Art. 2.2 Diemen actualisatie detailhandelsvisie — WINKELSTRUCTUUR EN INITIATIEVEN

DIEMEN IN DE REGIO Diemen maakt onlosmakelijk deel uit van de regio Amsterdam. Dat wil zeggen: inwoners van Diemen maken ook gebruik van winkels en winkelgebieden in omliggende gemeenten, en vice versa. Niettemin weet het winkelaanbod in Diemen de eigen klant goed te binden. Uit het recente Koopstromenonderzoek Randstad 2018 blijkt dat in de dagelijkse sector 84% van de bestedingen in fysieke winkels terecht komt in winkels binnen de gemeente Diemen. Ter vergelijking: in het vorige Koopstromenonderzoek (2016) was dat nog 79%. Het winkelaanbod in Diemen weet de eigen klant dus beter vast te houden dan enkele jaren geleden. De komst van een tweede supermarkt (Deen) in winkelcentrum Diemerplein, en de invoering van de blauwe zone in Kruidenhof, waardoor de beschikbaarheid van parkeerplaatsen hier fors is verbeterd, hebben daar ongetwijfeld aan bijgedragen. Daar staat tegenover dat het Diemerplein in absolute zin minder omzet aantrekt uit omliggende gemeenten dan enkele jaren geleden. Voor overige winkels en winkelgebieden geldt juist dat zowel de oriëntatie van eigen inwoners als inwoners uit andere gemeenten is toegenomen. De belangrijkste alternatieve aankoopplaats voor dagelijkse boodschappen is Maxis Muiden. Hier gaat ongeveer 5% van het totale dagelijkse bestedingspotentieel van inwoners van Diemen naartoe. In juli 2018 besloot de gemeenteraad van Diemen dat de Overdiemerweg (over het Nuonterrein) – de kortste verbinding tussen IJburg en Maxis – permanent wordt opgesteld. De weg werd in 2014 gesloten, wat leidde tot veel protest onder de inwoners van IJburg. De gemeente zag heropening lange tijd niet zitten, deels uit angst voor de aantrekkende werking van winkelcentrum Maxis Muiden en de gevolgen voor de lokale middenstand. Ook van inwoners van Holland Park is bekend dat zij gebruik maken van Maxis Muiden. Met de Provincialeweg en de per 2020 geopende Overdiemerweg vormt Maxis een aantrekkelijk alternatief voor de (grote) boodschappen. HUIDIGE STRUCTUUR DIEMEN-ZUID EN CONCRETE INITIATIEVEN In Diemen-Zuid en Holland Park is op drie locaties detailhandel toegestaan. Tevens doen zich op al deze locaties concrete initiatieven voor. Om de omvang van winkels te duiden worden in dit rapport twee metrages gehanteerd: Winkelvloeroppervlak (wvo) is het voor de klant toegankelijke deel van een winkel. Simpel gesteld is dit het bruto vloeroppervlak, exclusief ruimtes als magazijn, personeelsruimte, kantoor, toiletten etc. Het winkelvloeroppervlak wordt gemeten door Locatus, betreft het huidige gevestigde winkelaanbod en is het gangbare kengetal bij ruimtelijk-economisch onderzoek, zoals distributieve berekeningen. Bruto vloeroppervlak (bvo) betreft de totale omvang van een winkel (pand/gebouw), op basis van de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG). Het bruto vloeroppervlak wordt in bestemmingsplannen gebruikt om bijvoorbeeld een maximum te stellen aan toegestane ruimte voor een bepaalde functie. Zo geldt voor de Campus Diemen Zuid dat hier niet meer dan 715 m² bvo aan detailhandel is toegestaan. Ook is het bruto vloeropper- vlak de gangbare maat bij initiatieven van retailers. Voor de verhouding bvo-wvo wordt vaak uitgegaan van 100%-80%. Oftewel, Een winkel van 100 m² bvo meet doorgaans 80 m² wvo, maar in de praktijk kan dit uiteraard afwijken. In deze rapportage worden beide maatvoeringen gebruikt. Voor het gevestigde winkelaanbod hanteren we het winkelvloeroppervlak. Voor winkelinitiatieven of bestemmingsplanregels hanteren we het bruto vloeroppervlak, met bij benadering het wvo op basis van bovenstaande verhouding. Winkelcentrum Kruidenhof Het centrum heeft primair een boodschappenfunctie voor de inwoners van Diemen-Zuid; het winkelaanbod bestaat voornamelijk uit het dagelijkse segment. Ook vervult het winkelcentrum – en dan met name het brede assortiment en de aantrekkingskracht van supermarkt Jumbo – een functie voor inwoners van Duivendrecht en het noordelijke deel van Amsterdam Zuidoost (Venserpolder). De functie voor werknemers en bewoners van Holland Park en Bergwijkpark-Zuid is vooralsnog beperkt. Supermarkt Jumbo (1.030 m² wvo) is de drager van het winkelcentrum en wordt ondersteund door enkele versspeciaalzaken (bakker, slijter, keurslager, drogist, toko). Het niet-dagelijkse aanbod is beperkt en bestaat slechts uit een fietsenwinkel en een hengelsportwinkel. Behalve de Jumbo en de Keurslager zijn er geen filiaalbedrijven. De Jumbo wordt door een zelfstandige ondernemer geëxploiteerd. Naast winkels zijn in de Kruidenhof tevens een kapper, stomerij, een apotheek en een snackbar gevestigd. Voor het winkelcentrum is een parkeerterrein met ca. 110 parkeerplaatsen waar klanten gratis kunnen parkeren. In juni 2018 is een parkeerregime (blauwe zone) ingevoerd, waardoor de parkeergelegenheid voor winkelend publiek aanzienlijk is verbeterd. Op dit moment kent winkelcentrum Kruidenhof geen leegstand. Het winkelcentrum is inmiddels door Coltavast overgenomen van SPFunds (een investeringsfonds). Concreet initiatief : Jumbo wenst met ca. 350 m² bvo (ca. 280 m² wvo) uit te breiden. Daarmee ontstaat een supermarkt van ca. 1.310 m² wvo, wat volgens de huidige maatstaf als een volwaardige supermarkt kan worden beschouwd. Jumbo voert een zeer breed assortiment (ca. 2.400 toevoegingen op het standaard Jumbo-assortiment), wat aansluit op het diverse publiek in het verzorgingsgebied. Volgens de ondernemer is de uitbreiding wenselijk vanwege het nu beperkte oppervlakte voor magazijn en winkel. De uitbreiding gaat (deels) ten koste van het naastgelegen parkeerterrein. Campus Diemen Zuid Op de studentencampus in Diemen-Zuid is sinds eind oktober 2013 een kleine Albert Heijn van 305 m² wvo gevestigd2Bron metrage: Locatus. Albert Heijn hanteert zelf een omvang van 380 m² wvo.. Het assortiment is compleet, maar de keuze is kleiner dan in een reguliere supermarkt. Met het koffieconcept en verpakte sandwiches speelt de winkel in op de jonge doelgroep die op de campus woont. Albert Heijn functioneert goed en vervult niet alleen een functie voor bewoners van de campus, maar trekt ook klanten uit nabije buurten in Amsterdam Zuidoost (Venserpolder, E-buurt) en werknemers van bedrijven aan de westzijde van de Gooiseweg. De spoorlijn en metrolijn vormen een fysieke en mentale barrière, want de winkel trekt slechts weinig klanten uit Diemen-Zuid. Op de campus is ook fietsenwinkel Rijwielreus gevestigd, deze meet 80 m² bvo (eveneens 80 m² wvo3Rijwielreus beschikt tevens over een werkplaats van ruim 50 m² bvo. Mede hierdoor komt het wvo metrage overeen met het bvo metrage.). In totaal is op de campus maximaal 715 m² bvo (ca. 572 m² wvo) aan detailhandel toegestaan, waarvan maximaal 520 m² bvo (415 m² wvo) voor een supermarkt. Concreet initiatief: Albert Heijn is voornemens uit te breiden van 520 m² bvo naar 1.124 m² bvo, waarmee een supermarkt ontstaat van ca. 830 m² wvo. De winkel is in de huidige situatie (te) klein voor het aantal klanten. Met de aanstaande forse bevolkingsgroei in Holland Park wordt de druk op de huidige winkel nog groter. Holland-Park In Holland Park is een gedoseerde (aan bouwfases gekoppelde) toevoeging van maximaal 1.000 m² bvo aan detailhandel toegestaan in units van maximaal 150 m² bvo, mits het hoogste bevolkingsgroeiscenario4Tot ca 34.000 inwoners in 2025 uit de Detailhandelsvisie 2014 gerealiseerd wordt. Inmiddels is duidelijk dat de bevolkingsgroei in Diemen het hoogste scenario overtreft (zie paragraaf 2.1). Concreet initiatief: Behalve een bloemenwinkel (45 m² bvo5Het wvo metrage is niet bekend, omdat de winkel nog niet geopend was tijdens de inventarisatie door Locatus (juli 2018)) is tot nu toe weinig tot geen interesse vanuit marktpartijen voor invulling van de toegestane winkelunits van maximaal 150 m² bvo. Wel is er concrete belangstelling van een kleinschalige gemakssupermarkt in Holland Park, met een gewenste omvang van circa 220 m² bvo. Dit is binnen de huidige regeling niet mogelijk. FIGUUR 3 SITUERING ACTUELE DETAILHANDELSINITIATIEVEN DIEMEN-ZUID BESTAANDE WINKELSTRUCTUUR IN PERSPECTIEF Vanuit de huidige winkelstructuur zijn de genoemde initiatieven zeer begrijpelijk. Holland Park is een geïsoleerd gebied, dat door infrastructuur (metrotracé, spoorlijn, hoofdwegen) deels is afgescheiden van omliggende wijken en de daar gevestigde voorzieningen. Het detailhandelsbeleid van de provincie Noord-Holland en de voormalige Stadsregio Amsterdam streeft naar een winkelstructuur waarbij primaire detailhandel – voor de dagelijkse boodschappen – op een aanvaardbare afstand van de woning is gevestigd. Het is aan de gemeenten om te bepalen wat (nog) een aanvaardbare afstand is. Buurgemeente Amsterdam hanteert bijvoorbeeld een maximale loopafstand van 750 meter. Uit de kaart op de volgende bladzijde blijkt dat de loopafstand tot nabijgelegen winkelgebieden in vrijwel heel Holland Park groter is dan 750 meter. Gegeven de uiteindelijke omvang van Holland Park (9.000 tot 10.000 inwoners) en de fysieke barrières is het de vraag of en in welke mate onderverzorging ontstaat. FIGUUR 4 LOOPAFSTAND (750 METER) RONDOM WINKELGEBIEDEN IN DIEMEN EN OMGEVING Bron: https://maps.openrouteservice.org/; bewerking Bureau Stedelijke Planning LEEGSTAND EN BESTEMMINGSPLANCAPACITEIT Op dit moment is in Diemen-Zuid (inclusief Holland Park) geen winkelleegstand.6Op basis van Locatus Verkooppuntverkenner, peildatum juli 2018 In andere delen van Diemen is de leegstand beperkt tot 1.197 m² wvo, waarvan het merendeel (907 m² wvo) in winkelcentrum Diemerplein. Een groot deel van die leegstand (514 m² wvo) concentreert zich in de kelder, naast AH XL, en is niet of nauwelijks zichtbaar voor winkelend publiek. Het is daardoor de vraag of deze meters ooit worden ingevuld en zo nee, of dit het functioneren van Diemerplein negatief beïnvloedt. Naast leegstand is ook de onbenutte bestemmingsplancapaciteit van belang. Winkelgebieden kennen doorgaans een brede (centrum)bestemming, waar naast detailhandel vaak ook horeca, dienstverlening en aanverwante functies zijn toegestaan. Door die brede bestemming kan een winkelcentrum in theorie worden ingevuld met louter detailhandel. In de praktijk zal dit echter niet gebeuren, aangezien dit geen representatieve invulling betreft.7Onder representatieve invulling verstaan we alle functie die normaliter in winkelcentra zijn gevestigd. Naast detailhandel zijn dit doorgaans vooral dienstverleners en horeca. Een aantal bestemmingsplanmogelijkheden achten we relevant en realistisch, zeker in combinatie met huidige ontwikkelingen: Rabobank Diemerplein is inmiddels gesloten. Ook de naastgelegen bibliotheek verdwijnt mogelijk. Daarmee komen twee aaneengesloten units vrij met een gezamenlijk omvang van ca. 790 m² bvo (ca. 632 m² wvo). Op de Campus Diemen Zuid is maximaal 715 m² bvo aan detailhandel toegestaan. Met Albert Heijn en de fietsenwinkel is daarvan 600 m² bvo in gebruik. De resterende bestemmingsplanruimte bedraagt 115 m² bvo. Met de verdere groei van de Campus neemt het lokale draagvlak voor detailhandel toe. Invulling van de bestemmingsplancapaciteit is niet ondenkbaar. In de uitbreiding van de Campus is voorts 150 m2 bvo opgenomen voor detailhandel. In Holland Park is thans maximaal 1.000 m² bvo (ca. 800 m² wvo) aan detailhandel toegestaan in units van maximaal 150 m² bvo (ca. 120 m² wvo). Marktpartijen zijn geïnteresseerd in het vestigen van detailhandel in Holland Park, maar lijken – behalve de inmiddels gevestigde bloemist – niet uit de voeten te kunnen met de toegestane unitgrootte. De resterende bestemmingsplanruimte bedraagt 955 m² bvo. In het nieuwe bestemmingsplan voor Holland Park Zuid is daarnaast maximaal 850 m2 bvo (ca. 680 m2 wvo) aan detailhandel toegestaan in units van maximaal 250 m2 bvo (ca. 200 m2 wvo). In Holland Park West is geen detailhandel in de planvorming opgenomen. Met bovenstaande realistische bestemmingsplanmogelijkheden kan ca. 2.860 m² bvo (ca. 2.300 m² wvo) aan detailhandel worden toegevoegd in Diemen, waarvan ca. 2.070 m² bvo (ca. 1.650 m² wvo) in Holland Park en op de Campus Diemen Zuid.

Rechtspraak bij dit artikel