Art. 3.1 Visie Werklocaties Almere 2022 — KWANTITATIEF: UITKOMST BEHOEFTERAMING

Bedrijventerreinen Voor Almere is het aandeel van werkgelegenheid op bedrijventerreinen iets hoger dan gemiddeld (38%), zeker in vergelijking met steden in West-Nederland. Dat komt ook door de geplande structuur van de stad. Maar dat vraagt ook om aanpassingen in de ontwikkeling in de komende decennia. Enerzijds gaat het er om nieuwe terreinen (de ‘specials’) tijdig beschikbaar te hebben, maar anderzijds zullen bestaande bedrijventerreinen nabij de stadsdelen en de binnenstedelijke terreinen moeten mee veranderen met de economie, met specifieke aandacht voor de verduurzaming van die terreinen. Bij de vraagraming is uitgegaan van het scenario Stad-in- Balans (Bureau Buiten 2020). Bij de ramingen gelden de volgende opmerkingen: De ramingen zijn conform de uitgangspunten van de MRA en vormen daarmee een goede en consistente basis voor het beleid van de werklocaties. De ramingen voor logistiek houden onvoldoende rekening met de schaalvergroting in de logistiek. Het aantal arbeidsplaatsen (in de logistiek) is door de e-commerce fors gegroeid, oftewel veel arbeidsplaatsen per vestiging. Het leidt ook tot een intensiever gebruik van de ruimte als naar het aantal werkzame personen per ha wordt gekeken. Dat komt bijvoorbeeld door de inzet van veel arbeidskrachten voor het klaar maken van zendingen, maar ook doordat nieuwe warehouses steeds vaker meerlaags ontwikkeld worden. Logistiek is daarmee niet perse een arbeidsextensieve sector. Ondanks automatisering en robotisering zijn nog steeds werknemers nodig om de operaties aan te sturen en de fijnmazige order picking mogelijk te maken. Er is in de aangewezen transformatiegebieden ruimte geboden voor functiemenging door transformatie naar gemengd woon-werkgebied. Voorlopig wordt eerst ervaring opgedaan op de vijf aangewezen binnenstedelijke terreinen om de juiste mengvormen te ontwikkelen. Andere (binnenstedelijke) locaties behouden hun werkfunctie, daar vindt dan ook geen transformatie naar wonen plaats. Wel worden er mogelijkheden gecreëerd voor meer voorzieningen (niet wonen) op die terreinen om meer interactie en verblijfskwaliteit te kunnen realiseren of om een duurzaamheidsfunctie te kunnen vervullen voor de omgeving (opwekken en/of opslaan van energie). Als de berekende vraag tegen het aanbod wordt afgezet (zie Tabel 3.1) dan kan worden geconstateerd dat exclusief de MVA gronden er een tekort in 2040 bestaat van 108 ha. Worden de MVA gronden wel meegenomen dan resteert er nog een klein tekort van 22 ha, waarbij opgemerkt moet worden dat de ruimtevraag voor logistiek wellicht te conservatief is ingeschat. Tabel 3.1 Vraag naar bedrijventerreinen afgezet tegen het beschikbare aanbod (vrij uitgeefbaar en plancapaciteit) Totale vraag tot 2040 Vrij uitgeefbaar aanbod GREX Saldo tot 2040 GREX 142 33 -108 Totale vraag tot 2040 Vrij uitgeefbaar aanbod GREX + MVA Saldo tot 2040 GREX + MVA 142 119 -22 Tabel 3.2 laat zien dat in het segment ‘logistiek’ tekorten gaan ontstaan. Naast het aanbod van hectares, gaat het ook om de kwaliteit van de locaties, waarbij de beschikbaarheid van grote kavels (groter dan 5 ha), de energie-infrastructuur en een robuuste ruimtelijke (groene) inrichting van belang zijn. Hetzelfde geldt in feite ook voor de industrie. De ontwikkeling van de circulaire economie en energietransitie leidt tot aanpassingen op huidige bedrijvenlocaties, maar er zal ook meer vraag zijn naar nieuwe locaties voor de bewerking van reststromen. Dat is nu al te zien in de vorm van de belangstelling voor de bedrijventerreinen de Vaart IV. Voor de lange termijn geldt dus dat het uitgeefbaar aanbod tot 2040 onvoldoende is en groter is dan het verwachte tekort van 22 hectare (incl. MVA gronden). Tabel 3.2 Vraag en aanbod onderverdeeld naar een aantal segmenten Bron: Bureau Buiten 2020 Totale vraag tot 2040 Vrij uitgeefbaar aanbod GREX + MVA Saldo tot 2040 GREX + MVA Industrie 22 34 12 Logistiek 50 19 -31 Regulier 61 62 1 Binnenstedelijk 8 4 -4 Totaal 142 119 -22 Daarom zal de gemeente in 2021 starten met een behoefteraming om naast de bestaande voorraad aan terreinen, en het nu al beschikbare planaanbod (planologische reserveringen) ook de mogelijke lange termijn ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein te verkennen. Kantoren Kwantitatief is de (plan)voorraad voldoende om de verwachte vraag tot 2040 te kunnen accommoderen (zie Tabel 3.3.). Maar hier doet zich in de aannames het probleem voor dat in kantoren op formele werklocaties nu slechts 6% van de werkgelegenheid wordt geaccommodeerd, dat is weinig in vergelijking met andere steden. Veel kantoorwerkgelegenheid is dus nu ook al elders in de stad aanwezig, zoals in het vorige hoofdstuk al geconstateerd is. Bij het aanbod (van formele locaties) is de leegstand volledig als aanbod meegerekend. Een deel van die leegstand is structureel, mede omdat de panden verouderd zijn. Die verouderde voorraad van kantoren kan in een aantal gevallen worden getransformeerd naar woningbouw. De verwachting is daarom dan ook dat vraag en aanbod in de komende jaren meer naar elkaar toe zullen bewegen. Tabel 3.3 Vraag en aanbod in kantoren op formele werklocaties Totale vraag tot 2040 Hard planaanbod Leegstand Saldo tot 2040 201.300 55.500 169.400 23.600 Wordt niet alle leegstand meegenomen (of een deel getransformeerd naar wonen en andere functies), dan is er in de komende jaren ruimte voor toevoeging van nieuw aanbod. Naast de grote kantoren (op centrale, hoogstedelijke locaties nabij het station Almere) en bij de OV knopen Almere Buiten en Almere Poort, blijft er altijd behoefte aan kleinschalige kantoren elders in de stad, langs uitvalswegen, in woonwijken en ook op bedrijventerreinen. Deze verspreid liggende kantoren zijn niet in de ramingen voor kantoren meegenomen. Kantoren op bedrijventerreinen zijn nu al mogelijk op de bedrijventerreinen, maar alleen als de kantoorfunctie ondergeschikt is aan de bedrijfsfunctie. Dat laatste noemen we de bedrijfsgebonden kantoren met maximaal 30% tot 50% van de totale bruto vloeroppervlakte (BVO). Dus alleen als een bedrijf bij de aankoop van een kavel bedrijfsruimte afneemt, dan kan het ook een deel kantoorontwikkeling realiseren. Dat zijn heldere regels bij de aankoop van kavels. In de praktijk blijkt echter dat na verloop van tijd ook andere bedrijven zich in het kantoren deel gaan vestigen. Kleine bedrijven zijn namelijk op zoek naar flexibele en goedkope kantoorruimte. Het zijn vaak starters of doorgroeiende bedrijven die niet langer thuis kunnen of willen werken. Bedrijven die gebruik maken van de goedkope werkmilieus zien we in de grote kantoren in het Stadscentrum, maar ook op kantoren op Gooisekant. Gezien de veranderingen in de economie gaan we die ontwikkelingen toestaan en volgen we de ontwikkelingen op pandniveau en niet langer alleen op (hoofd)gebruikersniveau op bedrijfsniveau. Er zijn namelijk steeds meer mengvormen/ overgangsfuncties tussen bedrijfs- en kantoorfuncties. Zo spelen we in op de vele verschijningsvormen van kantoren, zoals werkstudio’s, werkateliers, showroom en kantoor, labruimtes in kantoren. De strikte scheiding tussen kantoren en bedrijfsruimtes is steeds moeilijker te maken. Door dergelijke kleine (kantoorhoudende) bedrijven toe te staan op bedrijventerreinen wordt de dynamiek op die terreinen vergroot en wordt de ruimte ook intensiever benut. De gemeente heeft dit inmiddels al een aantal keren toegestaan (bijv. met herbezetting van panden van LG en de Dôme op de Veluwsekant) en zal dit ook in de komende jaren toestaan. Dit willen we wel beperken door alleen in bestaande panden de mogelijkheid te bieden om de oorspronkelijke bedrijfsgebonden kantoorruimte om te zetten naar (kleinere) zelfstandige kantoorruimten. De tijden van grootschalige, monofunctionele kantoren- locaties lijken voorbij. De impact van de coronacrisis zal merkbaar zijn, er zal meer thuis worden gewerkt, maar bedrijven zullen ook meer ruimte voor interactie willen bieden. Momenteel overwegen diverse grote kantoorhoudende bedrijven hun vastgoedstrategie, ze zullen huurcontracten van bepaalde panden niet verlengen, maar dat betekent wellicht ook kansen voor andere locaties. In ieder geval is in de afgelopen maanden al duidelijk geworden dat (grotere) kantoren onveranderd in een aantrekkelijke goed bereikbare, multifunctionele omgeving gevestigd willen zijn en blijven. Daarbij blijft goede OV bereikbaarheid van groot belang. Belangrijk is dan wel dat die belangrijke OV knopen in Almere (Centrum, Poort, Buiten) een aantrekkelijk vestigingsklimaat en verblijfskwaliteit bieden.

Rechtspraak bij dit artikel