Art. 3.5 Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen — Werken aan een kwalitatief goede bestaande voorraad

Bestaande voorraad sterk bepalend voor kwaliteit woningvoorraad Zeeuws-Vlaanderen Een kwalitatief goede woningvoorraad en woonomgeving is cruciaal voor leefbare kernen, doorstroming op de woningmarkt en prettig wonen voor zowel huishoudens met een lokale binding als ook voor het (blijven) aantrekken van huishoudens vanuit Vlaanderen. Meer dan 95% van het benodigde aantal woningen over 10 jaar staat er nu al. Nieuwbouw brengt een kwalitatief belangrijke, maar in omvang beperkte voorraadverandering teweeg. De kwaliteit van de bestaande voorraad is daarmee bepalend voor de totale woningvoorraadkwaliteit in Zeeuws-Vlaanderen. De bestaande woningvoorraad zien we als een woningportefeuille die we zo toekomstgericht mogelijk willen maken. Dit betekent dat naast kwalitatief goede nieuwbouw ook herstructurering aan de orde is voor de minst toekomstbestendige delen van de bestaande voorraad. Daarnaast gaat het om renovatie, verduurzaming en het levensloopbestendig maken van woningen met voldoende perspectief. Belangrijkste opgaven bestaande voorraad Samengevat zien de belangrijkste opgaven in de bestaande voorraad er als volgt uit: De combinatie van woningkenmerken (lage energieprestatie, beperkte aanpasbaarheid, etc.) en omgevingskenmerken (voorzieningen onder druk, achteruitgang leefbaarheid, etc.) maakt delen van de bestaande voorraad kwetsbaar, zeker wanneer de marktdruk in sommige segmenten mogelijk gaat afnemen. Het gaat vooral om kleine grondgebonden sociale huurwoningen en reguliere grondgebonden koopwoningen in diverse prijsklassen. Lokaal leidt dit soms nu al tot leegstand en verkrotting, of ligt dit op termijn op de loer. De in Zeeuws-Vlaanderen actieve corporaties pakken hun rol wanneer het gaat om verduurzaming van de woningvoorraad. Een belangrijk deel van de kwetsbare woningen zit echter ook in particulier bezit. Dit maakt de opgave complex en kostbaar. Het bundelen van kennis en middelen op Zeeuws- en regioniveau is daarom belangrijk. We hebben om deze reden ook als regio meegedaan aan de aanvraag voor het Volkshuisvestingsfonds. Ook in de minder kwetsbare delen van de bestaande voorraad is er een verduurzamingsopgave. Vooral in Sluis wordt een substantieel deel van de woningvoorraad niet ingezet voor permanente bewoning. Dit brengt risico’s ten aanzien van de leefbaarheid met zich mee. We werken actief aan een toekomstbestendige woningvoorraad Om de hiervoor beschreven opgaven het hoofd te kunnen bieden, kiezen we ervoor om actief werk te maken van een toekomstbestendige woningvoorraad. We willen dit verwezenlijken met de volgende acties, die we lokaal concreet uitwerken in het uitvoeringsprogramma (hoofdstuk 4): Ruimte creëren voor kwaliteitsimpuls woningportefeuille Het ontwikkelen en inzetten van hiervoor ondersteunende financiële instrumenten Het stimuleren en faciliteren van een brede en duurzame transitie in de woningvoorraad Hergebruik leegkomende (monumentale) panden We zetten sterker in op het managen van de leefbaarheid in relatie tot tweede woningbezit en recreatieve verhuur We lichten ze hierna beknopt toe. Herstructurering creëert ruimte voor kwaliteitsimpuls woningportefeuille Zoals eerder beschreven willen we ruimte maken voor gewenste nieuwbouw. Met onder andere herstructurering willen we ruimte creëren voor versterking van de woningportefeuille door nieuwbouw die 100% matcht met de toekomstige woningbehoefte. Op kansrijke locaties zetten we in op herstructurering, om zo wijken en buurten een vitaliteitsimpuls te geven. Deze ambitie hangt nadrukkelijk samen met onze nieuwbouwambitie. Zoals eerder beschreven willen we werk maken een additioneel Transitieprogramma om schuifruimte te creëren in de bestaande woningvoorraad. In het Transitieprogramma reserveren we in eerste instantie 300 woningen om de aanpak van de bestaande voorraad mogelijk te maken. Dit borgen wij met het Transitiefonds Zeeuws-Vlaanderen. Dit fonds bevat een vast bedrag per woning van € 13.500 die vanuit het Transitieprogramma wordt toegevoegd (gelijk aan de sloopkosten). Het vullen van het fonds geschied door bijdragen vanuit de gemeenten en initiatiefnemers van de 300 woningen. Het Transitiefonds borgen we in een Structuurvisie/Omgevingsvisie. Welke woningen we aanpakken, werken we uit in deze Structuurvisie/Omgevingsvisie. Daarnaast zijn we in overleg met de provincie Zeeland en het Rijk om het fonds verder te ondersteunen door slimme koppelingen met regelingen zoals PIW en VHF zodat een vliegwiel ontstaat. Daarnaast willen we werk maken van een structurele langjarige samenwerking met het Rijk. We willen onze regio beter bij het Rijk op het netvlies krijgen en zo de opgaven die we hebben gezamenlijk oppakken. Zodra compensatie (financieel) geborgd is, kan aanspraak gemaakt worden op dit deel van het Transitieprogramma. Het extra programma kan worden ingezet wanneer aantoonbaar is dat hiermee schuifruimte in kwetsbaar bezit ontstaat en wanneer toevoegingen kwalitatief complementair zijn aan de bestaande woningvoorraad en gelegen op binnenstedelijke locaties. We zien een nadrukkelijke samenhang tussen het Ambitieprogramma en het Transitiefonds. Wanneer bijvoorbeeld blijkt dat de extra instroom vanuit Vlaanderen tegenvalt, willen we meer woningen dan de 300 woningen in het basisprogramma in de bestaande voorraad gaan aanpakken vanuit het Transitieprogramma. Het aantal woningen zal dan boven de 300 uitkomen. We werken dit verder uit in de Structuurvisie/Omgevingsvisie. Zie hiervoor ook de toelichting in paragraaf 3.2. Woningen waar overschotten van ontstaan (type, soort en prijsklasse) én die relatief kwetsbaar zijn, zijn het meest risicovol. In totaal zijn dit er 885 in Hulst, 1.025 in Sluis en 1.460 in Terneuzen. Dit zijn samen circa 3.370 woningen in kwetsbare overschotten op regioniveau. Onderstaande figuren tonen de segmenten waarin naar verwachting de grootste kwetsbare overschotten in gaan ontstaan17Omwille van de leesbaarheid hebben we voor Hulst en Terneuzen de top 5 grootste kwetsbare overschotten weergeven en voor Sluis de top 7.. Het gaat voor Hulst en Terneuzen om een top 5 en voor Sluis om een top 7. De kwetsbare overschotten vinden we vooral terug in de kleine grondgebonden sociale huurwoningen en reguliere grondgebonden koopwoningen. Kwetsbare overschotten per gemeente Bron: KWOZ (2020). GGB = grondgebonden, SH = sociale huur. SCORING WONINGEN De Monitor Bestaande Voorraad (onderdeel van het KWOZ) werkt als een benchmark: telkens worden waarden op woningniveau per indicator gescoord ten opzichte van de waarden van alle andere woningen binnen de gemeente. Hieruit volgt een relatieve score (schaal 1 tot 5). De relatieve scores op de 4 indicatoren onder woningkenmerken worden bij elkaar opgeteld en de optelsom wordt wederom relatief gewaardeerd ten opzichte van de optelsom van alle woningen. Hieruit volgt een relatieve woningscore. Woningen worden op een vergelijkbare wijze (relatief) op omgevingskenmerken gescoord. Uit de relatieve omgevingsscore en de relatieve woningscore samen wordt de relatieve kwetsbaarheidsscore berekend. In een aantal gevallen zijn de omgevingsindicatoren opgebouwd uit subindicatoren. Voorbeeld: de huidige score op veiligheid en de ontwikkeling van de score op veiligheid in het verleden bepalen samen de indicatorscore ‘Veiligheid’. In een enkel geval is dit ook gedaan bij het bepalen van de woningscore, namelijk de woningindicator ‘energielabel’. Onderstaand is de opbouw schematisch weergegeven. Zie voor een uitgebreide toelichting per indicator het KWOZ. Voor een succesvolle aanpak van de bestaande voorraad is een sterke samenwerking tussen stakeholders cruciaal. Zo kunnen middelen en handelingsperspectieven maximaal worden benut. We trekken als regiogemeenten in de eerste plaats samen op met particuliere woningeigenaren. Daarnaast trekken we samen op met de woningcorporaties, waarbij de kennis en expertise vanuit de corporaties mogelijk als vliegwiel kan dienen voor een integrale en wijkgerichte aanpak van de bestaande woningvoorraad. Alleen samen kunnen we de benodigde ingrepen in de voorraad (financieel) uitvoerbaar maken. De corporaties nemen al jaren hun verantwoordelijkheid wanneer het gaat om verduurzaming en/of herstructurering van hun voorraad. De grootste uitdaging zien we dan ook in het kwetsbare particuliere segment. Samen met de corporaties als ervaringsdeskundigen willen we werk maken van een integrale aanpak bij herstructurering in wijken met gemengd bezit. Zoals te zien in bovenstaande figuren valt een aanzienlijke deel van de kwetsbare overschotten in het sociale segment. Voor corporaties is er een taak weggelegd om hun kwetsbare overschotten op den duur te verkleinen, en om te vormen naar woonvormen waar op termijn wél een groeiende behoefte aan is: sociale huurwoningen in het nultredensegment. In eerste instantie gaat het in Hulst om circa 380 woningen, in Sluis om 515 woningen en in Terneuzen om 430 grondgebonden woningen in kwetsbare wijken. Ervaring leert dat de sociale huurwoningen in de kleinste kernen bij afnemende druk het eerst hun aantrekkelijkheid verliezen. Veel (oudere) huishoudens uit deze kernen kiezen, wanneer de mogelijkheid zich voordoet, namelijk vaak voor een sociale huurwoningen nabij voorzieningen. We gaan met de corporaties in het kader van de prestatieafspraken het gesprek aan over het uitponden (en eventueel inponden) van kwetsbare woningen in de bestaande voorraad. Zo willen we vergaande versnippering van bezit in gebieden met kwetsbare corporatiewoningen voorkomen en solitaire particuliere woningen welke tussen de corporatiewoningen staan, mee laten nemen in eventuele herstructurerings- en/of renovatietrajecten.18In Hulst worden hier al bestuurlijk afspraken over gemaakt. We leggen de basis voor een integrale gebiedsgerichte aanpak bij dergelijke projecten en houden hierbij ook rekening met het uitgangspunt van ‘diverse wijken en kernen’ wat de corporaties hanteren. Om dit concreet te maken, maken we gebruik van en sluiten we aan op de scan van de bestaande voorraad die we maakten in het kader van het KWOZ. Hierin is onder andere op postcode 6 niveau in beeld gebracht hoe kwetsbaar de woningvoorraad in een gebied is19Onder andere gebaseerd op woning- en omgevingskenmerken en hoe het bezit in het gebied is verdeeld (corporatiebezit vs. bezit van particulieren). In kwetsbare gebieden (gebieden die ondergemiddeld scoren (score 1 of 2)) en waar de corporatie al meer dan 75% van de woningen in bezit heeft, willen we als uitgangspunt hanteren dat de corporatie waar mogelijk gaat inponden, om zo de kwetsbare voorraad op laag schaalniveau integraal aan te kunnen pakken. In gebieden die niet kwetsbaar zijn en al 75% of meer in particuliere handen is willen we de corporaties juist vragen uit te ponden20De genoemde percentages zijn een eerste startpunt bij gesprekken met de corporaties.. Het gaat hierbij nadrukkelijk om lage schaalniveaus. Op wijk- en kernniveau willen we samen met de corporaties blijven werken aan een gemêleerde woningvoorraad en zo geen eentonige ‘eilanden’ van eenzelfde soort woningen te laten ontstaan. Uitgangspunten vanuit gemeenten bij opstelling prestatieafspraken met corporaties We beseffen dat veel afhankelijk is van de portefeuillestrategie van corporaties. Met de monitor van de bestaande voorraad hebben we daarbij een goed beeld van kwetsbaar particulier bezit én kwetsbare woningen in bezit van corporaties. We gaan op korte termijn met de corporaties om de tafel om de monitor en hun strategie zo goed als mogelijk op elkaar af te stemmen en de woningvoorraad zo per gebied integraal van een kwaliteitsinjectie te kunnen voorzien. Daarnaast trekken we vanuit de Zeeuwse Woonagenda samen op met andere Zeeuwse regio’s waar het gaat om het gebiedsgericht aanpakken van de bestaande voorraad. Vanuit deze samenwerking werken we toe naar concrete pilots, om de bestaande voorraad slim en betaalbaar aan te pakken en te leren voor vervolgacties. Ontwikkelen en inzetten van ondersteunende financiële instrumenten Om het aanpakken van de bestaande voorraad financieel uitvoerbaar te maken zetten we in op (nieuwe) financiële instrumenten. Er is niet één oplossing: het bundelen van geldstromen en slim samenwerken is cruciaal. We doen dit dan ook niet alleen als gemeenten en regio: we trekken hierbij vanuit de Zeeuwse Woonagenda op met andere Zeeuwse regio’s. Mogelijke kansrijke financiële instrumenten om de opgave in de particuliere voorraad betaalbaar te maken verkennen we samen en werken we uit tot concrete pilots. Daarnaast zetten we KLUS (KrottenLijstUitvoeringsStrategie) in alle drie de gemeenten voort en blijven we de provinciale PIW benutten. Daarbovenop dingen we als regio mee wanneer het Rijk besluit budget beschikbaar te maken voor de aanpak van de bestaande woningvoorraad. Dit kan zijn via een nieuwe structurele regeling of bijvoorbeeld een tweede tranche van het Volkshuisvestingsfonds. Met een uitkering vanuit een eventuele tweede tranche van het Volkshuisvestingsfonds kunnen gemeenten investeren in de verbetering van woonkwaliteit, leefomgeving en verduurzaming in kwetsbare gebieden. Het Volkshuisvestingsfonds is open voor alle gemeenten, waarbij de regio Zeeuws-Vlaanderen is aangewezen als één van de aandachtsgebieden. Gemeenten kunnen individueel maar ook samen (als regio) een aanvraag indienen. De mogelijke bijdrage vanuit een tweede tranche van het Volkshuisvestingsfonds willen we gebruiken bij de aanpak van de bestaande voorraad. Daarnaast willen we, zoals beschreven, werk gaan maken van een structurele langjarige samenwerking met het Rijk om de opgaven die we zien gezamenlijk aan te pakken. Stimuleren en faciliteren van een brede en duurzame transitie in de woningvoorraad Er ligt een forse opgave om de woningvoorraad verder te verduurzamen. Deze opgave beslaat een groot deel van de bestaande voorraad. De woningcorporaties in Zeeuws-Vlaanderen hebben de energielabels de afgelopen jaren aanzienlijk verbeterd. In de prestatieafspraken blijven we hier samen aandacht voor houden. Dat betekent dat de meeste ‘winst’ in de regio is te behalen bij het verduurzamen van bestaande woningen van particuliere eigenaren. Concreet ligt er vanuit het Klimaatakkoord ook een opgave. De afspraak in het Klimaatakkoord is dat in 2050, 7 miljoen woningen en 1 miljoen gebouwen van het aardgas af zijn. Er moet daarvoor flink wat gebeuren. Als eerste stap worden tot 2030 de eerste 1,5 miljoen bestaande woningen verduurzaamd. Dat gaat wijk voor wijk. De gemeenten weten in 2021 welke wijk wanneer aan de beurt is. Bewoners worden daarbij betrokken. Het is de bedoeling dat de investering in verduurzaming betaald kan worden uit de opbrengst van een lagere energierekening. Het verduurzamen van de woningvoorraad biedt vele kansen. Als regio willen we graag een duurzame transitie stimuleren. Deze duurzame transitie omvat meer dan de energietransitie. Het gaat om warmte-transitie en energiebesparing, maar ook om klimaatadaptatiemaatregelen en het gebruik van circulaire bouwmaterialen. Denk aan het klimaat adaptief maken van tuinen en openbare ruimte door middel van het aanbrengen van meer groen. Dit helpt bij de afvoer van hemelwater en het tegengaan van zogenaamde ‘hitte-eilanden’. Naast verduurzaming bestaat de transitie in de bestaande voorraad ook uit het renoveren en aanpassen van woningen, zodat oudere huishoudens bijvoorbeeld langer in hun huidige woning kunnen blijven wonen. Ongeacht de vraag om welke aanpak de woning vraagt: we vinden het belangrijk dat iedereen mee kan doen aan de transitie. Dit betekent dat we bewoners waar mogelijk gaan ondersteunen met kennis om hun woning aan te pakken en financiële instrumenten zoals leningen en subsidies maar ook nieuwe instrumenten gaan verkennen. Concrete acties werken we uit in het uitvoeringsprogramma. Daarbij leggen we in de verduurzamingsopgave nadrukkelijk de link met de Transitievisie Warmte die elke gemeente wijkgericht heeft opgesteld of aan het opstellen is. Om de doelstellingen te behalen is het belangrijk dat ook de particuliere woningeigenaren zich bereid tonen mee te werken aan de verduurzamingsopgaven. Corporaties hebben aangegeven hierbij te willen faciliteren. Hergebruik leegkomende (monumentale) panden Als gevolg van maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografische transitie, schaalvergroting en de technologische transitie is de behoefte aan voorzieningen veranderd. Dit heeft gevolgen voor verschillende vastgoedsegmenten: op veel plekken is of dreigt er leegstand in detailhandel, monumentale gebouwen, kerken, scholen en kantoren. Leegstand werkt negatief op de economische aantrekkingskracht en leefbaarheid in binnensteden en kleine kernen. Door middel van transformatie kunnen deze bestaande panden – daar waar passend (ook binnen de Ladderruimte) – worden ingezet om invulling te geven aan woonvormen waar behoefte aan is. Transformatie draagt bij aan het versterken van de leefbaarheid en (binnen)stedelijke woonmilieus. Bovendien lossen we hiermee problemen in andere vastgoedsegmenten op en leidt het maximaal benutten van bestaande locaties tot minder onnodig bouwen in het weiland. Hergebruik van leegkomende (monumentale) panden blijft echter maatwerk: Welk type vastgoed kan op welke manier goed worden gebruikt, welke locaties zijn kansrijk en hoe komen we tot een soepele transformatieprocedure? Aansluitend op de Zeeuwse Woonagenda zoeken we per geval naar een passende invulling: woningen zijn niet de oplossing voor alle problemen. Parallel maken we bij heropening van de provinciale subsidieregeling ‘hergebruik leegstaande panden’ gebruik van de regeling, om een financiële bijdrage te leveren aan oplossingen voor de gesignaleerde opgaven. Managen van de leefbaarheid in relatie tot tweede woningbezit en recreatieve verhuur in Sluis, Hulst onderzoekt mogelijkheden voor beleid Het aandeel woningen dat als tweede woning wordt gebruikt in gemeente Sluis ligt op 13%, zo blijkt uit onderzoek (KWOZ). Dit is een gemeentelijk gemiddelde: lokaal ligt dit percentage in een aantal kernen nog aanzienlijk hoger, oplopend tot wel 50%. Tweede woningen staan vaak een groot deel van het jaar leeg. Ook worden (tweede) woningen gebruikt voor recreatieve verhuur. Dit vormt voor kernen met een hoog percentage tweede woningbezit een bedreiging voor de leefbaarheid: de sociale cohesie en sociale controle dalen en het draagvlak voor dagelijkse voorzieningen neemt af. Bovendien leidt het tot verdrukking van starters op de woningmarkt, doordat er lokaal sprake is van een prijsopdrijvend effect. Tweede woningbezit heeft echter niet alleen maar negatieve effecten. Zo komt het dikwijls voor dat een incourante woning als tweede woning wordt aangeschaft en wordt opgeknapt naar de eisen van deze tijd. Dit gaat verkrotting van de bestaande voorraad tegen. Daarbij worden tweede woningen soms tot wel zes maanden per jaar bewoond, wat (zeker in de zomermaanden) bijdraagt aan draagvlak voor diverse voorzieningen. Dit alles vraagt om het maken van keuzes: waar wordt inzet van reguliere woningen als tweede woning of voor recreatieve verhuur gezien als kans en waar versterkt het juist risico’s in de bestaande voorraad? Aan de hand van de te maken keuzes, gaan we gericht per kern aan de slag met het managen van de leefbaarheid: allereerst brengen we het effect van tweede woningbezit en recreatieve verhuur in beeld. Aan de hand van deze scan stellen we kaders op ten behoeve van de leefbaarheid in kernen. We maken hierbij in Sluis een koppeling met het gemeentelijk Visiedocument Krachtig Verbonden en het Plan van Aanpak plancapaciteit. We kijken daarbij ook naar de nauwe samenhang met de verdere beoogde aanpak van de bestaande woningvoorraad en eventuele complementaire nieuwbouw. We trekken hierbij samen op met de dorpsraden21Daarnaast onderzoeken we de mogelijkheden tot het ‘loskoppelen’ van tweede woningen van de bestaande voorraad. Zie hiervoor paragraaf 3.2 en het Plan van Aanpak Plancapaciteit van de gemeente Sluis.. Hoewel in minder grote mate aan de orde dan in Sluis, zal ook de gemeente Hulst de aankomende periode onderzoek doen naar de mogelijkheid voor beleid met betrekking tot tweede woningbezit en recreatieve verhuur.

Rechtspraak bij dit artikel