is en bovendien sterk wordt vertekend door enkele grote, incourante uitschieters. NB. Eventuele corona-effecten zijn in de A2 regio (maar ook in Nederland) nog niet zichtbaar in de leegstands- en aanbodcijfers op bedrijventerreinen. Figuur 8: Leegstand regio A2-gemeenten rond frictieniveau Bron: CBS, 2019 & Stec Groep, 2020. Peildatum: juli 2020. Circa 2,5 hectare netto hard planaanbod in de A2-gemeenten, helft onder optie In de volgende tabel is het aanbod bedrijventerreinareaal in de A2-gemeenten in beeld gebracht per gemeente, gebaseerd op het meest recente IBIS bestand en actuele informatie van de gemeenten. Hieruit blijkt dat er circa 2,5 hectare netto hard planaanbod in de A2-gemeenten aanwezig is. Een aanzienlijk deel (1,3 hectare netto op De Poortmannen III) hiervan ligt onder optie of voor passage bij de notaris. Formeel is dit aanbod echter nog wel beschikbaar, maar natuurlijk niet zomaar te verkopen aan andere belangstellenden. Tabel 6: Hard planaanbod bedrijventerreinen A2-gemeenten onderverdeeld naar gemeente Gemeente Bedrijventerrein Planstatus Werkmilieu Uitgeefbaar terrein (peildatum 1-1-2019) in netto hectare Cranendonck 1e uitbreiding Airpark Onherroepelijk Functioneel Klein/Middelgroot 0,64 Heeze-Leende De Poortmannen Onherroepelijk Functioneel Klein/Middelgroot 0,24* Breedvennen Onherroepelijk Functioneel Klein/Middelgroot 0** De Poortmannen III Onherroepelijk Functioneel Klein/Middelgroot 1,6*** Valkenswaard - - - - TOTAAL 2,5 Bron: IBIS, 2019 * Inmiddels is hiervan al een deel uitgegeven. Volgens de laatste stand van zaken, d.d. 26 augustus 2020, is er nog 0,24 ha netto over. ** Zie onderstaand kader *** Op De Poortmannen III zijn diverse kavels onder optie of liggen nu bij de notaris voor passage. Het gaat in totaal om circa 1,3 hectare netto. Daarmee zou bijna alle grond van De Poortmannen III straks uitgegeven zijn. Sowieso zijn deze kavels nu niet vrij beschikbaar voor andere belangstellenden. STAND VAN ZAKEN AANBOD CRANENDONCK: 1 UITBREIDING AIRPARK In de IBIS database staat nog 6,9 hectare netto uitgeefbaar bedrijventerrein op het bedrijventerrein 1 uitbreiding Airpark in Cranendonck. De gemeente heeft geconstateerd dat de informatie in het IBIS systeem niet actueel is. Hierover is contact geweest met de provincie. Er is momenteel nog 0,64 hectare netto grond voor uitgifte beschikbaar op Airpark. Deze grond is bovendien op dit moment in optie en dus niet beschikbaar voor andere geïnteresseerden (er is een wachtlijst). STAND VAN ZAKEN AANBOD HEEZE-LEENDE: BREEDVENNEN In de IBIS database staat nog 0,6 hectare netto uitgeefbaar bedrijventerrein op het bedrijventerrein Breedvennen (peildatum 1-1-2019). De gemeente heeft geconstateerd dat de informatie in het IBIS systeem niet actueel is. Begin dit jaar is circa 0,37 hectare verkocht aan een takelbedrijf. Het overige aanbod van circa 0,23 hectare is vergeven aan de GGD die een huurovereenkomst voor 40 jaar hebben ondertekend. Nog diverse locaties in beeld voor bedrijventerreinontwikkeling Binnen de A2-gemeenten zijn nog verschillende locaties in beeld voor bedrijventerreinontwikkeling. Een van de meest concrete en de grootste (77 hectare) betreft het nieuw te ontwikkelen Duurzaam Industriepark Cranendonck (DIC) of Metalot terrein. Dit terrein is beoogd als werklocatie die ruimte biedt voor een breed scala aan bedrijven en onderwijs- en onderzoeksinstellingen. Dit alles op een duurzame manier om te werken naar een circulaire economie. De ontwikkeling van Metalot is een samenwerking van Nyrstar, TU/e, Gemeente Cranendonck, Telos, Provincie Noord-Brabant, Brainport Development en de Metropool Regio Eindhoven. Dit zachte planaanbod is in augustus 2020 eigendom van naastgelegen bedrijf Nystar. Deze zinkfabriek beslaat ongeveer het complete areaal van I.T Dorpplein. Het bestemmingsplan voor DIC is vastgesteld in november 2017 maar in augustus 2019 vernietigd vanwege de stikstof problematiek. In augustus 2020 zijn de stakeholders en ontwikkelaars van Metalot bezig met opstellen van een nieuw bestemmingsplan. Het planaanbod is dus nog zacht en wordt niet meegenomen bij de optelling van het totale aanbod bedrijventerrein in de A2-gemeenten. Zie tabel 7 voor meer informatie over de andere locaties die in beeld zijn. Tabel 7: Zacht planaanbod bedrijventerreinen A2-gemeenten Gemeente Bedrijventerrein Werkmilieu Termijn Beoogde omvang uitgeefbaar terrein Cranendonck DIC/Metalot Functioneel Grootschalig Lange termijn 77,0 ha Nassau Dietz kazerne 2-50 hectare Op locatie zit nu COA. Kansen voor ontwikkeling van representatief bedrijventerrein direct aan de A2 Lange termijn 2 tot 50 ha Rondven Engelsman uitbreiding zoekgebied bedrijven tussen Oranje Nassaulaan en Station Nog geen besluit genomen over gemeente daar zou willen ontwikkelen Middellange termijn 5 tot 8 ha Airpark 2b uitbreiding Functioneel klein/middelgroot. Airpark komt op termijn in “de voortuin van het multimodale Duurzaam Industriepark Cranendonck” te liggen. Dit vergroot de aantrekkelijkheid van Airpark voor gelieerde bedrijven die tot een minder hoge milieucategorie behoren. Cranendonck wil dit ‘zachte plan’ ontwikkelen om op korte termijn te kunnen voldoen aan de ontwikkelingsvraag van lokale ondernemers Korte termijn 3,5 ha Uitbreiding bij bestaande ondernemers Circa 3,5 hectare netto te ontwikkelen voor uitbreiding van gevestigde ondernemers aansluitend aan hun huidige vestigingslocatie. Betreft 2,1 ha netto voor uitbreiding van gevestigde ondernemers op hun huidige vestigingslocatie op Airpark-Fabrieksstraat en circa 1,4 ha netto voor uitbreiding van een gevestigde ondernemer in het gebied tussen de A2 en bedrijventerrein Rondven-Den Engelsman Korte termijn 3,5 ha Heeze-Leende Uitbreiding bedrijventerrein Breedvennen Alle kavels aan het bedrijventerrein De Breedvennen zijn verkocht. In 2020 is naast de brandweerkazerne een ambulancepost ontwikkeld. Voor het kavel naast dit pand heeft de gemeente een koopovereenkomst gesloten Korte termijn 0,74 ha Poort 43 Voor Poort 43 is een transformatie noodzakelijk, waarbij gedacht wordt aan de ontwikkeling van een distributiecentrum. Hierover is reeds gesproken met de Provincie, die zich kan vinden in deze transformatie. Het bedrijfsperceel Poort 43 is hard in de zin dat het al een positief bestemd bedrijfsperceel is (met de volgende toegestane bedrijfsactiviteiten: agrarisch technische hulpbedrijven, agrarisch verwante bedrijven, garagebedrijf, transportbedrijf en afvalverwerkingsbedrijf). Het plan is zacht in die zin dat het bestemmingsplan geen distributiecentrum toestaat. Met andere woorden: er komt geen oppervlakte bedrijfsperceel bij (dit is het harde gedeelte), maar de gebruiksfunctie wijzigt wel en hiervoor is een bestemmingsplanherziening nodig (dit is het zachte gedeelte). Korte tot middellange termijn Het voormalige terrein van Reiling is in totaal circa 20 ha Valkenswaard Toekomstige uitbreiding bedrijventerrein Valkenswaard zet voor de periode t/m 2023 niet in op de uitgifte van bedrijventerrein. Voor besluitvorming over de periode hierna treedt Valkenswaard op dat moment eerst in overleg met partners, zoals de provincie. Daarbij zal tevens worden bezien aan welk type werkmilieu behoefte is. De aanleg van de Westparallel biedt mogelijk naar de toekomst kansen voor bedrijventerreinontwikkeling. (Middel)lange termijn Ntb Bron: IBIS, 2019

Aanbodanalyse

Rechtspraak bij dit artikel