Inzet op nieuwbouw die 100% raak is
Nieuwbouw is nodig om de verwachte huishoudensgroei op regioniveau de komende tien jaar op te kunnen vangen en invulling te kunnen geven aan de gewenste kwaliteitsimpuls in de woningvoorraad. Tegelijkertijd is een realistische woningbouwproductie van belang: we willen geen overaanbod aan woningen met leegstand, waardedaling en verloedering als gevolg. Daarnaast achten we de afvloeiing van woningen naar tweede woningbezit niet wenselijk. We spannen ons maximaal in om voor de lange termijn te sturen op de gewenste kwantiteit en kwaliteit. Keuzes van nu zijn namelijk van groot belang voor de toekomst. Een verkeerde keuze nu, kan groot effect hebben op de lange termijn. Van goede keuzes zullen we daarentegen nog lang profijt hebben. We willen nieuwbouw die 100% raak is en voor wat product en locatie betreft de woningvoorraad zoveel mogelijk versterkt. We willen daarbij, zoals beschreven in paragraaf 3.2 ook maximaal inspelen op de kansen die zich voordoen en inspelen op de behoefte die er bovenregionaal is in de vorm van een Ambitieprogramma.
Belangrijkste opgaven ten aanzien van plancapaciteit
Samengevat zien de belangrijkste opgaven ten aanzien van de plancapaciteit er als volgt uit:
Een systeem van grondige monitoring en het formuleren van kantelpunten in de huishoudensontwikkeling gaat ons helpen de woningbouwplanning zo passend mogelijk te maken.
Zoals beschreven willen we met nieuwbouw met name invulling geven aan de behoefte aan nultredenwoningen die er is in de regio. De huidige plancapaciteit sluit, voor zover de invulling al bekend is, kwalitatief nog niet altijd goed aan op de verwachte behoefte.
De plancapaciteit mag risico’s in de bestaande voorraad niet ongewenst vergroten. Wanneer er meer wordt gebouwd in segmenten waar al veel van is, vergroot dit de risico’s in de nu al meest kwetsbare delen van de woningvoorraad.
We gaan werk maken van een Ambitieprogramma om in te kunnen spelen op kansen/ontwikkelingen die zich voordoen. Omdat de nieuwbouw voor veel Vlamingen en koopstarters uit onze regio te duur is, zetten we in op doorstroming door het bouwen van nultredenwoningen en woningen die écht een kwalitatieve aanvulling op de bestaande voorraad vormen. Hierdoor komen bestaande woningen vrij waarmee we kunnen voorzien in de behoeften van instromende Vlamingen en onze eigen koopstarters. Door in te zetten op doorstroming creëren we meer verhuisbewegingen en dynamiek op de woningmarkt. Hierdoor kunnen per saldo meer huishoudens in hun behoefte worden voorzien.
Actief sturen en monitoren om plancapaciteit te laten aansluiten op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte
Om in te kunnen spelen op de beschreven opgaven en ambities, gaan we actief sturen op de plancapaciteit om deze beter te laten aansluiten op de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte. Deze behoefte gaan we actief monitoren. We willen dit verwezenlijken met de volgende acties, die we lokaal concreet uitwerken in het uitvoeringsprogramma (hoofdstuk 4):
Adaptief programmeren en actieve monitoring, ook om kansen die zich voordoen te kunnen benutten
Het koppelen van nieuwbouw aan de bestaande voorraad
Optimalisatie van de planvoorraad (woningtypen en locaties)
Complementaire nieuwbouw: middenhuur
We lichten ze hierna beknopt toe.
Adaptief programmeren en actieve monitoring, ook om kansen die zich voordoen te kunnen benutten
Zoals in hoofdstuk 2 en paragraaf 3.1 al beschreven blijkt uit onderzoek van InFact dat het saldo in- en uitstromende Belgische huishoudens al 15 jaar positief is. Daarbij blijkt dat er kansen liggen om ook in de toekomst deze instroom te laten toenemen, zeker als er grensoverschrijdend wordt gedacht. Zeeuws-Vlaanderen kan van grotere betekenis zijn voor de opvang van de woningbehoefte in Vlaanderen.
In onze woningbouwprogrammering zetten we daarom in op zowel bouwen voor eigen behoefte, als bouwen ten behoefte van het stimuleren van de instroom vanuit Vlaanderen. Voor het bouwen van de eigen behoefte zijn de uitkomsten van het KWOZ leidend22Zie voor de aantallen per woningtype: https://www.zeeland.nl/sites/default/files/docs/woningkwaliteit-_en_woningmarktonderzoek_zeeland_2019_kwoz.pdf. Dit betekent met name inspelen op de woningbehoefte van de vergrijzende bevolking door nultredenwoningen te bouwen. We houden rekening met de regionale groei van huishoudens die voortvloeit uit de nieuwste huishoudensprognoses. Om instroom (met name vanuit Vlaanderen) te stimuleren en faciliteren willen we daarnaast, zoals beschreven, meer doen. Hiervoor roepen we een additioneel Ambitieprogramma in het leven. Zie paragraaf 3.2 en onderstaande tabel.
Verdeling Ambitieprogramma per gemeente
Ambitie
Aanvullend programma
Hulst
Extra instroom Vlamingen
40%
Administratie leegstand
PM
Onttrekken 2e woningen
0%
Sluis
Extra instroom Vlamingen
10%
Administratie leegstand
PM
Onttrekken 2e woningen
100%
Terneuzen
Extra instroom Vlamingen
50%
Administratie leegstand
PM
Onttrekken 2e woningen
0%
Omdat niemand in de toekomst kan kijken is monitoring het sleutelwoord: we willen kunnen anticiperen wanneer we zien dat de marktdruk in bepaalde woningsegmenten afneemt. We willen daarentegen ook kunnen handelen wanneer we zien dat de krapte op de Zeeuws-Vlaamse woningmarkt aanhoudt. Met adaptief beleid, waarbij continu wordt ingespeeld op de actuele ontwikkelingen, zorgen we ervoor dat de Zeeuws-Vlaamse woningmarkt blijft aansluiten op de behoefte die er is. Omhoog en omlaag bijsturen in bouwproductie moet mogelijk zijn en blijven. Voorkomen moet worden dat geplande activiteiten elkaar frustreren en niet tot ontwikkeling komen. De eerder beschreven Plannen van Aanpak Plancapaciteit zullen als leidraad dienen om plancapaciteit voor nieuwbouw beschikbaar te krijgen. De provincie stelt periodiek een nieuwe prognose op en ook het Kwalitatief Woningmarkt Onderzoek Zeeland wordt naar verwachting periodiek geactualiseerd. Op basis van de meest recente inzichten stemmen we per gemeente onze plancapaciteit zo optimaal mogelijk af op de lokale, regionale én bovenregionale behoefte. Wijzelf monitoren de instroom van Vlamingen en andere groepen binnen- en buitenlandse migratie jaarlijks en ondernemen actie waar nodig. We blijven onze ambities hierbij in het oog houden.
AANPASSINGSVERMOGEN VERGROTEN DOOR ADAPTIEF PROGRAMMEREN
Adaptiviteit is het aanpassingsvermogen aan veranderende omstandigheden zonder dat het systeem transformeert. De kunst van adaptiviteit is om het juiste evenwicht tussen flexibiliteit en beheersbaarheid te vinden, zodat je kunt inspelen op veranderingen die je niet van te voren kunt overzien. Om adaptief te programmeren is het niet nodig om alle onzekerheden te beheersen, maar om een werkwijze te hebben die weerbaar is tijdens mogelijke (maar onzekere) gebeurtenissen. Het gaat minder om beheersing van de inhoud, maar juist om de beheersing van het proces.
Koppeling nieuwbouw aan bestaande voorraad
Nieuwbouw is belangrijk om de gewenste kwaliteitsimpuls te kunnen geven aan de woningvoorraad en in te kunnen spelen op de kansen die zich voordoen. Het aantal huishoudens in Zeeuws-Vlaanderen groeit de komende jaren naar verwachting nog door waardoor woningbouw nodig is. We willen echter niet dat het versterken van de woningvoorraad door middel van nieuwbouw zal leiden tot een wildgroei aan woningen. Monitoring van de huishoudensontwikkeling is hierbij essentieel. Zoals hiervoor beschreven zien we dat er de laatste jaren meer Vlamingen onze regio instromen dan eerder geprognosticeerd. Hier willen we op inspelen.
Het kan echter ook zijn dat de instroom op den duur minder hoog uitvalt dan we nu verwachten. We schakelen in ons denken en handelen dan naar een koppeling tussen de nieuwbouwprogrammering en de transformatieopgave in de bestaande voorraad. We verkennen welke financiële instrumenten we kunnen uitwerken. Zoals beschreven in paragraaf 3.2 zetten we als onderdeel van het basisprogramma in eerste instantie in op een Transitiefonds voor ten minste 300 woningen. Bij tegenvallende instroom verhogen we dit aantal.
Optimalisatie van de planvoorraad (woningtypen en locaties)
Zoals beschreven zetten we vol in op het grijpen van kansen die zich voordoen. Hier spelen we op in door middel van een flexibel ingestoken planvoorraad en een Ambitieprogramma in combinatie met een uitvoerige monitoring van het aantal (instromende) huishoudens en leegstand. Naast onze inzet op het grijpen van kansen, moeten we oog houden voor de huishoudens die nu al in onze regio wonen. We hebben in Zeeuws-Vlaanderen te maken met vergrijzing, wat met name resulteert in een behoefte aan nultredenwoningen. Het gaat om woningen in koop en huur, in zowel lagere als hogere prijssegmenten. In Terneuzen en Hulst is er daarnaast in mindere mate nog een kleine uitbreidingsbehoefte aan reguliere grondgebonden woningen in de middenhuur. De huidige planvoorraad in de regio sluit hier nog niet optimaal op aan: we constateren op basis van recent uitgevoerd onderzoek dat er in de woningbouwplannen op dit moment, voor zover inzichtelijk, nog beperkt wordt voorzien in nultredenwoningen en dat het aantal plannen voor reguliere grondgebonden woningen groot is.
Iedere gemeente heeft in samenwerking met de provincie een Plan van Aanpak Plancapaciteit opgesteld. Hierin staat een aanpak beschreven, gericht op het mogelijk maken van kwalitatief gewenste toevoegingen van woningen door deprogrammering van overtollige ongewenste woningbouwplannen. De komende periode werken we de beschreven acties in de Plannen van aanpak in de praktijk uit. Zo gaan we onder andere in overleg met ontwikkelaars over mogelijke optimalisaties van hun woningbouwplannen. Ook maken we werk van een traject, waarin we langdurig onbenutte harde plancapaciteit nader tegen het licht houden en waar wenselijk en mogelijk deprogrammeren. Dit start met het creëren van voorzienbaarheid: in een Structuurvisie/Omgevingsvisie of andere bestuurlijke visie moet worden aangekondigd dat de bestemming veranderd gaat worden binnen enkele jaren (‘passieve risico aanvaarding’). We stellen een nader te bepalen einddatum op, waarvóór een hard plan in uitvoering moet zijn gebracht. Wanneer een plan niet voor de einddatum in uitvoering is gebracht, kan de bestemming worden aangepast. Ook voor nieuwe woningbouwinitiatieven willen we in het vervolg een einddatum gaan hanteren in bestemmingsplannen23Hulst en Sluis hanteren reeds een ‘houdbaarheidsdatum’ van 1 jaar na een positief principebesluit..
Kwalitatief zetten we concreet in op het traploos bouwen en het voorkomen van marktontspanning in het niet-nultreden grondgebonden segment. Nultredenwoningen zijn daarbij nadrukkelijk niet alleen patiowoningen: het gaat om een breed palet aan type woningen die voor meerdere doelgroepen geschikt zijn, waardoor ook starters op de woningmarkt er hun intrede in kunnen maken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een gelijkvloers appartement met lift of een grondgebonden woning met volledig woonprogramma op de begane grond, maar met bijvoorbeeld ook nog een slaapkamer op de eerste verdieping.
We kijken daarbij uiteraard naar de kwaliteit van plannen in brede zin. Het gaat niet alleen om de te realiseren type woningen in het plan, maar ook om de locatie, het beoogde woonmilieu, de nabijheid van relevante voorzieningen (winkels, zorg), et cetera. Ook hebben we expliciet oog voor passende woningen voor alle doelgroepen en eventuele daarbij behorende innovatieve woonconcepten als wonen in hofjes of kleine woonconcepten.
Ten aanzien van locaties betekent het optimaliseren van de planvoorraad soms ook het maken van keuzes.
We vinden het belangrijk dat mensen wanneer ze dit graag willen, in hun eigen kern kunnen blijven wonen. Nieuwbouw moet in elke kern mogelijk zijn, zolang het een kwaliteitsimpuls geeft en inspeelt op de lokale behoefte24Dit kan niet altijd betekenen dat het ook gaat om een uitbreiding van de woningvoorraad.. Wel geven zorgpartijen aan dat clustering belangrijk is om de benodigde zorg ook in de toekomst goed en betaalbaar te kunnen leveren. Dit betekent dat we op lokaal niveau moeten kiezen waar we primair inzetten op nieuwbouw en waar nieuwbouw eventueel in kleine aantallen meer aanvullend is op de bestaande bouw.
Complementaire nieuwbouw: middenhuur
In lijn met voorgaande zetten we ook specifiek in op meer complementaire nieuwbouw. We willen woningen aan de voorraad toevoegen in segmenten die nu nog onvoldoende aanwezig zijn in de bestaande voorraad. Het gaat naast de eerder genoemde nultredenwoningen bijvoorbeeld om middenhuur. We zien hiervoor behoefte vanuit diverse doelgroepen, maar het segment komt maar beperkt van de grond. Op basis van het KWOZ zien we dat er regiobreed tot 2029 behoefte is aan circa 1.065 woningen in de middenhuur en ook makelaars geven aan een grote vraag naar betaalbare huurwoningen in het segment tot circa 950 euro te zien. Circa 77% van deze behoefte gaat uit naar nultredenwoningen.
We verkennen of we beleggers meer kunnen verleiden om dit segment verder op te pakken. Het verleden laat ons echter zien dat Zeeuws-Vlaanderen niet tot de primaire focusgebieden behoort van grote institutionele beleggers. We moeten het daarom met name hebben van particuliere beleggers en de corporaties. We zien voor de toekomst een substantieel grotere rol weggelegd voor de corporaties in het aanbieden van woningen in het middenhuursegment. Ook het Rijk neemt diverse maatregelen om het voor corporaties makkelijker te maken actiever te worden in het middenhuursegment. Zo is de markttoets vanaf begin 2021 voor drie jaar afgeschaft. Woningcorporaties krijgen daarnaast vanaf 2022 meer ruimte om lokaal maatwerk toe te passen op het moment dat daar behoefte aan is. Dit maakt het mogelijk om in gemeenten waar de druk op de woningmarkt groot is, alsnog een sociale huurwoning toe te wijzen aan bijvoorbeeld een leraar of verpleegkundige die een inkomen heeft net boven de vastgestelde inkomensgrens. De zogenoemde lokale vrije toewijzingsruimte was standaard 10%. Dit wordt 15% als daar behoefte aan is. Indien lokaal maatwerk niet noodzakelijk is, dan wordt de vrije toewijzingsruimte echter 7,5%25Dit wetsvoorstel moet nog worden aangenomen door de eerste kamer..
De corporaties geven aan de behoefte aan middenhuurwoningen minder te voelen. Daarnaast willen ze zich vanwege beperkte budgetten het liefst primair focussen op hun kerntaken: huisvesting van de laagste inkomensgroepen (in woningen onder de liberalisatiegrens) en verduurzaming van de bestaande voorraad. We gaan als gemeenten het gesprek aan met de corporaties en verkennen de mogelijkheden. Zo willen we project-specifiek gaan verkennen of er een rol kan worden weggelegd voor corporaties wanneer marktpartijen niet instappen.
We sluiten hierbij aan bij actielijn 4.4 uit de Zeeuwse Woonagenda, waarbij de inzet op specifieke woningtypen en segmenten wordt beschreven, waarvan we zonder ingrijpen vanuit overheden oplopende tekorten signaleren. Primair betekent dit de realisatie van middenhuur en passende woonvormen voor ouderen: nultredenwoningen en wonen met zorg. Marktpartijen zijn hiervoor primair aan zet om met initiatieven langs te komen. Wij zullen passende initiatieven zo goed als mogelijk faciliteren. Ook zien we een groeiende rol weggelegd voor corporaties, die met de gewijzigde woningwet meer mogelijkheden hebben woningen aan te bieden in het middenhuursegment. Daarnaast gaan we kennis importeren en een samenwerking opzetten met ontwikkelaars om meer en passende woningen voor ouderen toe te voegen aan de voorraad. Het gaat daarbij om passende woonvormen voor zowel zorgbehoevende- als ook voor niet zorgbehoevende ouderen, bijvoorbeeld in geclusterde (hofjes)woonvormen.
Hoofdstuk 3
Artikel 3.6
Plancapaciteit laten aansluiten op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte
Onderdeel van Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen