Algemeen
De in voorgaande paragrafen beschreven kosten voor de gemeente zullen door ontwikkeling van het gebied moeten worden terugverdiend (het verhalen van de kosten). Het verhaal van door de gemeente gemaakte of te maken kosten doet zich voor bij zowel actief als passief grondbeleid.
Uitgangspunt bij een actief grondbeleid is, dat de kosten kunnen worden gedekt uit de opbrengsten van de verkoop van grond. In principe wordt hiermee een negatieve exploitatie voorkomen of indien hiervan toch sprake is, kan dit gedekt worden via de reserve grondbedrijf.
Uit het oogpunt van gelijkheid worden tot nu toe in de gehele gemeente nagenoeg dezelfde grondprijzen gehanteerd zonder een directe relatie te leggen met de betreffende productiekosten van een locatie (zie verder hoofdstuk 5).
Steeds vaker komt het voor dat particuliere grondeigenaren zelf initiatieven ontplooien met betrekking tot grondexploitatie. Dit kan door de grond te verkopen aan of samen met een ontwikkelaar te exploiteren en gronden uit te geven.
In die gevallen waarbij een actief grondbeleid van de gemeente niet mogelijk is, wordt overgegaan naar faciliterend grondbeleid. Bij faciliterend grondbeleid speelt de aanwezigheid van een doeltreffend kostenverhaal-instrumentarium een belangrijke rol.
Uitgangspunt van grondexpoitatiebepalingen in de Wet ruimtelijke ordening is dat kostenverhaal in beginsel wettelijk verplicht is.
Grondexploitatiewet als onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening
De gemeente maakt bij de ontwikkeling van een plan kosten: stedenbouwkundige kosten, onderzoekskosten, kosten voor de aanleg van openbare voorzieningen (bijvoorbeeld aanleg wegen, leggen kabels en leidingen en aanleg openbaar groen). Deze kosten moeten op enigerlei wijze gedekt worden. Ofwel de gemeente neemt de kosten voor haar rekening of verhaalt deze kosten op degenen die profijt hebben van de openbare voorzieningen.
De essentie van de Grondexploitatiewet is dat er een scheiding is aangebracht tussen de periode vóór het in procedure brengen van de ruimtelijke maatregel en de periode daarna. In de periode daarvoor kan via privaatrechtelijke contracten een exploitatiebijdrage worden afgesproken en verzekerd. De anterieure overeenkomsten zijn in principe vormvrij. Lukt het niet om met alle grondeigenaren tot overeenstemming te komen, dan moeten de kosten op een publiekrechtelijke wijze door de gemeente worden verhaald. Daarvoor dient (verplicht) een exploitatieplan te worden opgesteld en via dezelfde procedure als de ruimtelijke maatregel te worden vastgesteld. Vervolgens wordt via de omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit betaling afgedwongen. In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is bepaald, dat een omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit geweigerd moet worden indien de aanvraag in strijd is met het exploitatieplan.
Exploitatieplan
Een exploitatieplan bevat:
een grondexploitatie en regels voor het omslaan van de kostensoorten over de verschillende uitgiftecategorieën;
en kan bevatten:
locatie-eisen met betrekking tot de inrichting van de openbare ruimte, de nutsvoorzieningen en het bouwrijp maken van de grond, bepalingen over de fasering van de uitvoering en de koppeling van bepaalde onderdelen;
regels ten aanzien van aantallen en locatie van sociale woningbouw en vrije sector kavels (particulier opdrachtgeverschap), zodat bepaald kan worden in welk jaar een bepaald bouwplan gebouwd mag worden;
regels over de uitvoerbaarheid van bestemmingen.
Kostenverhaal heeft als doel de door de gemeente gemaakte kosten te verhalen en te komen tot binnenplanse verevening. De kosten worden binnen het uitbreidingsplan omgeslagen naar kosten per uitgeefbare m². Deze kosten worden dan verhaald op grondeigenaren.
Bovenplanse kosten kunnen voor meerdere locaties, of gedeelten daarvan, in de exploitatie worden meegenomen in de vorm van een fondsbijdrage. Dit op voorwaarde dat er voor deze locaties een omgevingsvisie is vastgesteld die aanwijzingen geeft over de bestedingen die ten laste van het fonds kunnen komen.
Ook kan een bijdrage in de ruimtelijke ontwikkeling worden gevraagd, eveneens onder de voorwaarde dat deze zijn grondslag vindt in een omgevingsvisie. Deze bijdrage kan alleen gevraagd worden indien de privaatrechtelijke overeenkomst gesloten wordt vóór de vaststelling van het exploitatieplan. In een posterieure overeenkomst mag deze bijdrage ruimtelijke ontwikkeling dus niet worden opgenomen; evenmin mag ze aan de bouwvergunning gekoppeld worden.
Zodra een exploitatieplan is vastgesteld geldt dus een aanzienlijke beperking op de gemeentelijke contractsvrijheid die bestond voordat het exploitatieplan werd vastgesteld. Na de vaststelling van het exploitatieplan mogen tevens geen afspraken in een overeenkomst meer worden opgenomen die afwijken van het exploitatieplan of die in een exploitatieplan hadden kunnen worden opgenomen maar waarvan is afgezien.
Bij de toerekening van kosten dient rekening te worden gehouden met beginselen van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Belangrijk is ook dat de gemeente nooit meer kosten kan verhalen dan de opbrengsten van die exploitatie. Tenslotte vereist de economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan dat het totale exploitatiegebied verzekerd is middels kostenverhaal en dat tevens het eventuele exploitatietekort is gedekt.
Om aan de voorheen bestaande onduidelijkheid over welke kosten nu wel en welke kosten niet rechtens verhaald kunnen worden een einde te maken, is bij Algemene Maatregel van Bestuur een limitatieve kostenlijst vastgesteld. Bij verhaalbare kosten gaat het primair om kosten die in het kader van de grondexploitatie gemaakt worden om de desbetreffende locatie te kunnen ontwikkelen; de kosten van de fysieke voorzieningen. Tot de kosten behoren in beginsel alleen de aanlegkosten.
Ook buiten het exploitatiegebied zullen mogelijk voorzieningen getroffen moeten worden die ten dienste staan aan het exploitatiegebied en die geheel of gedeeltelijk zijn toe te rekenen aan het exploitatiegebied. Om dit te bepalen gelden wederom de drie toetsingscriteria van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit.
Binnen twee weken na het sluiten van een overeenkomst (voor of na de vaststelling van het exploitatieplan) dient de zakelijke beschrijving van de inhoud van de exploitatieovereenkomst openbaar bekend te worden gemaakt. Of de Inhoud van de overeenkomst openbaar gemaakt moet worden moet bepaald worden aan de hand van de criteria van de Wet openbaarheid van bestuur.
De gemeente heeft de mogelijkheid om in bepaalde gevallen af te zien van het vaststellen van een exploitatieplan. Als er via het exploitatieplan in absolute zin nauwelijks reële kosten zijn die de gemeente kan verhalen of omdat de opbrengsten van het exploitatieplan in relatieve zin niet opwegen tegen de bestuurlijke kosten, dan kan de gemeente afzien van het vaststellen van een exploitatieplan.
De gemeente Bergen zet in op het aangaan van een privaatrechtelijke overeenkomst voor het kostenverhaal, in de vorm van een anterieure overeenkomst. Bij anterieure overeenkomsten zijn partijen niet gebonden aan het publiekrechtelijke kader van de grondexploitatiebepalingen in de Wet ruimtelijke ordening. Hierdoor bestaat nog de ruimte om afspraken te maken over bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse verevening en bijdragen in de ruimtelijke ontwikkelingen.
De bijdrage ruimtelijke ontwikkeling is in het publiekrechtelijk spoor niet mogelijk. Dit betekent dat een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling alleen kan worden gevraagd door middel van een privaatrechtelijke exploitatieovereenkomst en dus niet via een publiekrechtelijk exploitatieplan.
Siebengewald, St Jozefstraat, starterswoningen
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies