Voor de verkoop van bouwgrond voor woningbouw wordt onderscheid gemaakt in zeven categorieën:
4.1 Sociale huurwoningen
Grondprijs
Grondprijzen in dit segment gelden voor de betaalbare huurwoningen. Er is sprake van een bereikbare huurwoning indien de woning een aanvangshuur heeft die niet hoger is dan de jaarlijks door het Rijk vast te stellen aftoppingsgrens (de maximale aanvangshuur moet onder de grens liggen als bedoeld in artikel 13 lid 1, onder a van de Wet op de huurtoeslag).
Voor 2023 geldt voor de bereikbare huurwoningen een vaste lage grondprijs van € 17.500,- exclusief btw. De bijbehorende kaveloppervlakte bedraagt circa 150 vierkante meter. Per vierkante meter is de grondprijs dan € 117,-. Indien het kaveloppervlak groter is dan circa 150 vierkante meter dan dienen deze extra meters apart te worden afgerekend tegen een prijs van € 117,- per vierkante meter.
In verband met de hogere bouwkosten van gestapelde woningbouw van meergezinswoningen wordt de grondprijs gecorrigeerd met een factor van 0,8. Dit levert een grondprijs per gestapelde bereikbare huurwoning op van afgerond € 14.000,- exclusief btw voor 2023.
Door deze gedifferentieerde grondprijs neemt de gemeente Hoogeveen haar verantwoordelijkheid als het gaat om het kunnen huisvesten van deze doelgroep.
Termijn instandhouding
In de uitgiftecontracten wordt een functiebescherming opgenomen om de sociale huurfunctie van de betreffende woningen in de toekomst te kunnen borgen.
Met de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening per juli 2008, is een instandhoudingstermijn vastgelegd van ten minste 10 jaar na ingebruikname (artikel 1.1.1 Bro). Bij verkoop van een sociale huurwoning in de periode tussen 10 en 20 jaar na ingebruikname vindt een nabetaling plaats ter grootte van het verschil tussen de oorspronkelijk betaalde grondprijs voor de sociale huurwoning en een kavelprijs voor een vrije sectorwoning op moment van verkoop.
4.2 Huurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens
Woningen met een huur boven de liberalisatiegrens behoren tot de ‘vrije sector’ huurwoningen. Boven deze grens heeft een verhuurder de vrijheid om de huurprijs en de huurverhoging te bepalen. Als grondprijs voor deze categorie huurwoningen wordt de marktwaarde voor dergelijk onroerend goed gehanteerd.
4.3 Goedkope koopwoningen
Conform de concept Woonzorgvisie is in 2023 sprake van een goedkope koopwoning wanneer de vrij op naam prijs van de woning niet hoger is dan € 250.000,-.
Voor deze woningen wordt gerekend met een uniforme kavelprijs van € 30.000,- exclusief btw.
De bijbehorende indicatieve kaveloppervlakte in Hoogeveen bedraagt circa 160 vierkante meter. Dit betekent een prijs per vierkante meter van afgerond € 188,-. Is het kaveloppervlak groter dan circa 160 vierkante meter dan dienen deze extra meters apart te worden afgerekend tegen een prijs van € 188,- per vierkante meter.
In de dorpen rondom Hoogeveen is het indicatieve kaveloppervlak voor deze categorie woningen bepaald op circa 200 vierkante meter. Is het kaveloppervlak groter dan deze circa 200 m2 dan dienen de extra meters apart te worden afgerekend tegen een prijs van € 150,- per vierkante meter.
4.4 Vrije sector woningen (projectmatig)
Grondprijs
Voor het bepalen van de grondprijs voor projectmatige woningbouw met een vrij op naam prijs boven de € 250.000,- wordt geen uniforme kavelprijs gehanteerd maar wordt de residuele methode in combinatie met de comparatieve methode toegepast.
4.5 Particuliere kavels
Grondprijzen
Voor de uitgifte van grond aan individuele kopers wordt een marktconforme prijs gehanteerd. Per project zullen de kavels afzonderlijk worden gewaardeerd. Gezien de verscheidenheid aan locaties van de uit te geven kavels en de specifieke kernmerken van de kavels, zoals grootte, ligging en bouwmogelijkheden, zullen er onderlinge verschillen zijn. Bij de waardebepaling van deze kavels kan zowel van de residuele als van de comparatieve methode gebruik worden gemaakt. De waardebepalingen zullen intern worden uitgevoerd, indien daar aanleiding toe is wordt de hulp ingeschakeld van een externe onafhankelijke taxateur.
4.6 Standplaatsen woonwagens
Huur
Woningcorporaties zijn verantwoordelijk voor de huisvesting van woonwagenbewoners, voor zover zij (qua inkomen) tot hun doelgroep behoren. Het gaat daarbij niet alleen om de verhuur van de standplaats, maar ook op de verhuur van de woonwagen.
Als grondwaarde voor de eerste uitgifte van standplaatsen van woonwagens die in de bovengenoemde doelgroep vallen wordt aangesloten op de grondprijs van een sociale huurwoning. De vaste kavelprijs voor een standplaats is € 17.500,-. Het normoppervlak van een standplaats waarmee gerekend wordt is 250 m2. Bij standplaatsen groter dan 250 m2 worden de extra vierkante meters afgerekend tegen € 70,- per m2.
Koop
Woonwagenbewoners die (qua inkomen) niet tot de doelgroep van de woningbouwcorporaties behoren zijn aangewezen op koopwagens en -standplaatsen. Het realiseren van nieuwe koopstandplaatsen valt niet onder de verantwoordelijkheid van de woningbouwcorporaties. Bij de ontwikkeling van nieuwe standplaatsen heeft de gemeente dezelfde rol als bij reguliere woningbouw.
Als grondwaarde bij eerste uitgifte wordt hierbij gerekend met 50% van de grondwaarde van reguliere woningbouw op de betreffende locatie tot het normoppervlak van 300 m2. Door toepassing van de 50% waarde van een reguliere woning wordt aangesloten bij de WOZ-Taxatiewijzer waarin staat dat de grondwaarde van woonwagenstandplaatsen circa 50% bedraagt van de grondwaarde voor reguliere woningbouw. Dit percentage is in zogenaamde ‘goede justitie’ vastgesteld. Bij standplaatsen groter dan 300 m2 worden de extra vierkante meters afgerekend tegen 50% van de reguliere woningbouwprijzen op die locatie.
Voor wat betreft de verantwoordelijkheden voor het bouw- en woonrijpmaken van de standplaatsen is er geen verschil met de uitgifte van reguliere woningbouw.
4.7 Flexwonen/ tijdelijke woningen
Door de actuele behoefte aan en de realisatie van tijdelijke woningen is hierover in deze nota het volgende opgenomen.
Bij de uitgifte van grond in deze categorie zijn belangrijke criteria: tijdelijkheid, snelheid, kosten van realisatie en grip houden op de gemeentegrond. Het gaat hier om gemeentegrond die tijdelijk (maximaal 15 jaar) beschikbaar gesteld wordt voor het realiseren van flexwoningen. Na afloop van de afgesproken periode wordt het perceel weer aan de gemeente opgeleverd in oorspronkelijke staat.
Erfpacht gecombineerd met een recht van opstal is dan het meest geëigende instrument om genoemde criteria te borgen. De te betalen erfpacht voor de grond wordt bepaald op basis van het door de gemeente gehanteerde erfpachtpercentage, de grondwaarde per vierkante meter en het uit te geven oppervlak (zie hoofdstuk 7). De te hanteren grondprijs is afhankelijk van de doelgroep. Dit kan of de sociale grondprijs zijn bij een sociale huurwoning of de marktconforme prijs.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies