Art. 3.1 Beleidsregels Gids Buitenkans — ROOD VOOR ROOD

HOOFDLIJN ROOD VOOR ROOD De uitgangssituatie is een locatie met gebouwen (schuren) in het landelijk gebied die niet meer in gebruik zijn voor de landbouw of een andere bedrijfstak. De bedoelde locatie en de gebouwen hebben geen bijzondere landschappelijke en/of cultuurhistorische waarde. De regeling Rood voor Rood houdt in dat minimaal 850 m² van de niet waardevolle vrijkomende bedrijfsbebouwing wordt gesloopt in ruil voor een bouwkavel op een ontwikkellocatie. Voor de sloop geldt de Sloopregeling. Daarin staat onder meer dat de slooplocatie geheel wordt gesaneerd en heringericht. Een bouwkavel heeft een standaardoppervlakte van 1.000 m² en geeft recht op een woning met een inhoud van maximaal 750 m³. Afhankelijk van het landschap en de structuur van het boerenerf / de locatie kan toestemming worden verkregen voor een bijgebouw tot maximaal 100 m² per woning. Ook kan sloop soms het recht geven om een schuur bij een bestaand woonhuis te bouwen of een bestaand woonhuis te vergroten. Uitgangspunt is dat nieuwbouw plaatsvindt op de locatie waar de sloop plaatsvindt (ontwikkellocatie = slooplocatie). Uitzonderingen zijn onder voorwaarden mogelijk. Als de ontwikkellocatie een andere is dan de sloopkavel, dan gaat het om een (voormalig) boerenerf met woonfunctie of om een locatie die aansluit op een bestaande dorpskern, lintbebouwing of stedelijke gebied. Het maken van een solitair woonhuis is uitgesloten. Nieuwbouw bij Rood voor Rood gaat altijd om grondgebonden woningen. Bij de realisatie van nieuwe woningen is aansluiting met de bestaande locatie van belang, een compact geheel en indien mogelijk clustering van meer woningen in één volume. Bij clustering van verschillende nieuw te bouwen woningen hoeft naar verhouding minder sloop plaats te vinden. Altijd geldt dat door de sloopnieuwbouw het bouwvolume (de omvang van de gebouwen) in het landelijk gebied flink afneemt en de landschappelijke, cultuurhistorische en/of ecologische waarde van het erf en de directe omgeving toeneemt. Rood voor Rood is niet bedoeld als verdienmodel: de opbrengst van de bouwkavel (na aftrek van kosten) moet ten goede komen van ruimtelijke kwaliteit op de kavel en/of elders in het landelijk gebied. Alle afspraken over de toepassing van de regeling worden opgenomen in een Rood voor Rood-overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Let op: voor de sloop wordt een oppervlaktemaat (m2 ) aangehouden; voor de bouw een inhoudsmaat (m3). DE VERHOUDING VAN SLOOP EN NIEUWBOUW De Rood voor Rood-regeling biedt mogelijkheid om met de sloop van minimaal 850 m² aan niet-waardevolle vrijkomende bedrijfsbebouwing een bouwkavel te verkrijgen met een standaardoppervlakte van 1.000 m² waarop een woning met een inhoud van maximaal 750 m³ kan worden gebouwd. Afhankelijk van het landschap en de structuur van het (voormalige) boerenerf / de locatie kan toestemming worden verkregen voor een bijgebouw tot maximaal 100 m² per woning. Voor bijgebouwen en uitbreiding van een bestaande woning wordt een verdeelsleutel van 1 op 3 gehanteerd. Voor 3 m² gesloopte bebouwing mag 1 m3 bijgebouw of uitbreiding plaatsvinden. De inbreng van de sloopmeters vindt plaats volgens de sloopregeling van paragraaf 3.2. SLOOPLOCATIE Alle voormalige bedrijfsbebouwing moet worden gesloopt. Het gaat vanzelfsprekend om de gebouwen die meetellen voor het sloopoppervlak. Ook de bouwwerken die geen gebouw zijn en dus niet meetellen voor het sloopoppervlak, zoals sleufsilo's, mestkelders, kuilvoerplaten en erfverhardingen, moeten gesloopt worden. De woning c.q. hoofdgebouw en karakteristieke -landschappelijk en cultuurhistorisch waardevolle- gebouwen blijven behouden. Ook erfbeplanting en andere elementen die bijdragen aan de biodiversiteit en het landschap blijven zoveel mogelijk behouden. Met oog op duurzaamheid is het mogelijk in geval van Rood voor Rood een niet waardevol voormalig bedrijfsgebouw op een slooplocatie (deels) te laten staan (maximaal 250m² per locatie) en het gebouw asbestvrij te maken en te transformeren naar een modern of karakteristiek bijgebouw passend op de locatie. Deze optie moet worden voorgelegd aan de gemeente en passen binnen de welstandseisen voor bijgebouwen. De toepassing van zonnepanelen is gewenst, als dat past in het landschappelijke beeld. Indien de sloopmeters niet op de slooplocatie worden ingezet dan worden ook planologische mogelijkheden voor de slooplocatie in het bestemmingsplan gewijzigd in Wonen met de daarbij behorende bouwregels. Dit betekent concreet dat bouwrechten van de slooplocatie verdwijnen. Bij sloop van een veldschuur wordt vanzelfsprekend geen woonbestemming gegeven, maar houdt of krijgt de locatie de bestemming die past bij het beoogde gebruik, zoals agrarisch gebruik, bos of natuur. ONTWIKKELLOCATIE Het uitgangspunt voor nieuwe woningen is dat deze worden gerealiseerd binnen het bouwblok van de slooplocatie, dan wel het bestemmingsvlak als de agrarische bestemming al is aangepast naar wonen. Er kunnen omstandigheden zijn dat de slooplocatie niet geschikt is en wordt gezocht naar een andere plek in het landelijk gebied van Enschede. Ook op de ontwikkellocatie dient sprake te zijn van een aantoonbare ruimtelijke kwaliteitsslag. Nieuwe woningen moeten altijd aansluiten op bestaande bebouwing. Dat betekent dat die nieuwe ontwikkellocatie een (voormalig) boerenerf met woonfunctie is, óf dat de locatie aansluit op een bestaande dorpskern, lintbebouwing, stedelijke gebied of andersoortige bebouwingsconcentratie. Bij de realisatie van nieuwe woningen / wooneenheden wordt een stimulans gegeven voor clustering van meer woningen in één volume, op de bestaande locatie (zie hierna). Ook clustering van bijgebouwen heeft de voorkeur. Altijd moet rekening worden gehouden met de karakteristiek van de aanwezige bebouwing en moet zorgvuldige inpassing plaatsvinden. In geval van bouwen in een lint, met kleinere woonhuizen, past alleen een nieuw woonhuis van eenzelfde maat en schaal. Het maximaal toegestane volume van 750 m3 is dan niet haalbaar. Vanwege de beeldkwaliteit wordt dan een ontwerp van geringere omvang gevraagd. Belangrijke voorwaarde is dat omliggende functies niet worden belemmerd in de bedrijfsvoering door de voorgenomen ontwikkeling. Bij Rood-voor-Rood is realisatie van een solitaire woning in het landelijk gebied uitgesloten. In beginsel is alleen sprake van grondgebonden woningen. De bestemming op de ontwikkellocatie wordt gewijzigd in Wonen. Alle asbestdaken worden gesaneerd op de ontwikkellocatie, ook als die liggen op gebouwen die niet worden gesloopt. Het is niet mogelijk om via maatwerk (H5) de toepassing van de regeling op te rekken, bijvoorbeeld door in plaats van de benodigde sloopmeters extra te investeren in ruimtelijke kwaliteit. Een eventueel tekort aan sloopmeters kan dus niet op een andere wijze worden goedgemaakt. ROOD-VOOR-ROOD-OVEREENKOMST De afspraken over de sloop-nieuwbouw die de gemeente met de initiatiefnemer maakt, worden vastgelegd in een Rood voor Rood-overeenkomst. Deze overeenkomst moet worden goedgekeurd door het college van Burgemeester en Wethouders. Onderdeel van de overeenkomst zijn een beeldkwaliteitsplan, een erfinrichtingsplan, een planschaderegeling (nadeelcompensatie) en een exploitatie-overeenkomst. De sloopmeters zijn afkomstig van voormalig (agrarische) bedrijfsgebouwen binnen de gemeentegrenzen van Enschede. De inbreng van sloopmeters voldoet aan de sloopregeling van paragraaf 3.2. Afhankelijk van de ligging wordt door de gemeente bepaald of de locatie geschikt is voor het toevoegen van één of meer woningen. Landschappelijke inpassing en verbetering zijn vereist. Plannen worden op kwaliteit beoordeeld. Financiële onderbouwing Het bouwrecht dat met Rood voor Rood verkregen wordt, vertegenwoordigt een financiële waarde. De RvR-regeling staat niet toe dat -na aftrek van kosten- inkomsten voor de eigenaar resteren. De extra waarde van het bouwrecht is een compensatie voor de kosten van de sloop van de schuren, andere bijkomende kosten en investeringen in de ruimtelijke kwaliteit van de kavel en/of elders in het landelijk gebied van Enschede. Van de initiatiefnemer wordt niet standaard verlangd aan te tonen dat de waarde (van de nieuwbouwkavel) en de kosten met elkaar in overeenstemming zijn. Wel wordt gevraagd om de investering in ruimtelijke kwaliteit te verantwoorden met een erfinrichtingsplan en beeldkwaliteitsplan. Deze maken deel uit van de overeenkomst die met de gemeente wordt gesloten. Als het niet mogelijk is om op de eigen locatie in ruimtelijke kwaliteit te investeren, bijvoorbeeld omdat de kwaliteit al goed is, zal een nader te bepalen afdracht aan het Fonds Landelijk gebied plaatsvinden of kan samenwerking met andere eigenaren worden gezocht. STIMULANS VOOR CLUSTERING IN TWEE (OF MEER) WONINGEN Als voldoende slooprechten beschikbaar zijn, kunnen op een locatie meer vrijstaande nieuwe woningen worden gebouwd, mits dat landschappelijk verantwoord kan. De gemeente geeft een stimulans tot clustering van de nieuwbouw van twee (of meer) woningen in één volume, zoals het bouwen van twee-onder-één kap. Voor een bouwrecht van een woning van maximaal 750 m3 is de sloop van minimaal 850 m² niet waardevolle voormalige bedrijfsgebouwen noodzakelijk. Wanneer de initiatiefnemer een twee onder één kap wil realiseren zijn minder sloopmeters nodig om twee geclusterde bouwrechten te verkrijgen. De clustering biedt ook de mogelijkheid om het totale bouwvolume wat te beperken. De regel bij clustering is dat de twee onder één kap een maximaal volume van 1300 m³ heeft en dat kan worden volstaan met sloop van minimaal 1300 m². Het landschap moet de verantwoorde inpassing van het grote bouwvolume kunnen dragen. In het omgevingsplan komt een aanduiding met maximaal toegestaan 1300 m³ voor twee wooneenheden met een geclusterd bijgebouw van maximaal 100 m2 . Bij een cluster van drie woningen of meer, zal de stimulans (vermindering sloopmeters) per geval worden vastgesteld. HET RESULTAAT MOET HET LANDELIJK GEBIED ‘MOOIER’ MAKEN Bij Rood voor Rood gaat het om de sloop van niet waardevolle voormalige bedrijfsgebouwen in ruil voor een bouwkavel voor één of meer (compensatie)woningen. Hoofdzaak hierbij is dat het belang van de initiatiefnemer (waarde bouwkavel) en het maatschappelijk belang (betere ruimtelijke kwaliteit) in evenwicht zijn met elkaar. Behalve de sloop van het minimale aantal m² aan niet waardevolle voormalige bedrijfsgebouwen gelden kwalitatieve eisen en voorwaarden. De geboden ontwikkelruimte moet in balans zijn en blijven met de landschappelijke, cultuurhistorische ecologische waarde van de locatie en de directe omgeving. De gemeente stelt daaraan eisen. Dat betekent dat de nieuwe woning(en) alleen gebouwd kunnen worden als de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden van de locatie daarmee verbeteren. Of een bepaalde ontwikkeling wel of niet mogelijk is, hangt af van lokale omstandigheden, de kenmerken van de locatie en de directe omgeving. Zoals hiervoor is vermeld over lintbebouwing, moeten maat en schaal van het nieuw te bouwen woonhuis passen bij de karakteristiek van de omgeving. De uitkomst kan zijn dat het nieuwe woonhuis kleiner moet zijn dan het maximum van 750 m3. Voor de landschappelijke inpassing moet worden getoetst of het initiatief aansluit bij de landschapswaardering, zoals die in de Visie landelijk gebied is opgenomen en bij het Natuur- & Landschapsplan van de gemeente. Indien het niet mogelijk of zinvol is om ter plekke van de ontwikkellocatie substantiële landschappelijke maatregelen te treffen, dan kan de gemeente de initiatiefnemer vragen een bijdrage te storten in het Landschapsfonds. De besteding komt dan ten goede aan maatregelen ten behoeve van de groene kwaliteit van het landelijk gebied op een andere locatie van Enschede. Een nadere toelichting is te vinden onder Maatwerk (hoofdstuk 5). Op het moment van vaststelling van de Gids is er een welstandsnota met richtlijnen en criteria voor erf- en gebouwontwikkelingen. De welstandscommissie toetst elk bouwplan aan deze richtlijnen en criteria. Voldoet het plan daar niet aan, dan kan de gemeente de bouwvergunning weigeren. Op het moment van vaststelling van de Gids bestaan twee welstandscategorieën voor het landelijk gebied. De Omgevingswet verandert de werking van de welstandstoetsing. Ook heeft de gemeente het voornemen om de komende jaren het aantal categorieën in het landelijk gebied uit te breiden. Circulair bouwen en hergebruik van materialen wordt gestimuleerd. REALISATIE GROTER BIJGEBOUW Het is mogelijk om (resterende) niet waardevolle vrijgekomen agrarische bebouwing te gebruiken voor de realisatie van een groter bijgebouw bij een bestaande woning of Rood voor Rood-woning. Voor bijgebouwen wordt een verdeelsleutel van 1 op 3 gehanteerd, tot een maximaal oppervlak van in totaal 250 m² aan bijgebouwen per woning. Dit betekent dat voor 3 m² gesloopte bebouwing 1 m3 bijgebouw kan worden gerealiseerd. Hierbij geldt dat er een landschappelijke inpassing plaatsvindt op zowel de bouw- als slooplocatie. Het is mogelijk om een bestaande schuur, mits architectonisch en qua erfinrichting passend, te gebruiken of om te vormen tot bijgebouw. UITBREIDEN BESTAANDE WONING/COMPENSATIEWONING Uitbreiden van een bestaande woning is mogelijk tot een maximum van 1.500 m³, mits dit architectonisch en landschappelijk is in te passen in het gebied. Voor de uitbreiding van een woning geldt dat drie vierkante meter aan niet waardevolle voormalig (agrarische) bebouwing moet worden gesloopt om het recht te krijgen één kubieke meter bij te bouwen (3 m2 sloop = 1 m3 bijbouwen). Hierbij geldt dat een landschappelijke inpassing plaatsvindt op zowel de bouw- als slooplocatie.

Rechtspraak bij dit artikel