Art. 3.2 Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen — Kansen grijpen op de woningmarkt!

We hebben te maken met een vergrijzende bevolking. Daarnaast neemt de groei van het aantal huishoudens op termijn naar verwachting af. Hoewel deze ontwikkelingen gedeeltelijk onontkoombaar zijn (ouderen worden ouder en komen uiteindelijk te overlijden, huishoudens krijgen minder kinderen), betekent dit echter niet dat er zich in onze regio geen kansen voordoen. Een grote kans is dat Zeeuws-Vlaanderen populair is bij Vlamingen die op zoek zijn naar een betaalbare woning. Daarnaast trekt onze lokale economie buitenlandse werknemers en young professionals vanuit heel Europa aan en is een relatief groot deel van de bestaande woningvoorraad, zeker in vergelijking met veel andere Nederlandse en Vlaamse regio’s, bij mutatie nog financieel bereikbaar voor (koop)starters op de woningmarkt. Het grijpen van kansen is ook als ambitie vastgelegd in de Regiovisie Zeeuws-Vlaanderen. Om ook in de toekomst voldoende arbeidskrachten voor onze lokale economie te behouden, willen we door middel van kwalitatief goede woningen in een aantrekkelijke woonomgeving mensen verleiden in Zeeuws-Vlaanderen te komen wonen en werken. In deze paragraaf beschrijven we de belangrijkste kansen voor Zeeuws-Vlaanderen. In de paragrafen die volgen gaan we dieper in op de uitvoeringsacties die we hieraan hangen. We hebben de volgende kansen geformuleerd: Inspelen op de marktvraag vanuit Vlaanderen met extra Ambitieprogramma Schuifruimte voor aanpak kwetsbare woningvoorraad met Transitieprogramma Onttrekken van tweede woningen aan de ‘reguliere’ woningvoorraad Administratie op orde van leegstand en 2e woningbezit voor gerichte acties Verkennen betaal- en beschikbaarheidsarrangementen zoals koopgarant We lichten ze hierna beknopt toe. Inspelen op de marktvraag vanuit Vlaanderen met extra Ambitieprogramma Het buitenlandse migratiesaldo naar Zeeuws-Vlaanderen neemt al 15 jaar toe. Als deze trend zich doorzet, verwacht onderzoeksbureau InFact dat Zeeuws-Vlaanderen tot 2029 maximaal 1.000 tot 1.500 huishoudens boven op de provinciale prognose uit 2019 kan aantrekken. Deze potentiële extra instroom van Vlamingen ziet InFact primair in Hulst en Terneuzen landen en beperkter in Sluis. Beschikbaarheid van de juiste woningen - betaalbare grondgebonden koopwoningen - op de juiste locaties is wel een van de vereisten om de instroom te realiseren. Hier ligt dus een kans voor de regio11Zie ook: Demografie en woningbehoefte in Zeeuws-Vlaanderen (InFact, 2020).. Er zijn al vele grensoverschrijdende projecten en samenwerkingen in gang gezet, waarvan de North Sea Port District, de Scheldemondraad, de Kustregio, de BGTS Kanaalzone Gent-Terneuzen en de EGTS Waas en Hulst aansprekende voorbeelden zijn. Onderzoeksbureau InFact ziet een mogelijkheid om tot 2029 1.000 tot 1.500 Vlamingen aan te trekken, bóvenop de huishoudensprognose uit 2019. In het Ambitieprogramma willen we aanvullend op het basisprogramma (gebaseerd op de prognoses) inzetten op deze extra instroom van deze 1.000 tot 1.500 Vlamingen, verdeeld over 10 jaar en corrigeren deze ambitie voor die aantallen die reeds gerealiseerd zijn en/of door de extra instroom reeds in verhoogde prognoses zijn meegenomen. Zo zijn sinds de prognose 2019 vanaf 2020 reeds circa 40 huishoudens extra ingestroomd en voorziet de provinciale huishoudensprognose uit 2022 per jaar al in een extra groei van 35 huishoudens vanuit het buitenland ten opzichte van de prognose uit 2019. Om dubbeltelling te voorkomen houden we vast aan het onderbouwde aantal van 1.000 tot 1.500 huishoudens per jaar (ten opzichte van de prognose uit 2019 en corrigeren we dit aantal met de extra aantallen instroom waarmee reeds gerekend wordt in geüpdatete prognoses. Voor de prognose uit 2022 gaat het dus om 35 huishoudens per jaar. Uitvoerige monitoring is bij deze aanpak essentieel. De Vlaamse instroom bestaat in grote mate uit een specifieke doelgroep: jonge huishoudens, op zoek naar een betaalbare grondgebonden koopwoning, veelal in de bestaande voorraad. We willen Vlamingen de ruimte bieden waarnaar ze op zoek zijn. Hiervoor zetten we primair in op bouwen voor doorstroming. Hiermee slaan we twee vliegen in één klap, namelijk: (1) het vrijspelen van woningen die aantrekkelijk zijn voor Vlamingen en (2) het bedienen van doelgroepen die nu niet bediend worden met complementaire nieuwbouw, zoals de groep ouderen. Hoe meer verhuizingen we genereren, hoe meer huishoudens de kans krijgen de gewenste stap op de woningmarkt te kunnen maken. Aantrekken van 1.000 tot 1.500 Vlaamse huishoudens verdeeld over 10 jaar Zeeuws-Vlaanderen kan van grotere betekenis zijn voor de opvang van de woningbehoefte vanuit Vlaanderen. Hierbij geldt dat de juiste woningen met de juiste kwaliteit op de juiste locaties beschikbaar moeten komen. Om deze kans optimaal te benutten, gaan we scherp aan de wind zeilen: bovenop de basisbehoefte gaan we extra bouwen om woningen vrij te spelen. Dit doen we met een Ambitieprogramma: we willen, afgaande op de benoemde kans door InFact, bovenop de reguliere uitbreidingsbehoefte de komende tien jaar 1.000 tot 1.500 woningen extra gaan realiseren ten behoeve van instromende Vlamingen. Dit brengt risico’s met zich mee. Denk aan tegenvallende instroom en gevolgen die dit heeft voor de bestaande woningvoorraad. Wij accepteren die risico’s en committeren ons te handelen (het Transitieprogramma) op het moment dat risico’s zich manifesteren. We gaan jaarlijks monitoren of de extra instroom wordt gerealiseerd. Indien dit het geval is kunnen we verder op de ingeslagen weg. Indien niet, is een kantelpunt bereikt en zullen we onmiddellijk bijsturen door de jaarlijkse extra bouwproductie aan te passen op de daadwerkelijk gerealiseerde instroom vanuit Vlaanderen. We koppelen de monitoring aan de afspraken die we hebben gemaakt met de provincie wat betreft monitoring, bijvoorbeeld de Planmonitor Woningbouw. Bij het denken in kansen nemen we in de uitvoeringsagenda de volgende voorwaarden bij het Ambitieprogramma op: We nemen een extra instroom van Vlamingen op van 1.000 tot 1.500 huishoudens voor de komende tien jaar. Deze instroom willen we gelijkmatig verdeeld over 10 jaar, gefaseerd bewerkstelligen (en niet alle 1.000 tot 1.500 huishoudens in één keer). We stellen dit aantal vast op basis van onderzoek door eerder genoemd onderzoek van InFact. De verdeelsleutel tussen de drie gemeenten stemmen we nader af, waarbij we er rekening mee houden dat Hulst en Terneuzen de laatste jaren meer in trek zijn bij Vlamingen dan Sluis. De exacte verdeling tussen de gemeenten stellen we vast in regionale afspraken en wordt bijgesteld als uit de monitoring blijkt dat hier reden toe is. De instromende groep Vlamingen is met name geïnteresseerd in goedkope woningen in de bestaande (betaalbare) voorraad. Hier spelen we op in door het Ambitieprogramma in te zetten (1) voor kwalitatief complementaire woningbouw die doorstroming bevordert en (2) op binnenstedelijke locaties waar deze woningen bijdragen aan de sociaaleconomische en ruimtelijke structuurversterking. Bouwen voor doorstroming betekent niet dat we enkel woningen geschikt voor ouderen willen gaan realiseren. Een klein deel van het Ambitieprogramma willen we inzetten voor woningtypen die écht een kwalitatieve aanvulling voor de bestaande woningvoorraad betekenen. Hierbij kan worden gedacht aan zelfbouwkavels of collectieve woonvormen. Om dit te realiseren stellen we een afwegingskader op voor de extra toe te voegen nieuwbouwwoningen uit het Ambitieprogramma, om zeker te stellen dat de toe te voegen woningen een kwalitatieve toevoeging vormen aan de bestaande voorraad en daadwerkelijk voor permanente bewoning zullen worden gebruikt. AMBITIE: 1.000 TOT 1.500 VLAAMSE HUISHOUDENS EXTRA IN ZEEUWS-VLAANDEREN We zetten in op het aantrekken van extra Vlaamse huishoudens. In totaal gaat het om 1.000 tot 1.500 Vlaamse huishoudens die zich verdeeld over de komende tien jaar in Zeeuws-Vlaanderen vestigen. Essentieel is dit goed te monitoren zodat aantoonbaar is hoeveel Vlamingen zich (netto) vestigen in de regio en zicht te hebben op wat dit betekent voor het Ambitieprogramma en daarmee samenhangende effecten in de woningvoorraad. Als minder Vlaamse huishoudens worden aangetrokken wordt een kantelpunt bereikt en anticiperen we meteen door middel van mitigerende maatregelen, bijvoorbeeld het terugschroeven van de bouwproductie en het verhogen van het aantal woningen in het Transitieprogramma. Daarbij nemen we wel mee in welke mate zich huishoudens uit andere regio’s uit Nederland of andere migratielanden zich in Zeeuws-Vlaanderen hebben gevestigd. We focussen met deze maatregel expliciet op de instroom van Vlamingen bovenop de instroom die al in de huishoudensprognose is opgenomen, maar dit betekent niet dat we niet openstaan voor instroom vanuit andere regio’s/landen welke onder andere zeer belangrijk is voor de vervulling van de arbeidsbehoefte in bijvoorbeeld de zorg, horeca en de grote recreatiesector in de regio. Deze instroom maakt echter ook al onderdeel uit van de prognose. We stellen hiervoor geen aanvullend Ambitieprogramma op. Schuifruimte voor aanpak kwetsbare voorraad met Transitieprogramma Hoewel de druk op de woningmarkt hoog is, signaleren we kwetsbare delen binnen de bestaande woningvoorraad. Het gaat om woningen waaraan door de demografische ontwikkeling minder behoefte bestaat/ontstaat, die vanuit woningkenmerken (lage energieprestatie, niet levensloopbestendig te maken, et cetera) en omgevingskenmerken (leefbaarheid en voorzieningenniveau onder druk) kwetsbaar zijn. In het KWOZ hebben we vastgesteld dat dit circa 3.000 woningen betreft. Dit is een belangrijk aandachtspunt omdat hier risico’s liggen op leegstand, met gevolgen voor de leefbaarheid en maatschappelijke kosten tot gevolg. Tegelijkertijd zien we hier een grote kans om werk te maken van toekomstbestendige wijken. Nieuwbouw blijft noodzakelijk om in de kwalitatieve woningbehoefte te kunnen voorzien en de huishoudensgroei die we de komende jaren verwachten te kunnen bedienen en kansen te grijpen. Dit betekent bewust omgaan met de nieuwbouwmogelijkheden die we hebben en deze gericht inzetten. Door met kwalitatief verrijkende nieuwbouw nu doelgroepen te bedienen, ontstaat schuifruimte en wordt een aanpak van kwetsbare gebieden mogelijk. We willen hiermee een start maken door een Transitieprogramma van 300 woningen – 10% van de kwetsbare voorraad – in het leven te roepen. We borgen dit Transitiefonds door middel van een regionale Structuurvisie/Omgevingsvisie Wonen. Welke woningen we aanpakken, werken we uit in deze Structuurvisie/Omgevingsvisie. Centraal bij het Transitieprogramma staat de inzet op de herstructurering van de bestaande voorraad (sloop-nieuwbouw). We gaan bij nieuwbouwprojecten een bijdrage vragen ten behoeve van de sloopkosten van de kwetsbare voorraad. We willen het ‘fonds’ wat we hiermee opbouwen aanvullen met gemeentelijke middelen. AMBITIE: SCHUIFRUIMTE VOOR AANPAK VAN 300 WONINGEN IN DE BESTAANDE VOORRAAD In het Transitieprogramma reserveren we in eerste instantie 300 woningen om de aanpak van de bestaande voorraad mogelijk te maken. Om dit mogelijk te maken is het nodig negatieve effecten te kunnen compenseren. Dit borgen wij met het Transitiefonds Zeeuws-Vlaanderen (zie uitvoeringsprogramma). Dit fonds bevat een vast bedrag per woning van € 13.500 die vanuit het Transitieprogramma wordt toegevoegd (ongeveer gelijk aan de sloopkosten). Het vullen van het fonds geschied door bijdragen vanuit de gemeenten en initiatiefnemers van de 300 woningen. Daarnaast zijn we in overleg met de provincie Zeeland en het Rijk om het fonds verder te ondersteunen door slimme koppelingen met regelingen zoals PIW en VHF zodat een vliegwiel ontstaat. Daarnaast zetten we in op een nauwe structurele samenwerking met het Rijk. Zodra compensatie (financieel) geborgd is, kan aanspraak gemaakt worden op dit deel van het Transitieprogramma. Het extra programma kan worden ingezet wanneer aantoonbaar is dat hiermee schuifruimte in kwetsbaar bezit ontstaat en wanneer toevoegingen kwalitatief complementair zijn aan de bestaande woningvoorraad en gelegen op binnenstedelijke locaties. We zien een nadrukkelijke samenhang tussen het Ambitieprogramma en het Transitiefonds. Wanneer bijvoorbeeld blijkt dat de extra instroom vanuit Vlaanderen tegenvalt, willen we meer woningen in de bestaande voorraad gaan aanpakken vanuit het Transitieprogramma. Het aantal woningen zal dan boven de 300 uitkomen. We werken dit verder uit in een Structuurvisie/Omgevingsvisie. Zie ook de figuur hieronder voor een verbeelding van de samenhang tussen het Basisprogramma (paragraaf 2.3, het Ambitieprogramma en het Transitieprogramma). Ambitieprogramma en Transitieprogramma nadrukkelijk in balans Administratie op orde bij leegstand en 2e woningen Grondig onderzoek naar bewoonde leegstand Het is voor een goed functionerende woningmarkt goed om een frictieleegstand van 2-3% te hebben. Dit is nodig voor de doorstroming. Voor de drie Zeeuws-Vlaamse gemeenten zien we het volgende beeld: Indicatie leegstand in de drie gemeenten bij 2-3% leegstand Gemeente Aantal woningen Gezonde frictieleegstand (2-3%) Leegstand* Hulst 13.620 270 - 410 woningen 350 woningen (3%) Sluis 14.150 280 - 425 woningen 490 woningen (4%) Terneuzen 27.080 540 - 810 woningen 650 woningen (2%) Bron: Landelijke monitor leegstand (2021). *Peildatum november 2020, mutaties in de corporatiesector en tweede woningen buiten beschouwing gelaten. Een deel van de op papier leegstaande woningen wordt in de praktijk bewoond. Een ander deel van de leegstaande woningen blijkt daarnaast niet als woning ingericht te zijn, maar bijvoorbeeld als opslagruimte boven een winkel. We brengen in kaart welke huizen leegstaan, hoeveel van de woningen er daadwerkelijk bewoond worden, welk type huishoudens er woont, etc. Wanneer leegstand structureel afwijkt (positief of negatief) van het frictieniveau, kan dit aanleiding vormen het woningbouwprogramma daarop aan te passen. Om dit sterk onderbouwd te krijgen doen we grondig onderzoek, onder andere door het aanschrijven van huishoudens. Met deze actie brengen we ‘bewoonde leegstand’ in beeld. Dit zorgt niet per definitie meteen voor een extra nieuwbouwbouwopgave. Immers: als er extra niet-ingeschreven huishoudens zijn, wonen die nu ook al in een woning. Met nieuwbouw voor niet-ingeschrevenen zouden die woningen dan wel leeg komen te staan. Wel zorgt het laten inschrijven van niet-ingeschrevenen ervoor dat de huishoudens die zich inschrijven mee worden genomen bij toekomstige behoefteramingen en dus mee worden genomen bij de bepaling van de kwantitatieve én kwantitatieve woningbehoefte bij een volgend behoefteonderzoek. Het zou ook zo kunnen zijn dat een deel van de niet-ingeschreven besluit de gemeente te verlaten omdat ze niet de ambitie hebben zich hier permanent te vestigen of dat ze verhuizen naar short-stay accommodaties. Woningen worden dan weer toegankelijk op de reguliere woningmarkt waardoor mogelijk meer huishoudens (bijvoorbeeld instromende Vlamingen of starters) in hun woonwensen kunnen voorzien. Bijkomende voordelen van het laten inschrijven van niet-ingeschrevenen zijn onder andere het beter kunnen inspelen op de leefbaarheid en het verhogen van de veiligheid(-sbeleving), verbetering van sociale cohesie, scheiding van short-stay (minder dan 4 maanden) en longstay en betaling van leges/belastingen. Deze actie helpt vooral om goed te sturen op de voorraad, goede input voor prognoses te bieden en passende huisvesting te kunnen organiseren voor bijvoorbeeld arbeidsmigranten. Aansluitend bij de Zeeuwse Woonagenda, maken we werk van passende alternatieve woonvormen voor arbeidsmigranten, bijvoorbeeld in de vorm van een flexibele schil van woningen. Hierover meer in paragraaf 3.312Gemeente Sluis heeft al eerder onderzoek laten uitvoeren om het gebruik van de woningvoorraad inzichtelijk te maken. Daaruit is niet gebleken dat veel woningen worden gebruik zonder inschrijving in het BRP. Deze actielijn in de Woonvisie zal daarom met name gelden voor de gemeenten Hulst en Terneuzen.. Onttrekken van 2e woningen aan de ‘reguliere woningvoorraad’ Naast de leegstand gaan we de mogelijkheid onderzoeken of we – als we onderkennen dat een deel van de woningvoorraad helemaal niet meer beschikbaar is voor de reguliere woonmarkt – we deze woningen kunnen onttrekken aan de reguliere woningvoorraad. Niet met terugwerkende kracht, maar voor woningen die vanaf nu aan de woningmarkt onttrokken worden. Om dit mogelijk te maken zetten we als gemeenten in ieder geval een sluitende administratie op waardoor op eenduidige wijze is vast te stellen of het inderdaad gaat om een tweede woning. Daarbij gaan we werken met een melding- en registratiesysteem. Het aantal woningen dat in de toekomst aan de reguliere woningmarkt onttrokken wordt, kan als ruimte voor nieuwbouw voor de reguliere woningmarkt worden aangemerkt. Voorwaarde is – naast een goede administratie – dat deze woningen niet zonder meer ‘terugvloeien’ naar de reguliere woningmarkt. We winnen juridisch advies in hoe die het beste kan worden georganiseerd. In eerste instantie zal dit alleen in de gemeente Sluis spelen. Zie hiervoor ook het Plan van Aanpak plancapaciteit. Verkennen arrangementen voor betaal- en beschikbaarheid, bijvoorbeeld koopgarant Om betaalbare koopwoningen betaalbaar te houden verkennen we als gemeenten de mogelijkheden tot het invoeren van betaal- en beschikbaarheidsarrangementen. Gevolg van het invoeren van een dergelijke regeling is dat de desbetreffende gemeente financiële middelen moet vrijmaken, te weten: Een investeringsfonds om het bloot eigendom grondeigendom van de corporatie/ontwikkelaar te kunnen overnemen. In het geval van een eigen grondpositie is dit niet nodig. Een liquiditeitsbuffer om de woningen terug te kunnen kopen (onderdeel van de regeling is een terugkoopplicht). De hoogte van de buffer is afhankelijk van de waarde van de woningen, mutatiegraad, leegstand en de intentie om de woningen al dan niet door te verkopen met koopgarant’. Neveneffect van de terugkoopregeling is dat we profiteren van waardestijging van de woning, maar dat we ook het risico lopen van waardedaling. Indicatieve verdeling aanvullende woningbouwopgave naar segmenten Vanuit ambitie 1 is de kans reëel dat deze ambitie zal leiden tot een extra woningbouwopgave. Ook vanuit ambities 3 (administratie op orde) en 4 (onttrekken 2e woningen van bestaande woningvoorraad) bestaat deze kans op termijn. Voor ambities 2 (Transitiefonds) en 5 (arrangementen) is dit niet van toepassing. Zoals beschreven willen we vanuit het Ambitieprogramma voor het grootste deel inzetten op het creëren van doorstroming. We willen vanuit het Ambitieprogramma echter ook ruimte bieden aan andere woonvormen. Het indicatieve basisprogramma (zoals toegelicht in paragraaf 2.3 op pagina 16) blijft staan. Het Ambitieprogramma komt hier bovenop. Omdat het nu nog onzeker is in hoeverre het Ambitieprogramma zal worden verwezenlijkt, is de verdeling naar woningtypen aangegeven in percentages. Ter verduidelijking: voor ambitie 1 (extra instroom van Vlamingen) zetten we in op een extra instroom van 1.000 tot 1.500 Vlaamse huishoudens voor de komende tien jaar. Aansluitend op de huishoudensprognose en de instroom van Vlamingen in de afgelopen jaren hebben we het Ambitieprogramma verdeeld over de gemeenten. In hoeverre deze verdeling passend is, zal blijken uit de monitoring. Wanneer blijkt dat een bepaalde gemeente meer in trek is bij Vlamingen dan eerder verwacht, passen we de verdeling van het Ambitieprogramma tussen de gemeenten aan. 10% van het Ambitieprogramma willen we realiseren in het grondgebonden koopsegment. 25% van het Ambitieprogramma gaat naar appartementen/nultredenwoningen in het vrijesectorhuursegment en 50% naar de nultreden-koopsector. De resterende 15% willen we realiseren als CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap) of zelfbouwkavels . Enkele belangrijke nuanceringen bij onderstaande tabel: Circa 75% van de het Ambitieprogramma willen we invullen met nultredenwoningen (aansluitend op het basisprogramma). Doel hiervan is betaalbare grondgebonden gezinswoningen in de bestaande voorraad ‘vrij te spelen’ voor instromende huishoudens. Inzet op nultredenwoningen brengt immers tot wel vijf verhuisbewegingen op gang, waardoor meer huishoudens hun woonwens kunnen vervullen. In de huidige markt wijken veel mensen noodgedwongen van hun woonvoorkeuren af. We kijken met een strategische bril naar een programma gericht op de langere termijn. Monitoring is zowel voor het Basisprogramma als voor het Ambitieprogramma van groot belang! We stellen de invulling van de programma’s bij wanneer de praktijk daarom vraagt. Zowel in aantallen, verdeling tussen gemeenten, als woningtypen. Indicatieve verdeling Ambitieprogramma per gemeente Ambitie Aanvullend programma Hulst Extra instroom Vlamingen 40% Administratie leegstand PM Onttrekken 2e woningen 0% Sluis Extra instroom Vlamingen 10% Administratie leegstand PM Onttrekken 2e woningen 100% Terneuzen Extra instroom Vlamingen 50% Administratie leegstand PM Onttrekken 2e woningen 0%

Rechtspraak bij dit artikel