Art. 2.2 Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen — Trends op de woningmarkt

Regionale en landelijke trends en ontwikkelingen zijn van invloed op de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen. Hierna zijn de belangrijkste op een rij gezet, inclusief implicaties voor onze regio. Trend Duiding Implicatiesvooronzeregio Verstedelijking (structureel) Toename vraag naar woningen in stedelijke gebieden. De middelgrote en grote steden groeien tot 2030 circa 1,5 tot 2,5 keer sneller dan andere delen van Nederland4Bron: CBS/PBL huishoudensprognose. Corona heeft de laatste maanden gezorgd voor een tegenstelde trend. Het is onbekend hoe structureel deze trend van aard is. Verstedelijking lijkt een structurele trend, die samenhangt met flexibilisering, de toename van kleine huishoudens en de de doorzettende verschuiving naar een diensteneconomie. Toenemende druk op de woningmarkt in stedelijke gebieden. Op termijn verwachte afnemende druk in meer landelijke gebieden. Op termijn kan dit mogelijk betekenen dat de druk op de woningmarkt in de grotere voorzieningenkernen verder toeneemt. Vergrijzing/ Afvlakkende huishoudensgroei (structureel) Het aantal 65-plus huishoudens groeit de komende jaren flink door. Vergrijzing zorgt voor een stagnatie in huishoudensgroei. De komende tien jaar groeit het aantal huishoudens in de regio naar verwachting nog door, mede vanwege immigratie vanuit het buitenland. Daarna slaat de groei volgens de provinciale prognose om in een krimp. Zoals beschreven grijpen wij kansen om deze demografische trend om te keren met beide handen aan. Landelijke regio’s vergrijzen sneller dan steden. In 2030 is rond de 15% van de inwoners van de grote stad 65-plus, tegenover 25% in kleine gemeenten.5Bron: CBS/PBL huishoudensprognose. Vergrijzing is semi-structureel. Op de lange termijn vlakt deze trend naar verwachting weer af wanneer de nu ouder wordende huishoudens zijn komen te overlijden. Ouderen hechten meer dan gemiddeld waarde aan wonen dicht bij voorzieningen (zoals een huisarts en een supermarkt). De vraag naar deze, vaak in de stad en voorzieningenkernen gelegen locaties neemt toe. Voorzieningen en zorg zijn niet in elke kern te realiseren/behouden. Dit vraagt om bestuurlijk lastige keuzes. Vraag naar nultredenwoningen (zoals appartementen en patiowoningen) neemt toe. De bestaande voorraad bestaat nu grotendeels uit reguliere grondgebonden woningen en kan nog niet volledig voorzien in de (groeiende) nultredenbehoefte. Groei aantal kleine huishoudens (structureel) Het aantal éénpersoonshuishoudens in Nederland groeit met circa 550.000 huishoudens tussen 2018 en 2040 (18%). Het aantal meerpersoonshuishoudens groeit minder sterk (2%). Dit is een structurele trend. Wel is het aandeel alleenstaanden in grote steden groter dan elders. Naar deze steden trekken veel jongeren voor opleiding en werk. Afname gemiddelde bestedingskracht per huishouden. De gemiddelde bestedingskracht van een éénpersoonshuishouden is € 19.600. Van alle huishoudens in Nederland is dat € 34.2006 In combinatie met de doorgaans flexibelere leefstijl van éénpersoonshuishoudens neemt de vraag naar huurwoningen naar verwachting toe. Toenemende marktdruk in appartementenmarkt. Vraag naar gezinswoningen stabiliseert. Dit heeft wederom te maken met de aankomende vergrijzing en de stabiliserende/krimpende groep gezinshuishoudens. Sociaaleconomische trends zijn zowel conjunctureel als structureel Trend Duiding Implicatiesvooronzeregio Krappe woningmarkt (conjunctureel) De lage rentestand in combinatie met een hoog consumentenvertrouwen wakkert de vraag naar koopwoningen aan. Het is onzeker hoe lang de lage rentestand nog aanhoudt. In heel Nederland staat de betaalbaarheid/beschikbaarheid van koopwoningen onder druk. Door hypothecaire regels komen bepaalde doelgroepen (o.a. starters) lastiger in aanmerking voor een koopwoning. Zij zijn in groeiende mate aangewezen op een huurwoning. Prijsdruk in de grote steden (die we ook in Vlaanderen zien) heeft in combinatie met de lage rentestanden ook een stuwend effect op prijzen van koopwoningen in onze gemeenten. Flexibilisering (structureel) Tussen 2010 en 2016 steeg het aandeel werkenden met een flexibel arbeidscontract van 31 naar 39%. De toename van flexibele arbeidscontracten bemoeilijkt de financiering van een koopwoning. Meer flexibiliteit in carrière maakt huishoudens minder plaatsgebonden. Flexibilisering zorgt voor toenemende druk op de huurwoningmarkt en behoefte aan meer flexibele woonproducten/contracten. Huishoudens neigen in hun vestigingsplaatskeuze steeds meer naar centraal gelegen, multimodaal ontsloten plekken (vaak grotere kernen). Corona7Corona heeft grote impact op delen van de Nederlandse woningmarkt, op korte en lange termijn. Wat de uiteindelijke gevolgen zijn is nog relatief onzeker. We benoemen hierna enkele verwachtingen. Op korte termijn is een deel van de mensen onzeker over hun baan; hun hoofd staat niet naar verhuizen. Voor starters – vaker met een flexibel contract en zonder koopwoning – is de impact van het virus extra groot en wordt het vinden van een koopwoning verder bemoeilijkt. Op de huurmarkt verwachten we overwegend verdere stagnatie van de doorstroming. De groeiende behoefte/noodzaak tot thuiswerken, gaat samen met een groeiende behoefte aan ruimere woningen met werkkamer. Vanwege corona is er een ‘trek naar buiten de steden’ onstaan. Huishoudens hechten meer dan voorheen waarde aan rust en ruimte. Het is onzeker of deze ontwikkeling een permanent karakter heeft. Zeeuws-Vlaanderen kan profiteren van deze ontwikkeling. Grenzen vervagen: instroom vanuit o.a.Vlaanderen In toenemende mate wordt er op allerlei gebieden samenwerking gezocht over de lands-, provinciale- en gemeentegrenzen. Grenzen vervagen. De samenhang tussen Vlaanderen en Zeeuws-Vlaanderen komt onder andere tot uiting in instroom van jonge Belgische huishoudens, op zoek naar een betaalbare woning. Tevens wordt de regio steeds afhankelijker van arbeidskrachten vanuit het buitenland. De instroom van met name jonge huishoudens en gezinnen vanuit Vlaanderen biedt tegenwicht aan de vergrijzende bevolking en afvlakkende huishoudensontwikkeling. Dit is een kans voor onze regio. De instroom vanuit Vlaanderen hangt sterk samen met algehele aantrekkelijkheid van Zeeuws-Vlaanderen die verder gaat dan alleen wonen. Ook kunnen conjuncturele schommelingen een rol spelen. De regio wordt steeds afhankelijker van arbeidskrachten vanuit het buitenland. Deze arbeidskrachten moeten ook passend gehuisvest worden. Soms door de corporatie, soms in een flexibele middenhuurwoning en soms in een reguliere koopwoning. Hier moeten we flexibel mee om kunnen gaan. Deeltijdwonen/ tweede woningbezit Met name in Sluis worden er veel woningen gebruikt als tweede woning (circa 13,2% van de voorraad). Dit is een gemeentelijk gemiddelde. Lokaal kan dit percentage oplopen richting 50%. In Hulst en Terneuzen speelt tweede woningbezit in mindere mate (Hulst 1,5%, Terneuzen 0,9%). Tweede woningen zijn feitelijk niet beschikbaar voor de reguliere woningmarkt. Tweede woningen staan vaak een groot deel van het jaar leeg. Ook worden (tweede) woningen gebruikt voor recreatieve verhuur. Dit vormt voor kernen met een hoog percentage tweede woningbezit een bedreiging voor de leefbaarheid: de sociale cohesie en sociale controle dalen en het draagvlak voor dagelijkse voorzieningen neemt af. Tweede woningbezet leidt vanwege een prijsopdrijvend effect tot verdrukking van starters op de woningmarkt in specifieke kernen. Belangrijke wet- en regelgeving voor de woningmarkt Trend Duiding Implicatiesvooronzeregio Herziening woningwet (2015 + wijziging 2021) Woningcorporaties moeten zich weer focussen op hun kerntaak, het aanbieden van sociale huurwoningen. Onder andere door passend toewijzen en inkomensafhankelijke huurstijging. Woningcorporaties trekken zich als gevolg hiervan terug uit het segment boven de aftoppingsgrenzen. Middeninkomens zijn hierdoor meer dan voorheen aangewezen op de vrijesectorhuur- en koopmarkt. In 2021 is de woningwet op een aantal onderdelen gewijzigd. Zo krijgen woningcorporaties meer mogelijkheden voor het verduurzamen van hun woningen en het verbeteren van de leefbaarheid. Ook wordt de markttoets voor drie jaar opgeschort waardoor het voor corporaties makkelijker wordt te investeren in het niet-DAEB-segment. Wat betreft duurzaamheid presteren de in Zeeuws-Vlaanderen actieve corporaties binnen de financiële kaders al naar maximale kunnen. Wet opkoopbescherming: Naar aanleiding van een wetswijziging die op 1 januari 2022 ingaat, wordt het mogelijk voor gemeenten om wijken aan te wijzen waar geen goedkope en middeldure woningen meer mogen worden aangekocht om vervolgens verhuurd te worden. Er is krapte in het middensegment op de woningmarkt, in het koop- en huursegment. Makelaars zien grote druk op het middenhuursegment en op de markt voor betaalbare koopwoningen. Afgaande op de uitkomsten vanuit het KWOZ is er de komende jaren een additionele behoefte aan circa 1.060 woningen in de middenhuur/vrijesectorhuur. Circa 77% van deze behoefte gaat uit naar nultredenwoningen. Corporaties krijgen weer meer positie in de middenhuur, mogelijk liggen hier kansen om het aanbod te vergroten. Op korte termijn verwachten we dat dit nog slechts beperkt het geval zal zijn. Tevens zien corporaties, in tegenstelling tot makelaars, dat de druk op het middenhuursegment beperkt is. Mogelijk weten potentiële huurders de corporaties (nog) niet te vinden als partij die woningen verhuurt in het middensegment. Gemeenten bepalen zelf de prijsgrens van de woningen waarvoor de opkoopbescherming geldt. Scheiden wonen/zorg Ouderen blijven steeds langer thuis wonen. Omdat ze het zelf willen, maar ook door regelgeving (scheiding van wonen zorg). Door het afschaffen van de intramurale zorgvoorziening voor licht zorgbehoevenden neemt de vraag naar reguliere (zorg)geschikte woningen toe. Deze vraag wordt deels opgevangen in de huur, maar ook in de koop. Groeiende vraag naar nultredenwoningen, zoals patiobungalows of seniorenappartementen. Bewoners geven de voorkeur aan onderhoudsvrije (huur)woningen, voorzien van alle gemakken en eventueel in combinatie met zorg op afroep. Groeiende vraag naar aanpassingen van bestaande woningen. Naast verduurzaming is dus ook verbetering van toegankelijkheid en levensloopbestendigheid nodig. Afbouw hypotheekrenteaftrek, strengere financieringsvoorwaarden en afschaffing overdrachts-belasting starters Door de aanscherping van financieringsvoorwaarden voor een hypotheek kunnen huishoudens minder lenen. Dit effect wordt anderzijds gecompenseerd door de huidige lage rente. Dit zorgt ervoor dat huishoudens die afhankelijk zijn van financiering (omdat zij geen eigen vermogen hebben, vaak starters) het lastiger hebben op de woningmarkt dan huishoudens met eigen vermogen (ouderen of beleggers). Starters (tussen de 18 en 35 jaar) zijn vanaf 2021 vrijgesteld van overdrachtsbelasting voor hun eerste koopwoning. Het kopen van een woning in gebieden met een hoge marktdruk is voor veel starters geen mogeljkheid. Dit geldt zowel voor grote steden als aangrenzende gemeenten. Starters wijken in toenemende mate uit naar een huurwoning. Het afschaffen van de overdrachtsbelasting biedt voor starters enige financiële ruimte. Daarentegen heeft de maatregel ook een prijsopdrijvend effect waardoor het positieve effect van de maatregel teniet wordt gedaan. ONDERZOEK ALS ONDERLEGGER VOOR DE WOONVISIE Bestaande onderzoeken dienen als onderlegger voor deze Woonvisie. We houden rekening met de ontwikkelingen zoals geprognosticeerd, maar we staren ons er niet blind op. Hoewel we niet voorbij gaan aan de geschetste demografische ontwikkelingen, willen we de kansen die zich voordoen met beide handen aangrijpen om de demografische ontwikkelingen zoals ze geschetst worden in positieve zin te beïnvloeden.

Rechtspraak bij dit artikel