Het creëren en behouden van passende woningen en leefbare kernen en wijken zijn belangrijke speerpunten. We constateren dat voor een aantal doelgroepen extra aandacht nodig is om te zorgen dat ook zij prettig en passend een woning kunnen blijven vinden in onze regio.
Belangrijkste opgaven ten aanzien van specifieke doelgroepen
Samengevat zien de belangrijkste opgaven ten aanzien van specifieke doelgroepen er als volgt uit:
De sterke vergrijzing en de extramuralisering die een aantal jaar geleden is begonnen, leiden er samen toe dat er een steeds grotere behoefte ontstaat aan zelfstandige woningen waarin huishoudens oud kunnen worden en zorg aan huis kunnen ontvangen.
Voor starters is het de afgelopen jaren steeds lastiger geworden om aan een betaalbare (koop)woning te komen, ondanks de lage hypotheekrentestand. Dit komt voor een deel door de gestegen woningprijzen, een trend die we door het hele land zien. Lokaal wordt deze trend op een aantal plaatsen versterkt door de vraag naar tweede woningen in Zeeuws-Vlaanderen13De problemen voor starters op de woningmarkt zijn niet enkel toe te schrijven aan de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. Ook de afnemende financierbaarheid speel hierin een grote rol. Starters ondervinden onder andere de gevolgen van strikter wordende hypothecaire voorwaarden waardoor hun toegang tot de koopmarkt beperkt wordt..
In Zeeuws-Vlaanderen werken en wonen substantiële aantallen werknemers van buiten de regio. We willen kwalitatief goede en betaalbare huisvesting voor deze groepen werknemers, die van groot belang zijn voor de bedrijven en zorgpartijen in onze regio. Daarnaast neemt de beroepsbevolking in Zeeuws-Vlaanderen af. De behoefte aan werknemers van buiten de regio groeit. Hier moeten we rekening mee houden in ons woonprogramma.
De instroom vanuit Vlaanderen is een grote kans voor Zeeuws-Vlaanderen. Om deze vraag te blijven bedienen is passend woningaanbod nodig. Uit onderzoek blijkt dat het vooral gaat om (aanstaande) gezinnen die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning in onze regio.
Woningzoekende woonwagenbewoners met banden met de regio hebben recht op een standplaats binnen een redelijke termijn. Voor de gemeenten is het belangrijk de behoefte aan standplaatsen goed in beeld te hebben en houden.
De ontwikkeling van het aantal instromende statushouders vraag om een flexibel woningaanbod voor deze doelgroep.
Goed wonen voor alle doelgroepen mogelijk maken en knelpunten aanpakken
De beschreven opgaven tonen aan dat er zich voor specifieke doelgroepen knelpunten voordoen op de woningmarkt. We willen goed wonen daarom actief mogelijk (gaan) maken voor alle doelgroepen.
Om de hiervoor beschreven opgaven het hoofd te kunnen bieden, zetten we in Zeeuws-Vlaanderen in op een aantal acties, die we lokaal concreet uitwerken in het uitvoeringsprogramma (hoofdstuk 4):
Afronden woonzorgvisies en specifiek aandacht voor nultredenwoningen
Bouwen voor doorstroming en flexibele inzetbaarheid
Op- en uitbouwen van een flexibele schil
Integratie van instromende inwoners
Actueel houden en uitvoering geven aan woonwagenbeleid
Voldoen aan taakstelling omtrent statushouders
We lichten ze hierna beknopt toe.
Afronden woonzorgvisies en specifieke aandacht voor nultredenwoningen
Het is belangrijk dat er voldoende geschikte woningen zijn voor zelfstandig wonende huishoudens met een zorgbehoefte. Steeds meer mensen worden oud in hun huidige woning. Enerzijds omdat dit hun wens is en anderzijds omdat de overheid hierop aanstuurt. Dat leidt voor veel huishoudens tot andere wensen en eisen aan de woning. Als gevolg van de vergrijzing groeit de groep (zorgbehoevende) ouderen bovendien fors en ook andere zorgbehoevende doelgroepen worden steeds vaker extramuraal gehuisvest. Om een goede invulling te geven aan deze groeiende behoefte, werken we in Zeeuws-Vlaanderen op gemeenteniveau een woonzorgvisie uit, samen met de woningcorporaties en zorgpartijen. In Sluis is deze visie al verwerkt in het gemeentelijke Visiedocument Krachtig Verbonden14In dit visiedocument is een toekomstvisie vastgesteld. Een plan van aanpak om de visie in de praktijk te brengen is hierin nog niet opgenomen.. In Hulst is de woonzorgvisie in april 2021 vastgesteld. In Terneuzen wordt nog aan de woonzorgvisie gewerkt. In deze woonzorgvisies werken we de gesignaleerde behoefte verder uit, zowel in aantallen woningen als ook in kenmerken van de benodigde woonvormen.
Parallel aan het opstellen van de woonzorgvisie hebben we ook nu al veel aandacht voor nultredenwoningen. De opgave is groot, dus we kunnen niet wachten. Zo willen we het aanpassen van bestaande woningen zoals eerder al aangegeven (verder blijven) faciliteren. Dit betekent dat de gemeenten voornamelijk voorzien in het aanbieden en delen van kennis en verwijzen naar bestaande regelgeving en (voornamelijk externe) subsidiemogelijkheden. Behalve subsidieregelingen denken we ook aan stimuleringsregelingen. Zo is hiervoor in 2006 onder andere de Stichting Woon Advies Commissie (WAC) opgericht. Zij geven gratis advies over onder andere het opwaarderen van bestaande woningen. Daarnaast wordt er op dit moment door de gemeente Sluis nagedacht over een stimuleringslening ter bevordering van het levensloopbestendig maken én verduurzamen van de bestaande voorraad. Door het opwaarderen van woningen, zoals het aanbrengen van een traplift of een slaap- en badkamer op de benedenverdieping, neemt de voorraad die geschikt is voor bewoning door ouderen en zorgbehoevenden toe. De woningeigenaar is hierbij zelf eerst aan zet, al dan niet in combinatie met bestaande subsidieregelingen.
Het aanpassen van grondgebonden eengezinswoningen is niet altijd wenselijk. Bij gezinswoningen van meer dan 120 vierkante meter of meer dan 2 slaapkamers kiezen we er als gemeenten voor verhuizen vóór aanpassen te faciliteren. Op deze manier zorgen we ervoor dat ouderen (wanneer mogelijk) doorstromen naar een voor hen geschikte woning (en besparen we mogelijk op Wmo-kosten) en spelen we tegelijkertijd een gezinswoning vrij voor de doelgroep waarvoor hij bedoeld is: gezinnen. We onderzoeken of de inzet van een verhuiscoach hierbij ondersteuning kan bieden en trekken samen met corporaties op bij het faciliteren van verhuizingen.
We streven ernaar zoveel mogelijk in de behoefte van ouderen te voorzien door woningen aan te passen. Dit is echter niet altijd mogelijk. Naast het aanpassen van bestaande woningen geven we daarom ook aandacht aan traploos bouwen, zoals appartementen en patiowoningen. Ook voor nieuwbouw van nultredenwoningen geldt dat dit niet overal passend is. Dit vraagt om keuzes tussen meer en minder passende locaties/kernen. We zetten primair in op de nieuwbouw van deze woningen in clusters, op locaties nabij zorgvoorzieningen en dagelijkse voorzieningen, waarbij we steeds oog houden voor diverse wijken. Zo kunnen we de kwaliteit en betaalbaarheid van wonen en zorg het beste garanderen. In de gemeentelijke woonzorgvisies die we samen met woningcorporaties en zorgpartijen opstellen geven we hier verder invulling aan en houden we nadrukkelijk ook rekening met de verschillende passende woning- en omgevingskenmerken van de verschillende zorgdoelgroepen.
Tot slot hebben we aandacht voor begeleiding van oudere huishoudens bij het maken van keuzes en bij de eventuele verhuizing zelf. Verhuizen is een grote stap en we willen deze drempel zo laag mogelijk maken. Corporaties bieden deze hulp nu soms al aan. We gaan verkennen hoe we dit ook voor particuliere huishoudens kunnen aanbieden. Gemeente Hulst maakt bijvoorbeeld werk van het aanstellen van wooncoaches.
Bouwen voor doorstroming en flexibele inzetbaarheid
De woningprijzen in Zeeuws-Vlaanderen zijn de afgelopen jaren flink gestegen, waarmee de keuzeruimte op de woningmarkt vooral voor onder andere starters steeds beperkter is geworden. Deze groep heeft een sterke voorkeur voor een eigen koopwoning, maar doordat zij nog niet of nauwelijks vermogen hebben kunnen opbouwen is hun budget doorgaans relatief beperkt. Zij zoeken daarom een betaalbare woning. We zien eenzelfde patroon bij de huishoudens die vanuit Vlaanderen verhuizen naar Zeeuws-Vlaanderen: het gaat voor een belangrijk deel om starters en gezinnen die op zoek zijn naar een betaalbare woonruimte.
Om de kansen op de woningmarkt voor woningenzoekenden uit de regio, huishoudens die de regio eerder verlaten hebben maar nu weer terug willen keren én voor verhuisgeneigde Belgische huishoudens te vergroten en tegemoet te komen aan de veranderende woonwensen van de vergrijzende bevolking, zetten we, náást en met het eerder beschreven Ambitieprogramma, in op bouwen voor doorstroming. Het relatief beperkte aanbod van betaalbare woningen (koop en huur) hangt samen met de beperkte doorstroommogelijkheden voor ouderen. Doorstroming van ouderen die nu een reguliere grondgebonden woning bewonen naar aantrekkelijke nultredenwoningen, kan helpen de groep (koop)starters te laten in- en doorstromen. Het toevoegen van geschikte, aantrekkelijke woningen voor ouderen aan de bestaande voorraad, brengt verhuisketens op gang. Naarmate deze verhuisketens op gang komen, kunnen diverse typen huishoudens beter in hun huisvestingswensen en -eisen voorzien.
Ter verduidelijking: het toevoegen van een nultredenwoning voor ouderen kan tot wel vijf verhuisbewegingen genereren. Het toevoegen van een starterswoning zorgt daarentegen gemiddeld voor slechts één verhuisbeweging, waardoor de woningmarkt ‘op slot’ blijft en minder huishoudens hun gewenste stap op de woningmarkt kunnen maken.
Parallel bekijken we ook waar eventueel nog nieuwbouw voor starters kan plaatsvinden, bijvoorbeeld in combinatie met sloop van incourante delen van de bestaande woningvoorraad. Nieuwbouw in dit betaalbare segment is in de praktijk lastig: de nieuwbouwkwaliteit en de bouwkostenontwikkeling maakt deze woningen vaak duurder dan de bestaande voorraad. We zoeken echter naar creatieve oplossingen, ook met het oog op de demografische transitie. Denk aan levensloopbestendige grondgebonden woonvormen die nu door starters worden betrokken maar later ook geschikt zijn voor de groeiende groep oudere huishoudens. Creativiteit is nodig om enerzijds aantrekkelijk te blijven voor starters (en deze groep mogelijk te laten groeien) en anderzijds in te kunnen spelen op de woonbehoeften van vergrijzende huishoudens in de regio. We willen woningen realiseren die flexibel inzetbaar zijn en zo de woonwensen -en eisen van verschillende doelgroepen kunnen vervullen. Zie hiervoor ook de volgende paragraaf over op- en uitbouw van een flexibele schil van woningen. We nodigen marktpartijen uit met ons mee te denken en zoeken hierbij ook nadrukkelijk de samenwerking op met de andere Zeeuwse regio’s. We sluiten hiermee aan op actielijn 6 vanuit de Zeeuwse Woonagenda. Zo worden er provincie breed enkele pilots opgestart als opmaat naar uitbouw van de flexibele schil.
Om de hierboven beschreven doorstroming daadwerkelijk om gang te brengen, onderzoeken we de komende periode de mogelijkheden die we hiervoor hebben. Om maximale doorstroming te creëren willen we met name ouderen bewustmaken van de mogelijkheden die er zijn en hen, indien gewenst, helpen het verhuisproces te versoepelen en versnellen. Dit kan bijvoorbeeld door een doorstroommakelaar in het leven te roepen.
Op- en uitbouwen van een flexibele schil
We constateren dat er naast ‘regulier’ wonen ook steeds meer behoefte is aan een flexibele schil van bijvoorbeeld middenhuurwoningen met een huurprijs vanaf de liberalisatiegrens (€ 752,33 (prijspeil 2021) tot circa € 950). Deze flexibele schil bedient vraag vanuit doelgroepen die (nog) niet voldoende middelen hebben om een ‘reguliere’ woning te kopen of huren en vanwege een te hoog inkomen ook niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Ook is er een groep woningzoekenden die bewust op zoek is naar flexibiliteit. Dit kan bijvoorbeeld in verband met onzekerheid over en/of tijdelijkheid van werk of als tussenoplossing na het verbreken van een relatie. Voor een deel van de doelgroepen is flexwonen dus een tussenstap, voor andere doelgroepen zoals studenten, kenniswerkers of statushouders is het een eerste opstap naar een reguliere woning op termijn. In totaal gaat het om een behoefte aan circa 1.065 woningen in middenhuur.
Een andere – voor Zeeuws-Vlaanderen belangrijke doelgroep – is de groep werknemers van buiten de regio. Door de krapte op de arbeidsmarkt neemt het belang van arbeidsmigranten en werknemers van buiten Zeeuws-Vlaanderen voor de economie toe. Op dit moment zijn er in Zeeland naar schatting circa 7.050 arbeidsmigranten werkzaam, waarvan circa 2.260 in Zeeuws-Vlaanderen. We verwachten tussen 2019 en 2029 een structurele extra huisvestingsvraag van 400 longstay arbeidsmigranten (huisvestingsplekken) voor deze tienjaarsperiode. Onder bepaalde voorwaarden kan de extra behoefte oplopen tot 1.050 arbeids¬migranten¬¬(huisvestingsplekken) de komende tien jaar. Concreet gaat het in Zeeuws-Vlaanderen bijvoorbeeld om buitenlandse werknemers in de zorg en bij Dow Benelux in Terneuzen. We constateren dat het hier, in tegenstelling tot veel andere Zeeuwse regio’s, voor een belangrijk deel (ca. 80%) gaat om long-stay werknemers, die behoefte hebben aan een reguliere huurwoning. Voor de hogere inkomens gaat dit om een middenhuurwoning. Onder andere alleenstaanden met een lager inkomen komen echter ook in aanmerking voor een sociale huurwoning. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om zorgmedewerkers afkomstig uit het buitenland. De reguliere behoefte vanuit arbeidsmigranten is onderdeel van de prognose en daarom reeds onderdeel van het basisprogramma (paragraaf 2.3).
Om te komen tot een passende flexibele schil in Zeeuws-Vlaanderen werken we in het kader van de Zeeuwse Woonagenda samen met andere gemeenten aan een onderzoek naar flexwonen. Doel is om uiteindelijk vanuit dit onderzoek te komen tot een aantal pilots verspreid door de provincie die een breed leereffect hebben. Parallel gaan we binnen onze regio al verkennen welke initiatieven mogelijk waar kunnen landen, waarbij de focus ligt op het huisvesten van werknemers van buiten de regio. Uiteraard blijven we daarbij contact houden met het bedrijfsleven en monitoren we gezamenlijk de effecten van de huidige coronacrisis. In samenwerking met de corporaties houden we bij het maken van prestatieafspraken al rekening met de huisvesting van spoedzoekers in de regio.
De flexibele schil voorziet in een tijdelijke behoefte vanuit specifieke doelgroepen en dient als op- of tussenstap naar een reguliere woning. Flexwoningen zelf kunnen tijdelijk van aard zijn (verplaatsbaar), het kan gaan om verhuur die tijdelijk van aard is, of om een combinatie van beide. Flexwonen kan worden gerealiseerd in nieuwbouw, transformatiepanden en in de vorm van modulaire verplaatsbare woonunits. We benadrukken dat flexwonen een brede rol vervult op de woningmarkt: deze rol gaat verder dan het bedienen van de vraag vanuit de hier specifiek onderzochte doelgroepen. Een flexibele schil kan ook ruimte bieden aan starters die in de huidige hoogconjunctuur moeilijk aan een reguliere woning komen, aan huishoudens die van buiten de regio naar Zeeland trekken voor werk, maar nog niet direct een woning hebben, of aan huishoudens die letterlijk wachten op hun nieuwe woning (bij vertraagde nieuwbouw, herstructurering, et cetera).
INZICHT IN NIET-INGESCHREVENEN
Iedere persoon die zich voor langer dan 4 maanden vestigt in Nederland is verplicht zich in te schrijven bij de gemeente15Voor personen die zich hier voor korter dan vier maanden vestigen hebben we een aantal verblijfslocaties aangewezen.. Zoals beschreven merken we dat dit toch niet altijd gebeurt, waardoor er (soms meerdere) huishoudens wonen in woningen die op papier leeg staan. We hebben op dit moment onvoldoende zicht op de mate waarin dit voorkomt. Daarom werken we de komende tijd aan een registratiesysteem voor personen die zich hier voor langere tijd vestigen, waarin overnachting verplicht geregistreerd wordt en zo beter inzicht te krijgen in de niet-ingeschreven in de regio. Wanneer nodig nemen we daaropvolgend passende maatregelen. Onderdeel hiervan zal een meldingsplicht zijn wanneer instromende huishoudens zich, al dan niet tijdelijk, in een van de drie regiogemeenten vestigen. Gemeente Sluis heeft al eerder onderzoek laten uitvoeren om het gebruik van de woningvoorraad inzichtelijk te maken. Daaruit is niet gebleken dat veel woningen worden gebruik zonder inschrijving in het BRP. Deze actielijn in de Woonvisie zal daarom met name gelden voor de gemeenten Hulst en Terneuzen. Het zal een intensief en tijdrovend traject zijn om een compleet overzicht van niet-ingeschrevenen te verkrijgen en een registratiesysteem op te zetten en toe te zien op handhaving ervan. Om dit te bekostigen willen we onder andere toeristenbelasting gaan heffen op huishoudens die zich voor korter dan vier maanden in onze regio vestigen.
Integratie van instromende inwoners vanuit het buitenland
Zeeuws-Vlaanderen is in trek bij instromers vanuit het buitenland. Het gaat hierbij om zowel jonge huishoudens die de grens vanuit Vlaanderen oversteken op zoek naar een betaalbare woning, als ook buitenlandse werknemers die zich vanwege werk (bij bijvoorbeeld Dow Terneuzen of Tragel Zorg in Clinge) voor langere tijd in de regio vestigen. Naast dat we blij zijn dat deze doelgroepen onze regio versterken, willen we ook dat ze een actief onderdeel uitmaken van onze samenleving en dat ze voldoende kansen krijgen tot integratie. We zien hierin een rol voor onszelf als gemeenten, de corporatie, het bedrijfs- en verenigingsleven en eventueel een rol vanuit het Expat Center Zeeland, gevestigd in Terneuzen.
Concreet willen we werk maken van een regionale wegwijscoach die instromende huishoudens begeleidt op zowel de woningmarkt als de zaken rondom integratie in de Zeeuws-Vlaamse samenleving. Ook valt te denken aan een ‘buddy’ voor nieuwe huishoudens en regelingen omtrent kinderopvang en scholing van met name kinderen met Vlaamse ouders. In Hulst is hiervoor onlangs een pilot opgestart.
Actueel houden en uitvoering geven aan passend woonwagenbeleid
Het woonwagenbeleid maakt onderdeel uit van het volkshuisvestingsbeleid. Iedere gemeente is verantwoordelijk voor haar eigen woonwagenbeleid, waarbij het Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid, opgesteld door de Rijksoverheid, in acht wordt genomen. Om zo goed mogelijk in de wensen van woonwagenbewoners te kunnen voorzien, monitoren we de behoefte en blijven we in overleg met bewoners. Concreet geven we uitvoering aan het Rijksbeleid:
Woonwagenbewoners in staat stellen in familieverband op een woonwagenlocatie te wonen
De behoefte aan standplaatsen helder in beeld houden
Toegelaten instellingen laten voorzien in huisvesting van woonwagenbewoners voor zover deze tot de doelgroep behoren
In overleg te treden met woonwagenbewoners om hun woningbehoefte in kaart te brengen
Een woningzoekende woonwagenbewoner met banden met de gemeente, binnen een redelijke termijn kans te bieden op een standplaats
Op dit moment is de behoefte per gemeente in beeld. We blijven dit monitoren om eventuele
veranderingen in de toekomst tijdig te kunnen constateren. Omdat gemeenten in essentie geen huisvesters zijn, zien we als gemeenten een grotere taak weggelegd voor de in de regio actieve corporaties wanneer het gaat om de huisvesting van woonwagenbewoners. De invulling van deze taak nemen we op in de te maken prestatieafspraken en kan verschillen per gemeente. Zo valt een groot deel van de woonwagens in Terneuzen in het koopsegment en hebben gemeente Hulst en de corporaties onlangs al afspraken gemaakt met betrekking tot het huisvesten van woonwagenbewoners.
Voldoen aan taakstelling omtrent statushouders
De instroom van asielzoekers, en daaraan gekoppeld het aantal statushouders, laat zich lastig voorspellen. Oplaaiende conflicten, klimaatveranderingen of andere factoren kunnen leiden tot schommelingen en pieken in de vluchtelingenstromen. De instroom van vluchtelingen was bijvoorbeeld in de periode 2014-2016 relatief groot, als gevolg van de aanhoudende conflicten in het Midden-Oosten.
Ook veranderingen in regelgeving, zowel in Nederland als elders, kunnen van invloed zijn op de instroom van vluchtelingen. Het opwerpen van juridische belemmeringen tegen immigratie, zoals de vluchtelingen-deal met Turkije, leidde bijvoorbeeld tot een grote daling in migratiestromen. Migratiestromen laten zich dus lastig vooraf voorspellen. Situaties kunnen snel veranderen.
Indicatief verwachten we op provincieniveau behoefte aan 190 tot 420 woningen in de flexibele schil voor de opvang van (overwegend jonge en alleenstaande) statushouders. Maken we een regionale verdeling op basis van de taakstelling per regio, dan zien we dat op basis van de prognose circa 28% van de statushouders naar verwachting in Zeeuws-Vlaanderen landt. Daarmee komt de behoefte uit op circa 52 tot 116 woningen voor statushouders. Vanuit de Zeeuwse Woonagenda werken we, zoals hierboven beschreven, toe naar een flexibele schil van woonvormen waar we statushouders, mocht het nodig zijn, kunnen huisvesten. In de voorbije jaren is gebleken dat onze corporaties uitstekend in staat zijn geweest te voldoen aan de taakstelling. We zetten de actuele gang van zaken voort in de toekomst.
Bij huisvesting van statushouders houden we ons aan de afspraken zoals gemaakt met het Plan van Aanpak flexibilisering asielzoekers Zeeland. Om in Zeeland de opgaven het hoofd te kunnen bieden en kansen optimaal te kunnen benutten, dienen de Zeeuwse gemeenten gezamenlijk op te trekken op dit dossier. Daarom staan we samen voor een Zeeuws-brede aanpak voor de gesignaleerde opgaven en kansen. Vanuit het uitgangspunt dat elke gemeente bijdraagt aan dit dossier, passend bij haar mogelijkheden. Met als doel een voortvarende match van de kansrijke statushouder aan woning en werk in Zeeland, streven we naar regie op Zeeuwse schaal met flexibele concepten en maatwerk als middelen, ook vanuit het Rijk. Zo combineren we de opgaven en creëren we kansen voor de statushouder, de gemeenten en de samenleving.
Hoofdstuk 3
Artikel 3.3
Goed wonen voor alle doelgroepen mogelijk maken
Onderdeel van Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen