HOOFDLIJN VAB-REGELING
De uitgangssituatie is een boerenerf en gebouwen waarvan de landschappelijke en/of cultuurhistorische waarde is aangetoond. Het agrarische gebruik is verdwenen of sterk teruggebracht.
De VAB-regeling biedt mogelijkheden om de vrijkomende agrarische gebouwen te hergebruiken voor andere activiteiten. Dit hergebruik kan bestaan uit wonen, niet-agrarisch werken, recreatie & toerisme of het bieden van zorg. Tegenover de toevoeging van een nieuwe functie in het landelijk gebied staat de tegenprestatie van het verbeteren van het erf.
De mogelijkheden voor nieuwe functies verschillen voor waardevolle en overige schuren.
Waardevolle schuren: wonen, werken, recreatie & toerisme en zorg
Overige schuren: werken, recreatie & toerisme en zorg (excl. overnachten)
De VAB-regeling is in eerste instantie gericht op voormalige agrarische bebouwing. Gebouwen die een andere functie hebben vervuld en die ook landschappelijk en cultuurhistorisch waardevol zijn, kunnen op een gelijksoortige wijze voor hergebruik in aanmerking komen. De hoofdlijn van de regeling geldt dan ook - de toepassing is altijd maatwerk (zie H5).
Alle afspraken over de toepassing van de regeling worden opgenomen in een overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer.
WAARDESTELLING
Deskundigenoordeel
Het gebouw zelf of het ensemble van de locatie (het samenstel van gebouwen en de inrichting van het boerenerf) moet landschappelijk en/of cultuurhistorisch waardevol zijn. De eigenaar moet deze waarde aantonen. Dat doet de eigenaar door een erkend deskundige, zoals het Oversticht, een waardestelling te laten uitvoeren. In een rapport moet met een deskundigenoordeel navolgbaar worden onderbouwd dat het gebouw en de ligging in zijn omgeving cultuurhistorisch en landschappelijk waardevol zijn. Bij deze waardestelling wordt getoetst aan de volgende criteria:
Erfstructuur
Streekeigen verschijningsvorm
Erfinrichting
Herkenbaarheid
Relatie met het landschap
Mate van gaafheid
Architectuur en cultuurhistorische waarde
Bouwwerk
Bij de bepaling of een bouwwerk landschappelijke en/of cultuurhistorische waarde gaat het om de stijl, de gaafheid en de ligging:
Het gebouw is in oorspronkelijke Twentse stijl gebouwd of heeft een belangrijke cultuurhistorische betekenis doordat deze kenmerkend is voor een belangrijke periode in de agrarische ontwikkeling (zoals bijvoorbeeld een Wederopbouwboerderij na WO II).
Het gebouw is gaaf en de detaillering van bouwkenmerken en het gebruik van bouwmaterialen passen bij de cultuurhistorische waarde dan wel het oorspronkelijke karakter is goed herkenbaar en herstel is mogelijk.
Het gebouw en boerenerf hebben door hun ligging landschappelijke waarde (zie onder Boerenerf).
Gebouwen op de rijks- of gemeentelijke monumentenlijst worden in ieder geval als waardevol aangemerkt. Een gebouw en/of locatie, die als waardevol zijn aangeduid in het kader van VAB, worden in het vervolg als karakteristiek aangemerkt en kunnen in aanmerking komen voor plaatsing op de gemeentelijke monumentenlijst.
Boerenerf
Bij de beoordeling of sprake is van een waardevol boerenerf zijn de volgende criteria van belang:
Verwantschap in bebouwing.
Ordening van de bebouwing en landschappelijke elementen.
Hiërarchie en verbondenheid van de elementen.
De ligging in het landschap (type en waarde van het landschap, de ontsluiting, de relatie tot andere erven).
De agrarische achtergrond van het erf.
De erfinrichting en de erfbeplanting.
Overige bedrijfsgebouwen – niet waardevol
Voor overige bedrijfsgebouwen op het erf, die zelf niet waardevol zijn en die bij de regeling worden betrokken geldt:
Het gebouw is ouder dan vijf jaar.
Het beleid geldt niet voor bouwwerken die zonder vergunning zijn gerealiseerd dan wel niet positief bestemd zijn.
Bij een actief agrarisch bedrijf mogen de VAB-gebouwen een maximale oppervlakte hebben van 350 m².
TEGENPRESTATIE: VERBETERING VAN DE WAARDE VAN HET ERF
Als tegenprestatie voor het mogen toevoegen van een nieuwe functie wordt een (maatschappelijke) tegenprestatie verwacht. Die bestaat uit het verhogen van de waarde van het oorspronkelijke boerenerf. De landschappelijke en/of cultuurhistorische waarde van de locatie (gebouwen en erf) kan verhoogd worden door verbetering van:
De relatie van het erf met het landschap.
De erfstructuur: de ligging van de hoofd- en bijgebouwen en de onderlinge samenhang van de bebouwing op het erf.
De erfinrichting: de groene inrichting van het erf.
De streekeigen verschijningsvorm: de typische hoofdvorm en detaillering die kenmerkend zijn voor hoofdzakelijk agrarische bebouwing.
De herkenbaarheid van de hoofdvorm en van zijn (voormalige) agrarische functie.
Het behoud en herstel van de gaafheid van de gebouwen en het erf.
De harmonische toevoeging van eigentijdse elementen, waaronder duurzaamheidsmaatregelen en -voorzieningen.
Het behoud van erfbeplanting en andere elementen die bijdragen aan de biodiversiteit en het landschap.
Het is aan de initiatiefnemer om met deze en andere suggesties en met in acht name van het Natuur- & Landschapsplan van de gemeente een plan te maken en uit te voeren waarin de maatschappelijke tegenprestatie tot uiting komt. Indien het niet mogelijk of zinvol is om ter plekke van de VAB substantiële landschappelijke maatregelen te treffen, dan kan de gemeente de initiatiefnemer vragen een bijdrage te storten in het Landschapsfonds. De besteding komt dan ten goede aan maatregelen ten behoeve van de groene kwaliteit van het landelijk gebied op een andere locatie in het landelijk gebied van Enschede. Een nadere toelichting is te vinden onder Maatwerk (H5).
VAB WONEN
Een (extra) woonfunctie kan bijdragen aan het behoud van karakteristieke en/of monumentale panden. Voormalige, karakteristieke, agrarische bebouwing en agrarische bedrijfswoningen kunnen in principe voor hergebruik als woonruimte in aanmerking komen. Hierbij geldt een aantal voorwaarden. Deze voorwaarden zijn uitgangspunt voor de planvorming. Om dringende redenen van duurzaamheid of woongenot kan -onder toezicht van een op dit gebied deskundige architect- naar een oplossing worden gezocht die recht doet aan de monumentale waarde:
Het karakteristieke uiterlijk en de monumentale waarden van de schuur blijven gehandhaafd. Voor rijks- en gemeentelijk monumenten gelden nadere voorwaarden.
De bestaande afmetingen en inhoud worden gehandhaafd, Het gebouw kan niet vergunningvrij worden uitgebreid.
Sloop van alle overige niet waardevolle vrijkomende (agrarische) bebouwing.
Buitenopslag is niet toegestaan.
De ontwikkeling past binnen de milieuwetgeving, een goed woon- en leefklimaat is gegarandeerd. In de praktijk houdt dit in dat een woonfunctie op of vlak bij een agrarisch bedrijf niet mogelijk is. Dat geldt ook voor locaties waar de bodem verontreinigd is, tenzij de bodem geschikt kan worden gemaakt door een bodemsanering.
Er wordt geen nieuwe schuur toegevoegd. Een berging en andere eventueel benodigde gebouwde voorzieningen worden in beginsel binnen de vrijkomende bebouwing ingepast.
Ook kan een VAB worden gesplitst in meerdere woningen. Splitsing in twee afzonderlijke woningen kan plaatsvinden wanneer de inhoud van de voormalige karakteristieke bedrijfswoning tenminste 1000 m³ bedraagt. Bij een inhoud boven 1500 m³ zijn maximaal drie woningen toegestaan. Naast het hoofdgebouw kan het hierbij ook gaan om karakteristieke bedrijfsbebouwing, in het bijzonder karakteristieke stallen en schuren waarvan het niet wenselijk is dat ze gesloopt worden. Ook hier gelden de gestelde inhoudsmaten. Bij het splitsen van woningen geldt dat dit landschappelijk ingepast moet worden middels een erfinrichtingsplan en dat per locatie door de gemeente bepaald wordt of het mogelijk en inpasbaar is extra bijgebouwen te realiseren.
Om de VAB-regeling voor meer mensen financieel bereikbaar te maken is een uitzondering mogelijk op de genoemde inhoudsmaten van 1.000 m³ en 1.500 m3 . Het is onder voorwaarden toegestaan een gebouw te splitsen in woningen met een minimaal woonoppervlak van 90 m² per wooneenheid. Splitsing is mogelijk onder de voorwaarden dat een goede woonkwaliteit ontstaat en dat het gaat om enkel grondgebonden woningen. Het grootste deel van de woningen bevindt zich op de begane grond. In geval een agrarisch bedrijf deels in werking blijft, geldt maatwerk voor het bepalen van welke bestemming de woning in relatie tot het bedrijf (bedrijfswoning of niet) moet krijgen.
OVERIGE VOORWAARDEN
Als overige voorwaarden gelden:
De combinatie wonen en werken bij voormalige agrarische bedrijven is mogelijk op basis van de bestaande (bedrijfs-) woning. Er bestaat geen recht op een extra (bedrijfs-)woning, ook niet als de bedrijfswoning is/ wordt vervreemd (verhuur of verkoop).
Geen buitenopslag.
Maatwerk voor het bepalen van welke bestemming de woning in relatie tot het bedrijf (bedrijfswoning of niet) moet krijgen, het doorlopen van een omgevingsplan procedure om voorwaarden vast te leggen.
Een boerderijwinkel valt onder de mogelijkheden met een maximum oppervlak van 100 m².
Als de gemeente dat bij de situatie vindt passen kan met de eigenaar afgesproken worden dat de monumentenstatus voor het gebouw en zijn omgeving wordt aangevraagd.
ACTIVITEITEN/FUNCTIES NAAST BESTAANDE BEDRIJFSVOERING
In principe wordt alle bedrijvigheid - die maximaal valt onder categorie 2 van de VNG Handreiking Bedrijven en Milieuzonering - tot een oppervlakte kleiner dan 25 % tot en met een maximum van 350 m² van de bestaande VAB gezien als nevenactiviteit en is daarmee toegestaan binnen de VAB regeling, met uitzondering van:
Detailhandel (alleen als nevenfunctie en ondergeschikt aan de hoofdfunctie).
Opslag en/of verwerking van gevaarlijke stoffen.
Zorgfuncties en kinderopvang (deze vergen een nadere afweging).
Horecafunctie (alleen als nevenfunctie en ondergeschikt aan de hoofdfunctie zoals een theeschenkerij en/of een conferentieruimte/zichtplek in een stal).
De gemeente staat bedrijven met milieucategorie tot en met 2 conform de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering onder voorwaarden toe: betreft kleinschalige bedrijven (max. vijf werknemers) die passen binnen de definitie ambacht, dienstverlening, vergaderfaciliteiten, opleidingen, trainingen, aannemers, hoveniers, workshops, ateliers, workshops, beroepen aan huis, kleinschalige productiebedrijven, restaurateurs. Daarbij wordt opgemerkt dat geen zware bedrijvigheid en milieubelasting wordt toegestaan, de gemeente bepaalt of een initiatief past binnen deze categorie en of de impact op de omgeving acceptabel is.
Als het ruimtelijk wenselijk c.q. aanvaardbaar is, wordt voor bedrijvigheid in hogere categorieën of van grotere omvang dan in de voorwaarden genoemd, maatwerk toegepast. Voor alle nieuwe bedrijvigheid geldt dat in principe geen opslag of andere bedrijfsactiviteit buiten de gebouwen mag plaatsvinden.
GEBOUWEN MET EEN NIET-AGRARISCHE GEBRUIKSGESCHIEDENIS
De VAB-regeling is in eerste instantie gericht op voormalige agrarische bebouwing. In het landelijk gebied komen ook andere waardevolle gebouwen voor met een nietagrarische functie, zoals gebouwen met een militaire functie, molens of andersoortige bedrijfsfuncties. Ook deze gebouwen en locaties kunnen landschappelijk en cultuurhistorisch waardevol zijn. Deze gebouwen kunnen op een gelijksoortige wijze als de VAB voor hergebruik in aanmerking komen. De hoofdlijn van de VAB-regeling geldt ook in deze situaties – de toepassing is altijd maatwerk (zie H5).
Hoofdstuk 3.
Artikel 3.3
VOORMALIGE AGRARISCHE BEBOUWING (VAB)
Onderdeel van Beleidsregels Gids Buitenkans