Pacht
Bij de pacht van grond is er sprake van een overeenkomst waarbij de verpachter zich verbindt om een onroerende zaak los land) of een gedeelte daarvan aan de pachter in gebruik te geven voor de uitoefening van landbouw, en waarbij de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. Elke overeenkomst die aan deze eisen voldoet, is voor de wet een pachtovereenkomst. Dit is ook het geval als de overeenkomst onder een andere benaming is aangegaan.
Onder landbouw wordt het volgende verstaan artikel 7:312BW: akkerbouw, weidebouw, veehouderij, tuinbouw (inclusief fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen), de teelt van griendhout en riet en elke andere vorm van bodemcultuur met uitzondering van de bosbouw. In al deze situaties gaat het om bedrijfsmatige uitoefening Pacht is sinds 1 september 2007 wettelijk geregeld in titel 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
Soorten pacht
Reguliere pacht (vaste pacht)
Duur van de pachtovereenkomst
De wettelijke duur van een pachtovereenkomst is zes jaar voor los land. De pachtovereenkomst kan ook voor een langere of kortere periode dan de wettelijke duur worden aangegaan. Wanneer er voor een langere periode dan de wettelijke pachtduur wordt gekozen. Dan moet in de overeenkomst duidelijk de pachtduur en de einddatum worden vermeld. Een pachtovereenkomst aangaan voor onbepaalde tijd is niet mogelijk. Voor een kortere periode dan de wettelijke pachtduur is goedkeuring van de grondkamer nodig.
De belangrijkste taken van de grondkamer zijn:
Toetsen en registreren van pachtovereenkomsten.
Behandelen van verzoeken korter dan de wettelijke duur.
Op verzoek van pachter of verpachter de pachtprijs herzien.
Opzeggen en verlengen
Pachtovereenkomsten afgesloten voor de wettelijke duur worden van rechtswege automatisch verlengd met zes jaar. Het continuatierecht (art 325:5 BW)
Vorm van pachtovereenkomst
De pachtovereenkomst, de overeenkomst tot wijziging en de overeenkomst tot beëindiging van een pachtovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan.
De pachtovereenkomst moet binnen twee maanden na aangaan ter goedkeuring naar de grondkamer gestuurd worden
Zolang de overeenkomst niet schriftelijk is vastgelegd, kan de meest belanghebbende partij de schriftelijke vastlegging daarvan vorderen bij de pachtkamer.
Pachtnormen en prijzen
De pachtnormen worden jaarlijks aangepast. De hoogst toelaatbare pachtprijzen zijn vastgelegd in het Pachtprijzenbesluit 2007 en in de Uitvoeringsregeling Pacht. De aanpassingen van de pachtnormen hebben een wettelijke status. Dit betekent dat ze van rechtswege (automatisch) doorwerken in de pachtprijzen van de lopende pachtovereenkomsten. De hoogst toelaatbare pachtprijzen gelden voor alle pachtvormen, behalve voor geliberaliseerde pacht voor zes jaar of korter en voor teeltpacht.
Wel tussenkomst grondkamer
Zowel de pachter als de verpachter kan de grondkamer verzoeken de pachtprijs te herzien en de hoogst toelaatbare pachtprijs vast te stellen. Dit verzoek moet worden gedaan binnen één jaar nadat de pachtprijzen zijn gewijzigd, of vóór het verstrijken van de pachtperiode van drie jaar (rekenen vanaf de ingangsdatum van de pachtovereenkomst).
Meest recente wijziging pachtprijs
De pachtprijzen zijn het laatst gewijzigd op 1 juli 2013 door het ministerie van Economische Zaken volgens de uitgangspunten van het pachtbesluit. . Deze is als bijlage toegevoegd.
Hoogst toelaatbare pachtprijs
Voor de vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijs maken we onderscheid tussen pachtovereenkomsten ingegaan vóór 1 september 2007 en pachtovereenkomsten ingegaan op of na 1 september 2007. Onze gemeente valt onder pachtprijsgebied Zuidelijk veehouderijgebied.
De reguliere pachtovereenkomsten die de gemeente Bergen heeft afgesloten zijn allemaal van voor 1 september 2007.
Pachtovereenkomsten aangegaan voor 1 september 2007
Voor deze pachtovereenkomsten geldt dat de hoogst toelaatbare pachtprijs voor los land wordt bepaald door de pachtnormen 2001 waarop de veranderpercentages (vastgesteld door Ministerievan 2007, 2009, 2011 en 2012 zijn toegepast. Voor sommige regio’s zijn de veranderpercentages negatief. Er is dus niet altijd sprake van een verhoging. Door toepassing van het veranderpercentage mag de pachtprijs niet uitkomen boven 110% of beneden 90% van de regionorm van 2012 en niet boven 2% van de vrije verkoopwaarde van de grond bij voortgezet agrarisch gebruik.
Altijd geldt dat de pachtprijs nooit hoger mag zijn dan 2% van de vrije verkeerswaarde van de grond bij voortgezet agrarisch gebruik.
Voorbeeld:
pachtkavel groot : 8.18.50 ha
vrije verkeerswaarde per ha € 35.000,00
2% van de vrije verkeerswaarde per ha € 700,00
regionorm bovengrens110% van € 671,00 per ha € 738,10
regionorm ondergrens 90% van € 671,00 per ha € 603,90
vastgestelde pachtprijs per 1 november 2012 € 711,00
verhoging 6% € 42,00
nieuwe pachtprijs per ha € 752,00(1)
(1) de pachtprijs per ha wordt € 700,00 per ha omdat de pachtprijs niet hoger mag zijn dan 2% van de vrije agrarische verkeerswaarde van het perceel zodat per 1 november 2013 de pachtsom € 5.730,00 bedraagt. (8.18.50 ha x € 700,00)
Pachtovereenkomsten aangegaan op of na 1 september 2007
Voor deze pachtovereenkomsten geldt voor los land als hoogst toelaatbare pachtprijs de regionorm die op 1 juli 2012 is vastgesteld, met als grens 2% van de vrije verkoopwaarde van de grond bij voortgezet agrarisch gebruik.
Toedeling aan erfgenamen
Een pachtovereenkomst eindigt niet door het overlijden van pachter of verpachter. De verpachter is verplicht zijn medewerking te verlenen aan de toedeling van de rechten en plichten van de overleden pachter uit de pachtovereenkomst aan één of meer van de erfgenamen, tenzij de verpachter tegen een of meer van de erfgenamen redelijke bezwaren heeft.
In tegenstelling tot de oude Pachtwet eindigt de pacht niet meer als de pachter 65 jaar wordt.
Pachtoverneming en medepacht
De pachter kan bij de pachtkamer een vordering tot in de plaatsstelling (art. 363 BW) of medepacht (art. 364 BW) instellen. Deze vordering wordt alleen toegewezen voor de echtgenoot of geregistreerde partner, bloed- en aanverwanten in de rechte lijn en pleegkinderen van de pachter. Voor andere personen geldt in de plaatsstelling of medepacht alleen als de verpachter daarmee akkoord gaat.
Voorkeursrecht
Als de verpachter het pachtobject of een gedeelte daarvan wil verkopen, is hij verplicht het pachtobject eerst aan de pachter aan te bieden. Dit voorkeursrecht van de pachter (art. 378-384 BW) is niet van toepassing:
bij verkoop aan een ‘veilige verpachter’; de koper is een ‘veilige verpachter’ als hij, voordat de levering plaatsvindt, schriftelijk aan de pachter verklaart dat de pachter onder dezelfde voorwaarden mag blijven pachten en dat hij het pachtobject niet voor eigen gebruik zal opeisen
bij verkoop op basis van een wetsbepaling of een bevel van de rechter
executoriale verkoop
bij verkoop door de verpachter aan zijn echtgenoot of geregistreerde partner, aan een bloed- of aanverwant in de rechte lijn of in de zijlijn tot in de tweede graad of aan een pleegkind
bij een rechtshandeling die als een verdeling van een gemeenschap is aan te merken
als de rechter of de grondkamer op verzoek van de verpachter oordeelt dat deze een ernstige reden heeft om het pachtobject niet aan de pachter te verkopen
als het pachtobject in een geldend bestemmingsplan ligt en een andere dan een landbouwkundige bestemming heeft gekregen
als de verpachter het pachtobject verkoopt aan iemand die het pachtobject voor andere dan landbouwkundige doeleinden gaat gebruiken
als het pachtobject in een gebied ligt waarvoor een structuurvisie is vastgesteld en het pachtobject wordt verkocht aan de gemeente, de provincie of de Staat
Overgang van de pacht bij overdracht van het pachtobject
Koop breekt geen pacht. Bij verkoop of overdracht van het pachtobject gaan de rechten en plichten van de verpachter uit de pachtovereenkomst over op de verkrijger.
Goedkeuren van de pachtovereenkomst
Pachter en verpachter moeten de pachtovereenkomst ter goedkeuring voorleggen aan de grondkamer. De grondkamer keurt de pachtovereenkomst goed, tenzij:
de overeengekomen pachtprijs niet in overeenstemming is met de geldende pachtnormen
aan de pachter buitensporige verplichtingen zijn opgelegd
de overeenkomst leidt tot een ondoelmatige verkaveling of ligging van het land ten opzichte van de bedrijfsgebouwen of van de woning
door de overeenkomst algemene belangen van de landbouw worden geschaad
de overeenkomst bepalingen bevat die in strijd zijn met de wet
Pachtwijzigingsovereenkomst
Een pachtwijzigingsovereenkomst kan gaan over:
een wijziging van de prijs
een wijziging van de voorwaarden
een wijziging van het pachtobject
een wijziging in de tenaamstelling van de verpachter en/of de pachter (bijvoorbeeld bij overlijden, medepacht, indeplaatsstelling)
pachtontbinding
Een pachtwijzigingsovereenkomst moet ter goedkeuring naar de grondkamer worden gestuurd. Per pachtcontract moet een wijzigingsovereenkomst worden ingediend..
Geliberaliseerde pacht
Geliberaliseerde pacht is een flexibelere pachtvorm dan reguliere pacht. Voor deze pachtvorm gelden minder wettelijke bepalingen. Geliberaliseerde pacht is alleen mogelijk bij verpachting van los land (stuk grond zonder hoeve) . U kunt een geliberaliseerde pachtovereenkomst aangaan voor een termijn van zes jaar of korter of voor een termijn langer dan zes jaar. Bij een termijn van zes jaar of korter is de pachtprijs geheel vrij, deze wordt niet getoetst door de grondkamer. Bij een termijn van meer dan zes jaar wordt de pachtprijs wel getoetst door de grondkamer en moet de pachtprijs dus voldoen aan het Pachtprijzenbesluit 2007.
Vorm van de pachtovereenkomst
De pachtovereenkomst, de overeenkomst tot wijziging en de overeenkomst tot beëindiging van een pachtovereenkomst moet schriftelijk worden vastgelegd.
De pachtovereenkomst moet binnen twee maanden na het aangaan ter goedkeuring naar de grondkamer worden gestuurd.
Zolang de overeenkomst niet schriftelijk is vastgelegd, kan de meest belanghebbende partij de schriftelijke vastlegging daarvan vorderen bij de pachtkamer.
Duur van de pachtovereenkomst
Een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor los land kunt u aangaan voor:
een duur van 6 jaar of korter (art. 397:1 BW)
Opzeggen en verlengen
Bij geliberaliseerde pachtovereenkomsten is het continuatierecht niet van toepassing. Dat betekent dat de pachtovereenkomst eindigt op de overeengekomen einddatum. Een geliberaliseerde pachtovereenkomst eindigt niet door het overlijden van pachter of verpachter.
Pachtoverneming en medepacht
Het recht van in de plaatsstelling en medepacht geldt niet voor geliberaliseerde pachtovereenkomsten.
Voorkeursrecht
Bij geliberaliseerde pachtovereenkomsten is het voorkeursrecht niet van toepassing.
Pachtprijs
Voor geliberaliseerde pachtovereenkomsten van los land voor een periode van 6 jaar of korter vindt geen prijstoetsing door de grondkamer plaats. De pachtprijs is bij deze pachtvorm volledig vrij.
Goedkeuren door de grondkamer
Pachter of verpachter moeten de geliberaliseerde pachtovereenkomst voor los land ter goedkeuring voorleggen aan de grondkamer.
Pachtvormen
Het Burgerlijk Wetboek kent naast de reguliere pacht een aantal bijzondere pachtvormen, waarvoor in sommige gevallen afwijkende regels gelden.
Artikel 1
Uitleg van (wettelijke) begrippen rondom pacht en het verschil tussen reguliere en geliberaliseerde pacht
Onderdeel van Notitie pachtbeleid