Er wordt onderscheid gemaakt tussen:
sociale huurwoningen;
markthuurwoningen;
koopwoningen en
vrije kavels.
De marktconforme grondprijzen voor woningbouw hebben vaste of minimale grondprijzen of kennen een bandbreedte waarbinnen de prijzen zich bevinden. Bij gestapelde woningbouw behoudt de gemeente zich het recht voor om een grondprijs te berekenen per m² BVO1Bruto Vloer Oppervlakte (BVO): de oppervlakte van een ruimte (of ruimtes) gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de scheidingsmuren of buitenmuren die de ruimte (of ruimtes) omhullen. indien de floor space index (f.s.i.)2Floor space index (f.s.i.): de verhouding tussen het oppervlak uitgedrukt in m² BVO van het gebouwde object en de oppervlakte van de bijbehorende kavel van het gebouwde object. groter is dan 1, of een stapelingsfactor toe te passen.
Ad a. en b. Sociale huurwoningen en markthuurwoningen
Definitie sociale huurwoningen:
“Een sociale huurwoning is een woning, waarbij de aanvangshuurprijs ligt onder de grens als bedoeld in artikel 13, lid 1, onder a, van de Wet op de Huurtoeslag, waarvan de instandhouding voor de bedoelde doelgroepen voor tenminste tien jaar na ingebruikname is verzekerd.”
Voor sociale huurwoningen (grondgebonden) wordt een vaste grondprijs per kavel (kaveloppervlakte t/m 150 m²) gerekend, is de kavel groter dan 150 m² dan geldt een meerprijs per m² Bij gestapelde sociale woningbouw/meergezinswoning (niet-grondgebonden) wordt uitgegaan van een stapelingsfactor die wordt toegepast op de prijs per m² voor eengezinswoningen/grondgebonden woning (egw). In de Grondprijzenbrief wordt dit nader uitgewerkt. De grondprijs wordt comparatief vastgesteld.
Uitponden binnen 10 jaar van sociale huurwoningen
Wanneer de corporatie sociale huurwoningen binnen tien jaar na eigendomsoverdracht gaat uitponden oftewel gaat verkopen, dient zij een aanvulling (additionele kosten) op de betaalde grondprijs te betalen. Deze aanvulling op de grondprijs is het verschil tussen de grondprijs voor sociale huurwoning, welke geldt op het moment van ondertekening van de koopovereenkomst inzake de verwerving van de gronden door de corporatie en de marktconforme grondprijs op het moment van verkoop door de corporatie. Vanaf het moment van aankoop van de grond tot het moment van verkoop van de grond wordt het aankoopbedrag van de door de corporatie (of verhuurder) voor sociale huurwoningen/woonwagenstandplaatsen aangekochte grond, jaarlijks geïndexeerd conform de consumentenprijsindices alle huishoudens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS-CPI). Op het moment van verkoop dient een toets op marktconforme waarde te worden uitgevoerd door de gemeente, zodat de marktconformiteit is gewaarborgd. Door een koppeling te leggen met de marktconforme waarde in de vigerende Grondprijzenbrief op het moment van verkoop door de woningbouwcorporatie is de marktconformiteit verzekerd. Uiteraard bestaat de mogelijkheid om een taxatie uit te voeren. Deze bepaling wordt (inclusief het te indexeren bedrag) vastgelegd in de grondverkoopovereenkomst en in de akte van levering.
Alle huurwoningen boven de liberalisatiegrens (wordt jaarlijks per 1 januari van elk jaar bij ministeriële regeling vastgesteld) vallen onder de markthuur. Voor de markthuurwoningen (beleggershuurwoningen) geldt een bandbreedte voor de grondprijzen die gelijk is aan de bandbreedte voor de vrije kavels.
Beleidskeuze 12
Voor sociale huurwoningen, met een maximale kavel van 150 m², wordt er een vaste grondprijs per m² gehanteerd. Voor iedere vierkante meter boven de 150 m², wordt een vaste meerprijs per m² gehanteerd.
Bij gestapelde woningbouw in de sociale huur- en marktsector wordt een stapelingsfactor toegepast waarbij de grondprijs per m² voor sociale woningbouw grondgebonden woningen de basis vormt.
Voor de markthuurwoningen (beleggershuurwoningen) geldt een bandbreedte voor de grondprijzen die gelijk is aan de bandbreedte voor de vrije woningbouwkavels.
Voor woonwagenstandplaatsen, met een kavel tot en met een oppervlakte van 240 m², wordt er een vaste grondprijs gehanteerd. Voor elke m² boven de 240 m² wordt een meerprijs per m² gehanteerd.
Voorbeeld: Grondprijsberekening bij f.s.i. > 1
Kavelgrootte 2.000 m² grond
Oppervlakte gebouw 2.750 m² BVO (meerdere verdiepingen)
Grondprijs € 200,— per m2
Grondwaarde (f.s.i. < 1) 2.000 m² grond x € 200,—/m² = € 400.000,-
Grondwaarde (f.s.i. > 1) 2.750 m² BVO x € 200,—/m²= € 550.000,-
Ad c. Koopwoningen
Koopwoningen worden onderscheiden in sociale koopwoningen, marktconforme koopwoningen en niet-grondgebonden woningen/gestapelde woningen.
Onder sociale koopwoningen wordt verstaan woningen met een maximale vrij op naam prijs (v.o.n.-prijs), die jaarlijks in de Grondprijzenbrief wordt vastgesteld. Hiervoor geldt een minimale grondprijs per m² die comparatief wordt bepaald. Woningen boven de jaarlijks vastgestelde v.o.n.-prijs worden beschouwd als marktconforme koopwoningen. Voor deze, vaak projectmatig te realiseren, woningen geldt een bandbreedte per woningsegment waarbinnen de grondprijs zich bevindt. De bandbreedte is bepaald op basis van goede referentie-uitgiften, die comparatief zijn bepaald en vaak ook residueel zijn getoetst. Bij niet-grondgebonden woningen (gestapelde bouw) kan boven op de grondprijs een extra toeslag worden berekend als de f.s.i. groter is dan 1, of een stapelingsfactor worden toegepast. Als de situatie daarom vraagt kan het college in afwijking van het bovenstaande tot een andere waardebepaling besluiten.
Beleidskeuze 13
Voor een sociale koopwoning geldt een minimale grondprijs per m² grond.
Voor marktconforme koopwoningen geldt een bandbreedte per woningbouwsegment waarbinnen de grondprijs zich bevindt.
Bij gestapelde woningbouw behoudt de gemeente zich het recht voor om een grondprijs te berekenen per m² BVO als de floor space index (f.s.i.) groter is dan 1, of om een stapelingsfactor toe te passen.
Als de situatie daarom vraagt kan het college besluiten om tot een andere waardebepaling van de grondprijs te komen.
Ad d. Vrije kavels (particulier opdrachtgeverschap)
Bij de uitgifte van vrije bouwrijpe kavels aan individuele kopers wordt een bandbreedte gehanteerd waarbinnen de grondprijs per m² zich bevindt. De prijs wordt comparatief bepaald. Bij grotere kavels kan vanwege de marktconformiteit een gestaffelde prijsvorming worden gehanteerd.
Bij verkoop van een groter gebied, al dan niet projectmatig, kan het college beargumenteerd besluiten een korting te geven op de grondprijs. Dat kan met name aan de orde zijn als er sprake is van innovatieve initiatieven die maatschappelijk gezien wenselijk zijn en waarbij in één keer een grote hoeveelheid grond wordt afgenomen. Als de situatie daarom vraagt kan de gemeente in afwijking van het bovenstaande de grond laten taxeren door een gecertificeerd onafhankelijke taxateur om tot een waarde te komen.
Beleidskeuze 14
Bij de uitgifte van vrije woningbouwkavels wordt een bandbreedte (comparatief bepaald) gehanteerd waarbinnen de grondprijs per m² zich bevindt. Bij grotere woningbouwkavels kan een gestaffelde grondprijs worden gehanteerd.
Indien de situatie daarom vraagt wordt de grond getaxeerd door een gecertificeerd onafhankelijke taxateur om tot een waarde te komen.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies