De crisis op de woningmarkt lijkt ver achter ons te liggen, al is het nu moeilijk te voorspellen welke impact de maatregelen rondom het coronavirus op de woningmarkt zullen hebben. Zeker op de middellange en lange termijn is dit nog niet duidelijk. Voor de korte termijn lijkt het erop dat het coronavirus nauwelijks invloed heeft op de woningmarkt. In sommige delen van het land is sprake van een oververhitting van de woningmarkt. Er wordt zelfs gesproken van woningnood. Ook in onze regio ziet de woningmarkt er anders uit dan in 2014. Woningen worden over het algemeen sneller verkocht en nieuwbouwprojecten komen weer van de grond. Betekent dit dat er in de afgelopen jaren ‘fout’ beleid is gevoerd? Nee, het onderstreept nog extra dat we moeten kiezen voor de juiste woning op de juiste plek. Want ook in deze tijden van hoogconjunctuur zijn er woningen die men aan de straatstenen niet kwijt kan raken. Ook blijven huizen in bepaalde (hoge) prijssegmenten achter in de verkopen. Hieruit valt af te lezen dat de veranderingen in de demografische bevolkingssamenstelling (kleinere huishoudens, vergrijzing) effect hebben op de woningmarkt.
Want wat niet wezenlijk anders is dan bij de vorige visie, is onze demografische ontwikkeling. Met name de vergrijzing blijft een fenomeen waar we mee te maken hebben. Ook een einde aan de huishoudensgroei blijft voor de meeste gemeenten in onze regio aan de orde. De ontgroening lijkt in de huidige prognosemodellen voornamelijk tussen 2030 en 2040 een rol te gaan spelen, maar is minder ingrijpend dan voorheen. Vooralsnog neemt het aantal particuliere huishoudens in de categorie tot 35 jaar regionaal nog circa 5 jaar toe, waarna een afname inzet die vanaf 2040 lijkt te stabiliseren. In figuur 1 is dit ook heel duidelijk te zien.
Figuur 1: Jongere huishoudens | ontwikkeling huishoudens tot 35 jaar ( Progneff 2019 Update)
In vergelijking met eerdere prognoses lijkt de huishoudenspiek wel later te komen. De trend blijft echter vergelijkbaar. De hiervoor geschetste ontwikkelingen op de woningmarkt (snelle verkoop woningen en afnemend aanbod) hebben niets te maken met de behoefte aan woningen op de langere termijn, maar is vooral het gevolg van markteconomische omstandigheden (onder andere de lage rentestand en het inhaaleffect vanuit de crisis). Ook de mismatch tussen vraag en aangeboden kwaliteit van de woning is hier debet aan. Daar wordt later in deze visie verder op ingegaan (paragraaf 3.1).
Voor een aantal regiogemeenten geldt hierbij ook dat de invloed van internationale werknemers die zich hier permanent of voor langere tijd vestigen groter wordt. Wat de effecten hiervan precies zijn voor de langere termijn is niet precies te voorspellen. Het ligt echter voor de hand dat deze effecten op de een of andere manier merkbaar worden op de woningmarkt. Daar moeten we dan op inspelen.
Daarnaast zijn de gevolgen merkbaar van de ‘woningnood’ in de Randstad. Makelaars en ontwikkelaars signaleren een trek vanuit het westen van het land (files, hoge huizenprijzen), naar het oosten (rust, ruimte en betere prijs-kwaliteitverhouding voor woningen). Ook is er sprake van een overloop uit stedelijke gebieden zoals Nijmegen en Eindhoven naar onze regio (zie ook bijlage III met hierin de samenvattingen van de bijeenkomsten met raadsleden en stakeholders).
Dit alles pleit ervoor om de vraagstukken en opgaven waar we voor staan minder vanuit de aantallen aan te vliegen. Het is veel meer een kwalitatief vraagstuk geworden. Vanuit deze context moet deze nieuwe visie dan ook bezien worden.
HOOFDSTUK 1.
Artikel 1.4
EN NU EEN NIEUWE VISIE...
Onderdeel van Besluit van de raad van de gemeente Beesel houdende regels omtrent de regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024