In alle schoolgebouwen is op dit moment al sprake van verhuur van onderwijsruimten aan kinderopvangorganisaties. De schoolbesturen hebben hier in het verleden zelf afspraken over gemaakt met de huurders. In de huurprijs mocht alleen een vergoeding voor exploitatie- en onderhoudskosten worden doorberekend. De huidige tarieven zijn daarom (veel) lager dan het voorgestelde tarief van € 98,77 per m².
De kans is groot dat de kinderopvangorganisaties bij de inwerkingtreding van dit verhuurbeleid te maken krijgen met een forse huurverhoging. Dit kan problemen veroorzaken voor de continuïteit van een locatie voor kinderopvang.
Om de kinderopvangorganisaties hierin tegemoet te komen gebruiken we de jaren 2023 en 2024 als een overgangsperiode. De schoolbesturen maken zelf afspraken met de huurders over een stapsgewijze verhoging van de huurprijs. Per 1 januari 2025 moet de huurprijs voldoen aan de (geïndexeerde) prijs, genoemd in dit verhuurbeleid.
De schoolbesturen stellen de gemeente op de hoogte van de gemaakte afspraken, deze worden geregistreerd in het Overzicht verhuur schoolgebouwen.
Bijlage 1. Inventarisatie huidige situatie
Bijlage 2. Wettelijke bepalingen verhuur WPO
Artikel 107. Vorderingsrecht
1. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd een gedeelte van een gebouw of terrein dat tijdelijk of gedurende een gedeelte van de dag niet nodig zal zijn voor de daar gevestigde school, gedurende die tijd als huisvesting voor een andere school, voor ander uit de openbare kas bekostigd onderwijs niet zijnde basisonderwijs, of voor educatie als bedoeld in de Wet Educatie en Beroepsonderwijs dan wel voor andere culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden te bestemmen. Het voorgenomen gebruik dient zich te verdragen met het onderwijs aan de in het gebouw gevestigde school. Tevens is het college van burgemeester en wethouders bevoegd ten behoeve van het onderwijs in lichamelijke oefening of expressie-activiteiten een gebouw of terrein dan wel een gedeelte daarvan dat tijdelijk gedurende gedeelten van de dag of in het geheel niet nodig zal zijn voor de daar gevestigde school, gedurende die tijd als huisvesting voor een andere school, voor ander uit de openbare kas bekostigd onderwijs niet zijnde basisonderwijs, of voor educatie als bedoeld in de Wet Educatie en Beroepsonderwijs dan wel voor andere culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden te bestemmen.
2. Indien het gebouw of terrein in gebruik is voor een niet door de gemeente in stand gehouden school pleegt het college van burgemeester en wethouders vooraf overleg met het bevoegd gezag en, voor zover van toepassing, ook met het bevoegd gezag van die school of nevenvestiging waarvoor de huisvesting is bestemd.
Artikel 108. Verhuur en medegebruik gebouw of terrein
1. Voor zover artikel 107 geen toepassing vindt, kan het bevoegd gezag een gedeelte van een gebouw of terrein in gebruik geven ten behoeve van uit de openbare kas bekostigd onderwijs dan wel voor andere culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden. Voor zover niet nodig voor uit de openbare kas bekostigd onderwijs, kan het bevoegd gezag een gedeelte van het gebouw of terrein verhuren aan een derde, voor zover het gehuurde niet bestemd zal zijn als woon- of bedrijfsruimte in de zin van de vijfde en zesde afdeling van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Indien het een niet door de gemeente in stand gehouden school betreft, is voor verhuur toestemming van het college van burgemeester en wethouders vereist.
2. De ingebruikgeving of verhuur ingevolge het eerste lid eindigt:
a. indien het college van burgemeester en wethouders gebruik maakt van zijn bevoegd-
heid op grond van artikel 107 zonder dat enige schadeplicht ontstaat, of
b. indien het in gebruik gegeven dan wel verhuurde deel nodig is voor gebruik door de
eigen school.
3. Ingebruikgeving of verhuur ingevolge het eerste lid geschiedt niet indien het voorgenomen gebruik zich niet verdraagt met het onderwijs aan de in het gebouw gevestigde school.
4. Op de ingebruikgeving en verhuur ingevolge het eerste lid is artikel 230a van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing.
5. Het zonder toestemming van het college van burgemeester en wethouders verhuren van een gebouw of terrein door het bevoegd gezag van een niet door de gemeente in stand gehouden school alsmede elk met dit artikel strijdig beding opgenomen in een huurovereenkomst met betrekking tot schoolgebouwen, is nietig.
Bijlage 3. Toetsingskader
Zowel de schoolbesturen als de gemeente hebben behoefte aan een uniform verhuurbeleid voor verhuur van onderwijsruimten in de schoolgebouwen. Met dit verhuurbeleid willen wij gezamenlijk een aantal doelstellingen realiseren. Daarbij moet de verhuur goed worden geregeld en vastgelegd, rekening houdend met wet- en regelgeving. Dit vraagt om een zorgvuldige procedure voor de selectie van de partijen (huurders) en de toepassing van het verhuurbeleid.
In dit verhuurbeleid maken we daarom gebruik van een toetsingskader. Het toetsingskader toetst op meerdere aspecten bij het ontstaan van een huurrelatie. De toetsing wordt uitgevoerd de gemeente.
Het toetsingskader omvat de volgende elementen:
A. Selectie van de huurder
Kwaliteitscriteria met betrekking tot de huurder, zodat deze bijdraagt aan de ontwikkeling van een IKC.
Volgordelijkheid van huurders:
o Onderwijs gaat voor opvang
o Kinderopvang gaat voor derden
o Kindgerelateerde derden gaan voor niet-kindgerelateerde derden
o Kern- of wijkgerelateerde functies gaan voor overige huurders.
B. Ontwikkeling van de leegstand
Bij de toetsing voor de aanvraag van verhuur kijkt de gemeente naar de hoeveelheid leegstand, het type leegstand (tijdelijk of structureel) en de ontwikkeling van de leegstand de komende jaren. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de meest recente leerlingenprognoses, die tweejaarlijks door de gemeente worden opgesteld.
C. Termijn van de huurovereenkomst
In dit verhuurbeleid wordt verhuurde ruimte niet blijvend onttrokken aan de onderwijsfunctie. Kinderopvangorganisaties moeten bij huur in schoolgebouwen vaak investeren in het aanpassen van ruimten. Daarom hebben zij behoefte aan zekerheid over de lengte van de huurperiode.
Bij de toetsing gaan we uit van maatwerk per schoolgebouw. Bij een aanvraag toetsen we de gewenste termijn in relatie tot het type leegstand. Hierbij gebruiken we de meest recente leerlingenprognoses en gegevens uit het IHP. Als dit passend is kan de gemeente, in de lijn van artikel 110 WPO, het schoolbestuur toestemming geven voor een huurperiode van maximaal 3 jaar. Deze huurperiode kan indien gewenst, na toetsing door de gemeente, (steeds) voor 3 jaar worden verlengd. Gedurende de periode van deze toestemming kan de gemeente de ruimte niet vorderen voor gebruik door de school.
D. Doordachte spreiding over maatschappelijke accommodaties
Voorkomen van het onnodig ‘leegtrekken’ van het gemeentelijk deel in een brede school (type B), andere MFA’s of andere maatschappelijke accommodaties (zoals gemeenschapshuizen);
Zorgen voor een goede spreiding van maatschappelijke verhuur in de gemeente Bernheze en de kernen.
Bijlage 4. Toelichting berekening ‘kerninflatiecijfer’
Bijlage 5. Varianten gezamenlijke huisvesting Onderwijs en Kinderopvang
Varianten die huurbescherming bieden
A. Kadastrale splitsing
Met het doorvoeren van een kadastrale splitsing, splitst men het gebouw in twee (of meer) appartementsrechten. Dit is bij zowel nieuwbouw als bestaande bouw een mogelijkheid. De onderwijsorganisatie (het bevoegd gezag) blijft juridisch eigenaar van het ene gedeelte, de kinderopvangorganisatie kan eigenaar worden van het andere gedeelte. Ook is het mogelijk dat de gemeente eigenaar wordt van het andere gedeelte, en dit gedeelte verhuurt aan de kinderopvangorganisatie. Deze oplossing levert huurbescherming op voor de kinderopvangorganisatie, omdat de bepaling uit de WPO geen betrekking hebben op huurovereenkomsten waar de onderwijsorganisatie geen partij bij is. Deze oplossing is het meest geschikt voor situaties van structurele aard en bij enige omvang van de ruimte in het schoolgebouw.
B. Verhuur na toepassing van artikel 110 WPO – Gemeente verhuurt
Op het moment dat het schoolbestuur van een school een gedeelte van de school blijvend niet meer gebruikt, of niet meer zal gebruiken, doet de onderwijsorganisatie hiervan melding bij de gemeente. Na ondertekening van de akte (lid 1) en de inschrijving daarvan in de openbare registers verkrijgt de gemeente de eigendom van dat gedeelte. De gemeente kan dit gedeelte verhuren aan een kinderopvangorganisatie en op deze overeenkomst is de reguliere huurbescherming, opgenomen in het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:230a BW), van toepassing.
Varianten die de positie van de kinderopvang versterken
A. Verhuur na toepassing van artikel 110 WPO – Onderwijs verhuurt
Als variant op scenario 1B kan de gemeente de onderwijsorganisatie toestemming geven om het gedeelte van de school te verhuren. Deze toestemming geldt voor maximaal 3 jaar, en kan daarna met steeds 3 jaar worden verlengd. Op deze vorm van verhuur is echter geen huurbescherming van toepassing omdat de onderwijsorganisatie de verhuurder is (artikel 110, negende lid, WPO).
Het gevolg van de toepassing van artikel 110 WPO is dat het gedeelte blijvend niet meer voor het onderwijs gebruikt wordt, en de kinderopvangorganisatie de toepassing van artikel 108, tweede lid, onderdeel b, WPO niet riskeert.
B. Vaststellingsovereenkomst met meetekening door gemeente
Indien de onderwijsorganisatie (verhuurder) en de kinderopvangorganisatie (huurder) een huurovereenkomst aangaan, kunnen partijen in de overeenkomst vastleggen wat de uitgangspunten en de bedoeling van de partijen is geweest bij het aangaan van deze overeenkomst.
Partijen kunnen daarbij afspreken om de gemeente een formele rol te geven. Dat kan door een bepaling op te nemen dat de gemeente moet beoordelen of de beëindiging van de huurovereenkomst door de onderwijsorganisatie, dat het gedeelte niet nodig heeft voor het eigen onderwijs, passend is. Bovengenoemde uitgangspunten kunnen als kader bij de beoordeling van de huurovereenkomst dienen. Daarmee treedt een onafhankelijke derde in de beoordeling van de beëindiging van de huurovereenkomst. Dergelijke bepalingen mogen echter direct noch indirect het bepaalde in artikel 107 en 108 WPO doorkruisen.
C. Prestatieafspraak gemeente
De positie van de kinderopvang kan versterkt worden als de gemeente verklaart dat ze in een situatie waarbij de ruimte weer voor onderwijs benodigd is, eerst zoekt naar alternatieve oplossingen en niet direct vordert voor een andere school op grond van artikel 107 en artikel 108, tweede lid, onderdeel a, WPO. De gemeente ziet hier niet af van het vorderingsrecht, hetgeen nietig zou zijn, maar gaat wel eerst op zoek naar alternatieve oplossingen die passend moeten zijn. Hiermee krijgt de kinderopvangorganisatie niet de zekerheid die bij de huurbescherming wel verkregen wordt, maar het spreekt een intentie uit. Dit is vooral toepasbaar in situaties waarbij bekend is dat uit demografische gegeven blijkt dat er op korte termijn geen extra onderwijscapaciteit benodigd is en het om een kortstondige huurrelatie gaat voor één of twee lokalen.
In het geval dat de onderwijsorganisatie het gedeelte nodig heeft voor eigen onderwijs kan het in de huurovereenkomst de intentie afspreken om, alvorens het recht dat volgt uit artikel 108, tweede lid, onderdeel b, WPO uit te oefenen, eerst in samenwerking met de gemeente te onderzoeken of geschikte alternatieve oplossingen mogelijk zijn.
(uit Handreiking ‘Organiseren en financieren van gezamenlijke huisvesting kinderopvang en onderwijs’ maart 2022)
Hoofdstuk 1.
Artikel 5.1
Overgangssituatie 2023 en 2024
Onderdeel van Verhuurbeleid Onderwijshuisvesting Primair Onderwijs