De afgelopen jaren heeft het buitenlandse migratiesaldo vanuit Vlaanderen zich positief ontwikkeld zodat het sterfteoverschot en het negatieve binnenlandse migratiesaldo in de regio werd gecompenseerd8In 2020 was het binnenlandse migratiesaldo voor het eerst sinds 2016 min of meer in balans. Mogelijk heeft de coronapandemie hier mee van doen. In hoeverre deze ontwikkeling zich in de toekomst voortzet is nog onzeker.. Wel zien we flinke verschillen tussen de gemeenten. Zo groeide het aantal personen in Hulst terwijl het saldo in Sluis de laatste jaren negatief was. In Terneuzen schommelt dit beeld. In alle gemeenten is de natuurlijke groei negatief. Daartegenover staat een positief saldo buitenlandse migratie (zie de figuur hieronder en bijlage B voor een uitsplitsing per gemeente). Het aantrekken van huishoudens vanuit België is een belangrijke kans voor de regio, primair voor Hulst en Terneuzen en in mindere mate ook voor Sluis. Daarnaast zien we dat (op papier) leegstaande woningen in de regio bewoond worden door één of meerdere huishoudens. Het gaat hierbij vaak om arbeidsmigranten die zich niet inschrijven bij de gemeente. We vinden het belangrijk inzicht te krijgen in de omvang en samenstelling van deze groep huishoudens die ongeregistreerd in de regio wonen zodat dit betrokken kan worden in de afwegingen over woningbouw. Hierover meer in het volgende hoofdstuk.
Bevolkingsontwikkeling uitgesplitst naar natuurlijke groei, binnenlandse en buitenlandse migratie
Bron: CBS Statline (2021), bewerking Stec Groep (2021).
De vergrijzing in Zeeuws-Vlaanderen zorgt voor een toenemende behoefte aan nultredenwoningen. Het gaat om grondgebonden nultredenwoningen en appartementen. Dit type woningen is maar beperkt aanwezig in de bestaande voorraad. Tevens kan door aanpassingen in de bestaande voorraad aan een deel van de vraag naar nultredenwoningen worden voldaan. Daarnaast signaleren wij, zij het in mindere mate, een behoefte aan grondgebonden woningen in de middenhuur. Middenhuur vervult een belangrijke rol voor de doorstroming op de woningmarkt, zowel voor ouderen, starters, instromers als spoedzoekers. Middenhuur is tevens een belangrijk segment voor werknemers die zich tijdelijk in onze regio vestigen9Zie voor een toelichting op de berekening van de woningbehoefte op de lange termijn Bijlage D..
Prognoses liggen ten grondslag aan basiswoningbouwprogramma
De ontwikkeling van het aantal huishoudens in Zeeuws-Vlaanderen is sterk afhankelijk van invloeden zoals natuurlijke aanwas, huishoudenssamenstelling, migratie en factoren zoals economische en fiscale ontwikkelingen. Hoe verder we vooruit kijken in de toekomst, hoe groter de periode waarin onvoorzienbare ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. De prognose wordt daarmee doorgaans onzekerder naarmate we verder vooruit kijken. Prognoses dienen daardoor met bandbreedtes te worden bekeken. Daar waar geboorte- en sterftecijfers op basis van historische trends vaak relatief goed te voorspellen zijn, is de factor migratie (binnenlands en buitenlands) relatief lastiger te voorspellen. Daarnaast hangt de daadwerkelijke huishoudensontwikkeling ook samen met de kwaliteit van het woningaanbod.
Hierbij is niet alleen de kwaliteit van nieuwbouw, maar ook die van de bestaande voorraad bepalend in het behouden van huishoudens. Het is belangrijk om bij de interpretatie van prognosecijfers rekening te houden met deze onzekerheden en aandacht te geven aan meerdere scenario’s. Door het daadwerkelijke verloop doorlopend te monitoren kunnen verwachtingen indien nodig worden bijgesteld. Recent zijn de nieuwe prognoses voor de Zeeuwse gemeenten vastgesteld. De prognoses laten voor de komende jaren een grotere huishoudensgroei zien dan de prognose uit 2019.
Onze indicatieve opgave op de woningmarkt noemen wij het basisprogramma. De bij het basisprogramma horende kwantitatieve uitbreidingsbehoefte baseren we op de meest recente prognoses. Zoals hiervoor is uitgelegd zijn deze van veel factoren afhankelijk en veranderen de prognoses in de loop der jaren. Vandaar dat voor het basisprogramma geen cijfermatige indicatie van de uitbreidingsbehoefte is opgenomen.
Op basis van de uitkomsten van het KWOZ is in kwalitatieve zin te zien dat er voor corporaties op termijn een verdunningsopgave ligt in het grondgebonden segment. Hetzelfde geldt voor het grondgebonden koopsegment. De behoefte naar nultredenwoningen in het sociale segment groeit juist flink.
Dit betekent niet per definitie dat het aantal woningen waar naar verwachting een overschot van ontstaat ook daadwerkelijk gesloopt moet worden en er nultredennieuwbouw voor in de plaats moet komen. Het transformeren van reguliere grondgebonden woningen naar levensloopbestendige grondgebonden woningen behoort ook tot de mogelijkheden. Uit eerdere analyses in het kader van het KWOZ hebben we per woning de aanpasbaarheid in beeld gebracht10Conform het TNO-sterrensysteem.. In gemeente Hulst is 58% van de grondgebonden sociale huurwoningen aanpasbaar naar een nultredenwoningen. Voor het koopsegment geldt dit voor 69% van de grondgebonden woningen. In Sluis is 63% van de grondgebonden sociale huurwoningen aanpasbaar en 71% van de grondgebonden koopwoningen. Voor Terneuzen liggen deze percentages op 61 en 73%. Dit betekent dat er mogelijkheden bestaan grote slagen te slaan in de bestaande voorraad.
TNO heeft alle woningen van de Nederlandse woningvoorraad op toegankelijkheid voor mensen met mobiliteitsbeperkingen geclassificeerd. Voorbeelden van aanpasbare woningen zijn woningen op de begane grond, woningen die met liften bereikbaar zijn en rijwoningen waar trapliften in gemonteerd kunnen worden. Bij deze woningen is de toegankelijkheid voor mensen met mobiliteitsbeperkingen tegen aanvaardbare kosten in te bouwen. TNO hanteert een arbitraire grens voor aanvaardbare kosten van € 10.000. Het gaat dan vooral om kosten die niet-bouwkundig van aard zijn zoals hoogteverschil stoep-voordeur verlagen, woning drempelvrij maken en traplift installeren.
Bovenstaande analyse betekent niet dat corporaties acuut moeten gaan beginnen met het slopen van grondgebonden woningen en het terugbouwen van nultredenwoningen. Bij herstructurerings- of nieuwbouwprojecten zetten we samen met de corporaties echter wel zoveel als mogelijk in op het uitbreiden van de nultredenvoorraad en transformatie van de bestaande voorraad om te kunnen voldoen aan de woonwensen van de vergrijzende bevolking.
INTERPRETATIE VAN OVERSCHOTTEN EN TEKORTEN
Let wel, de theoretische overschotten en tekorten ontstaan wanneer alle doelgroepen hun verhuiswensen kunnen realiseren. In de praktijk is de woningmarkt een aanbodmarkt en zijn doelgroepen niet altijd in staat hun verhuiswens te realiseren, doordat zij hier financieel niet toe in staat zijn of omdat de gewenste woning niet beschikbaar is in de bestaande voorraad. De behoefteraming in het KWOZ geeft wel een goede indicatie in welke segmenten de grootste risico’s ontstaan op leegstand en achteruitgang. Op termijn leidt een ontspannen markt zonder ingrijpen tot waardedaling, waardoor woningen in de nu nog relatief duurdere segmenten terugzakken naar een lager prijssegment. Uitzondering hierop vormen woningen die interessant zijn voor gebruik als tweede woningen, míts gemeentelijk beleid dit toestaat. De grootste risico’s zijn vooral aanwezig in die PMC’s/woningen waar zowel een overschot van dreigt te ontstaan, en die ook qua woning- en omgevingskenmerken relatief kwetsbaar zijn. In de latere hoofdstukken van deze rapportage komen we hierop terug.
Hoofdstuk 2
Artikel 2.3
Demografische schets: vergrijzing, ontgroening en toename instroom Vlaanderen
Onderdeel van Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen