De overheid voert grondbeleid om de grondmarkt efficiënt en rechtvaardig te laten verlopen en daarbij ruimtelijke doelen te realiseren. De verplichting tot een Nota Grondbeleid vindt verder haar basis in de Financiële verordening gemeente Bergen ex artikel 212 Gemeentewet. Deze nota speelt nog niet in op de nieuwe Omgevingswet die, zoals het er nu voorstaat, op 1 januari 2022 in werking treedt omdat pas in de loop van 2021 duidelijk wordt welke gevolgen de invoering heeft voor het gemeentelijk grondbeleid.
In een Nota Grondbeleid legt de gemeente vast op welke wijze zij haar grondbeleidsinstrumentarium inzet. Zij kan in een actieve rol zelf grond aankopen, zelf bouw- en woonrijp maken en via gronduitgifte haar doelen realiseren, of kan samenwerking zoeken met andere partijen, of in een meer faciliterende rol haar doelen verwezenlijken. Actief grondbeleid rust meer op privaatrechtelijke wetgeving en faciliterend grondbeleid rust meer publiekrechtelijke wetgeving. Het feit dat de overheid tegelijk “speler” is en “regulator” en daarmee een dubbele pet kan hebben, vraagt om transparantie van beleid.
Het grondbeleid voor de gemeente Bergen is verwoord in deze nota grondbeleid 2020. Deze nota vervangt de nota grondbeleid 2012. De nota grondbeleid 2020 legt de basis voor een heldere en eenduidige werkwijze bij het voeren van het grondbeleid in de gemeente Bergen. Deze nota geeft de door de gemeenteraad vastgestelde kaders waarbinnen het college van burgemeester en wethouders het grondbeleid uitvoert.
Het grondbeleid valt uiteen in actief en passief grondbeleid. Om invulling te geven aan beide vormen van grondbeleid staan de gemeente diverse grondbeleidinstrumenten ter beschikking. Deze instrumenten worden in deze nota beschreven.
Het is wenselijk om tot een afgewogen nota te komen met een compleet beeld van het gemeentelijk grondbeleid en de gemaakte beleidskeuzen. Tevens is de actuele stand van de grondexploitaties van in uitvoering zijnde bestemmingsplannen opgenomen.
De Grondexploitatiewet (grex-wet) is een onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening. De Grondexploitatiewet biedt gemeenten onder meer instrumenten om kosten van de planontwikkeling bij grondeigenaren en projectontwikkelaars te verhalen. Tevens hebben gemeenten de mogelijkheid een bijdrage te vragen in bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen.
Verder is het mogelijk eventuele maatregelschade (‘planschade’) die veroorzaakt wordt door planologisch medewerking te verlenen aan een initiatief op basis van een overeenkomst te verhalen op de initiatiefnemer. De juridische basis hiervoor is de Wet ruimtelijke ordening. In Bergen wordt het schaderisico als hier bedoeld altijd afgewenteld op de initiatiefnemer.
De complexiteit van het grondbeleid noodzaakt tot het verschaffen van duidelijkheid over de relevante aspecten van het te voeren grondbeleid. De haalbaarheid en uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen zijn mede afhankelijk van de effectiviteit van het grondbeleid. Ten aanzien van aspecten als grondverwerving, bouwrijp maken, kostenverhaal en gronduitgifte zal een samenhangend en strategisch beleid moeten worden gevoerd. Met behulp van deze nota wordt vorm en inhoud gegeven aan het te voeren grondbeleid in en door de gemeente. Doelstelling van de nota grondbeleid is om de diverse aspecten van grondbeleid en -politiek in samenhang te bekijken en om daarmee tot afstemming van de verschillende uitvoeringstrajecten te komen.
Strategische Regiovisie
De strategische regiovisie constateert, dat het gebied De Maasduinen een aangenaam woonklimaat heeft voor mensen uit het omliggende (stedelijk) gebied, terwijl de eigen bevolking in belangrijke mate vergrijst. Daaruit trekt men de conclusie dat “het aloude model van huisje-boompje-beestje niet meer afdoende werkt” en dat de regio slimmer en innovatiever met woningbouw aan de slag moet. En wel door het aanbieden van andere woonmilieus, namelijk exclusief en gebiedskarakteristiek en door zorgvuldig te bekijken wat nodig is voor de ouder wordende bevolking met het oog op de toekomstige zorg. Inmiddels beschikken we over een specifiek regionaal- en gemeentelijk woonbeleid in de vorm van respectievelijk een woonvisie voor de regio Noord-Limburg en een gemeentelijke woonvisie.
Regionale woonvisie Noord-Limburg 2020 – 2024
De gemeenteraden van de 8 gemeenten in Noord-Limburg hebben inmiddels een nieuwe regionale woonvisie vastgesteld. De gemeenteraad van Bergen heeft dit gedaan op 21 september 2020. De belangrijkste opgaven zijn:
Het zo goed mogelijk oplossen van de mismatch tussen woningbehoefte en woningvoorraad.
Het gaat hierbij om zowel de bestaande woningvoorraad als nieuwbouw. De samenstelling van onze bevolking verandert – forse toename van 1 persoons huishoudens en we worden ouder - en dit brengt een andere woonvraag met zich mee dus ook andere typen woningen dan waaruit de bestaande woningvoorraad bestaat. De opgave ligt dan ook in het aanpassen van de bestaande woningvoorraad. De nieuwbouw die we toevoegen dient toegespitst te worden op de toekomstige woningbehoefte. Hierbij kijken we nog meer dan voorheen naar de kwalitatieve vraag en het bevorderen van de doorstroming op de regionale woningmarkt.
Alle doelgroepen een plek geven op onze woningmarkt. We zien in onze regio verschillende doelgroepen nadrukkelijker naar voren komen. Die moeten allemaal een plek krijgen binnen onze woningmarkt en de maatschappij. Denk hierbij aan zorgdoelgroepen (o.a. vanuit beschermd wonen naar de reguliere woningmarkt) en internationale werknemers die zich hier voor langere tijd willen vestigen. Maar ook aan ouderen en woonurgenten.
Trends en ontwikkelingen op woningmarkt
We kunnen een aantal trends en ontwikkelingen onderscheiden die gevolgen hebben voor het thema wonen. Deze trends en ontwikkelingen zijn verder uitgewerkt in de nieuwe regionale woonvisie.
Langer zelfstandig thuis wonen. Als gevolg van veranderingen in de zorg worden ouderen gestimuleerd zo lang mogelijk zelfstandig thuis te wonen. Als ouderen willen verhuizen is het niet altijd vanzelfsprekend dat er passende woningen zijn die aansluiten op de behoefte.
Extramuralisering van de zorg. Naast de reguliere instroom op de woningmarkt is er de laatste jaren sprake van extra instroom vanuit de zorg. Het gaat dan om mensen die eerst in een zorginstelling verbleven die uitstromen naar reguliere woningen. Samen met woningcorporaties en zorgorganisaties wordt gewerkt aan een zo optimaal mogelijke spreiding over alle gemeenten en alle wijken. Regionaal zijn hier afspraken over gemaakt en is een Transferpunt opgericht dat dit coördineert.
Het ontstaan van eenzijdige wijken in de sociale huursector. Deze trend hangt nauw samen met de vorige trend.
Instroom internationale werknemers. Deze doelgroep is nodig om de Limburgse economie draaiende te houden. Er is, naast shortstay, ook een trend dat deze mensen zich ook permanent of voor langere tijd in onze regio vestigen.
Verduurzaming van de bestaande voorraad. Hier wordt regionaal maar ook op gemeentelijk niveau fors op ingezet.
Klimaatadaptatie. Met het oog op de klimaatveranderingen is het wellicht verstandig om mogelijke inbreidingslocaties niet zonder meer in te vullen met woningbouw. Er dient voldoende ruimte te worden gecreëerd voor de functies groen en water.
Leegkomend vastgoed. Elke gemeente kampt in meer of mindere mate met bestaand vastgoed dat vrijkomt. Een woonfunctie kan een oplossing zijn voor transformatie van dit bestaande vastgoed, maar is dat niet altijd. Vaak liggen deze leegkomende panden op cruciale plekken in de kernen. Herinvulling van deze plekken is daarom van belang.
Behoefte aan andersoortig wonen. Mensen hebben verschillende wensen en willen ook op verschillende manieren met elkaar samenleven. Denk bijvoorbeeld aan het bewonen van 1 woning door meerdere generaties.
De markt en de economie
Sinds 2015 is ook de woningmarkt weer aan het groeien. De verkoopbaarheid van bestaande woningen is goed ondanks de strengere hypotheekvoorwaarden is er doorstroming ontstaan. Door het tekort aan woningen met name voor ouderen is deze doorstroming nog niet optimaal.
Momenteel heeft de pandemie Covid-19 een negatieve invloed op onze economie, maar nog niet op de huizenmarkt. Zo zijn de prijzen zelfs gestegen en is het huizenaanbod gering. Deze situatie is geen maatstaf voor het beleid op de langere termijn. Wij gaan ervan uit dat de economische situatie en de woningmarkt zich in de komende jaren in redelijke mate zal stabiliseren. Onze blik is gericht op een langere periode, namelijk van 2021 tot 2030.
Woningbouw
De gemeenteraad heeft op 20 december 2017 de gemeentelijke woonvisie ‘Perspectief op goed wonen in Bergen’ vastgesteld. Centraal staat de doelstelling: Aantrekkelijk woon- en leefklimaat passend bij (veranderende) vraag van de consument, nu en straks.
Om die doelstelling en de hierboven geformuleerde visie te bereiken, formuleren we 3 pijlers waarin het woonbeleid verder is uitgewerkt. De pijlers maken helder waar wat ons betreft een aantrekkelijk woon- en leefklimaat uit bestaat:
De juiste woning op de juiste plek.
Kwaliteit woon- en leefomgeving in de dorpen: wonen-welzijn-zorg en duurzaamheid.
Samen werken aan een aantrekkelijke gemeente.
In november 2018 is in opdracht van de gemeente door een adviesbureau een woonbehoeftenonderzoek op kernniveau uitgevoerd. Een van de conclusies was dat er in de periode 2018 – 2028 behoefte is aan circa 200 woningen uitgaande van een positief migratiesaldo waarvan sinds 2015 in onze gemeente sprake is. Naar aanleiding van dit onderzoek is besloten om op dit trendscenario in te zetten. Verder geeft dit onderzoek de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte per kern weer. De resultaten van dit onderzoek worden gebruikt als richtinggevend toetsingskader voor de beoordeling van concrete woningbouwinitiatieven. Zoals eerder aangegeven in deze nota (de nieuwe regionale woonvisie) ligt de nadruk bij nieuwbouw vooral op de toevoeging van de juiste kwaliteit nieuwbouwwoningen (o.a. levensloopbestendige woningen, woningen voor starters, kleinere woningen voor 1- en 2-persoons huishoudens en bijzondere woonconcepten bv. meergeneratiewoningen). Als het gaat om de bestaande woningvoorraad dan wordt ingezet op het toekomstbestendig maken hiervan (levensloopbestendigheid en duurzaamheid).
Inmiddels beschikken we ook over een gemeentelijk woningbouwprogramma. Dit geeft een beeld van de harde plancapaciteit (nog niet verzilverde woningbouwmogelijkheden op basis van nu geldende bestemmingsplannen) en nieuw beoordeelde woningbouwinitiatieven. Er wordt al enige tijd uitvoering gegeven aan dit programma door onder meer medewerking te verlenen aan nieuwe zeer gewenste woningbouwinitiatieven. Hier pakken we als gemeente onze faciliterende rol.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies