Aanleiding en doel

We willen passende en betaalbare woningen voor iedereen. Dit geldt ook als er nieuwe woningen gerealiseerd worden. Ook willen we dat die betaalbare woningen bij de beoogde inkomensgroepen terecht komen. Op basis van het Bestuursakkoord 's-Hertogenbosch 2022-2026 sturen we voor nieuwe woningbouwplannen op een stedelijke differentiatie van 30% sociale huur, 30% middenhuur, 10% betaalbare koop en 30% dure huur en (middel)dure koop. We sturen hierop door afspraken te maken met woningcorporaties en marktpartijen. Dit doen we met de inzet van het gemeentelijk instrumentarium. Deze doelgroepenverordening is onderdeel van dit instrumentarium.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om (per deelgebied) in bestemmingsplannen te eisen dan wel om in anterieure overeenkomsten vast te leggen dat in nieuwbouwontwikkelingen of bij transformatie een percentage van bepaalde categorieën woningen wordt gerealiseerd. Deze categorieën zijn vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro): sociale huur, geliberaliseerde woningen voor middenhuur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. Vervolgens kan de gemeenteraad de categorieën, de instandhoudingstermijnen en de doelgroepen die in aanmerking komen voor voornoemde categorieën woningen in een verordening vastleggen.

De doelgroepenverordening vormt daarmee de juridische basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. In bestemmingsplannen en/of het bijbehorende exploitatieplan wordt een relatie gelegd met de toepassing van de doelgroepenverordening. De doelgroepenverordening heeft alleen betrekking op nieuwbouw of transformatie.

Deze verordening stelt regels over (aanvangs)huurprijzen van sociale en middenhuurwoningen en over de vrij-op-naam-koopprijs van betaalbare en middeldure koopwoningen. De doelgroepenverordening regelt tevens voor welke doelgroepen de te bouwen sociale en middenhuurwoningen en betaalbare en middeldure koopwoningen bedoeld zijn. De doelgroepen worden bepaald aan de hand van inkomensgrenzen.

Ook regelt de verordening dat de sociale huurwoningen, de middenhuurwoningen en de betaalbare en middeldure koopwoningen gedurende een bepaalde periode beschikbaar moeten blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroepen. Dit zijn de instandhoudingstermijnen.

De verordening regelt niet de toewijzing van de woningen, waarop deze verordening betrekking heeft, aan individuele huishoudens. Deze verordening stelt ook geen kwalitatieve eisen aan de woningen.

De Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw ’s-Hertogenbosch 2021 wordt bij inwerkingtreding van deze verordening ingetrokken. Aanleidingen om een nieuwe doelgroepenverordening vast te stellen zijn: het Bestuursakkoord ’s-Hertogenbosch 2022-2026, voorgenomen wetgeving van het Rijk (zie hierna), de hoge inflatie die in 2022 heeft opgetreden – en het effect daarvan op het indexeren van huur- en aanvangsprijzen – en de motie ‘Verleng de instandhoudingstermijn van betaalbare woningen’ zoals aangenomen op 12 oktober 2021.

Voorgenomen wetgeving Rijk

Op het moment van vaststellen van deze verordening is een tweetal landelijke wetsvoorstellen in omloop die deze doelgroepenverordening raken. Het betreft het Wetsvoorstel regie volkshuisvesting en het Wetsvoorstel betaalbare huur. Naar verwachting treden deze wetsvoorstellen per 1 januari 2024 in werking. Volgens de ons thans bekende informatie dient deze doelgroepenverordening bij inwerkingtreding van genoemde wetsvoorstellen weer aangepast te worden. Dit heeft onder andere te maken met het wijzigen van terminologie en het vergroten van het gereguleerde deel van de huurwoningmarkt. Er is op dit moment echter nog geen zekerheid over de daadwerkelijke inwerkingtreding van genoemde wetsvoorstellen en of de redactie van de wetsvoorstellen intact blijft. Daar waar mogelijk (en gewenst) is in deze verordening al wel rekening gehouden met beide wetsvoorstellen (bijvoorbeeld door de introductie van het begrip ‘betaalbare koopwoning’ en de CAO-indexering).

Invoering Omgevingswet

De invoering van de Omgevingswet is voorzien per 1 januari 2024. Met inachtneming van een overgangsperiode dient de doelgroepenverordening opgenomen te worden in het Omgevingsplan en komt de doelgroepenverordening te vervallen. De overgangsperiode loopt waarschijnlijk tot 31 december 2029.

Artikelsgewijze toelichting

Artikel 1Definities

Bij de definitie van verschillende begrippen wordt aangesloten bij hetgeen de wetgever daarover heeft bepaald.

Bij de definitie van ‘huurprijs’ wordt bedoeld de huurprijs zonder servicekosten of voorschot ten aanzien van nutsvoorzieningen.

Omwille van de leesbaarheid van deze verordening wordt het begrip ‘middenhuurwoning ’ gehanteerd voor het begrip ‘geliberaliseerde woning voor middenhuur’, zoals toegepast in het Besluit ruimtelijke ordening.

In de definitie van sociale koopwoning is voorts tot uitdrukking gebracht dat de gemeente ’s-Hertogenbosch zich per brief van 9 september 2021 heeft aangemeld voor het ‘Experiment bestemmingscategorie sociale koopwoningen op basis van de Crisis- en herstelwet’ en dat deze aanmelding is toegekend (besluit van 27 september 2021, gepubliceerd op 1 oktober 2021, Staatscourant 2021, 42318). In afwijking van de in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen ten hoogste vrij-op-naamprijs van € 200.000,- kan via het Experiment worden aangesloten bij de kostengrens, zoals vastgesteld in de Voorwaarden en Normen Nationale hypotheek Garantie. De geldende NHG-kostengrens geldt dan als de ten hoogste koopprijs. De gemeente ’s-Hertogenbosch heeft gebruik gemaakt van deze mogelijkheid, maar hanteert daarbij wel een onderscheid tussen betaalbare koopwoningen en middeldure koopwoningen (zie hierna bij artikel 3). Hiermee kan beter gestuurd worden op de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor huishoudens met een inkomen tot maximaal twee keer modaal. De gemeente speelt hiermee al in op de mogelijke wetswijziging zoals hiervoor in de aanleiding aangehaald.

Artikel 2Inkomensdoelgroep

Dit artikel omschrijft de inkomensdoelgroepen voor nieuw te bouwen sociale huurwoningen, voor nieuw te bouwen middenhuurwoningen en voor nieuw te bouwen betaalbare en middeldure koopwoningen.

De afbakening van de doelgroepen vindt plaats door middel van maximale inkomensgrenzen. Gedurende de instandhoudingstermijn (zie artikel 4) moeten de woningen voor deze doelgroepen behouden blijven.

Artikel 3Prijsgrenzen

De aanvangshuurprijs voor een sociale huurwoning bedraagt maximaal het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a van de Wet op de huurtoeslag. Deze zogeheten liberalisatiegrens bedraagt in 2023: € 808,06.

De liberalisatiegrens van € 808,06 (prijspeil 2023), zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid onder a van de Wet op de huurtoeslag, geldt bij een middenhuurwoning als minimale huurprijs. Op deze wijze ontstaat een goede aansluiting van het middenhuursegment op het sociale huursegment. De bovengrens voor een middenhuurwoning is vastgesteld op € 1.046,- (prijspeil 2023).

De huurprijsgrenzen worden jaarlijks aangepast. De liberalisatiegrens wordt jaarlijks door de Rijksoverheid aangepast (geïndexeerd met een verhoging zoals bepaald in artikel 12, lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte). De indexering van de bovengrenzen van de aanvangshuurprijs van middenhuurwoningen is een gemeentelijke beleidskeuze. Gekozen is voor een jaarlijkse indexering op basis van het CAO-loonindexcijfer van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

De huurprijs voor een middenhuurwoning die volgt uit het derde lid van dit artikel kan eveneens jaarlijks geïndexeerd worden. Om exceptionele huurstijgingen als gevolg van incidentele ontwikkelingen te voorkomen, hanteert de gemeente daarbij of het CPI-indexcijfer of het CAO-indexcijfer +0,5%. Het laagste van deze indexcijfers wordt toegepast. In de verordening is voorts geregeld dat bij een nieuwe verhuur de aanvangshuurprijs altijd weer terug start binnen de prijsgrenzen die zijn aangegeven voor de aanvangshuurprijs, ongeacht wat de jaarlijkse huurprijsverhoging is geweest.

Voor sociale huurwoningen is een maximale (aanvangs)huurprijs in de verordening bepaald. Door wettelijk toegestane huurverhogingen zou het kunnen gebeuren dat de huurprijs in de loop der jaren hoger komt te liggen dan de maximaal toegestane (aanvangs)huurprijs. Daarom is in artikel 3 uitdrukkelijk aangegeven dat zowel de aanvangshuurprijs als de huurprijs voor zittende huurders, maximaal op de liberalisatiegrens mogen liggen. En in artikel 4, dat de sociale huurwoningen gedurende de instandhoudingstermijn voor de doelgroep beschikbaar moeten blijven.

De gemeente 's-Hertogenbosch maakt onderscheid in betaalbare koopwoningen en middeldure koopwoningen. De maximale koopprijs vrij-op-naam van een betaalbare koopwoning is vastgesteld op € 355.000,- (prijspeil 2023). Het college kan deze maximale koopprijs jaarlijks wijzigen. De koopprijs vrij-op-naam van een middeldure koopwoning is voorts hoger dan die van een betaalbare koopwoning, maar niet hoger dan de koopprijs vrij-op-naam zoals vastgesteld in de Voorwaarden en Normen Nationale hypotheek Garantie. Hiermee wordt al ingespeeld op de eerder genoemde wetsvoorstellen, waarin eveneens betaalbare koopwoningen worden genoemd.

Artikel 4Instandhoudingstermijn

De verhuurder moet de woningen gedurende de instandhoudingstermijn beschikbaar houden voor de doelgroepen. De instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen bedraagt minimaal 25 jaar na de eerste ingebruikname. De instandhoudingstermijn voor middenhuurwoningen is vastgesteld op 20 jaar. De aanvangshuurprijs van middenhuurwoningen zal in die periode niet hoger mogen zijn dan de bovengrens die is vastgelegd in artikel 3 van deze verordening.

Een betaalbare of middeldure koopwoning dient gedurende vijf jaar beschikbaar gehouden te worden voor de daarvoor in aanmerking komende doelgroepen. Hiermee wordt speculatie tegengegaan.

Indien woningen binnen de instandhoudingstermijn worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd gehandeld met deze verordening dan wel het bestemmingsplan waarin deze regeling is opgenomen. Als een woning bijvoorbeeld voor een te hoge huur wordt verhuurd gedurende de instandhoudingstermijn kan de gemeente handhavend optreden op grond van de toezichthoudende bevoegdheden in de Algemene wet bestuursrecht, bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom.

Artikel 5Aanpassingen/afwijkingen

Door het college te machtigen om per geval de prijsgrenzen, inkomensgrenzen en instandhoudingstermijn te specificeren c.q. te differentiëren, kan met deze verordening – waar nodig – maatwerk worden geleverd per locatie en kan, als de omstandigheden daartoe aanleiding geven, sneller worden ingespeeld op veranderende omstandigheden in de markt.

Artikel 6Hardheidsclausule

Als vangnet kan het college ook meer algemeen in situaties waarin deze verordening niet of niet in redelijkheid voorziet een bijzondere voorziening treffen waarbij alle omstandigheden van het geval worden afgewogen. Daarbij beziet het college of deze omstandigheden op zichzelf dan wel tezamen met andere omstandigheden moeten worden aangemerkt als bijzondere omstandigheden die maken dat het handelen overeenkomstig deze verordening gevolgen heeft die onevenredig zijn in verhouding tot (het) daarmee te dienen doel(en).

Deze bevoegdheid kan het college onder andere inzetten ten behoeve van eigenaren van specifieke, individuele woningen die tot de genoemde categorieën behoren. Als voorbeelden (niet limitatief) van dergelijke situaties kunnen genoemd worden:

  • - verandering van werkkring, baanverlies of faillissement van de koper op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden;
  • - overlijden van de koper of diens echtgenoot/echtgenote of samenwonende partner;
  • - echtscheiding, scheiding van tafel en bed of ontbinding van een samenlevingsverband;
  • - verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door de gezondheid van de koper of van één van zijn gezinsleden.

Daarbij neemt het college in overweging:

  • - of sprake is van omstandigheden die leiden tot de conclusie dat sprake is van een bijzonder (onvoorzien) geval;
  • - deze omstandigheden rechtvaardigen dat in de verordening vastgelegde verplichtingen niet of niet volledig dienen te worden nagekomen, omdat de omstandigheden leiden tot een onrechtvaardig (schrijnend financieel) gevolg voor de eigenaar.

Artikel 7Overgangsrecht

Met dit artikel wordt voorkomen dat de doelgroepenverordening ook (met terugwerkende kracht) van toepassing zou zijn op projecten en initiatieven die al gerealiseerd zijn of die al in voorbereiding waren voor de inwerkingtreding van deze doelgroepenverordening en waarvoor al nadere of afwijkende afspraken zijn gemaakt met de betreffende ontwikkelende partij. Dit zou immers voor die partijen tot een onevenredige onzekerheid leiden.

Artikel 8Inwerkingtreding, citeertitel, vindplaats en intrekking

Dit artikel spreekt voor zich.