Een primair instrument voor de uitvoering van actief grondbeleid is de uitgifte van (bouwrijpe) grond. Met de gronduitgifte kan de gemeente regie houden over de gewenste ruimtelijke ontwikkeling en de verwezenlijking van gemeentelijke beleidsdoelen. Gronduitgifte is een verzamelnaam voor de manier waarop grond ter beschikking wordt gesteld aan particulieren en marktpartijen. Per project wordt -binnen de geldende regelgeving – bekeken welke verkoopstrategie het meest passend is. Gronduitgifte kan daarbij één-op-één plaatsvinden of via bijvoorbeeld een tender (zie ook Didam-arrest; par. 6.1.3.4). De verschillende instrumenten die wij hanteren bij gronduitgifte worden in het onderstaande behandeld.
6.1.3.1 Grondverkoop
De meest gebruikelijke vorm van gronduitgifte is de verkoop van de grond. Het volledig eigendomsrecht wordt daarbij overgedragen. Het gemeentelijk uitgangspunt bij gronduitgifte is grondverkoop. De verkoop van grond vindt in beginsel plaats tegen marktconforme uitgifteprijzen. De prijs komt, middels een onafhankelijke taxatie, op transparante wijze tot stand.
6.1.3.2 Erfpacht
Uitgifte van grond in erfpacht is mogelijk indien er voor de gemeente strategische overwegingen zijn. Een voordeel van de toepassing van erfpacht is dat de gemeente meer grip kan houden op de toekomstige bestemming en het gebruik van de grond. Dit kan met name bij bijzondere vormen van grondgebruik nuttig zijn. Bij erfpacht wordt een marktconforme jaarlijkse erfpachtcanon in rekening gebracht bij de erfpachter. De kanttekeningen bij de inzet van erfpacht, betreffen het gemeentelijk financieringsvraagstuk en de administratieve last bij de toepassing van erfpacht.
6.1.3.3 Recht van opstal
Het vestigen van een recht van opstal kan bijvoorbeeld worden gebruikt bij de plaatsing van zendmasten of laadpalen. Het is een beperkt zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben. Er ontstaat een juridische scheiding tussen de ondergrond en hetgeen erop is gebouwd. Indien een opstalrecht overeen wordt gekomen, geldt daarbij een marktconforme retributie.
6.1.3.4 Selectie van (markt)partijen – Didam-arrest
In het voorgaande is ingegaan op de wijze van uitgifte van gemeentelijke eigendommen. De Hoge Raad heeft op 26 november 2021 (Didam-arrest) uitspraak gedaan dat de verplichting van een overheidslichaam tot het in acht nemen van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur ook geldt voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden een overeenkomst van verkoop van een onroerende zaak welke aan hem toebehoord wordt gesloten. Zogeheten één-op-één verkopen door de gemeente aan een marktpartij zijn niet meer toegestaan. In zijn algemeenheid wordt aangenomen dat de richtlijnen van het Didam-arrest ook gelden voor verhuur, uitgifte in erfpacht en andere vormen van ingebruikgeving van grond en opstallen welke in eigendom zijn bij de gemeente. Deze verplichting vloeit voort uit het gelijkheidsbeginsel en houdt in dat de gemeente de koper moet selecteren op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria die voorafgaand op passende wijze bekend moeten zijn gemaakt. De gemeente is derhalve gehouden om bij meerdere gegadigden ten alle tijden een openbare selectieprocedure te houden.
Teneinde deze gelijkheid te creëren, moet de gemeente bovendien een passende mate van openbaarheid verzekeren (transparantie) met betrekking tot:
De beschikbaarheid van de onroerende zaak;
De selectieprocedure;
Het tijdschema;
De toe te passen selectiecriteria.
De informatie over deze selectieprocedure moet bovendien:
Tijdig bekend worden gemaakt;
Op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.
Het bieden van bovengenoemde mededingingsruimte is niet vereist indien vooraf vaststaat of te verwachten is dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Ook dit moet alsdan toetsbaar zijn op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. In dat geval dient de gemeente het voornemen tot verkoop bekend te maken middels publicatie zodat eenieder daarvan kennis kan nemen inclusief een onderbouwing waarom er naar het oordeel van de gemeente slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de verkoop. Een voorbeeld hiervan betreft de gronduitgifte in het kader van prestatieafspraken met een woningcorporatie.
Naar aanleiding van het arrest zijn zogeheten één-op-één verkopen door de gemeente aan een marktpartij niet meer toegestaan, tenzij gemotiveerd kan worden dat er slechts één serieuze gegadigde is. De gemeente moet bij een voorgenomen uitgifte altijd een vorm van mededinging borgen; ook in situaties waarbij marktpartijen op eigen initiatief interesse tonen in gemeentelijk vastgoed en de gemeente geneigd is dit te verkopen. De gemeente moet dan nagaan of er niet ook andere geïnteresseerden zijn. De regel is daarmee ten alle tijden dat een voornemen tot uitgifte gepubliceerd dient te worden.
Beleidskeuze: Uitgifte
Uitgangspunt bij gronduitgifte is een marktconforme prijs, gebaseerd op een onafhankelijke taxatie.
Bij gronduitgifte is verkoop ervan het uitgangspunt. Het volledig eigendom wordt daarmee overgedragen.
Uitgifte van grond in erfpacht is mogelijk vanuit strategische overwegingen.
Voor kabels, leidingen, zendmasten en soortgelijke voorzieningen in of op gemeentelijke gronden wordt bij voorkeur een recht van opstal gevestigd. Daarbij geldt een marktconforme retributie.
Bij de uitgifte van gemeentelijk eigendom wordt transparant gehandeld, met inachtneming van de voorwaarden volgend uit het Didam-arrest.
Hoofdstuk 6. › Paragraaf 6.1
Artikel 6.1.3
Gronduitgifte
Onderdeel van Nota Grondbeleid 2023 Gemeente Woudenberg