Mede op basis van de hiervoor beschreven procedure-fasen onderscheiden we voor de grondexploitatie een tweetal soorten gebieden of locaties:
gronden nog niet in exploitatie;
grondeninexploitatie.
Ad a. gronden nog niet in exploitatie
Op enig moment in de procedure wordt duidelijk of een bepaalde locatie zeker wordt ontwikkeld en op welke wijze. De relaties tussen aankopen, bestemmingswijziging, contingenten en verkopen kunnen worden gelegd en beoordeeld. Deze gebieden worden op korte termijn wel in exploitatie genomen en dus kunnen op dat moment de risico’s goed worden ingeschat. Deze gronden worden dan als ‘nog niet in exploitatie’ aangeduid en eventuele kosten kunnen dan geactiveerd worden ofwel als voorraad grondexploitatie verantwoord. Dit zal alleen gelden voor gebieden waarvan de vaststelling van het bestemmingsplan en exploitatieopzet binnen de geldende financiële planperiode (periode van de gemeentelijke meerjarenbegroting) gerealiseerd kunnen worden.
Hieronder volgt een overzicht van gronden nog niet in exploitatie:
Gronden nog niet in exploitatie
Kern
Plan
Verwacht saldo
Afronding
Siebengewald
Gochsedijk/Callunastraat
0
2025
Siebengewald: Gochsedijk /Callunastraat
Het agrarische bedrijf is aangekocht en de agrarische bebouwing is gesloopt. Wij zullen in 2021 een bestemmingsplansprocedure gaan opstarten voor de bouw van maximaal 3 nieuwe woningen.
Ad b. Gronden in exploitatie
Na vaststelling van bestemmingsplan en exploitatieopzet door de gemeenteraad is een gebied ‘in exploitatie’. Te maken kosten en opbrengsten kunnen normaal worden ingebracht in de exploitatie. Na eerste vaststelling van een exploitatie zijn er natuurlijk altijd ontwikkelingen waardoor bijstelling nodig is.
Wijzigingen in exploitaties worden continu gevolgd en jaarlijks bij vaststelling van de jaarrekening zal een actualisatie aan de raad worden voorgelegd.
De plannen waarvan de ‘gronden in exploitatie’ zijn kennen een reeds vastgestelde exploitatieopzet.
Van alle in exploitatie zijnde plannen zijn de exploitaties in beoordeeld en bijgesteld. Hiervan wordt hierna een overzicht gegeven.
Tevens zijn de exploitatieopzetten gegeven van de gronden ‘nog niet in exploitatie’, deze worden op korte termijn eveneens aan de gemeenteraad voorgelegd.
De basis voor de berekening van de exploitatieopzet is:
kosten voor het bouw- en woonrijp maken;
de planning van aankopen en inschatting van de aankoopkosten;
ambtelijke kosten;
planning van opbrengsten door gronduitgifte voortkomend uit de woningbouwprogrammering.
Deze kosten zijn per plan en verdeeld naar begrotingsjaar aangegeven. Daarna vindt financiële doorrekening plaats van de exploitatie.
Ad 3. Ambtelijke kosten
Ten aanzien van de inzet van menskracht moet nog het volgende worden opgemerkt. Uit het overzicht op volgende bladzijde blijkt, dat het de verwachting is dat het aantal plannen met een eigen grondexploitatie in de toekomst minimaal stabiel zal blijven. De thans benodigde capaciteit voor plannen in exploitatie zal zeker gehandhaafd moeten blijven. Gelet op deze verwachting zal de toerekening van uren voor 2021 t/m 2025 € 100.000 (1.152 uur) bedragen. Er zal een extra medewerker worden ingezet om de woningbouwambities waar te maken. De kosten van deze medewerker gaan wij betalen uit de reserve grondbedrijf. Door het afsluiten van anterieure overeenkomsten zullen er ook inkomsten binnenkomen bij het grondbedrijf.
Ad 4. Planning gronduitgifte en woningbouwprogrammering
De planning van opbrengsten door gronduitgifte vindt plaats op basis van regionale visie op wonen en voorzieningen. De gemeentelijke woningbouwplanning geeft het aantal te bouwen woningen per kern weer voor een bepaalde periode voor de plannen van de gemeente Bergen. Er wordt naar gestreefd deze woningbouwplanning te halen
AANTAL TE REALISEREN EENHEDEN (gereed meldingen van woningen)
Woningbouwprogramma
2021
2021-2025
Afferden
Alverman
2
15
Afferdse Heide
4
8
Wellerlooi
Droogstal-Zuid
4
14
Siebengewald
St. Jozefstraat
4
14
Well
Kasteellaan
1
1
Totaal
15
52
*
Bouwkavels van de gemeente Bergen
De verdeling van het aantal woningen over de jaren bepaalt de gemeente zelf. Daarbij moet rekening worden gehouden met individuele particuliere woningbouw.
De exploitatieopzetten worden ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden bij de vaststelling van het bestemmingsplan. De exploitatieopzetten zullen jaarlijks worden bijgesteld bij de opstelling van de jaarrekening. De exploitatieopzetten zijn derhalve niet opgenomen in deze nota, worden via een afzonderlijk raadsvoorstel aangeboden.
In het kort gaat het om de volgende plannen:
tabel PH1 in uitvoering zijnde plannen
Woningbouw
Plaats
Plan
Verwacht saldo 31-12-2020
Afronding
Restant kavels 1-9-2020
Afferden
Alverman
-279.932
2026
15
Afferden
AfferdseHeide/ Kapelstraat
296.560
2023
8
Bergen
Flammert
10.582
2020
0
Wellerlooi
Vliespas/ Gielenkamp
725.327
2024
14
Well
Kasteellaan
910
2021
1
Siebengewald
St. Jozefstraat
117.879
2024
14
Totaal
Voordelig saldo
871.325
Afferden, Alverman
Uitbreiding de "Flammert" Bergen
De ambulancezorg Limburg-Noord heeft een kavel van 1.257 m² gekocht voor het oprichten van een ambulancepost. De gemeente Bergen gaat in 2020 het groen aanleggen. In 2020 is er reeds een winstneming geweest van €25.029,-, 2021 zal nogmaals ongeveer € 10.500,-- aan de reserve grondbedrijf worden toegevoegd. Het project wordt in 2021 afgesloten.
Alverman Afferden
De locatie vormt een afronding van de woonwijk die nu is begrensd door de Straatakkerweg. De te bouwen wijk fungeert daarmee als overgang tussen de wijk en het sportpark Alverman. Het is de bedoeling om hier o.a. een woningbouwproject te realiseren volgens het CPO-principe(Collectief particulier opdrachtgeverschap) voor met name starters en senioren. De resterende kavels zullen worden uitgegeven voor vrijstaande woningen. Om andere dan vrijstaande woningen te kunnen realiseren is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Wij gaan er van uit de eerste kavels in de loop van 2021 worden uitgegeven. De benodigde werkzaamheden bouwrijp maken zullen in 2021 worden opgestart. Het exploitatieplan loopt t/m 2026. Het tekort op het plan bedraagt ongeveer € 280.000,--. Hier is reeds een voorziening gevormd om dit verlies te dekken.
Afferden, Afferdse Heide
Afferden: Afferdse Heide/Kapelstraat
De exploitatieplan Afferdse Heide is in de afrondende fase. Er resteren nog 8 kavels om te verkopen in dit plan, looptijd t/m 2023. Er is reeds optie verleend op diverse nog uit te geven kavels. Het resterende gedeelte van het plan zal nog woonrijp worden gemaakt, dit zal ook binnen deze periode gaan gebeuren.
Op de plaats van het huidige gemeenschapshuis Iedershuus in Afferden zal een gezondheidscentrum worden gebouwd. De kosten en de baten zullen in dit exploitatieplan worden verantwoord. De verkoop van de bouwkavel zal in 2021 plaatsvinden. Het exploitatieplan Afferdse Heide/Kapelstraat zal in 2023 worden afgesloten met een positief resultaat van ongeveer € 297.000,--. Er is bij winstafroming reeds € 468.000,-- in de reserve grondbedrijf gestort. Het totale winstsaldo bedraagt ongeveer € 765.000.
Siebengewald St. Jozefstraat-Nieuweweg
Er wordt in 2020 een definitieve Wadi aangelegd voor de afvoer van het regenwater, deze is ruimtelijk en landschappelijk ingepast en wordt een verfraaiing van het plan St. Jozefstraat. In 2020 zijn wederom 4 starterswoningen gereed gekomen. Verder heeft Destion vijf appartementen gebouwd, dit zijn mulitiwoningen voor ouderen(2) en één en twee persoonshuishoudens. De resterende 14 kavels zullen worden uitgegeven t/m 2023. Het plan moet nog woonrijp worden gemaakt, dit zal ook binnen deze periode gaan gebeuren.
Het plan zal in 2023 worden afgesloten met een positief saldo van ongeveer € 118.000. Er is reeds bij eerdere winstafroming ongeveer € 60.000 in de reserve grondbedrijf gestort. Het totale positieve saldo bedraagt € 178.000
Well: Kasteellaan
Het perceel van de voormalige basisschool en gemeenschapshuis is bestemd voor woningbouw. Er zijn inmiddels 6 kavels verkocht en bebouwd en er zijn er nog twee kavels in optie gegeven. Het plan is bouwrijp en zal worden woonrijp worden gemaakt, wanneer laatste kavels zijn verkocht. De bijdrage die vanuit dit exploitatieplan, ongeveer groot € 393.000 zal worden gestort in het kader van de bouw MFC Well, bij afsluiting van het plan in 2021 worden voldaan. Het plan zal worden afsloten met een saldo van € 0,--. In het verleden is via afroming een bedrag van ongeveer € 10.000,-- in de reserve grondbedrijf gestort. Het totale winstsaldo bedraagt € 10.000,--.
Droogstal fase II
Wellerlooi, Droogstal fase II
Het plan Droogstal II zal worden afgerond met het plan Vliespas en Gielenkamp. De locatie biedt nog ruimte aan circa 14 woningen. Voor de afronding is een nieuw verkavelingsplan opgesteld. Het is de bedoeling om in dit plangebied behalve de bouw van vrijstaande woningen ook de bouw tweekappers, rijwoningen en seniorenwoningen mogelijk te maken. De voorbereiding van het bouwrijpmaken zal in 2021 nog worden opgestart. Het exploitatieplan zal worden afgesloten in 2024, met een positief saldo van ongeveer € 725.000,--. In het verleden is door afroming ongeveer € 471.000,-- aan de reserve grondbedrijf toegevoegd. Het totale winstsaldo bedraagt € 1.196.000,--.
Winstneming en reserve Grondbedrijf
Tussentijds winst nemen
Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Voor winstneming geldt het percentage of completion methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen:
Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat én
De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht én
De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).
De reserve grondbedrijf is niet genormeerd.
Jaarlijks wordt een compleet overzicht van de exploitatieopzetten van de verschillenden exploitatieplannen van het grondbedrijf via een separaat voorstel worden gepresenteerd aan het college van burgemeester en wethouders. Tevens worden door het college de nieuwe grondprijzen per kern vastgesteld.
Daarna zal aan de raad het voorstel worden gedaan om de exploitatieplannen vast te stellen. Tussentijdse winstnemingen worden bij het vaststellen van de jaarrekening vastgesteld.
Stand 1.1.2020
Winstafroming 2019
Afsluiting KOBS
Stand 31.12.2020
783.390
207.797
15.675
1.006.862
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies