In dit verhuurbeleid zijn een aantal uitgangspunten geformuleerd.
A. In reguliere basisscholen is het schoolbestuur verhuurder van de (onderwijs)ruimten. Het schoolbestuur is over het algemeen juridisch eigenaar van het schoolgebouw, hierin past de rol van verhuurder. Conform de WPO vraagt het schoolbestuur voor de verhuur eerst om toestemming bij het college van B&W van de gemeente.
B. In brede scholen blijft de verhuur van een deel van de ruimten via de gemeente lopen. Dit betreft de verhuur van ruimten, waar de gemeente tijdens de nieuwbouw van een brede school extra capaciteit heeft gerealiseerd voor kinderopvang / derden. De huurovereenkomsten dekken de kosten van de kapitaallasten van de (extra) investering. Verhuur van onderwijsruimten in brede scholen valt onder uitgangspunt A. In bijlage 1 is de huidige situatie weergegeven en ook welke schoolgebouwen onder uitgangspunt B vallen.
C. De verhuur van de ruimten door het schoolbestuur wordt getoetst aan de hand van een toetsingskader. De volgende zaken worden getoetst:
- De selectie van de huurder;
- Het type leegstand;
- De huurtermijn (in relatie tot het type leegstand);
- Spreiding van de verhuur van ruimten in (brede) scholen, MFA’s en andere maatschappelijke accommodaties.
Wanneer een schoolbestuur een ruimte wil verhuren, moet de verhuur voldoen aan de criteria uit het toetsingskader. Deze punten moet het schoolbestuur inzichtelijk maken bij de aanvraag, die zij doen bij de gemeente. Het toetsingskader is opgesteld om ervoor te zorgen dat de verhuur bijdraagt aan de eerder genoemde doelstellingen.
D. Bij de verhuur van een ruimte, genoemd onder punt A, hanteert het schoolbestuur een vaste huurprijs. In nieuwbouw, waar de gemeente extra capaciteit heeft gerealiseerd wordt de huurprijs bepaald op basis van de afschrijvingskosten. Dit betreft de kale huur, exclusief exploitatie- en onderhoudskosten. De huurprijsberekening is als volgt:
Huurprijsberekening
Gebruik Bestaande bouw, geheven door schoolbestuur Nieuwbouw, geheven door gemeente
Exclusief € 98,77 per m²
(prijspeil 01-01-2023) Investeringslasten op basis van 40-jarige afschrijving
Volgtijdelijk Een percentage van de huurprijs voor exclusief gebruik. Percentage wordt bepaald door de verdeling in tijd (bv 50%-50% of 30%-70%)
Jaarlijkse indexatie op basis van ‘Kerninflatiecijfer’ (zie bijlage 4)
De huurprijs is gebaseerd op het totaal aantal vierkante meters, dat als volgt wordt bepaald:
Totaal m² = Aantal m² exclusief gebruik + aantal m² gezamenlijk gebruik met school * factor
De factor wordt bepaald door de verdeling van het gebruik van de ruimte. Hierbij gaan we uit van maximaal gebruik van 10 uur per dag. Als bijvoorbeeld een aula van een basisschool door een kinderopvangorganisatie 3 uur per dag wordt gebruikt voor activiteiten van de BSO geldt een verdeling van 30% - 70%. De factor is dan 0,3. Het aantal vierkante meters wordt in overleg tussen huurder en verhuurder vastgesteld.
In de huurprijsberekening spelen factoren zoals de leeftijd en de kwaliteit van een gebouw geen rol. De huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van het ‘Kerninflatiecijfer’.
E. De huurinkomsten moeten doordacht besteed worden. Het voornaamste doel is om door het investeren van de huurinkomsten de exploitatielasten van het gebouw te verlagen. Hierdoor drukt de leegstand minder op de totale exploitatie. Concreet houdt dit in dat de huurinkomsten kunnen worden besteed aan de volgende zaken (in willekeurige volgorde):
o Onderhoudsniveau
o Verbetering energie- en exploitatieprestaties van het gebouw
o Verduurzamen van het gebouw
o Schoolpleinen groener inrichten
o Exploitatierisico bij leegstand doordacht dekken.
F. Het schoolbestuur is in reguliere basisscholen verantwoordelijk voor (de kosten van) exploitatie en onderhoud van het schoolgebouw. Dit betreft dus ook de verhuurde ruimten.
De genoemde huurprijs onder uitgangspunt D betreft alleen de kale huur. De vergoedingen voor de exploitatie/servicekosten zijn niet opgenomen in de huurprijs. Deze vergoeding heeft betrekking op zaken als schoonmaak, energieverbruik, gebruik van inventaris en onderhoud. Het schoolbestuur en de huurder maken hier zelfstandig afspraken over, die opgenomen kunnen worden in de huurovereenkomst.
G. Voor de brede scholen (type B) worden bij inwerkingtreding van dit verhuurbeleid aparte afspraken gemaakt tussen de gemeente en het schoolbestuur over uitvoering en verrekening van (gezamenlijk) onderhoud. Indien gewenst kan sprake zijn van doordecentralisatie, waarbij het schoolbestuur jaarlijks een vergoeding ontvangt op basis van het Meerjarenonderhoudsplan. Ook kan jaarlijks een verrekening plaatsvinden op basis van facturen. Dit betreft altijd maatwerk.
H. ‘Onderhuur’ in beide type ruimten is mogelijk, maar de huur in het gemeentelijk deel wordt altijd geheven bij de hoofdhuurder. Het schoolbestuur mag afspraken maken met een onderhuurder als de komst van deze onderhuurder bijdraagt aan de doelstelling van de ontwikkeling van een IKC. Over de huuropbrengsten gaan het schoolbestuur en de hoofdhuurder met elkaar in overleg.
I. In reguliere basisscholen wordt het leegstandsrisico van de (onderwijs) ruimten (exploitatie- en onderhoudskosten) gedragen door het schoolbestuur, zoals afgesproken in de wet.
In brede scholen is het risico voor leegstand in de extra gerealiseerde capaciteit (type B) voor rekening van de gemeente. Wanneer het niet lukt om leegstaande ruimten in dit deel te verhuren ontvangt de gemeente geen huur meer. De kosten voor de exploitatie van het leegstaande gedeelte komen dan ook voor rekening van de gemeente. Afspraken hierover nemen we mee in de afspraken over het onderhoud, genoemd onder punt F.
J. Wanneer de huurder investeert in de onderwijsruimten, verhuurd door het schoolbestuur, maken partijen onderling afspraken hierover, bovenop de afspraken uit dit verhuurbeleid.
K. Het verhuurbeleid en ook de situatie van leegstand in de schoolgebouwen is onderwerp van elk vierjaarlijks IHP.
5. Afspraken met betrekking tot de uitvoering
Om dit verhuurbeleid uniform toe te passen, maken we de onderstaande afspraken over de uitvoering.
Stap 1. Toestemming vragen bij de gemeente
Bij een voornemen tot verhuur van een ruimte in een schoolgebouw vraagt het schoolbestuur toestemming aan de gemeente door middel van een standaard aanvraagformulier. In dit aanvraagformulier zijn alle aspecten opgenomen, die het mogelijk maken de aanvraag te toetsen aan het toetsingskader. De gemeente toetst vervolgens of de verhuur voldoet aan de criteria.
Stap 2. De gemeente geeft schriftelijk toestemming voor de verhuur
Wanneer uit de toetsing blijkt dat de verhuur voldoet aan de criteria van het toetsingskader geeft de gemeente toestemming voor de verhuur. Dit gebeurt door middel van een schriftelijke bevestiging.
Stap 3. Het schoolbestuur sluit een overeenkomst af met de huurder
Na toestemming kan het schoolbestuur de ruimte verhuren. Het schoolbestuur maakt hiervoor afspraken met de huurder en sluit een huurovereenkomst hiervoor af. Het schoolbestuur maakt hierbij gebruik van een modelovereenkomst. Het schoolbestuur stuurt een afschrift van de getekende huurovereenkomst naar de gemeente.
Stap 4. Aanvullen overzicht ‘Verhuur schoolgebouwen gemeente Bernheze’
Op basis van de ontvangen huurovereenkomst vult de gemeente het overzicht ‘Verhuur schoolgebouwen gemeente Bernheze’ aan. Dit overzicht is beschikbaar voor alle partijen, die betrokken zijn bij de verhuur in schoolgebouwen. Het schoolbestuur stelt de gemeente ook op de hoogte van wijzigingen in de verhuur. Ook deze wijzigingen worden verwerkt in het overzicht.
Stap 5. Gemeente neemt het overzicht mee in de bespreking van het vierjaarlijks IHP
Het verhuurbeleid en ook de situatie van leegstand in de schoolgebouwen is onderwerp van elk vierjaarlijks IHP. In de voorbereidende gesprekken voor het opstellen van het IHP bespreken gemeente en schoolbestuur gezamenlijk het overzicht.
Hoofdstuk 1.
Artikel 4.
Uitgangspunten Verhuurbeleid
Onderdeel van Verhuurbeleid Onderwijshuisvesting Primair Onderwijs